¿Cómo saber el valor de un terreno?

El valor de un terreno puede variar considerablemente dependiendo de diversos factores, como su ubicación, características, uso del suelo y demanda del mercado. Por esta razón, es importante conocer el precio del mismo antes de comprarlo, venderlo o incluso heredarlo. 
En este artículo, te enseñamos cómo saber el valor de un terreno, qué factores intervienen a la hora de calcularlo y además, qué tipos de terrenos existen según la ley vigente en el territorio español.

¿Qué es un terreno?

Un terreno es una porción de suelo que no tiene ninguna edificación. Es un espacio que puede estar destinado a diversos usos, como la agricultura, la construcción de edificios, actividades del sector primario o incluso como espacio natural. También puede ser un terreno urbano, que se encuentra dentro de una área urbana, destinado para la construcción de edificios residenciales o comerciales.

Tipos de terrenos

Según la ley española, existen varios tipos de terrenos, entre ellos se encuentran: rústicos, urbanos y urbanizables. 

• Terreno o finca rústica: se dedican principalmente a la agricultura, ganadería o explotación forestal. Según la ley, en estas parcelas no se podrán construir edificios.
• Terreno urbano: aquellos que se encuentran dentro de los límites urbanos de una ciudad y están destinados a la construcción de edificios
• Terreno urbanizable: se encuentran en las afueras de las ciudades y se espera que sean urbanizados en un futuro cercano

Lectura recomendada: "¿Cuánto cuesta urbanizar un terreno?"

¿Qué es y cómo calcular el valor de un terreno?

El valor de un terreno es el precio que se estima que tiene en el mercado en un momento determinado. Este valor se calcula en función de diversos factores, como la ubicación, el tamaño, la forma, la topografía, la accesibilidad y las características urbanísticas, entre otros.
Existen varios métodos para saber el valor de un terreno, como la comparación, el método residual y la capitalización de rentas. Cada método se adapta a diferentes situaciones y características del terreno.

Utilizar los precios por m² de terrenos cercanos

Puedes encontrar el precio medio por metro cuadrado de terrenos cercanos al que quieres estimar, haciendo una búsqueda rápida de anuncios en Internet. Con la información encontrada, podrás hacerte una idea del precio promedio.

Por ejemplo, si un terreno se ha vendido a 800€/m² en tu ciudad y otro a 1 000€/m². El precio medio por m² en la ciudad de un terreno será (800 + 1.000) / 2 = 900€/ m².

Cuanto mayor sea el número de transacciones, más preciso será el precio medio.

Comparación

Si en tu ciudad o región no se publican los precios por m² de terrenos, es posible realizar un estudio manual, buscando los terrenos que están actualmente en venta en la zona. En portales inmobiliarios es posible encontrar terrenos en venta en la ubicación que te gusta o cerca de ella.

Del mismo modo, puedes hacer una media de los precios por m² de los terrenos actualmente en venta. Si quieres vender más rápido, es recomendable poner un valor a la baja; si por contra no hay prisa, es posible subir el precio para poder sacar un beneficio mayor.

Método del valor residual

Este es el método más utilizado entre inversores que desean utilizar su terreno para un proyecto de construcción. El objetivo será estimar el beneficio que obtendrán al construir en un terreno, siempre y cuando este sea urbanizable.

Por tanto, el cálculo se realizará de la siguiente manera:

Valor del terreno = Costes de inversión - Valor de rendimiento

Los costes de inversión incluyen:

• El estudio del suelo 
• El precio del terreno
• La demolición de edificios existente (en caso de ser necesario)
• El equipamiento del terreno (en caso de ser necesario)
• Los costes del proyecto de construcción (arquitecto, propietario del proyecto, materiales, etc.)
• Los costes de comercialización (prospección de clientes, apoyo a la comunicación, ventas y procedimientos administrativos).

Para el inversor, la principal preocupación es saber cuántas viviendas podrá construir y a cuánto podrá venderlas. Por ejemplo, si hay 1 000 m² de terreno y una superficie edificable de 800 m², será posible construir 8 parcelas de 100 m² y venderlas cada una a 100 000 €.

Su valor de rendimiento será de 100 000 x 8 = 800 000 €.

Método de capitalización de rentas

Este método se utiliza para calcular el valor de un terreno que se va a utilizar para alquilar o se le busca sacar un rendimiento con alguna actividad económica. Se parte del cálculo de los ingresos que se pueden obtener por el alquiler del terreno y se descuentan los gastos necesarios para su mantenimiento y gestión.

Por ejemplo, para calcular el valor de un terreno agrícola de 8 000 m2 con el método de capitalización de rentas, se deben seguir los siguientes pasos:

1. Se determina el valor de mercado del alquiler anual que se podría obtener por ese terreno. Por ejemplo, se estima que el alquiler anual podría ser de 5 000 €.

2. Se aplica un porcentaje representativo de la renta que se considera como beneficio neto, por ejemplo, un 70%. Así, se obtendría una cantidad de 3 500 €.

3. Se divide esta cantidad entre el tipo de interés libre de riesgo que se considere, por ejemplo, el 2%. Se obtiene un valor del terreno de 17 5000 €.

Es importante tener en cuenta que este método es uno de los varios métodos de valoración de terrenos y que puede haber otras variables que afecten a la hora de estimar el precio final.

Valoración online

Saber el precio de un terreno puede parecer una tarea compleja, pero actualmente también existe la opción de poder conocer el valor mediante herramientas online.

RealAdvisor puede ayudarte a obtener una valoración rápida y precisa del valor de tu terreno a través de su plataforma online. Al solicitar una valoración aquí, solo tienes que proporcionar algunos detalles básicos, como la ubicación del terreno, su tamaño y su uso previsto. 

La valoración online te proporcionará un informe completo que incluye una descripción detallada del terreno y su entorno, así como una estimación del valor de mercado del mismo. Esta información puede ser útil para tomar decisiones informadas en cuanto a la compraventa del terreno, así como para solicitar financiamiento.

Solicitar una valoración a un especialista

Solicitar una valoración a un experto tasador es una opción para conocer el valor de un terreno de forma precisa y fiable. El profesional, tras analizar diferentes factores como la ubicación, el tipo de terreno, la superficie o la edificabilidad, aplicará uno o varios métodos de valoración. Al tener un conocimiento específico en este ámbito, el precio del terreno será el más ajustado según el mercado. 

Una vez finalizada la valoración, el experto tasador emitirá un informe detallado en el que se explicará el método utilizado y los resultados obtenidos. En el informe se refleja el valor del terreno en función de su mejor y mayor uso, es decir, su valor potencial si se utilizara de la manera más óptima. Este informe será necesario en caso de que se quiera solicitar una hipoteca.

Lectura recomendada: ¿Qué es una tasación hipotecaria?

Es importante tener en cuenta que la valoración de un terreno es un proceso complejo. Por esta razón, se requieren conocimientos técnicos y experiencia en el sector. Es recomendable acudir a un experto tasador debidamente acreditado para obtener una valoración fiable y objetiva del valor del terreno.

¿Qué factores afectan al precio del suelo?

El precio o valor del suelo varía mucho debido a varios factores.

• Ubicación: El lugar donde se encuentre la parcela es un factor determinante en el precio. Los terrenos situados en zonas urbanas o con alta demanda suelen ser más caros que los ubicados en zonas rurales o con menor demanda.
• Tamaño: Cuando más grande sea la parcela, mayor será el precio. 
• Características del terreno: la topografía, la calidad del suelo y la presencia de servicios públicos son algunos de los factores que influyen en el precio del terreno. Un terreno llano y con buen acceso a servicios suele tener un precio mayor que un terreno con una topografía complicada y sin acceso a servicios.
• Regulación urbanística: este factor es importante a la hora de saber el valor de un terreno. En zonas donde la regulación permite la construcción de edificios más altos o de mayor densidad, el precio del suelo suele ser mayor que en zonas con una regulación más restrictiva. Esto se explica fácilmente: se podrá sacar mucho más rendimiento a la parcela al construir un bloque de pisos que una vivienda unifamiliar. 
• Oferta y demanda: la situación del mercado inmobiliario también influyen, y bastante, en el precio del suelo. En momentos de alta demanda y poca oferta, el precio del suelo tiende a subir, mientras que en momentos en que no hay mucha demanda, el valor tiende a la baja. 

¿Cómo saber el valor catastral de un terreno?

El valor catastral de un terreno es el valor que figura en el Catastro y se utiliza para el cálculo de impuestos y tasas municipales. Este valor se calcula en función de la ubicación, el tamaño y las características del terreno, y suele ser inferior al valor de mercado. 

Actualmente, es posible conocer el precio de un terreno al acceder a la Sede Electrónica del Catastro y seleccionando la opción “Valor de Referencia”. Mediante un Certificado Electrónico o bien con un número de expediente será posible consultar el valor catastral de un terreno, aunque este sea de otra persona.

Asimismo, también es posible acudir a tu ayuntamiento o bien a las oficinas que el Catastro tiene repartidas por las diferentes comunidades autónomas. 

Lectura recomendada: “¿Cuál es el valor catastral?”

Referencias

• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley; https://www.boe.es/buscar/pdf/2015/BOE-A-2015-11723-consolidado.pdf 
• Sede Electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es/