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Cuando varios hermanos heredan un piso, el IRPF no se paga en el momento de la herencia, ese momento tributa por el Impuesto de Sucesiones. El IRPF entra en juego después: si el piso se alquila, cada hermano declara su parte proporcional de los ingresos; si se vende, cada uno tributa por la ganancia patrimonial obtenida según su porcentaje heredado. El valor de adquisición a efectos fiscales es el valor declarado en la herencia, no el precio original que pagó el fallecido.
El proceso de herencia de un piso entre hermanos implica varios pasos que deben completarse antes de poder tomar cualquier decisión sobre el inmueble:
Hasta que no se completan estos pasos, los hermanos no son formalmente copropietarios y no pueden vender, alquilar ni realizar ninguna operación sobre el inmueble. La carga fiscal inicial la determina el ISD, cuyo importe varía significativamente según la comunidad autónoma y el grado de parentesco.
Cuando varios hermanos heredan un piso, el IRPF no se paga en el momento de la herencia, pero sí entra en juego más adelante si el inmueble empieza a generar ingresos, como por ejemplo, a través del alquiler. En ese caso, cada hermano debe declarar su parte proporcional de los beneficios obtenidos en su declaración de la renta anual.
¿Qué ingresos tributan por IRPF?
Principalmente, los rendimientos del alquiler. Es decir, si el piso heredado se alquila, Hacienda lo considerará como un ingreso del capital inmobiliario, y cada heredero deberá reflejar en su IRPF el porcentaje que le corresponde según su parte de la herencia.
Además, los gastos derivados del alquiler (mantenimiento, reparaciones, IBI, comunidad...) se pueden deducir, lo que permite reducir la base imponible. Eso sí, para evitar errores o sanciones, es recomendable llevar una contabilidad clara y precisa de los ingresos y gastos relacionados con el inmueble.
En resumen:
Cuando se trata de un piso heredado por varios hermanos, los impuestos no se limitan solo al IRPF. Existen varias obligaciones fiscales que deben tenerse en cuenta desde el momento en que se acepta la herencia.
Este es el primer impuesto que se paga al heredar una vivienda. Su importe depende del valor del inmueble, del grado de parentesco entre el fallecido y los herederos, y de la comunidad autónoma donde se encuentra el piso. En muchas regiones existen bonificaciones para herencias entre hermanos, aunque en general los hijos tienen más ventajas fiscales que los hermanos. Por tanto, es importante revisar la normativa autonómica aplicable.
También conocido como "plusvalía", este impuesto lo cobra el ayuntamiento donde se ubica el piso y se calcula sobre el aumento del valor del suelo desde la última transmisión. Debe pagarse tanto al heredar como al vender la vivienda, y puede ser diferente para cada hermano según su porcentaje heredado.
El IRPF no se paga al recibir la herencia, pero sí se activa en dos casos:
En determinadas circunstancias, existen exenciones en el IRPF. Por ejemplo:
Cuando un piso es heredado por varios hermanos, cada uno debe afrontar los impuestos según el porcentaje de propiedad heredado. Esto se aplica tanto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) como a la plusvalía municipal y al IRPF, ya sea por alquiler o por la venta del inmueble.
Teniendo en cuenta lo anteriormente visto, así se reparte la carga fiscal:
Imaginemos que un piso está valorado en 180.000 euros y es heredado a partes iguales (33,33 %) por tres hermanos. El piso se alquila por 750 euros/mes y luego se vende por 240.000€, generando una ganancia patrimonial de 60.000€.
| Valor del piso heredado | 180.000€ | 60.000€ | 60.000€ | 60.000€ |
| ISD (herencia) | 9.000€ | 3.000€ | 3.000€ | 3.000€ |
| Plusvalía municipal | 6.000€ | 2.000€ | 2.000€ | 2.000€ |
| Ingresos por alquiler (anuales) | 9.000€ (750€/mes) | 3.000€ | 3.000€ | 3.000€ |
| Ganancia por venta | 60.000€ | 20.000€ | 20.000€ | 20.000€ |
| IRPF por ganancia (20 %) | 12.000€ | 4.000€ | 4.000€ | 4.000€ |
Supongamos ahora que un piso de 180.000€ es heredado por tres hermanos con la siguiente distribución:
El piso se alquila por 750€/mes y se vende más adelante por 240.000 euros, generando una ganancia de 60.000€.
| Valor del piso heredado | 180.000€ | 90.000€ | 54.000€ | 36.000€ |
| ISD (herencia) | 9.000€ | 4.500€ | 2.700€ | 1.800€ |
| Plusvalía municipal | 6.000€ | 3.000€ | 1.800€ | 1.200€ |
| Ingresos por alquiler (anuales) | 9.000€ | 4.500€ | 2.700€ | 1.800€ |
| Ganancia por venta | 60.000€ | 30.000€ | 18.000€ | 12.000€ |
| IRPF por ganancia (20 %) | 12.000€ | 6.000€ | 3.600€ | 2.400€ |
Como puedes ver, el reparto de la carga fiscal siempre se hace en proporción al porcentaje heredado, tanto en herencias igualitarias como en aquellas con participación desigual. Esto aplica a todos los impuestos implicados, por lo que es fundamental conocer exactamente qué porcentaje del inmueble le corresponde a cada heredero y actuar en consecuencia.
La fórmula es la siguiente:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición − Gastos deducibles
Ejemplo práctico:
Este cálculo debe realizarse individualmente por cada hermano según su parte proporcional y su situación fiscal particular. La Agencia Tributaria puede aplicar coeficientes reductores en casos de inmuebles adquiridos antes de 1994, aunque esta ventaja está limitada desde 2015.
Lectura recomendada: ¿Cómo tributa en el IRPF la venta de un piso?
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Vender un piso heredado por varios hermanos antes de cinco años desde la aceptación de la herencia requiere una gestión cuidadosa para garantizar una operación exitosa y sin conflictos.
A continuación, se detallan los pasos clave para una correcta administración en esta situación:
1. Aceptación de la herencia y regularización de la propiedad
Antes de proceder con la venta, es esencial que todos los hermanos hayan aceptado la herencia y que la propiedad esté debidamente inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Este proceso implica:
Este procedimiento formaliza la titularidad compartida del inmueble y es imprescindible para su posterior venta.
2. Evaluación y acuerdo entre los hermanos
Es fundamental que todos los herederos estén de acuerdo en vender la propiedad. Para ello, se recomienda:
En caso de desacuerdo, es aconsejable recurrir a la mediación profesional para facilitar la toma de decisiones y preservar las relaciones familiares.
3. Preparación del inmueble para la venta
Para maximizar el atractivo del piso en el mercado y obtener un mejor precio, se sugiere:
4. Gestión de la venta y distribución de los ingresos
Una vez concretada la venta, los ingresos obtenidos deben distribuirse entre los hermanos según su porcentaje de propiedad. Es importante:
Una gestión transparente y coordinada en esta etapa final es clave para cerrar el proceso de manera satisfactoria para todos los involucrados.
En resumen, la venta de un piso heredado entre varios hermanos en un plazo inferior a cinco años demanda una planificación meticulosa y una comunicación efectiva entre los herederos. Contar con asesoramiento profesional en cada etapa del proceso puede facilitar la toma de decisiones y asegurar el cumplimiento de las obligaciones legales y fiscales correspondientes.
Sí, es totalmente posible comprar la parte correspondiente de una casa heredada a un hermano. De hecho, es una situación bastante común cuando uno de los herederos desea quedarse con el inmueble y los demás prefieren recibir el valor económico de su parte. Lo importante es cuándo y cómo se hace esa compra, ya que hay diferencias importantes entre hacerlo antes, durante o después del reparto de la herencia.
Antes de que se haya aceptado oficialmente la herencia, los bienes aún no están divididos ni adjudicados a los herederos. Por tanto, en este momento no es posible realizar una compra directa de la parte de un hermano, ya que ninguno es aún titular legal del inmueble.
Sin embargo, los herederos pueden llegar a un acuerdo privado: pactar que uno de ellos se quedará con el piso y compensará económicamente al resto. Esta decisión se materializa en la escritura de adjudicación de herencia, en la que se reflejará esa compensación. No es una compraventa como tal, sino una adjudicación con pago en metálico.
Este proceso se conoce como “pago en metálico a otros herederos”, y está exento de IRPF, lo cual es una ventaja frente a vender después. Además, evita trámites y costes adicionales como una compraventa formal posterior.
En esta fase, lo ideal es que los herederos lleguen a un pacto de adjudicación. Si uno desea quedarse con el inmueble, puede ofrecer una compensación económica a los demás hermanos. Esta operación también se refleja directamente en la escritura de herencia y suele implicar:
La ventaja de hacerlo aquí es que se simplifica el proceso y se reduce la carga fiscal: al no tratarse de una compraventa, no se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y solo tributa por el Impuesto de Sucesiones (ISD).
Una vez formalizada la herencia y registrado el piso a nombre de todos los hermanos, ya son copropietarios. En este caso, sí se puede hacer una compraventa formal entre hermanos, como si se tratara de cualquier otro inmueble.
Esto implica:
Este proceso es más costoso, ya que conlleva el pago del ITP (en la mayoría de comunidades autónomas, entre el 6 % y el 10 % del valor de la parte adquirida).
Es una de las situaciones más frecuentes en herencias entre hermanos y puede resolverse de varias formas según el momento en que se plantee y el acuerdo entre las partes. Las opciones disponibles son:
Es la fórmula más eficiente fiscalmente cuando el piso ya está inscrito a nombre de todos los hermanos como copropietarios. Uno de ellos compensa económicamente al resto y se queda con la plena propiedad del inmueble. A diferencia de una compraventa ordinaria, la extinción de condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) — en torno al 0,5%-1,5% según la comunidad autónoma — en lugar del ITP (6%-10%). Es significativamente más barata fiscalmente y debe formalizarse mediante compraventa ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Si el acuerdo se alcanza antes de inscribir el piso a nombre de todos los hermanos, puede reflejarse directamente en la escritura de aceptación de herencia. En este caso, el hermano que se queda con el piso compensa a los demás en metálico. Esta operación tributa solo por ISD y evita el ITP, lo que la hace más económica. Es la opción más recomendable si todos los hermanos están de acuerdo desde el principio.
Si no hay acuerdo entre los copropietarios, cualquiera de ellos puede solicitar judicialmente la división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil). El juez puede ordenar la venta del inmueble en subasta pública y el reparto del importe obtenido entre los hermanos según sus cuotas. Esta vía es la más costosa en tiempo y dinero, por lo que siempre es preferible intentar un acuerdo extrajudicial o acudir a mediación antes de iniciar un procedimiento judicial. El Real Decreto-ley no establece un plazo mínimo de espera para solicitar la división, por lo que cualquier copropietario puede ejercer este derecho en cualquier momento tras la aceptación de la herencia.
Sí, es posible vender un piso heredado sin generar ganancia patrimonial, pero depende del precio de venta en comparación con el valor que se le dio al inmueble en la herencia (valor de adquisición).
Una vivienda heredada no se declara en el IRPF en el momento de recibirla, ya que tributa por el Impuesto de Sucesiones. Sin embargo, sí debe incluirse en la declaración de la renta si genera ingresos (por ejemplo, por alquiler) o si se vende, en cuyo caso hay que declarar la ganancia patrimonial obtenida.
La mejor opción en caso de heredar un piso entre varios hermanos dependerá de las circunstancias particulares de cada situación. Algunos factores a tener en cuenta incluyen el estado del inmueble, las necesidades y deseos de los hermanos, la ubicación de la propiedad y el potencial de rentabilidad. En muchos casos, es recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho sucesorio o de un agente inmobiliario con experiencia en herencias.
La venta de un terreno heredado debe declararse en el IRPF como una ganancia patrimonial. Cada heredero debe calcular la diferencia entre el valor de venta y el valor que se le asignó al terreno en la herencia, y declarar su parte proporcional en la declaración de la renta del año en que se realizó la venta.
El proceso implica obtener el certificado de defunción y de últimas voluntades, tramitar el testamento o declaración de herederos, liquidar el Impuesto de Sucesiones en los 6 meses siguientes al fallecimiento, firmar la escritura de aceptación de herencia ante notario e inscribir la propiedad en el Registro a nombre de los herederos. Hasta completar estos pasos, ningún hermano puede vender ni alquilar el inmueble.
Se resta al valor de transmisión (precio de venta menos gastos) el valor de adquisición, que es el valor declarado en la herencia más el ISD pagado, la plusvalía municipal al heredar y los gastos de notaría y registro. No se usa el precio original que pagó el fallecido. Cada hermano calcula y declara su parte proporcional de forma individual en su IRPF.
