La tasación de una vivienda de obra nueva se calcula analizando la ubicación, las características del inmueble, el mercado y comparables reales. Cuando no existen comparables, se aplican métodos alternativos como el enfoque de coste o la capitalización de rentas. Esta valoración determina el precio real de mercado y es clave para que bancos aprueben la hipoteca y para evitar pagar de más por un piso nuevo.
En síntesis:
La tasación de una vivienda de obra nueva sigue un proceso similar al de cualquier inmueble, pero incorpora particularidades reguladas por la Orden ECO/805/2003, obligatoria para las tasaciones usadas en hipotecas. Estas tasaciones deben realizarlas sociedades o profesionales homologados por el Banco de España y tienen en cuenta no solo las características de la vivienda, sino también el proyecto, la calidad de la construcción y el mercado local.
Los pasos esenciales son:
El tasador evalúa la zona donde se sitúa el inmueble considerando factores como:
Este análisis determina el rango de valor €/m² que se aplica comparándolo con otras promociones cercanas.
Se revisan en detalle las características constructivas de la vivienda y del edificio:
En obra nueva, estos elementos pueden añadir un valor significativo frente a la vivienda usada.
El tasador analiza:
Cuando no existan suficientes comparables (casas unifamiliares o zonas con poca obra nueva), se aplican otros métodos oficiales como el enfoque de coste o el método de capitalización de rentas.
Con toda la información recopilada, el tasador determina el valor aplicando la metodología adecuada:
En obra nueva en construcción, el tasador también puede estimar:
Se valoran elementos específicos de obra nueva como:
Conclusión: La tasación de una obra nueva exige evaluar no solo la vivienda terminada, sino también el proyecto, los costes de construcción, el mercado real y la calidad del edificio. Por eso, lo ideal es contar siempre con un tasador homologado especializado en obra nueva, que garantice un informe fiable y válido a efectos hipotecarios.
Cuando un tasador valora una vivienda de obra nueva —ya construida, en construcción o sobre plano— puede aplicar varios métodos oficiales. El objetivo es estimar el valor de mercado y garantizar que el inmueble es apto como garantía hipotecaria.
Estos son los métodos principales:
Es el método preferido para vivienda de obra nueva terminada siempre que existan inmuebles similares en la zona.
¿Cómo funciona?
Cuándo se usa:
✔ Obra nueva terminada
✔ Edificios en zonas urbanas con mercado activo
✘ No aplicable si no hay comparables suficientes
Es el método principal cuando no existen comparables, algo muy común en:
¿Cómo funciona?
Fórmula simplificada:
Valor = Coste construcción + Valor del suelo − Depreciación (si procede)
Se utiliza cuando la obra nueva se destina a alquiler, o si es un local comercial o activo para inversores.
¿Cómo funciona?
Fórmula:
Valor = Renta anual / Tasa de capitalización
Ejemplo:
Renta: 18.000€/año
Cap rate: 4%
Valor = 18.000 / 0,04 = 450.000€
Es el método usado cuando se tasan solares o promociones en proyecto.
Valor suelo = Valor de venta − (Costes de construcción + gastos + beneficio promotor)
Incluye plazos, flujos de caja y financiación → útil para promociones grandes.
Es clave para valorar:
| Método | Cuándo se usa | Ideal para |
|---|---|---|
| Comparación | Cuando hay ventas similares | Pisos nuevos en zonas urbanas |
| Coste | Sin comparables o viviendas singulares | Unifamiliares, autopromoción |
| Capitalización | Inmuebles para alquiler | Viviendas rentables, locales |
| Residual | Proyectos y solares | Promotores, inversores |
Cuando compras un inmueble de nueva construcción y necesitas financiación, el banco te exigirá una tasación de vivienda de obra nueva para hipoteca. Este informe, realizado por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España, determina el valor real del inmueble y condiciona directamente cuánto te puede prestar la entidad.
A diferencia de las viviendas de segunda mano, en las obras nuevas el tasador no siempre tiene un inmueble terminado que evaluar. Por eso, además de la visita física (si ya está construido), analiza planos, memoria de calidades, licencias, certificaciones urbanísticas y documentación del promotor, aplicando metodologías específicas recogidas en la Orden ECO/805/2003.
Los bancos solo conceden hipoteca sobre un valor tasado oficial. Y, por norma general:
Esto convierte la tasación en una pieza clave para cerrar la operación y evitar sorpresas.
En este tipo de inmuebles, la tasación se basa en:
Si el inmueble no está terminado, el tasador emite una tasación condicionada, que el banco valida al finalizar la obra.
Una vivienda de obra nueva es aquella que se construye por primera vez y que nunca ha sido habitada antes. Suele ser una opción muy atractiva para aquellos que buscan una vivienda de calidad y con las últimas tecnologías en materia de construcción y diseño. Un inmueble de obra nueva puede no estar construido aún durante el momento de la compra.
Sí. Las tasaciones encargadas por los bancos son realizadas por sociedades tasadoras homologadas por el Banco de España, lo que garantiza procedimientos regulados y criterios técnicos objetivos. Aun así, puedes solicitar una tasación independiente si quieres contrastar el valor.
No. Con la referencia catastral solo puedes obtener estimaciones orientativas, pero no una tasación válida para hipoteca o procesos oficiales. Las tasaciones homologadas requieren visita, verificación documental y un informe firmado por un tasador acreditado.
El precio suele oscilar entre 250€ y 500€, dependiendo de la tasadora, la comunidad autónoma, los metros cuadrados y si la tasación es sobre plano o con visita física. En viviendas de alto valor o complejas el coste puede ser mayor.
La tasación se realiza antes de firmar la hipoteca y después de entregar la documentación del inmueble. El proceso suele tardar entre 3 y 7 días hábiles, aunque puede prolongarse si la obra no está terminada o falta documentación técnica.
