¿Cuánto cuesta hacerse una casa teniendo el terreno en 2026?

Precio de construcción por metro cuadrado en España 2026

El precio por metro cuadrado de construcción en España ha seguido subiendo en 2026 por la inflación en materiales, el encarecimiento de la mano de obra y las exigencias normativas de eficiencia energética. Estos son los rangos más realistas del mercado en 2026 para viviendas unifamiliares:

Precios sin incluir honorarios técnicos, licencias ni impuestos. Pueden variar un 10-20% al alza en Madrid, Barcelona y zonas costeras prime.

Tabla de precios por metro cuadrado de construcción según zona

La ubicación tiene un impacto directo en el precio final. Como referencia orientativa en 2026:

• Madrid y Barcelona: 1.800 – 2.500€/m² para calidades medias-altas.
• Valencia, Sevilla, Málaga: 1.400 – 2.000€/m².
• Zonas periurbanas o intermedias: 1.200 – 1.800€/m².
• Interior peninsular o zonas rurales: 1.000 – 1.500€/m².

Estas diferencias responden al coste de la mano de obra local, la disponibilidad de materiales y la complejidad logística del proyecto. En zonas de difícil acceso o con pendiente pronunciada, el sobrecoste puede ser del 5 al 15%.

Precio proyecto casa: cuánto cobra el arquitecto

El proyecto de arquitectura es un gasto obligatorio para obtener la licencia de obra mayor y uno de los primeros pasos antes de construir. Sin proyecto visado por el Colegio de Arquitectos no hay licencia, y sin licencia no hay obra.

Precio proyecto casa 120 m2

Los honorarios del arquitecto para una casa de 120 m² en 2026 se sitúan habitualmente entre el 8% y el 12% del presupuesto de ejecución material. Para una vivienda de calidad media con un presupuesto de obra de 180.000€, los honorarios técnicos totales (arquitecto más aparejador) rondarían entre 14.400€ y 21.600€.

Desglose orientativo para un proyecto de 120 m²:

• Proyecto básico y de ejecución: 8.000€ – 14.000€
• Dirección de obra del arquitecto: incluida habitualmente en los honorarios anteriores
• Aparejador o arquitecto técnico: 3.000€ – 7.000€
• Coordinador de seguridad y salud: 1.000€ – 2.500€

Precio proyecto casa 50 m2

Para viviendas más pequeñas, los honorarios no se reducen proporcionalmente porque la carga de trabajo del proyecto no varía tanto. Un proyecto para una casa de 50 m² puede costar entre 5.000€ y 9.000€ en honorarios técnicos totales, dependiendo de la complejidad del diseño y la zona.

Proyecto vivienda unifamiliar: qué debe incluir

Un proyecto completo para construir una vivienda unifamiliar debe incluir:

• Proyecto básico: memoria descriptiva, planos de planta, alzados y secciones, suficiente para solicitar la licencia.
• Proyecto de ejecución: detalles constructivos, especificaciones técnicas de materiales, instalaciones y estructura.
• Estudio de seguridad y salud: obligatorio por ley para obras de cierta envergadura.
• Certificado de eficiencia energética del proyecto: exigido por el Código Técnico de la Edificación (CTE).

¿Cuánto cuesta hacer una casa desde cero en España?

Construir una casa desde cero, sin terreno, supone asumir una partida adicional que puede representar entre el 20% y el 40% del coste total. Con terreno propio, esa partida desaparece y el presupuesto se centra en construcción, técnicos y licencias.

El coste total de hacer una casa desde cero en España en 2026 (incluyendo terreno en zona periurbana) puede moverse entre 350.000€ y 600.000€ para una vivienda unifamiliar de 120-150 m² de calidad media. Si ya dispones del terreno, ese mismo proyecto puede ejecutarse por entre 230.000€ y 300.000€.

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio de un terreno urbanizable?

¿Cuánto dinero necesito para empezar a construir?

Antes de poner el primer ladrillo, hay una serie de gastos previos que deben estar cubiertos y que muchos autopromotor no contemplan en su presupuesto inicial:

• Estudio geotécnico: 500€ – 1.000€. Obligatorio para conocer la resistencia del suelo y diseñar la cimentación correctamente.
• Estudio topográfico: 300€ – 600€. Delimita la parcela y detecta diferencias de cota que afectan al diseño.
• Proyecto de arquitectura: 8.000€ – 21.000€ según superficie y complejidad.
• Licencia de obra mayor: 2% – 4% del presupuesto de ejecución (puede tardar de 3 a 12 meses en aprobarse).
• Aval o señal al constructor: habitualmente el 10% – 20% del contrato de obra antes de empezar.

En total, para empezar a construir necesitas tener disponibles entre el 25% y el 35% del coste total del proyecto entre honorarios, licencias y pagos iniciales al constructor, antes de que llegue la primera certificación de obra.

Precio de construcción para distintas superficies

Uno de los datos que más buscan quienes están planificando su proyecto es el coste según la superficie de la vivienda. Estos son los rangos más realistas para 2026:

Precio construir casa 100 m2

Precio proyecto casa 120 m2: presupuesto completo

Para una vivienda unifamiliar de 120 m² de calidad media en 2026:

Precio construir casa 150 m2

Para una vivienda de 150 m² de calidad media en 2026, el coste total se sitúa entre 280.000€ y 370.000€, incluyendo honorarios técnicos, licencias e impuestos. La construcción básica (1.400€/m²) representa 210.000€, a los que hay que sumar los acabados, instalaciones y gastos asociados.

Precio construir casa 200 m2 España

Una casa de 200 m² es un proyecto de mayor envergadura que implica costes estructurales más elevados. En 2026 el coste total estimado se mueve entre 380.000€ y 520.000€ para calidades medias-altas, pudiendo superar los 600.000€ en proyectos premium o en zonas de alta demanda como Madrid o la costa mediterránea.

Precio de los cimientos de una casa: la cimentación

La cimentación es la partida que más variaciones puede sufrir respecto al presupuesto inicial, ya que depende directamente de las características del terreno. Un suelo con buena resistencia requiere una cimentación más sencilla; un terreno con roca, arcilla expansiva o nivel freático alto puede multiplicar el coste.

¿Cuál es el precio de los cimientos de una casa?

En condiciones estándar de terreno, el precio de la cimentación para una vivienda unifamiliar en 2026 se sitúa entre 80€ y 150€/m² de superficie construida. Para una casa de 120 m², eso representa entre 9.600€ y 18.000€ solo en cimentación.

Si el terreno presenta problemas (suelo blando, rellenos artificiales, pendiente pronunciada o nivel freático alto) pueden ser necesarias soluciones como micropilotes, losa de cimentación reforzada o muros de contención, lo que puede elevar el coste entre 25.000€ y 60.000€ adicionales.

Por eso el estudio geotécnico previo (500€ – 1.000€) es una de las inversiones más rentables antes de empezar: conocer el tipo de suelo permite diseñar la cimentación correcta desde el principio y evitar sorpresas durante la obra.

Precio de la estructura de una casa

La estructura (pilares, vigas, forjados y muros de carga) es la segunda partida más relevante del presupuesto. Su coste varía entre 200€ y 400€/m² dependiendo del sistema constructivo elegido:

• Estructura de hormigón armado: la más habitual en España, entre 250€ y 350€/m².
• Estructura metálica: más rápida de ejecutar, entre 300€ y 450€/m².
• Madera estructural o CLT: en auge por su sostenibilidad, entre 350€ y 500€/m².

Precio estructura casa 150 m2 y casa 2 plantas

Para una vivienda de 150 m² de una planta, la estructura puede costar entre 30.000€ y 52.500€. Si la casa tiene dos plantas, el coste de la estructura aumenta porque requiere forjado intermedio, escalera estructural y mayor robustez en pilares y vigas. El sobrecoste respecto a una planta única suele ser del 15 al 25%.

Impuestos y tasas para construir una casa en terreno propio

Construir una vivienda implica asumir una serie de impuestos y tasas que pueden representar entre el 15% y el 20% del coste total del proyecto. Conocerlos antes es fundamental para no llevarse sorpresas.

• IVA: el 10% sobre el coste de la obra. Si contratas directamente a gremios como autopromotor, el IVA es también del 10%.
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) : impuesto municipal que oscila entre el 2% y el 4% del presupuesto de ejecución material. Varía según el ayuntamiento.
• Tasa de licencia de obras: varía según el municipio, generalmente entre el 0,2% y el 0,7% del presupuesto.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): se aplica a la escritura de declaración de obra nueva, equivale al 1,5% del valor declarado, aunque varía por comunidad autónoma.
• Notario y Registro de la Propiedad: los honorarios notariales representan entre el 0,3% y el 0,5% del valor escriturado; el registro, entre 400 € y 1.000 € según el valor.

Presupuesto de construcción: factores que influyen en el coste final

Más allá del precio por metro cuadrado, hay factores que pueden encarecer o abaratar significativamente el coste final de tu casa a medida:

El tipo de suelo y las características del terreno: un suelo con buena resistencia y sin problemas de cimentación puede suponer un ahorro de 20.000 € respecto a un terreno complicado.

• La eficiencia energética: incluir paneles solares, aerotermia, aislamiento reforzado o ventilación mecánica controlada (VMC) supone una inversión inicial mayor —entre 10.000 € y 30.000 € extra según las soluciones elegidas— pero reduce los consumos a futuro y es obligatorio cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) en cuanto a demanda energética.
• La comunidad autónoma: los costes de mano de obra, los tipos del ICIO y los plazos de tramitación de licencias varían significativamente entre comunidades, lo que puede suponer diferencias de hasta el 15% en el coste final.
• El número de plantas: una casa de dos plantas sobre la misma superficie construida es más económica por metro cuadrado que una de una planta, ya que comparte cimentación y cubierta entre más metros edificados.
• El sistema constructivo: la obra tradicional es la más habitual pero no siempre la más económica. Los sistemas industrializados o prefabricados de hormigón o madera pueden reducir los plazos hasta un 40% y ofrecer mayor control de costes al eliminar parte de la variabilidad de los gremios tradicionales.

Gastos iniciales antes de construir: tabla resumen 2026

Financiación: la hipoteca de autopromotor

Si no dispones del capital necesario para financiar toda la obra, la hipoteca de autopromotor es la fórmula más habitual. Los bancos financian hasta el 80% del coste de construcción (valoración de tasación), siempre con proyecto visado y licencia aprobada. Las disposiciones se realizan por certificaciones de obra a medida que avanza la construcción, lo que permite ir pagando en función del progreso real.

Es importante tener en cuenta que la financiación se concede sobre el valor de tasación del proyecto terminado, no sobre el coste real de la obra. Si la tasación es inferior al presupuesto, la diferencia tendrá que cubrirse con recursos propios.

Referencias

• Ministerio de Transportes y Vivienda, Código Técnico de la Edificación (CTE): https://www.codigotecnico.org
• Ministerio de Hacienda, ICIO e impuestos municipales sobre la construcción: https://www.hacienda.gob.es
• Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España: https://www.cscae.com