¿Cómo tasar una vivienda de herencia o donación?

Ante una herencia o donación de bienes inmuebles, es necesario llevar a cabo una serie de procedimientos, para llevar a cabo la operación correctamente. Una de las claves, es estimar el precio de la propiedad que se va a heredar. Este procedimiento es fundamental para determinar los impuestos correspondientes a pagar por la adquisición de la propiedad. Además, una tasación justa y precisa puede evitar posibles disputas familiares sobre el valor de la casa. En este artículo, te explicamos cómo tasar una vivienda que va a ser objeto de una herencia o donación.

¿Cómo tasar una vivienda para una herencia?

Existen varias formas que te permiten conocer el precio de un inmueble en una herencia o donación. Estas son las más comunes:

• Utilización de un tasador profesional. Lo más recomendable es contratar a un tasador profesional para obtener una valoración objetiva y fundamentada en criterios técnicos. Este especialista evaluará el inmueble y elaborará un informe detallado.

Lectura recomendada: ¿A quién acudir para una valoración inmobiliaria?

• Comparación de mercado. Se refiere al precio al que podría venderse la propiedad en condiciones normales de mercado. Este valor se obtiene generalmente a partir de la comparación con ventas recientes de propiedades similares en la misma zona.

• Valoración por ingresos. Este método se basa en el potencial de ingresos de la propiedad, como el alquiler que podría generar. Es más relevante para las propiedades de inversión, como los edificios de apartamentos o los inmuebles con fines comerciales, como naves industriales o locales.

• Tasación online. Esta es una alternativa más reciente. Una valoración de un inmueble online tiene muchas ventajas, como el poder conocer el precio en pocos minutos y sin moverse de la comodidad del hogar. Gracias a la herramienta diseñada por RealAdvisor, es posible tener un precio muy exacto respondiendo a un pequeño cuestionario.

Elementos clave en una herencia o donación inmobiliaria

La tasación de una vivienda heredada puede ser un proceso complejo, ya que requiere de conocimientos técnicos y una comprensión detallada del mercado inmobiliario. En este apartado, profundizaremos en los roles de los actores implicados y la importancia de obtener una valoración precisa.

El papel del notario

En una herencia, el notario desempeña un papel fundamental. Será el encargado de redactar el testamento, certificar la defunción y dar fe de la identidad de los herederos. Además, tiene un papel fundamental a la hora de valorar los bienes de la herencia, incluyendo las propiedades inmobiliarias.

El impuesto de sucesiones y donaciones

El valor de la propiedad heredada o donada determinará el impuesto de sucesiones y donaciones que debes pagar. Este impuesto varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco con el donante o fallecido. Es por eso que una tasación precisa es crucial para calcular correctamente este impuesto.

Lectura recomendada: ¿Qué son los impuestos?

Tasador experimentado

Si quieres evitar posibles conflictos entre los herederos sobre el valor de la vivienda, y para asegurarte de que vas a pagar la cantidad correcta de impuestos, necesitas una tasación, lo más precisa que sea posible. Una tasación inexacta puede resultar en multas y sanciones, además de desequilibrar la distribución justa de la herencia.

En caso de discrepancias, probablemente sea necesaria la intervención del tasador judicial. Cuando los familiares no se ponen de acuerdo en la firma de la herencia, un tribunal puede designar un tasador judicial para examinar la propiedad. De esta forma, dar otro punto de vista totalmente imparcial sobre el precio del inmueble.

¿Qué impuestos se pagan en una herencia de inmuebles?

Cuando se acepta una herencia, se deben considerar dos impuestos principales:

• Impuesto sobre Sucesiones. Este es un tributo estatal cuya administración se delega a las diferentes Comunidades Autónomas. Para determinar el importe que se deberá hacer frente, es necesario identificar la comunidad en la que se produjo el deceso del donante y donde se encuentra el inmueble. La ley establece un período de seis meses para liquidar este impuesto, que puede extenderse por otros seis meses adicionales.

• Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Aumento del Valor de los Terrenos Urbanos. Este impuesto es regulado por cada municipio. Para calcular su valor, deberás consultar las ordenanzas locales. El valor de este impuesto se basa en el valor catastral de la propiedad y el tiempo que el difunto ha poseído la vivienda.

¿Cómo se obtiene el valor del inmueble para el impuesto de sucesiones?

Desde el 1 de enero de 2022, el impuesto de sucesiones tiene en cuenta el valor catastral para calcular el tributo. Una de las formas de conocerlo es accediendo a la Sede Electrónica del Catastro. Normalmente, suele ser menor que el precio de mercado de un inmueble.

¿Cómo se reparte una herencia de una vivienda o terreno?

En caso de que exista un testamento detallado, el inmueble se dividirá según la voluntad del fallecido. Por ejemplo, si son tres hermanos y hay una casa entre todos, será repartida a partes iguales. Ante una situación así, es normal querer estimar el precio para poder vender y así repartir equitativamente.

Si no existiera testamento, nos encontramos ante los herederos forzosos. Estos son la familia directa: cónyuge del fallecido, y si este ha fallecido, los hijos. Si no hay ningún familiar en vida, la herencia pasa automáticamente a ser propiedad del Estado.

Si la herencia es un terreno, se puede realizar una parcelación del mismo. De esta forma, cada heredero puede hacer lo qué quiera con su parte: construir una vivienda nueva o bien vender.

Lectura recomendada: ¿Cómo estimar el valor de un terreno?

¿Quién es el profesional encargado de repartir un bien inmueble en una herencia?

El experto apropiado para gestionar la distribución de propiedades o dividir un terreno de una herencia es el perito tasador de herencias. Su labor principal consiste en tasar los bienes, indicando su estado actual y estimando su valor de mercado. Asimismo, también puede estimar otros bienes muebles, como vehículos u otros objetos de valor. 

Es crucial conocer el valor de las propiedades, ya que esto determina la parte o porción del bien que pertenece a cada heredero. Además, al ser bienes que no se pueden dividir, pueden surgir desacuerdos entre los interesados en cuanto a la parte que corresponde a cada uno.

Para una correcta valoración de las propiedades o terrenos que componen la herencia, el tasador debe elaborar un inventario de los mismos. Luego, analiza individualmente cada bien a tasar, teniendo en cuenta las características específicas de la propiedad y cualquier otro factor que pueda afectar su valor.

Esta información se refleja en el informe de tasación, en el que se indicarán los métodos y técnicas utilizados para valorar la propiedad, su estado actual, sus características y las conclusiones del tasador sobre su valor.

En cualquier caso, el tasador de herencias debe estar certificado y reconocido por una asociación profesional. Es fundamental que tenga conocimientos en la legislación de tasación de propiedades y herencias. Finalmente, debe elaborar su informe conforme a la orden ECO 805/2003, entre otras normativas de valoración aplicables en este caso.