Hay varias razones por las que tasar una propiedad; dentro de las más habituales se encuentra el momento de querer venderla o bien cuando hay un comprador interesado en un inmueble. Ante este escenario, no todos saben cómo tasar una vivienda correctamente. Aquí explicamos de qué se trata este proceso, cómo se realiza y qué factores se tienen en cuenta en una tasación inmobiliaria.
La tasación de una vivienda es una evaluación que se realiza para conocer el precio de una propiedad. Esta se realiza antes de la compraventa y permite que tanto el propietario como el comprador interesado pueda conocer el valor. Asimismo, también sirve para que la entidad financiera pueda estimar el importe de la hipoteca que deberá conceder.
Existen cuatro métodos comunes para realizar la tasación de una vivienda:
El método hedonista es utilizado por las herramientas online para estimar el valor de la propiedad. En España, los bancos y las compañías de seguros también utilizan este método para determinar el importe máximo que están dispuestos a financiar. Este consiste en comparar la vivienda en cuestión con otras similares que están en venta o bien que se hayan vendido en el transcurso de los últimos meses.
Para realizar una tasación de una vivienda online, solamente hace falta conocer las siguientes características específicas de la propiedad:
Este sistema de tasación también tiene en cuenta muchos parámetros relacionados con la ubicación:
Una vez rellenados estos datos, el sistema compara su propiedad con todas las que se encuentran en la base de datos y que cumplen criterios similares y le estima un rango de precios. Este método es muy fiable para los inmuebles más comunes, ya que cuantas más propiedades similares se cotejen, más precisas serán las regresiones estadísticas.
El análisis comparativo de mercado consiste en comparar personalmente propiedades similares a la suya, vendidas o en venta en su ciudad, para definir el precio que más se ajuste a su inmueble.
En un sitio de anuncios online, puede seleccionar muy fácilmente las casas de su ciudad con características similares a la suya y sondear los precios de venta.
Digamos que su casa tiene las siguientes características:
En la foto anterior podemos ver una lista de casas en venta similares a la nuestra. Es esta plataforma, “Desconectado” significa que ha sido retirada del mercado, por lo que o bien ha sido vendida, o bien el propietario finalmente no ha querido venderla.
Una vez seleccionados estos filtros, las casas que aparecen en el resultado muestran precios de venta entre 740.000 y 995.000€.
Las dos cantidades están bastante alejadas en cuanto a precio a pesar de su proximidad física. Esto es a causa de sus características:
1. La primera casa con un precio de 745.000€ ha sido recientemente renovada y tiene un terreno de 215 m²
2. La segunda casa tiene buenas vistas, lo que es una característica importante.
3. La tercera casa tiene piscina y el terreno es el más grande de la lista.
4. La cuarta casa también ha sido renovada recientemente.
5. Los anuncios 5 y 6 están en buen estado, pero no tienen ninguna característica especial (piscina, buenas vistas, renovación, etc.)
6. Por último, las dos últimas tienen características desfavorables, como la ubicación y un mal diagnóstico técnico (una casa que consume energía o una mala instalación de gas o electricidad, por ejemplo).
Si la casa que te interesa vender no ha sido renovada recientemente, no tiene una buena vista, un terreno muy grande o una piscina, puede asumir que su precio por m² estaría por debajo de los 5 primeros resultados. Podemos deducir que la casa de muestra se encuentra entre las propiedades 4 y 6, incluso podría valer más si su terreno es más grande o posee una de las características anteriores. Por lo tanto, situaremos el inmueble en cuestión entre 5.553€/m² y 5.700€/m².
Es necesario tener en cuenta que el tiempo de venta de un inmueble también es un indicador muy importante. Si la casa lleva ya un año en venta, es posible que el inmueble esté sobre valorado y sea hora de bajar el precio.
Para calcular el precio de la propiedad a vender, primero se buscará una fuente fiable que indique el precio medio por metro cuadrado de la misma ciudad en la que está la vivienda.
En RealAdvisor tenemos a tu disposición un buscador de precios por metro cuadrado de las diferentes poblaciones de España en el que es posible encontrar estos valores actualizados.
Este método permite obtener una tasación de una vivienda bastante exacta, aunque no tiene en cuenta otras características que puedan hacer fluctuar el coste, como el estado de la vivienda o el barrio exacto. No obstante, este método para tasar una vivienda es bastante utilizado, ya que permite a los compradores evaluar rápidamente una propiedad y saber si el precio de venta está o no sobrevalorado.
El experto inmobiliario o el tasador es el encargado de estimar el precio del inmueble. Este puede ser arquitecto, agente inmobiliario o tasador inmobiliario autorizados. Su función es analizar los aspectos subjetivos del inmueble, de los cuales los propietarios no siempre son conscientes. Además, tiene amplios conocimientos del mercado local, por lo que ya llegará con una idea anticipada del impacto del entorno en el precio del inmueble.
Durante una visita, se encargará de informar de las características específicas del inmueble que inciden en la valoración del precio, además de pedir una serie de documentos, según si el inmueble es un piso o una casa. A continuación, hemos detallado los más comunes:
Leyenda:
🏢 Documentos solicitados para pisos
🏠 Documentos solicitados para casas
En el caso de una comunidad:
Otros documentos:
Evidentemente, todos estos documentos no son obligatorios, pero permiten al experto inmobiliario realizar una evaluación más precisa.
Es importante saber que el valor de un inmueble construido se deprecia con el paso de los años, a diferencia del terreno, cuyo valor suele aumentar. Para agregar valor en una propiedad, es importante destacar todos sus activos y renovar las partes que parezcan anticuadas. Si se controlan los costes de las obras, estos esfuerzos serán mucho más rentables que la venta del inmueble sin renovar.
Ubicación:
Posibilidad de construcción:
Una renovación reciente:
Características además de la superficie habitable
La oferta y la demanda:
Por el contrario, los elementos que hacen que el precio del inmueble se devalúe son:
Una propiedad antigua y sin renovar:
Un mal diagnóstico técnico:
El emplazamiento:
Cuando intentamos calcular el valor real de una propiedad, nos encontramos con distintos precios:
El valor correcto en una tasación suele ser superior al valor catastral, normalmente entre un 30-50% más que este. Si se termina realizando una transacción de compraventa del inmueble a un precio mucho menor que el de mercado, podrían aparecer problemas fiscales en el momento de la liquidación del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), ya que Hacienda podría estimar que el coste es mayor.
Para facilitar y acelerar la venta, es fundamental no equivocarse al establecer el precio de la propiedad. Si aún no tienes claro qué forma de tasar tu vivienda es la mejor para ti, te animamos a hacerlo primero online, ya que tendrás un valor bastante exacto del precio al que puedes vender el inmueble en pocos minutos. También es recomendable comparar con inmuebles en venta que se encuentren en la misma zona y así hacerse una idea realista.
Si después de esta valoración en línea vas a contratar un experto o un asesor para realizar la tasación, te recomendamos que pidas varios presupuestos y te informes bien. También existen empresas inmobiliarias que ofrecen una tasación gratuita a cambio de promocionar la venta y llevarse una comisión por esta.
En primer lugar, si buscas vender tu piso o casa lo antes posible y evitar extensas negociaciones, es esencial estimar el precio de venta con la mayor precisión posible. Tal y como hemos explicado, el precio es el factor que más influye para que haya futuros compradores interesados en visitar la propiedad. Acudir a una agencia o experto inmobiliario tiene varias ventajas a la hora de vender, como las siguientes:
Todo depende de la base de datos de la herramienta de valoración online y de la cantidad de propiedades con las que puede comparar tu inmueble. En el caso de RealAdvisor, contamos con una inmensa base de datos de listados inmobiliarios de España.
Puede recurrir a una agencia inmobiliaria de su ciudad, contactar con un arquitecto o contactarnos a través de RealAdvisor.es donde le pondremos en contacto con uno de nuestros expertos locales que le hará un presupuesto totalmente gratis.
El precio de una valoración inmobiliaria realizada por un profesional del sector depende de la complejidad del inmueble, es decir, de si se trata de un inmueble estándar, de lujo o singular y del tiempo que necesite el experto para realizar su estimación.
Por otro lado, muchas páginas web ofrecen este servicio de forma gratuita y la valoración online es igual de precisa si más adelante utiliza uno de los agentes. Si desea seguir con el proceso y lo autoriza, la remuneración del especialista solo se llevará a cabo al completar la venta del inmueble.
En RealAdvisor puedes consultar los precios por m² de un apartamento o una casa y también conocer el precio de un alquiler medio por provincia, ciudad, distrito y código postal.
Puedes utilizar un simulador de hipotecas para calcular rápidamente tu capacidad de financiación. También es posible rellenar una solicitud de hipoteca online y un experto inmobiliario se pondrá en contacto contigo para enviarte varias ofertas de distintos bancos con los mejores tipos de interés.
Valorar una propiedad hipotecada es posible en España, y es realmente habitual, ya que muchas familias venden sus inmuebles mientras siguen pagando la hipoteca. Estas son las distintas opciones de venta:
- levantando la hipoteca por amortización anticipada del préstamo en el momento de la venta;
- mediante la transferencia de la hipoteca a la nueva propiedad en el caso de la compra de una nueva propiedad;
- traspasando la hipoteca actual a los futuros/nuevos propietarios.
Hay que tener en cuenta que podría haber posibles "penalizaciones" por reembolso anticipado. El comprador se ahorra los costes de registrar una nueva hipoteca. Por lo tanto, dependiendo de los tipos de interés, el ahorro puede variar y ser más o menos interesante.
Para la estimación, los tipos de interés hipotecarios son importantes en el cálculo del precio del inmueble.
En caso de un bien inmueble heredado, se pueden seguir los mismos pasos que hemos detallado en este artículo, para conocer el precio. Asimismo, te invitamos a leer nuestro artículo “Cómo valorar la vivienda en una herencia o donación”, donde ampliamos toda la información necesaria ante esta situación.
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