La compra de un piso de obra nueva en una ubicación en auge, bien situada y con comercios alrededor es algo muy atractivo dentro del mercado inmobiliario. En este artículo te explicamos cómo se realiza una tasación de obra nueva, qué factores se tienen en cuenta y todos los detalles que tanto el vendedor como el comprador deben tener en cuenta.
La tasación de una vivienda de obra nueva se realiza según un proceso similar al de cualquier otra vivienda, pero se tiene en cuenta algunas particularidades propias de este tipo de inmueble.
Los pasos principales para realizar una tasación de obra nueva son los siguientes:
Es importante examinar las particularidades propias de este tipo de construcción. Nos referimos a la calidad de los materiales utilizados, la garantía ofrecida por el constructor, las instalaciones y sistemas, entre otras cuestiones. Por tanto, es recomendable contar con la asesoría de un experto en tasación de viviendas de obra nueva para obtener una valoración precisa y fiable.
Al calcular el coste de un piso nuevo, el precio de la vivienda no es el único gasto. Los costes son mucho más importantes y deben incluirse en el presupuesto.
Los gastos derivados de la compra de un piso de obra nueva son los siguientes:
Para calcular correctamente el precio por m2 de un piso nuevo, hay que tener en cuenta las variaciones de precios de las viviendas por zonas. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado puede ser bajo en un pueblo, mientras que en el centro de una gran ciudad este cuesta hasta cuatro veces más. No es lo mismo comprar un piso de 3 habitaciones en Barcelona que hacerlo en un pequeño pueblo de Aragón. Por lo tanto, para una propiedad similar, la evaluación del valor de un piso nuevo puede variar fácilmente.
Existen diferentes formas de financiar la compra de un piso de obra nueva, algunas de las opciones más comunes son las siguientes:
Para comprender mejor cómo se estima el precio de una obra nueva, vamos a poner un ejemplo basándonos en la realidad para un inmueble de reciente construcción en la ciudad de Barcelona:
El primer paso será reunir todos los documentos que se solicitarán para poder realizar la tasación de la vivienda de obra nueva. Estos suelen ser:
Cuando tengamos toda la documentación lista, se recurrirá a un tasador de la zona para que visite la vivienda. Siguiendo con el ejemplo, el piso se encuentra en un edificio de reciente construcción en Barcelona y tiene una superficie de 100 m². Los acabados son de alta calidad y dispone de un certificado de eficiencia energética A. El piso cuenta con 3 habitaciones, 2 baños, una cocina moderna, un amplio salón-comedor y una terraza. Además, tiene un trastero y una plaza de garaje en el mismo edificio.
El tasador investiga el mercado inmobiliario local y encuentra 3 viviendas comparables en la misma zona:
El tasador elabora un informe detallado que incluye la descripción de la vivienda, las características evaluadas, los inmuebles comparables analizados y el valor estimado. En este caso, el tasador estima que el valor de la vivienda es de 470 000 €.
La entidad financiera revisa y valida el informe de tasación. En base a este informe, la entidad financiera decide otorgar un crédito hipotecario al comprador por el 80 % del valor tasado, que sería de 376 000 €. Dependiendo de la situación personal de cada persona, se podría pedir una hipoteca a interés fijo o bien variable.
Si no hay viviendas comparables porque se trata de una casa de obra nueva, el tasador debe emplear otras metodologías y enfoques para estimar el valor de la propiedad.
En primer lugar, encontramos el método del enfoque de coste, el cual consiste en estimar el valor de la vivienda en función de los costes de construcción y los gastos asociados. El tasador calcula el precio de construcción de una casa similar, incluidos el costo de los materiales, la mano de obra, los permisos y otros gastos adicionales. Seguidamente, se suma el valor del terreno y se aplican factores de depreciación, si corresponden. Este enfoque es especialmente útil para viviendas de obra nueva que tienen características únicas o no hay comparables en la zona.
Supongamos que tenemos una casa unifamiliar de obra nueva de 200 m² en una parcela de 500 m², situada en un barrio residencial de Madrid. Para estimar su valor utilizando el enfoque de coste, el tasador debe considerar los siguientes elementos:
En base a estos criterios, el valor estimado de la casa utilizando el enfoque de coste sería 240 000 € (precio de construcción) + 300 000 € (valor del terreno) = 540 000 €.
Si la vivienda de obra nueva se destinara al alquiler o es un local comercial con fines económicos, el tasador puede utilizar el enfoque de renta para estimar su valor. Este método consiste en calcular el valor de los ingresos futuros que generaría el alquiler del inmueble. Para ello, se investiga el mercado de alquiler en la zona y se analiza la renta promedio de viviendas similares.
El siguiente paso es proyectar esta renta a lo largo de un periodo determinado. A esta, se le debe descontar el valor presente utilizando una tasa de descuento apropiada. Este método es bastante común cuando no hay demasiadas viviendas similares en la zona. También es muy utilizado cuando el inmueble ha sido pensado para poder obtener un rendimiento, sea con alquiler o bien para fines comerciales.
Supongamos que la misma casa unifamiliar de obra nueva en Madrid será alquilada. El tasador utiliza el enfoque de renta para estimar su valor. Primero, investiga el mercado de alquiler local y encuentra que viviendas similares se alquilan por un promedio de 2 000 € mensuales.
Con este método, el valor estimado de la casa sería de 480 000 €.
El tasador también puede investigar las tendencias y datos del mercado inmobiliario local para estimar el valor de una vivienda de obra nueva en ausencia de comparables. Esto implica analizar las estadísticas y los datos históricos de la zona, como el precio promedio por metro cuadrado, el crecimiento de la población, la demanda de viviendas y otros factores económicos y demográficos que puedan influir en el valor de la vivienda.
Seguimos con el ejemplo de la vivienda en Madrid. El tasador investiga las tendencias y datos del mercado inmobiliario en el barrio residencial de Madrid donde se encuentra la casa de obra nueva. Descubre que el precio promedio de venta por metro cuadrado para viviendas similares en la zona es de 3000 €.
Mediante esta técnica, el valor estimado de la casa, utilizando el análisis de tendencias y datos del mercado, sería de 200 m² x 3000 €/m² = 600 000 €.
*Cabe destacar que estos ejemplos son simplificaciones y que en la práctica, un tasador experimentado podría combinar diferentes enfoques y considerar otros factores para obtener una estimación más precisa del valor de la casa.
Una vivienda de obra nueva es aquella que se construye por primera vez y que nunca ha sido habitada antes. Suele ser una opción muy atractiva para aquellos que buscan una vivienda de calidad y con las últimas tecnologías en materia de construcción y diseño. Un inmueble de obra nueva puede no estar construido aún durante el momento de la compra.
Los impuestos y el precio de compra son más elevados que en una vivienda de segunda mano. Además, en ocasiones puede haber cierto tiempo de espera, sobre todo si se ha adquirido la vivienda sobre plano.
