Para tasar una vivienda heredada o donada es clave conocer su valor real de mercado, ya que de él dependen los impuestos a pagar (sucesiones, donaciones y plusvalía municipal). La forma más fiable es acudir a un tasador profesional homologado, aunque también se puede consultar el valor de referencia catastral o hacer una tasación online para tener una estimación inicial.
En síntesis:
Conocer qué valor poner a la vivienda en una herencia es esencial para calcular correctamente los impuestos de sucesiones y repartir el bien entre los herederos de forma justa.
En 2025, existen varios métodos válidos para determinar el valor real de una vivienda heredada:
La opción más fiable es contratar a un tasador profesional certificado (según la Orden ECO/805/2003). Este experto analiza la ubicación, superficie, estado, antigüedad, reformas y entorno del inmueble, elaborando un informe técnico detallado que sirve como referencia oficial ante notaría o Hacienda.
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Es el método más recomendado cuando hay desacuerdos entre herederos o cuando el inmueble tiene características singulares.
Este sistema estima el valor del inmueble según los precios reales de venta de viviendas similares en la misma zona y condiciones. Se utilizan bases de datos de registros notariales, portales inmobiliarios y estadísticas del Ministerio de Vivienda.
Es útil para tener una visión actualizada del valor de mercado, especialmente cuando se va a vender el bien heredado.
Se aplica principalmente a viviendas alquiladas o inmuebles con uso comercial, y calcula el valor según los ingresos que podría generar (por ejemplo, rentas anuales).
Aunque menos habitual en herencias familiares, este método resulta clave en fincas urbanas o edificios destinados a inversión.
Las herramientas digitales actuales permiten obtener una estimación inmediata del valor del inmueble introduciendo solo algunos datos básicos.
La tasación online de RealAdvisor, por ejemplo, ofrece un valor de mercado muy aproximado en cuestión de minutos, ideal para una primera referencia sin coste ni desplazamientos.
Actualización: Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia catastral se usa como base mínima para los impuestos de herencias y donaciones. Por eso, lo ideal es combinar ese valor con una tasación profesional, garantizando así una valoración realista ante Hacienda y un reparto justo entre herederos.
La tasación de una vivienda heredada puede ser un proceso complejo, ya que requiere de conocimientos técnicos y una comprensión detallada del mercado inmobiliario. En este apartado, profundizaremos en los roles de los actores implicados a la hora de saber que valor poner a la vivienda en una herencia.
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En una herencia, el notario desempeña un papel fundamental. Será el encargado de redactar el testamento, certificar la defunción y dar fe de la identidad de los herederos. Además, tiene un papel crucial a la hora de valorar los bienes de la herencia, incluyendo las propiedades inmobiliarias.
El valor de la propiedad heredada o donada determinará el impuesto de sucesiones y donaciones que debes pagar. Este impuesto varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco con el donante o fallecido. Es por eso que una tasación precisa es crucial para calcular correctamente este impuesto.
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Si quieres evitar posibles conflictos entre los herederos sobre el valor de la vivienda, y para asegurarte de que vas a pagar la cantidad correcta de impuestos, necesitas una tasación, lo más precisa que sea posible. Una tasación inexacta puede resultar en multas y sanciones, además de desequilibrar la distribución justa de la herencia.
En caso de desacurdo sobre que valor poner a la vivienda en una herencia, probablemente sea necesaria la intervención del tasador judicial. Cuando los familiares no se ponen de acuerdo en la firma de la herencia, un tribunal puede designar un tasador judicial para examinar la propiedad. De esta forma, dar otro punto de vista totalmente imparcial sobre el precio del inmueble.
Al tasar una vivienda de herencia y aceptar la adjudicación, los herederos deben liquidar varios impuestos que dependen del valor declarado del inmueble y de la comunidad autónoma donde se ubique.
En 2025, los principales tributos aplicables son los siguientes:
Es el impuesto principal al heredar una vivienda.
Ejemplo práctico:
Si heredas una vivienda en Valencia con valor de referencia de 180.000€, ese será el mínimo sobre el que se calculará el ISD, aunque el valor de mercado sea superior.
La plusvalía municipales un impuesto grava el aumento del valor del suelo urbano durante el tiempo que el fallecido fue propietario.
Importante 2025: Si el valor del terreno no ha aumentado desde la compra original, se puede solicitar la exención del impuesto con documentación justificativa.
Si tras la herencia los bienes del heredero superan el mínimo exento autonómico (entre 500.000€ y 700.000€ según la comunidad), deberá incluir la vivienda heredada en su declaración de patrimonio anual.
Aunque no siempre genera pago, declararlo es obligatorio si se superan los límites.
No se paga al recibir la herencia, pero sí al vender el inmueble heredado.
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el valor declarado en el impuesto de sucesiones.
Un valor de herencia demasiado bajo puede aumentar el pago de IRPF cuando se venda más adelante.
En caso de que exista un testamento detallado, el inmueble se dividirá según la voluntad del fallecido. Por ejemplo, si son tres hermanos y hay una bien inmueble entre todos, será repartida a partes iguales. Ante una situación así, donde no se saber que valor poner a la vivienda en una herencia, es normal querer estimar el precio para poder vender y así repartir equitativamente.
Si no existiera testamento, nos encontramos ante los herederos forzosos. Estos son la familia directa: cónyuge del fallecido, y si este ha fallecido, los hijos. Si no hay ningún familiar en vida, la herencia pasa automáticamente a ser propiedad del Estado.
Si el reparto de herencia va sobre un terreno, se puede realizar una parcelación del mismo. De esta forma, cada heredero puede hacer lo qué quiera con su parte: construir una vivienda nueva o bien vender.
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El profesional especializado en valorar y repartir propiedades heredadas es el perito tasador de herencias, también conocido como tasador inmobiliario homologado.
Su función principal es determinar qué valor poner a la vivienda en una herencia, valorando los bienes inmuebles conforme a su estado real, su ubicación, su valor de referencia catastral y su precio de mercado actualizado.
Además, este experto puede valorar otros bienes del caudal hereditario, como terrenos, vehículos, obras de arte o activos de valor económico, para garantizar un reparto equitativo entre los herederos.
Contar con un tasador homologado evita conflictos entre herederos, sobre todo cuando los bienes no pueden dividirse físicamente (por ejemplo, una vivienda o terreno común).
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El informe pericial permite determinar con precisión qué parte económica corresponde a cada heredero, o incluso establecer una compensación justa si uno desea quedarse con el inmueble.
| Aspecto | Descripción |
|---|---|
| Profesional | Perito tasador de herencias o tasador inmobiliario homologado. |
| Normativa aplicable | Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario y Orden ECO/805/2003. |
| Funciones principales | Valorar bienes inmuebles, elaborar inventario y emitir informe técnico de tasación. |
| Objetivo | Determinar el valor real y equitativo de cada propiedad heredada para repartir sin conflictos. |
| Métodos de valoración | Comparativo, residual, por rentas o por referencia catastral (según tipo de bien). |
| Certificación requerida | Inscripción en sociedad de tasación o colegio profesional acreditado (API, AEV, ATASA). |
| Usos del informe | Liquidación de impuestos, escritura notarial, reparto de herencia o procedimientos judiciales. |
| Ventajas | Aporta objetividad, transparencia y respaldo legal ante Hacienda y tribunales. |
Cuando varios herederos no están de acuerdo sobre el valor del inmueble heredado, es recomendable acudir a un tasador profesional que realice una valoración objetiva e imparcial. En situaciones de conflicto, un tribunal puede designar a un tasador judicial para determinar el valor del bien. Este procedimiento garantiza que la tasación sea lo más justa posible y se eviten disputas.
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Es importante que todas las partes acepten la tasación para proceder con el reparto de la herencia de manera equitativa. Si persiste el desacuerdo, el bien inmueble puede ser vendido y el valor resultante repartido entre los herederos.
El valor de una vivienda heredada se calcula a través de una tasación inmobiliaria, que determina el precio de mercado del inmueble en la fecha del fallecimiento. Esta tasación es clave para liquidar correctamente el Impuesto de Sucesiones y, si más adelante decides vender, también influye en el cálculo de la plusvalía y de la ganancia patrimonial.
La tasación puede hacerse con un informe oficial de un tasador, o con una valoración de referencia publicada por la Administración. Siempre es recomendable contar con un valor ajustado a mercado para evitar problemas fiscales.
Se debe declarar el valor de mercado de la vivienda en la fecha del fallecimiento del propietario. Este valor se utiliza para calcular los impuestos relacionados con la herencia, como el Impuesto de Sucesiones y, en el futuro, la plusvalía municipal o la ganancia patrimonial si se vende el inmueble.
Lo más habitual es usar uno de estos métodos:
Si se declara un valor inferior al que Hacienda considera justo, puede haber una comprobación de valores y una liquidación complementaria con recargo. Por eso, conviene ajustar el valor a precios reales de mercado.
Depende del valor de la vivienda heredada, tu grado de parentesco con el fallecido y la comunidad autónoma en la que se tribute. El principal coste es el Impuesto de Sucesiones, que puede variar mucho según la región: en algunas se paga muy poco (por ejemplo, entre padres e hijos en Madrid o Andalucía), y en otras puede suponer un porcentaje relevante del valor heredado.
Además, deberás pagar la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento del valor del suelo desde que el fallecido compró la vivienda. Este también se calcula según el valor catastral y los años transcurridos.
El valor que se toma como base para calcular el Impuesto de Sucesiones es el valor real de mercado de la vivienda en el momento del fallecimiento, es decir, el precio por el que podría venderse en condiciones normales.
Este valor debe ser justificable ante la administración, y aunque cada comunidad autónoma tiene sus propios criterios, se suele aceptar:
Para repartir una herencia entre los herederos, se utiliza principalmente el valor de mercado de los bienes, y no el valor catastral. El valor de mercado refleja el precio real que podría alcanzar la vivienda en una compraventa actual, y es la referencia adecuada para asegurar un reparto justo y proporcional.
El valor catastral sirve como base para el cálculo de impuestos (como el IBI o, en algunos casos, el mínimo exigido en el Impuesto de Sucesiones si no se aporta una tasación). Pero a efectos de reparto interno entre herederos, lo que cuenta es el valor actualizado y real del inmueble.
