Vivir de alquiler en España, al igual que en muchos otros países, implica mucho más que simplemente pagar el alquiler y disfrutar del espacio arrendado. Ser inquilino conlleva una serie de obligaciones que deben cumplirse, pero también un conjunto de derechos que garantizan una estancia justa y digna en la propiedad. Ambas caras de la moneda, los derechos y las obligaciones, son esenciales para entender y mantener una relación armoniosa entre inquilino y propietario.
En este artículo, estudiaremos las obligaciones y derechos de los inquilinos, para que, tanto si eres propietario como arrendador, tengas toda la información y evites sorpresas desagradables.
El proceso de alquiler de una vivienda en España está respaldado por una serie de derechos fundamentales que protegen al inquilino. Estos derechos están estipulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y otras regulaciones pertinentes, y su conocimiento es esencial para garantizar una relación armoniosa entre inquilino y arrendador.
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A continuación, exploramos los derechos más esenciales que todo inquilino debe conocer:
Uno de los principios básicos del alquiler es que el inmueble debe ser apto para vivir. Esto significa que tiene que estar en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y con todos los servicios básicos funcionando correctamente. Por ejemplo, no debería haber problemas con la instalación eléctrica, el suministro de agua o el sistema de calefacción.
Además, el inmueble debe cumplir con las normativas vigentes relacionadas con la habitabilidad y no presentar riesgos para sus ocupantes. Si se detectan deficiencias que comprometan vivir en el piso, el inquilino tiene el derecho de solicitar al arrendador que realice las reparaciones necesarias.
La vivienda alquilada se convierte en el hogar del inquilino durante el periodo contractual, y como tal, debe ser respetada en términos de privacidad. Esto implica que el arrendador no puede ingresar al piso sin el consentimiento explícito del inquilino, salvo algunas excepciones, como situaciones de emergencia que requieran una intervención inmediata. En caso de inspecciones o reparaciones programadas, el arrendador debe notificar con antelación y acordar una fecha y hora que sea conveniente para el inquilino.
Aunque pueda parecer obvio, es esencial que toda relación de alquiler esté respaldada por un contrato escrito. Este documento legal es la garantía que tiene el inquilino de que se respetarán las condiciones acordadas. En él deben reflejarse aspectos cruciales como el precio del alquiler, la duración del contrato, las condiciones de renovación, las responsabilidades en cuanto a reparaciones y mantenimiento, entre otros detalles. Un contrato bien redactado es una herramienta de protección tanto para el inquilino como para el arrendador, y su existencia permite resolver de manera más eficiente cualquier desacuerdo que pueda surgir durante el periodo de alquiler.
Los locales comerciales, a diferencia de las viviendas habituales, tienen una serie de particularidades que se reflejan en el contrato de arrendamiento. La naturaleza de su uso, orientado a actividades empresariales o profesionales, genera derechos y obligaciones distintas a las del alquiler de viviendas.
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Aquí detallamos algunos de los derechos más importantes que los inquilinos de locales comerciales deben conocer:
Aunque la duración del contrato de arrendamiento de un local comercial puede ser libremente pactada entre las partes, es común que se estipulen plazos más largos en comparación con los alquileres de viviendas. Esto se debe a que el inquilino requiere estabilidad para desarrollar su actividad. No es raro encontrar contratos que superen los 5 o 10 años, dependiendo de la naturaleza del negocio y las inversiones que el inquilino haya previsto realizar en el local.
Este es un derecho crucial para muchos inquilinos de locales comerciales. Si bien no es un derecho automático, en muchos contratos se incluyen cláusulas de renovación que permiten al inquilino continuar con el alquiler bajo ciertas condiciones una vez finalizado el periodo inicial. Estas condiciones suelen estar relacionadas con el cumplimiento de las obligaciones contractuales, como el pago puntual del alquiler y el correcto uso y mantenimiento del local.
Dado que cada negocio tiene necesidades específicas, es común que el inquilino requiera hacer adaptaciones o reformas en el local. Aunque estas obras suelen ser permitidas, es esencial que estén pactadas en el contrato y que, en muchos casos, se requiera el consentimiento del arrendador.
En situaciones donde el contrato es finalizado por el arrendador sin justa causa, y el inquilino ha desarrollado un negocio próspero en el local, puede existir el derecho a una compensación por clientela. Esta compensación busca resarcir al inquilino por la pérdida de la clientela que ha conseguido atraer al local durante el periodo de alquiler.
En determinadas circunstancias, el inquilino puede tener el derecho de traspasar su negocio a un tercero, lo que implica ceder también el contrato de alquiler. Es importante realizar una tasación del local comercial, ya que esta operación está sujeta a condiciones específicas y, en algunos casos, puede requerir el pago de una compensación al arrendador.
La venta de un piso que está siendo alquilado plantea una serie de cuestiones fundamentales en relación con los derechos del inquilino. La legislación española, a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece ciertas protecciones para el inquilino en estas circunstancias.
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Aquí detallamos algunas consideraciones importantes de los inquilinos ante tal situación:
Si el propietario decide vender la vivienda que alquilada, el inquilino debe tener un derecho preferente de compra. Esto se conoce como derecho de tanteo. En la práctica, esto significa que antes de vender el piso a un tercero, el propietario debe informar al inquilino sobre las condiciones de la venta y ofrecerle la oportunidad de adquirir la vivienda. Si el arrendatario está interesado, tendrá un plazo de 30 días para ejercer este derecho y adquirir la propiedad. Si decide no hacerlo, el propietario es libre de vender la vivienda a otras personas.
Si el propietario vende el piso sin haber informado previamente al inquilino o a un precio más bajo al notificado, el inquilino tiene el derecho de retracto. Esto le permite comprar la vivienda en las mismas condiciones en que se vendió al tercer comprador, anulando así la venta inicial.
Un aspecto fundamental que todo inquilino debe conocer es que la venta de la vivienda no implica automáticamente el fin del contrato de alquiler. Si el piso se vende mientras hay un contrato de alquiler vigente, el nuevo propietario está obligado a respetar las condiciones originales del contrato hasta su finalización. Esto garantiza que el inquilino no sea desalojado prematuramente y sin justa causa. Sin embargo, es importante tener en cuenta que si el contrato de alquiler no está debidamente registrado, el nuevo propietario podría no estar obligado a respetarlo.
Sí, es esencial tener un contrato por escrito para proteger los derechos de ambas partes y garantizar que se cumplen las condiciones pactadas.
En general, las reparaciones necesarias para mantener el piso o un local comercial en condiciones de habitabilidad son responsabilidad del arrendador. Sin embargo, los daños causados por el mal uso del inquilino deben ser reparados a su cargo.
No. Las subidas deben ajustarse a lo estipulado en el contrato y a las leyes vigentes, que generalmente vinculan el incremento al Índice de Precios al Consumo (IPC) u otros indicadores.
Aunque es común que se solicite un aval o depósito como garantía, las condiciones son pactadas entre las partes. Sin embargo, es frecuente que se requiera al menos un mes de depósito.
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