¿Cómo estimar el precio de un piso?

Definir el precio correcto de venta o compra de un apartamento no es una tarea fácil, aparentemente, tampoco en la práctica. Cada piso es único y su precio en el mercado depende de la oferta y la demanda en el momento de la valoración. En este artículo te presentamos las herramientas que tienes a tu disposición para estimar el precio de un piso de forma gratuita, además de conocer otras maneras de hacerlo.

¿Cuáles son las diferentes formas de estimar el precio de un piso?

En Internet encontrarás una gran variedad de herramientas que te ayudarán a calcular el precio de un piso de forma totalmente gratuita. Pero ante tanta acumulación de herramientas, debes saber cómo escoger la adecuada que te permita conseguir la información deseada. Sigue estos consejos y no te equivocarás

Calcular el valor en función del precio por m² en tu ciudad

En España, la mejor forma de hacerse una idea del precio medio por metro cuadrado en una zona es analizar los listados de pisos que encontrarás online. Sin embargo, ten cuidado, ya que las viviendas demasiado caras permanecen subidas durante mucho tiempo, lo que puede indicar que están sobrevaloradas. Puedes encontrar los precios por m² en portales online como el de RealAdvisor. Nuestros precios por m² se calculan utilizando la media de los precios por m² de miles de apartamentos.

Ejemplo en la calle de Bravo Murillo en Madrid:

Si un apartamento de una superficie de 100 m² está en venta 250 000 € y un apartamento de 80 m² está en venta por 240 000 €

Cálculo del precio por metro cuadrado por apartamento:

1º apartamento: 250 000 €/100 m² = 2 500 €/m². 

2º apartamento: 240 000 €/80 m² = 3 000 €/m².

Cálculo del precio medio por metro cuadrado:

• (2 500 €+ 3.000 €)/2 = 2 750 €/m²

Este precio es el que más se aproxima al valor de mercado porque corresponde a la oferta actual en la Calle de Bravo de Murillo de Madrid. Si quieres estimar el valor de tu apartamento, únicamente tendrás que multiplicar la superficie de tu piso por el precio por m² de tu zona. El precio por m² representa la media de la localidad. Un apartamento nuevo en un buen barrio tendrá un precio más elevado.

Comparar apartamentos similares en venta

El cálculo del valor mediante el precio por m² da un precio aproximado de tu piso basado en el valor de mercado, pero no tiene en cuenta las características específicas de la vivienda.

Para acercarse lo más posible al precio de un piso, debes informarte de los pisos que se venden en tu ciudad en una web inmobiliaria y filtrar los pisos más parecidos al tuyo. Para hacerlo, te recomendamos utilizar un buscador inmobiliario.

Tras seleccionar la ubicación, el número de habitaciones, el estado, el año de construcción y si ha habido reformas, obtendrás una lista de propiedades similares. El precio de venta se acercará más a uno que tenga unas características parecidas a las suyas, que, a un apartamento en la misma ciudad, con el mismo año de construcción, pero un estado deteriorado.

¿Cómo calcular el precio de un piso online?

Hoy en día tienes acceso a herramientas de valoración online que hacen este trabajo por ti, de forma gratuita. Varias empresas tienen acceso a miles de transacciones ya realizadas y a precios de pisos actualmente en venta. Esto les permite crear algoritmos de estimación automática. Si proporcionas información clave sobre el piso, como la superficie habitable, el número de habitaciones, etc. las herramientas podrán comparar la vivienda con los de su base de datos y ofrecerle un rango de precios, el más cercano al valor de mercado.

Además de la valoración online, también puedes optar por concertar una cita con un experto tasador que vendrá a analizar a fondo tu piso. La ventaja de consultar a un profesional es su conocimiento del mercado local que te permitirá tener en cuenta todos los indicadores del lugar que influirán en el precio. Para afinar tu evaluación, también puedes pedirle que te entregue ciertos documentos como planos, diagnósticos técnicos u otros certificados.

Elementos a tener en cuenta a la hora de estimar un apartamento

Cada apartamento es único, en un mismo edificio un apartamento en la planta baja tendrá una diferencia de precio con un apartamento en el último piso. Dos apartamentos en la misma ciudad, pero uno situado a 2 minutos a pie de una estación de tren y el otro a 30 minutos a pie, esta diferencia cambiará considerablemente el precio.

Cada apartamento es único, en un mismo edificio un apartamento en la planta baja tendrá una diferencia de precio con un apartamento en el último piso. Dos apartamentos en la misma ciudad, pero uno situado a 2 minutos a pie de una estación de tren y el otro a 30 minutos a pie, esta diferencia cambiará considerablemente el precio.

¿Cómo calcular el precio de venta de un piso en función de su tipología?

Existen diferentes tipos de pisos o apartamentos y, dependiendo de las características, el precio puede variar bastante.

Dúplex

Se trata de una vivienda individual de dos plantas en un edificio colectivo. Este tipo de inmueble tiene cada vez más demandada porque permite disponer de un espacio mayor que un piso normal y su distribución es similar a la de una casa. Además, a diferencia de las casas, los dúplex suelen estar situados en la ciudad y, por tanto, cerca de los comercios. 

Ático

Al estar dentro de una vivienda colectiva, tiene ciertas ventajas, como el reparto de las cuotas de la comunidad o la seguridad que ofrece. Su principal ventaja sigue siendo su posición, en el tejado de un edificio, se beneficia de una terraza privada y, si su ubicación es óptima, de una vista clara de los alrededores. Estos apartamentos son muy raros porque un edificio solamente puede albergar uno o dos. Por esta razón, los áticos suelen tener precios de mercado más altos que los de las plantas intermedias.

Piso normal de plantas intermedias o baja

Lo que puede añadir valor a un apartamento clásico es su posición en el edificio. Un apartamento en la planta baja suele estar menos protegido contra los robos, mientras que cuanto más alto sea, más seguro será y recibirá más luz y podrá tener una mejor vista desde arriba si no tiene nada enfrente. El valor de un apartamento puede aumentar hasta un 5% por planta en algunos barrios siempre que tenga ascensor. 

Apartamento abuhardillado

Con este tipo de apartamentos, es importante comprobar qué altura se ha utilizado para calcular la superficie habitable. En España, la superficie sólo se tiene en cuenta si la altura entre el suelo y el techo es superior a 1,5 metros. Su tasación puede ser ligeramente diferente, ya que se deben tener en cuenta factores diferentes a un apartamento o casa.

Evaluar el estado del edificio y del apartamento

A la hora de valorar un apartamento, es importante tener en cuenta también el estado del edificio:

• El año de construcción: Cuanto más antiguo es el edificio, más disminuye su valor con el paso de los años. 
• El estado de las instalaciones: Por ejemplo, el estado de los marcos, la puerta de entrada. Para un comprador, es clave averiguar si hay planes para renovar las zonas comunes, una renovación de la fachada o trabajos en el tejado. Para un vendedor, estos gastos deben reducirse del precio de venta porque son costes adicionales para el comprador. 
• Calidad de la infraestructura: La presencia de doble acristalamiento, puertas blindadas, un sistema de alarma o aire acondicionado son ventajas cruciales, sobre todo si los edificios vecinos no están equipados con ellos.
• Diagnósticos técnicos: Por ejemplo, un mal diagnóstico eléctrico podría conducir a un consumo excesivo y a un aumento de las cargas o de las facturas, con lo cual disminuiría el precio del piso.
• Reformas: Si has realizado reformas, puedes añadir el importe de la obra al precio de venta, que se ponderará en función del año de la reforma. De hecho, una reforma hecha hace 30 años ya no tendrá el mismo valor que una reforma hecha en los 5 años anteriores a la venta.

Los elementos interiores que no hay que olvidar:

• Disposición: Dos apartamentos con la misma superficie en el mismo edificio pueden tener precios diferentes, dependiendo de su disposición. Por ejemplo, las habitaciones no deben ser demasiado pequeñas para poder acondicionarlas bien. Tampoco se puede utilizar un pasillo largo, pero estrecho como sala de estar, se considerará un espacio desaprovechado.
• Distribución: La distribución de una habitación será el elemento diferenciador que ayudará al potencial comprador a proyectarse en el apartamento. Una cocina abierta, por ejemplo, con una isla central o un baño italiano con una ducha total o parcialmente abierta son atributos que tienen más valor que una cocina o un baño clásicos.
• Equipamiento: Todos los equipamientos incluidos añaden obviamente valor al apartamento. Se pueden añadir al precio de venta del apartamento, siempre y cuando se pondere su valor en función de su estado, una lavadora que tenga 20 años y no funcione muy bien, no tiene casi ningún valor, el comprador incluso tendrá que añadir a su presupuesto los equipos a sustituir.

El impacto de la ubicación geográfica en el precio del apartamento

Cuanto más popular sea un barrio, más altos serán los precios. Fíjate en estas claves para no equivocarte a la hora de poner precio a una vivienda.

• Comodidades de la ciudad: La proximidad a los transportes, las carreteras, los comercios, los colegios, las estaciones de tren y los aeropuertos son comodidades apreciadas que pueden aumentar el precio de venta de un piso, si no traen a cambio ninguna contrapartida negativa como la contaminación acústica por el patio de un colegio, por ejemplo. 
• Las vistas: Una vista con otro edificio enfrente puede bajar el precio de un apartamento, mientras que una vista clara será una ventaja para la venta. Más importante aún, una vista de un monumento, un lago, una montaña será una característica muy demandada por los compradores y puede elevar el precio del apartamento hasta un 10%. 
• Exposición: Aunque tenga mucho menos impacto que una bonita vista, la exposición al sol puede hacer ganar puntos al valor de su apartamento.

Costes a tener en cuenta al estimar el precio de un apartamento

Las tasas de la comunidad son obligatorias en un edificio y varían de un edificio a otro. Estas pueden ser: 

Mantenimiento del edificio:

• Limpieza de las zonas comunes
• Reciclaje y recogida de residuos
• Costes imprevistos, como la reparación del ascensor

La administración:

• Presencia de un conserje o servicio de portería
• Costes relacionados con la organización de las juntas generales
• Los honorarios del administrador

Gastos básicos:

• Gastos de agua
• Electricidad 
• Calefacción

Se recomienda comprobar el importe de estos gastos y tenerlos en cuenta en el momento de la compra para evitar sorpresas desagradables durante el año. Suelen ascender al 1 o 2% del precio de venta y varían según el estado y la gestión del inmueble.

Unos costes elevados pueden desanimar a los posibles compradores, por lo que es útil incluir este factor en la evaluación del precio.

¿Cómo calcular el precio de venta de un piso en función de su superficie?

Existen varias nociones de superficie:

• Superficie habitable neta: incluye toda la superficie accesible y utilizable en el interior de la vivienda, con una altura mínima de 150 cm. 
• Superficie habitable: incluye la superficie habitable neta más la superficie de las paredes y tabiques interiores.
• Superficie bruta habitable: incluye la superficie habitable más la superficie de las paredes exteriores y medianeras

La mayoría de los anuncios incluyen la superficie habitable neta porque al fin de cuentas es la superficie útil

¿Qué otros espacios deberían sumarse a la superficie útil?

• Balcón: Únicamente el 50% de la superficie de un balcón se añade a la superficie habitable, por lo que la superficie habitable neta del balcón debe medirse y dividirse entre dos.
• Terraza: Se tiene en cuenta el 33% de la superficie de la terraza. Por tanto, la superficie de la terraza debe dividirse entre 3 y añadirse a la superficie habitable neta de la vivienda. 
• Galería: si tiene calefacción, se considera una sala de estar y puede añadirse a la superficie habitable.
• Sótano: se considera habitable únicamente si el sótano tiene calefacción y dispone de una ventana que permita la entrada del 10 % de luz como mínimo. 
• Entreplanta: se considera habitable cuando su altura supera los 150 cm.

Algunos sótanos, almacenes, jardines, plazas de aparcamiento: no deben añadirse a la superficie de venta, sino que deben indicarse por separado en el anuncio.

Lectura recomendada: ¿Cómo estimar el precio de un terreno?

Referencias

• Banco de España https://www.bde.es/wbe/es/#
• Instituto Nacional de Estadística www.ine.es  
• Banco de España www.bde.es