¿Cómo calcular el valor de un inmueble?

A la hora de comprar o vender un edificio, es muy importante conocer el valor del inmueble real en el mercado. Para ello, existen diversos métodos de valoración que permiten determinar su precio justo en función de distintos factores como su ubicación, características, estado de conservación, entre otros.

En este artículo, te explicamos detalladamente cómo calcular el valor de un inmueble, teniendo en cuenta los elementos que se deben considerar, así como los métodos que existen para realizar una tasación y conocer así el precio.

Métodos de valoración

Estos son los métodos que existen para estimar el precio de un inmueble, teniendo en cuenta que el objetivo de tu compra puede ser habitar la vivienda o usarla como inversión.

1. Comparación de mercado o valoración relativa

Este es uno de los métodos más utilizados actualmente, por su simplicidad y rapidez. Consiste en comparar el inmueble con otros de características similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona. Este método se basa en la ley de oferta y demanda y te permite determinar el valor del inmueble en función de los precios de mercado.

Por ejemplo, imagina que quieres valorar un piso de 100 m2, con 3 habitaciones, de 15 años de antigüedad, en una zona céntrica de la ciudad de Barcelona, con garaje y trastero. Con este método comparativo, recurriras a portales donde podemos ver anuncios y usar el filtro para elegir la ubicación de los inmuebles, seleccionarás los metros cuadrados, número de habitaciones y características similares. 

Los resultados que aparecerán se sitúan en un rango de precios que va desde 395.000 € hasta 585.000€, viendo que este último es el que lleva más tiempo en venta. Por otro lado, el apartamento de condiciones similares y más económico, ya ha sido vendido. 

En ocasiones, al comparar muchas viviendas de características similares, puede ser complicado saber bien cuál será la mejor opción en relación con el precio. Por esta razón, hay otras formas de calcular el valor de un inmueble que te pueden brindar una idea más exacta, como es la tasación online, de la cual te hablaré a continuación.

2. Tasación online

Un método más nuevo es la tasación online de inmuebles. En este caso, te basarías en tecnologías de valoración automatizadas y diseñadas para realizar una estimación del precio de un inmueble de forma exacta. 

Actualmente, es una técnica fiable y se pueden obtener valoraciones muy exactas, ya que la información en línea se basa en “regresión estadística”. Esta se basa en 70 criterios relacionados tanto con las características de la propiedad como con la zona en la que está ubicada y los atractivos del entorno.

3. Coste de reposición o sustitución

Esta técnica se utiliza sobre todo cuando quieres saber el precio de un edificio que se construirá en un terreno edificable. Se calcula el valor del inmueble en función del coste que tendría construir un edificio similar en la misma ubicación. 

Este método es el más recomendable para calcular el precio de una vivienda de obra nueva, o también para conocer el valor de edificios ubicados en zonas sin mercado.

4. Método residual

Cuando lo que quieres es conocer el valor de los inmuebles con fines económicos, por ejemplo, locales comerciales o naves industriales, lo que te recomiendo es el método residual. En este caso, la estimación se calcula a partir del valor actual de los alquileres, menos los costos de explotación y mantenimiento, y añadiendo el valor residual del inmueble al final de su vida útil.

Lectura recomendada: ¿Cómo tasar una vivienda?

¿Qué documentos son necesarios para tasar un inmueble?

Para obtener una tasación homologada por el Banco de España tendrás que acudir a un experto y presentar los siguientes documentos de una vivienda en propiedad:

• Referencia Catastral: Con los datos físicos, jurídicos y económicos de la vivienda.
• Nota simple actualizada o escritura.

Si es una vivienda alquilada, será necesario, además de los documentos anteriores, adjuntar una fotocopia del contrato de arrendamiento junto con los últimos recibos de alquiler, estado de pago y de gastos.

Por último, en caso de una VPO (Vivienda de Protección Oficial), también será necesario una fotocopia de la cédula de calificación definitiva. Se trata del escrito que emite cada comunidad autónoma con relación a una promoción de viviendas oficiales, en la que se declara la Protección Pública y se establece el régimen legal.

Cálculo del valor fiscal de un inmueble

El valor fiscal de un inmueble es el precio utilizado por la administración pública (Hacienda) para el cálculo de impuestos como el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además de valorar una vivienda para conocer el coste que tendrá en el mercado inmobiliario, es igual de importante que también sepas cómo se realiza el cálculo del valor fiscal, así como conocer de antemano los impuestos anuales que se pagarán. 

Para calcularlo se utilizan las características del inmueble, su ubicación y la valoración de mercado, entre otros factores. Actualmente, la forma de obtener el valor fiscal de una vivienda es accediendo a los organismos oficiales de cada comunidad autónoma. A continuación, encontrarás los enlaces de las diferentes páginas que te permitirán encontrar la estimación fiscal de tu inmueble:

• Andalucía: consultando a través de la web de la Junta de Andalucía.
• Aragón: en la web del Departamento de Hacienda y Administración Pública de Aragón.
• Canarias no ofrece el servicio directamente, pero es posible enviar una solicitud por e-mail.
• Cantabria: En la Oficina Virtual del Gobierno de Cantabria, en la página de Valoración de Bienes Inmuebles
• Castilla la Mancha: en la web oficial de Castilla La Mancha.
• Castilla y León: en el Servicio de Valoraciones de Bienes Urbanos.
• Cataluña: en la web de Valoraciones Inmobiliarias de la Agencia Tributaria de Cataluña.
• Extremadura: en el Portal Tributario.
• Galicia: en la web de la Agencia Tributaria de Galicia.
• Islas Baleares: en la web de la Agencia Tributaria de las Illes Balears.
• Madrid: web de referencia catastral de la Comunidad de Madrid. Es necesario disponer de Certificado Electrónico para acceder.
• Murcia: Web de la Agencia Tributaria de la Región de Murcia.
• Navarra: web del Servicio de Riqueza Territorial y Tributos Patrimoniales de la Comunidad de Navarra.
• País Vasco: es necesario enviar una solicitud por escrito (no es posible mediante correo electrónico por ahora). Sí que se puede consultar la ficha catastral por provincias de Euskadi.
• Valencia: en la web de la Agencia Tributaria Valenciana.
• Ceuta: en la Consejería de Economía, Hacienda y Administración Pública y Empleo.
• Melilla: web oficial de trámites de la Comunidad autónoma de Melilla.

Factores a considerar al calcular el valor de un inmueble

Además de los métodos de valoración y el valor fiscal, existen otros factores que pueden influir en el precio de un inmueble. Estos son los siguientes:

• Tipo de inmueble: si es una casa, piso, local comercial o nave industrial. 
• Ubicación y entorno: si está ubicado en un barrio central de una gran ciudad, o bien en una zona rural y con menos servicios. Asimismo, dentro de una misma ciudad también oscilan los precios. Por ejemplo, no es lo mismo si la vivienda se encuentra en una zona es residencial y bien comunicada o muy ruidosa y cerca de carreteras.
• Valoración del mercado inmobiliario: la oferta-demanda del sector también juega un papel muy importante en cuanto a la valoración de un inmueble. 
• Estado de conservación: no es lo mismo el precio de venta de un piso que necesite una reforma integral, que una vivienda de obra nueva o una casa que esté en buenas condiciones para habitar.

Acudir a un tasador para conocer el valor de un edificio

Para realizar la tasación de un inmueble, también tienes la opción de acudir a un profesional inmobiliario para que visite la propiedad in situ. En este caso, el proceso de valoración del inmueble tendrá un coste extra, pero tiene ventajas como que sabrás un rango de precio al que se puede vender el edificio. 

Normalmente, son los bancos o compañías de seguros quienes acuden a expertos, en especial los primeros, cuando hay que hacer una tasación para una hipoteca.

Lectura recomendada: "Todo lo qué debe saber sobre la tasación hipotecaria"

Asimismo, hay inmobiliarias que ofrecen este servicio sin coste adicional para los propietarios que buscan vender. En este caso, promocionarán el inmueble y si lo venden, cobrarán una comisión por el servicio y gestión de la transacción. 

Referencias:

1. INE. Instituto Nacional de Estadística. https://www.ine.es/calcula/  
2. BOE; Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financiera:  https://www.boe.es/eli/es/o/2003/03/27/eco805