En el mundo de la arquitectura y el urbanismo, la planificación detallada es clave para lograr proyectos exitosos. Uno de los aspectos fundamentales que todo arquitecto, constructor o inversionista debe considerar es la edificabilidad de una parcela. Esta métrica, que podría pasar inadvertida para el común de las personas, tiene un impacto directo en la viabilidad, diseño y potencial económico de cualquier proyecto inmobiliario.
En este artículo, presentaremos el concepto de edificabilidad, donde exploraremos su definición y entenderemos por qué es esencial en el ámbito de la construcción. Además, aprenderás cómo calcularla de manera precisa. Así, ya sea que estés pensando en iniciar un proyecto arquitectónico o simplemente deseas comprender mejor este término, te invitamos a continuar leyendo y descubrir cómo esta métrica puede influir en la transformación de una simple parcela en un proyecto arquitectónico de ensueño.
La edificabilidad se refiere a la cantidad total de espacio construible que se permite en una parcela específica. La forma de expresar esta superficie es en metros cuadrados (m²). Imagina que tienes un terreno y sobre él deseas construir un edificio. La edificabilidad te indicará cuántos metros cuadrados de construcción puedes edificar en total, ya sea distribuidos en un solo nivel o en varios pisos.
Lectura recomendada: ¿Qué es la superficie edificable?
La edificabilidad es una métrica que va más allá de simples números. Es una herramienta esencial que guía la concepción, desarrollo y realización de proyectos, garantizando que estos sean viables, legales y beneficiosos tanto para los inversionistas como para la comunidad. Estas son las razones por las que es importante conocer este término:
El índice de edificabilidad y el coeficiente de edificabilidad son herramientas que determinan la cantidad de construcción permitida en un terreno, pero se diferencian en su enfoque.
En otras palabras, el índice analiza cuánto espacio puede ocupar un edificio en el terreno en planta baja, mientras que el coeficiente evalúa el volumen total construible en relación con el tamaño del terreno.
Lectura recomendada: Características de un terreno urbanizable
El coeficiente de edificabilidad es un valor numérico que indica la cantidad máxima de metros cuadrados construibles permitidos por cada metro cuadrado de terreno. Este coeficiente establece los límites de la construcción en función del tamaño de la parcela, asegurando que las edificaciones no excedan la capacidad máxima permitida.
Para calcular la edificabilidad con base en el coeficiente se realiza con la siguiente fórmula:
Edificabilidad total = Superficie de la parcela × Coeficiente de edificabilidad
En esta fórmula, la edificabilidad total es la cantidad total de metros cuadrados que se pueden construir en la parcela. La superficie de la parcela es el tamaño total del terreno en metros cuadrados. Y, el coeficiente de edificabilidad es el valor proporcionado por las regulaciones urbanísticas.
A continuación, te explicamos cómo, dependiendo de las regulaciones locales, dos parcelas de tamaños diferentes pueden tener edificabilidades similares.
1.000 m² × 0,5 m²/m² = 500 m²
Esto significa que se pueden construir hasta 500 m² en total en esa parcela.
400 m²×1,2 m²/m² = 480 m²
A pesar de que esta parcela es más pequeña, debido al cambio de coeficiente, se permite construir casi la misma cantidad de metros cuadrados.
El índice de edificabilidad, a veces usado de manera intercambiable con el coeficiente de edificabilidad, es una herramienta que determina la cantidad máxima de construcción permitida en relación con la superficie total del terreno.
Por ejemplo, en un terreno donde se permite construir un edificio de 4 plantas, cada una de 200 m², el coeficiente de edificabilidad podría ser de 800 m²/m² (considerando todas las plantas). Mientras que el índice de edificabilidad, considerando solo la superficie que ocupa en el terreno, podría ser de 200 m²/m².
Para calcular el índice de edificabilidad, se utiliza la siguiente fórmula:
Índice de Edificabilidad = Superficie Construida (sin contar plantas adicionales) / Superficie Total del Terreno.
Entendemos la superficie construida como la superficie que ocupa el edificio en el terreno y la superficie total del terreno como la superficie completa del terreno en cuestión.
Al usarlo correctamente, te permite:
Determinar la edificabilidad de una parcela es un proceso que va más allá de un simple cálculo matemático. Requiere una comprensión clara de las regulaciones locales y una visión informada sobre las características y restricciones específicas del terreno en cuestión.
Todo municipio o localidad cuenta con un plan urbanístico o regulador. Este documento es esencial porque establece las normativas y regulaciones sobre cómo se puede desarrollar y construir en diferentes zonas de la localidad. No sólo indica el coeficiente de edificabilidad, sino también otros aspectos clave como las áreas verdes, zonas de protección, servicios públicos, infraestructura, y más.
Es esencial consultar el plan urbanístico porque te permite:
Una vez que tienes acceso al plan urbanístico, es esencial identificar el coeficiente de edificabilidad específico para la zona donde se encuentra la parcela. A menudo, este coeficiente se presenta en tablas o en secciones dedicadas a normativas de edificación. Si el documento es extenso o complejo, puede ser útil consultar con un experto urbanista o un arquitecto local familiarizado con las regulaciones del área.
Con el coeficiente en mano y sabiendo la superficie total de la parcela, puedes aplicar la fórmula:
Edificabilidad total = Superficie de la parcela × Coeficiente de edificabilidad
Esta simple operación matemática te proporcionará el número total de metros cuadrados construibles para tu parcela.
Es fundamental tener en cuenta que pueden existir casos particulares o excepciones en el cálculo de la edificabilidad:
Una zona de limitación a la edificabilidad es una designación particular a ciertas áreas dentro de un municipio o localidad. Su principal propósito es establecer restricciones o limitaciones más estrictas sobre la cantidad de construcción permitida.
La existencia de estas zonas de limitación suele responder a diversas razones. Una de las más comunes es la protección ambiental. En este contexto, determinadas áreas son designadas como zonas de conservación con el objetivo de proteger ecosistemas que son especialmente sensibles. También se buscan preservar reservas de agua vitales y hábitats donde viven y se reproducen especies que están en peligro de extinción.
Otro motivo fundamental para establecer estas zonas es el valor histórico o cultural que poseen ciertas áreas. Es decir, zonas que albergan monumentos antiguos, sitios arqueológicos o áreas de profundo significado cultural.
Además, hay áreas que presentan riesgos naturales significativos. Por ejemplo, zonas que son propensas a sufrir inundaciones, deslizamientos de tierra o zonas con alta actividad sísmica. En estos lugares, las limitaciones buscan garantizar la seguridad y bienestar de sus habitantes.
Por último, también se encuentran zonas que se limitan debido a la planeación urbana. Estas limitaciones pueden ser temporales y están ligadas a la planificación a futuro de una ciudad. Por ejemplo, una ciudad puede tener planes de desarrollo a futuro de parques, vías de transporte o la instalación de servicios públicos esenciales.
En general, no se puede modificar arbitrariamente, pero algunas veces se otorgan permisos especiales bajo ciertas circunstancias o modificaciones en la normativa.
El índice de ocupación define el porcentaje del terreno que puede ser ocupado por la construcción en planta baja; no siempre es directamente proporcional a la edificabilidad total.
Depende de la normativa local, pero generalmente las áreas comunes o zonas verdes no cuentan hacia la edificabilidad total permitida.
La edificabilidad en el catastro indica la superficie construida o construible, pero no garantiza que puedas edificar. Es clave revisar el planeamiento urbanístico municipal, que establece límites como alturas, ocupación y uso del suelo. Antes de construir, consulta el catastro, el plan urbanístico vigente y, si es necesario, solicita un informe al ayuntamiento.
La edificabilidad se puede consultar en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio, disponible en la web del ayuntamiento o en su oficina de urbanismo. También puedes revisar el catastro a través de la Sede Electrónica del Catastro y consultar el Registro de la Propiedad para información adicional. Para mayor precisión, es recomendable pedir un informe urbanístico municipal.
