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¿Cómo tasar una vivienda?

Nuria
11.04.2023, 18:36
11 min
Table of Contents
¿Cómo tasar una vivienda? Te lo contamos todo.

Hay varias razones por las que tasar una propiedad; dentro de las más habituales se encuentra el momento de querer venderla o bien cuando hay un comprador interesado en un inmueble. Ante este escenario, no todos saben cómo tasar una vivienda correctamente. Aquí explicamos de qué se trata este proceso, cómo se realiza y qué factores se tienen en cuenta en una tasación inmobiliaria.

¿Qué es la tasación de una vivienda?

La tasación de una vivienda es una evaluación que se realiza para conocer el precio de una propiedad. Esta se realiza antes de la compraventa y permite que tanto el propietario como el comprador interesado pueda conocer el valor. Asimismo, también sirve para que la entidad financiera pueda estimar el importe de la hipoteca que deberá conceder.

Métodos para tasar una vivienda

Existen cuatro métodos comunes para realizar la tasación de una vivienda: 

  1. Estimación online
  2. Análisis comparativo del mercado
  3. Cálculo por m² según el precio en su ciudad
  4. El presupuesto de un profesional in situ

1. Estimación Online (el método hedonista)

La estimación de vivienda online se puede hacer mediante el método hedonista.

El método hedonista es utilizado por las herramientas online para estimar el valor de la propiedad. En España, los bancos y las compañías de seguros también utilizan este método para determinar el importe máximo que están dispuestos a financiar. Este consiste en comparar la vivienda en cuestión con otras similares que están en venta o bien que se hayan vendido en el transcurso de los últimos meses.

Para realizar una tasación de una vivienda online, solamente hace falta conocer las siguientes características específicas de la propiedad:

  • la dirección
  • la superficie habitable 
  • la superficie del terreno
  • el año de construcción
  • el número de habitaciones (dormitorios y baños)
  • posibles instalaciones (piscina, terraza, porche, jardín con vistas despejadas)

Este sistema de tasación también tiene en cuenta muchos parámetros relacionados con la ubicación:

  • la proximidad al transporte público, los comercios y las escuelas
  • un posible proyecto de construcción en los alrededores o en la ciudad
  • el número de ofertas similares en la zona

Una vez rellenados estos datos, el sistema compara su propiedad con todas las que se encuentran en la base de datos y que cumplen criterios similares y le estima un rango de precios. Este método es muy fiable para los inmuebles más comunes, ya que cuantas más propiedades similares se cotejen, más precisas serán las regresiones estadísticas.

2. Análisis comparativo del mercado en España


El análisis comparativo de mercado consiste en comparar personalmente propiedades similares a la suya, vendidas o en venta en su ciudad, para definir el precio que más se ajuste a su inmueble.

En un sitio de anuncios online, puede seleccionar muy fácilmente las casas de su ciudad con características similares a la suya y sondear los precios de venta.

Digamos que su casa tiene las siguientes características:

  • Situado en La Dreta de L' Eixample, Barcelona
  • Construido en 1990
  • Con una superficie habitable de 145 m²
  • Un terreno de 250 m² (0,5 acres)
  • Con 4 habitaciones
El análisis comparativo es otro método de tasación de vivienda.
Comprar tu vivienda con otras que están en venta y que tienen los mismos criterios es muy útil.

En la foto anterior podemos ver una lista de casas en venta similares a la nuestra. Es esta plataforma, “Desconectado” significa que ha sido retirada del mercado, por lo que o bien ha sido vendida, o bien el propietario finalmente no ha querido venderla.

Una vez seleccionados estos filtros, las casas que aparecen en el resultado muestran precios de venta entre 740.000 y 995.000€.

Las dos cantidades están bastante alejadas en cuanto a precio a pesar de su proximidad física. Esto es a causa de sus características:

1. La primera casa con un precio de 745.000€ ha sido recientemente renovada y tiene un terreno de 215 m²

2. La segunda casa tiene buenas vistas, lo que es una característica importante.

3. La tercera casa tiene piscina y el terreno es el más grande de la lista.

4. La cuarta casa también ha sido renovada recientemente.

5. Los anuncios 5 y 6 están en buen estado, pero no tienen ninguna característica especial (piscina, buenas vistas, renovación, etc.)

6. Por último, las dos últimas tienen características desfavorables, como la ubicación y un mal diagnóstico técnico (una casa que consume energía o una mala instalación de gas o electricidad, por ejemplo).

Si la casa que te interesa vender no ha sido renovada recientemente, no tiene una buena vista, un terreno muy grande o una piscina, puede asumir que su precio por m² estaría por debajo de los 5 primeros resultados. Podemos deducir que la casa de muestra se encuentra entre las propiedades 4 y 6, incluso podría valer más si su terreno es más grande o posee una de las características anteriores. Por lo tanto, situaremos el inmueble en cuestión entre 5.553€/m² y 5.700€/m².

Es necesario tener en cuenta que el tiempo de venta de un inmueble también es un indicador muy importante. Si la casa lleva ya un año en venta, es posible que el inmueble esté sobre valorado y sea hora de bajar el precio.

3. Cálculo según el precio por m² en la misma ciudad

Para calcular el precio de la propiedad a vender, primero se buscará una fuente fiable que indique el precio medio por metro cuadrado de la misma ciudad en la que está la vivienda.

En RealAdvisor tenemos a tu disposición un buscador de precios por metro cuadrado de las diferentes poblaciones de España en el que es posible encontrar estos valores actualizados.

  • Si el precio medio por metro cuadrado de un piso en Barcelona ciudad es de 4.000€ y la superficie del inmueble es de 95 m², multiplicaremos el precio por los metros cuadrados para obtener el precio de la vivienda, tal y cómo se muestra a continuación:

    190 m² x 1.823€ = 346.370€

Este método permite obtener una tasación de una vivienda bastante exacta, aunque no tiene en cuenta otras características que puedan hacer fluctuar el coste, como el estado de la vivienda o el barrio exacto. No obstante, este método para tasar una vivienda es bastante utilizado, ya que permite a los compradores evaluar rápidamente una propiedad y saber si el precio de venta está o no sobrevalorado.

3. Tasación inmobiliaria por un experto in situ

Los agentes inmobiliarios también son otra alternativa para la tasación de una vivienda.
Acudir a un agente inmobiliario o experto tasador para valorar el inmueble es otra forma de conocer el precio.

El experto inmobiliario o el tasador es el encargado de estimar el precio del inmueble. Este puede ser arquitecto, agente inmobiliario o tasador inmobiliario autorizados. Su función es analizar los aspectos subjetivos del inmueble, de los cuales los propietarios no siempre son conscientes. Además, tiene amplios conocimientos del mercado local, por lo que ya llegará con una idea anticipada del impacto del entorno en el precio del inmueble.

Durante una visita, se encargará de informar de las características específicas del inmueble que inciden en la valoración del precio, además de pedir una serie de documentos, según si el inmueble es un piso o una casa. A continuación, hemos detallado los más comunes:

Leyenda:

🏢 Documentos solicitados para pisos

🏠 Documentos solicitados para casas

  • 🏠 🏢 El extracto del registro de la propiedad
  • 🏠🏢 Valor fiscal: Se recoge en el anexo "Aviso de Impuesto sobre Bienes Inmuebles" de su última papeleta fiscal.
  • 🏠 Servidumbres: Las servidumbres, en su caso, son derechos reales que pasan de propietario a propietario
  • 🏠 Acuerdos de derecho privado: Los acuerdos son las disposiciones del contrato de compraventa relativas al derecho a construir, los acuerdos con los vecinos, etc.
  • 🏠 Certificado de seficieneguridad de la instalación eléctrica de baja tensión: Si no lo hay, debe ser elaborado por un instalador eléctrico con carné
  • 🏠 🏢 Una descripción de la construcción
  • 🏠 Plano catastral: A solicitar al topógrafo del Registro de la Propiedad
  • 🏠 Póliza de seguro de incendios del edificio: A solicitar a la compañía de seguros
  • 🏠 🏢 Planos del edificio: Incluyen planta, plano de sección y fachadas

En el caso de una comunidad:

  • 🏢 Las tres últimas actas de la Asamblea General del Propietarios
  • 🏢 Fondos de la comunidad
  • 🏢 Documentos de la propiedad horizontal
  • 🏢 Normas de administración y uso de la comunidad
  • 🏢 Estado de gastos imprevistos

Otros documentos:

  • 🏠 🏢 Una estimación antigua
  • 🏠 🏢 Escritura de compraventa
  • 🏠 🏢 Detalles de la financiación (hipoteca y banco)
  • 🏠 Catastro de derechos territoriales antiguos

Evidentemente, todos estos documentos no son obligatorios, pero permiten al experto inmobiliario realizar una evaluación más precisa.

¿Cuáles son los principales factores que pueden influir en el precio de un inmueble?

Es importante saber que el valor de un inmueble construido se deprecia con el paso de los años, a diferencia del terreno, cuyo valor suele aumentar. Para agregar valor en una propiedad, es importante destacar todos sus activos y renovar las partes que parezcan anticuadas. Si se controlan los costes de las obras, estos esfuerzos serán mucho más rentables que la venta del inmueble sin renovar.

Factores que pueden añadir valor a un inmueble

Ubicación:

  • El tipo impositivo de la ciudad
  • Vista al mar, a la montaña o a un monumento
  • Proximidad al transporte público (paradas de autobús, estación de tren o aeropuerto)
  • Un nuevo proyecto en la zona para mejorar las carreteras o los espacios públicos
  • Orientación sureste o suroeste

Posibilidad de construcción:

  • Cuando existe la posibilidad de ampliar la vivienda para el comprador
  • Si el terreno tiene un valor superior al de la vivienda y es edificable, el vendedor puede obtener mejores ofertas provenientes de promotores.

Una renovación reciente:

  • Pintar las paredes y los techos, cambiar la moqueta, etc.
  • Remodelar la cocina con electrodomésticos más modernos.
  • Sustituir el sistema de calefacción o aire acondicionado por uno más económico y ecológico

Características además de la superficie habitable

  • Un balcón, una terraza, un jardín, etc.
  • Plazas de aparcamiento interiores y/o exteriores
  • Un sótano o buhardilla

La oferta y la demanda:

  • Cuantos menos inmuebles haya a la venta en la zona y mayor sea la demanda, más valdrá su propiedad 

Elementos que deprecian el precio de un inmueble

Por el contrario, los elementos que hacen que el precio del inmueble se devalúe son:

Una propiedad antigua y sin renovar:

  • Si es necesario realizar obras en el inmueble, el comprador podría pedir una deducción por los costes adicionales asociados a las reparaciones
  • Si el vendedor es responsable de la renovación, el comprador podría exigir una compensación si se retrasa la entrega o el tiempo de obra.

Un mal diagnóstico técnico:

  • Un inmueble que consuma mucha energía
  • Gran emisión de gases efecto invernadero
  • Presencia de amianto o termitas
  • Riesgo de exposición al plomo
  • Mal estado del sistema eléctrico y/o de gas

El emplazamiento:

  • Contaminación acústica como por ejemplo tráfico aéreo.
  • Un edificio o inmueble construido frente a la propiedad que obstruya la vista o bloquee el acceso directo a una carretera
  • La planta en la que se encuentre nuestro inmueble. Una vivienda en la planta baja, normalmente tiene menos valor que una planta alta.

¿Cuál es el precio correcto al tasar una vivienda?

Cuando intentamos calcular el valor real de una propiedad, nos encontramos con distintos precios:

  • Precio de venta: Cantidad por la que el propietario está dispuesto a vender su vivienda.
  • Precio de oferta: Cantidad que el comprador está dispuesto a ofrecer, en función de su propia estimación del valor de la propiedad y de su capacidad financiera.
  • Precio de la transacción: El precio que acuerdan el vendedor y el comprador tras las negociaciones.
  • Precio justo: El precio óptimo que permitirá al vendedor completar la venta en un plazo realista, sin subestimar el valor real de la propiedad.

El valor correcto en una tasación suele ser superior al valor catastral, normalmente entre un 30-50% más que este. Si se termina realizando una transacción de compraventa del inmueble a un precio mucho menor que el de mercado, podrían aparecer problemas fiscales en el momento de la liquidación del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), ya que Hacienda podría estimar que el coste es mayor.

¿Qué método de tasar una vivienda me conviene más?

Para facilitar y acelerar la venta, es fundamental no equivocarse al establecer el precio de la propiedad. Si aún no tienes claro qué forma de tasar tu vivienda es la mejor para ti, te animamos a hacerlo primero online, ya que tendrás un valor bastante exacto del precio al que puedes vender el inmueble en pocos minutos. También es recomendable comparar con inmuebles en venta que se encuentren en la misma zona y así hacerse una idea realista.
Si después de esta valoración en línea vas a contratar un experto o un asesor para realizar la tasación, te recomendamos que pidas varios presupuestos y te informes bien. También existen empresas inmobiliarias que ofrecen una tasación gratuita a cambio de promocionar la venta y llevarse una comisión por esta.

Razones para que un profesional valore el inmueble que quiere vender.

En primer lugar, si buscas vender tu piso o casa lo antes posible y evitar extensas negociaciones, es esencial estimar el precio de venta con la mayor precisión posible. Tal y como hemos explicado, el precio es el factor que más influye para que haya futuros compradores interesados en visitar la propiedad. Acudir a una agencia o experto inmobiliario tiene varias ventajas a la hora de vender, como las siguientes:

  • Un experto tiene conocimiento del mercado local inmobiliario.
  • La propiedad será evaluada por un agente que tiene conocimientos en el sector.
  • Se obtendrá un buen asesoramiento en cuanto a la tasación de vivienda, como en otros factores que intervienen en el proceso de compraventa.
  • Se conseguirá vender el inmueble a un buen precio, que sea conveniente tanto para la parte compradora como para el vendedor.

FAQ

¿Son las valoraciones inmobiliarias Online fiables para vender?

Todo depende de la base de datos de la herramienta de valoración online y de la cantidad de propiedades con las que puede comparar tu inmueble. En el caso de RealAdvisor, contamos con una inmensa base de datos de listados inmobiliarios de España.

¿Quién puede estimar un bien inmobiliario en España?

Puede recurrir a una agencia inmobiliaria de su ciudad, contactar con un arquitecto o contactarnos a través de RealAdvisor.es donde le pondremos en contacto con uno de nuestros expertos locales que le hará un presupuesto totalmente gratis.

¿Cuánto cuesta una valoración inmobiliaria?

El precio de una valoración inmobiliaria realizada por un profesional del sector depende de la complejidad del inmueble, es decir, de si se trata de un inmueble estándar, de lujo o singular y del tiempo que necesite el experto para realizar su estimación.

Por otro lado, muchas páginas web ofrecen este servicio de forma gratuita y la valoración online es igual de precisa si más adelante utiliza uno de los agentes. Si desea seguir con el proceso y lo autoriza, la remuneración del especialista solo se llevará a cabo al completar la venta del inmueble.

¿Dónde puedo encontrar el precio por m² por ciudad?

En RealAdvisor puedes consultar los precios por m² de un apartamento o una casa y también conocer el precio de un alquiler medio por provincia, ciudad, distrito y código postal.

¿Cómo calcular la capacidad de endeudamiento o de hipoteca?

Puedes utilizar un simulador de hipotecas para calcular rápidamente tu capacidad de financiación. También es posible rellenar una solicitud de hipoteca online y un experto inmobiliario se pondrá en contacto contigo para enviarte varias ofertas de distintos bancos con los mejores tipos de interés.

¿Cómo valorar una casa hipotecada en España?

Valorar una propiedad hipotecada es posible en España, y es realmente habitual, ya que muchas familias venden sus inmuebles mientras siguen pagando la hipoteca. Estas son las distintas opciones de venta:

- levantando la hipoteca por amortización anticipada del préstamo en el momento de la venta;

- mediante la transferencia de la hipoteca a la nueva propiedad en el caso de la compra de una nueva propiedad;

- traspasando la hipoteca actual a los futuros/nuevos propietarios.

Hay que tener en cuenta que podría haber posibles "penalizaciones" por reembolso anticipado. El comprador se ahorra los costes de registrar una nueva hipoteca. Por lo tanto, dependiendo de los tipos de interés, el ahorro puede variar y ser más o menos interesante.

Para la estimación, los tipos de interés hipotecarios son importantes en el cálculo del precio del inmueble.

¿Cómo tasar una vivienda de herencia?

En caso de un bien inmueble heredado, se pueden seguir los mismos pasos que hemos detallado en este artículo, para conocer el precio. Asimismo, te invitamos a leer nuestro artículo “Cómo valorar la vivienda en una herencia o donación”, donde ampliamos toda la información necesaria ante esta situación.

Nuria
Núria es de Barcelona y lleva más de 6 años trabajando como especialista en contenidos. Durante varios años fue nómada digital, viajando y formándose en marketing por el mundo. Ahora vuelve a ser residente en la ciudad condal, donde se ha especializado en el sector inmobiliario.
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