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La ganancia patrimonial al vender un inmueble se calcula restando al precio de venta el precio de compra, los gastos y las mejoras. El resultado es lo que debes declarar en el IRPF, salvo que puedas aplicar una exención (como reinversión en vivienda habitual o mayores de 65 años).
En síntesis:
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta de la casa y su valor de adquisición. Para calcularla, necesitas restar el valor de compra, incluyendo los gastos asociados, del precio de venta. Esta ganancia está sujeta a tributación y debe ser declarada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Si compraste un piso por 150.000 € en 2010 y lo vendes por 210.000 € en 2026, la ganancia sería de 60.000 €, menos los gastos asociados.
Calcularla es sencillo si sigues estos pasos. El objetivo es saber cuánto ganaste realmente con la operación, una vez restados todos los gastos que asumiste desde que compraste hasta que vendiste el inmueble después de realizar todas las reformas que aumentaron el valor de tu inmueble.
El cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble implica varios factores. Primero, debes determinar el valor de adquisición, que incluye el precio de compra, los gastos notariales, los impuestos y las reformas que puedan aumentar el valor de la propiedad. Luego, resta este valor del precio de venta para obtener la ganancia patrimonial.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición ajustado
Donde:
Lectura recomendada: Cómo calcular el precio de una reforma
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Precio de venta de la casa | 210.000 |
| Gastos de venta (notario, etc.) | –5.000 |
| Valor de transmisión | 205.000 |
| Precio de compra | 150.000 |
| Gastos de compra (notario, ITP…) | +6.000 |
| Reformas acreditadas | +9.000 |
| Valor de adquisición ajustado | 165.000 |
| Ganancia patrimonial | 40.000 |
Como ves, en este ejemplo la ganancia patrimonial sería de 40.000 €, y ese es el importe que tendrás que declarar en tu IRPF, aplicando después las reducciones o exenciones de impuestos que correspondan.
Consejo: guarda siempre facturas y justificantes de todos los gastos para poder acreditarlos ante Hacienda.
Vender una propiedad con hipoteca puede parecer más complicado, pero a efectos fiscales el cálculo de la ganancia patrimonial no cambia: Hacienda no tiene en cuenta lo que aún debas al banco.
Aunque aún estés pagando la hipoteca, la ganancia patrimonial se calcula como si la propiedad fuera totalmente tuya.
Es decir:
Ganancia patrimonial = Valor de venta – Valor de adquisición ajustado
(igual que si no tuvieses hipoteca).
La ganancia patrimonial obtenida en la venta de un inmueble debe ser declarada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El tipo impositivo varía según la cuantía de la determinación de la ganancia y el período de posesión de la propiedad.
Para calcular la ganancia patrimonial en la declaración del IRPF, necesitas completar el Modelo 100. Este formulario incluye los datos necesarios para informar al fisco sobre tus ganancias y pérdidas en la venta de la casa.
Tabla con los tramos del IRPF para ganancias patrimoniales actualizadas:
| Ganancia patrimonial | Tipo impositivo IRPF |
|---|---|
| Primeros 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
En la tributación de la ganancia patrimonial en la venta de vivienda, es importante conocer las exenciones y reducciones fiscales disponibles. Algunas ganancias pueden estar exentas o reducirse si se cumplen ciertos requisitos. Estos son los pasos que debes seguir para entender cómo tributa la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda en España:
Primero, confirma si es tu vivienda habitual. En el caso de que lo sea, existen beneficios fiscales que pueden reducir la carga impositiva. Una vivienda habitual es aquella en la que hayas residido de manera efectiva al menos tres años antes de la venta.
El siguiente paso es calcular la ganancia patrimonial, como se mencionó anteriormente. Resta el valor de adquisición, incluyendo los gastos asociados, al precio de venta. Si la vivienda es tu vivienda habitual, es importante tener en cuenta las exenciones y reducciones fiscales disponibles. Por ejemplo, si reinviertes el dinero obtenido en la venta en la adquisición de otra vivienda habitual, puedes estar exento de pagar impuestos por la ganancia patrimonial.
Las tarifas fiscales aplicadas a la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda pueden variar según el importe y el período de posesión de la propiedad. Es crucial entender cuál es la tarifa que te corresponde y cómo afectará tu declaración de impuestos.
Para cumplir con tus obligaciones fiscales, debes presentar la declaración de la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En este proceso, debes incluir la información relativa a la venta de la vivienda, así como cualquier reducción o exención aplicable. Asegúrate de utilizar el Modelo 100, que es el formulario específico para declarar estas ganancias.
Si cumples con los requisitos, puedes aprovechar las exenciones fiscales. Por ejemplo, si eres mayor de 65 años, la ganancia patrimonial puede quedar exenta de impuestos hasta cierta cantidad. También existen exenciones para personas con discapacidad y otras situaciones especiales. Las reducciones fiscales están diseñadas para aliviar la carga fiscal en ciertos casos, como reinvertir la ganancia en una nueva vivienda habitual.
Consulta a un asesor para evitar errores. Un profesional puede ayudarte a optimizar tu situación fiscal y asegurarse de que cumplas con todas las normativas vigentes.
Finalmente, conserva cuidadosamente todos los documentos relacionados con la compra y venta de la vivienda, así como la documentación de las exenciones o reducciones fiscales que puedas aplicar. Esto es esencial en caso de una revisión de impuestos o auditoría.
Juan compró su piso en 2015 por 120.000€. En 2025 lo vende por 180.000€. Gastó 6.000€ en notaría e impuestos al comprarlo, y realizó reformas por 10.000€. La venta le ha supuesto 4.000€ en gastos (agencia inmobiliaria y notaría).
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Precio de venta | 180.000 |
| Gastos de venta | –4.000 |
| Valor de transmisión | 176.000 |
| Precio de compra | 120.000 |
| Gastos de compra + reformas | +16.000 |
| Valor de adquisición ajustado | 136.000 |
| Ganancia patrimonial | 40.000 |
Debe declarar esos 40.000€ como ganancia patrimonial en su IRPF. Aplicando los tramos de 2025:
Total a pagar: 8.280€ aprox.
Compra otra vivienda por 190.000 € dentro del plazo legal de reinversión (2 años).
Resultado: exención total de la ganancia patrimonial (0 € a pagar).
Condición: que la nueva vivienda también se convierta en su vivienda habitual.
Las personas mayores de 65 años disfrutan de una exención fiscal muy ventajosa al vender su vivienda habitual.
Requisitos para estar exento:
Resultado:
Por ejemplo: si vendes tu piso por 250.000€ y lo compraste por 100.000 €, la ganancia de 150.000 € está 100 % exenta de IRPF.
También puedes obtener exención si inviertes el dinero en una renta vitalicia, con un tope de 240.000 €. Esta opción requiere contratar una renta vitalicia con una aseguradora en el plazo de 6 meses desde la venta.
Estos son todos los documentos que necesitas tener para poder declarar la ganancia patrimonial sin problemas:
Recomendación: guarda todos estos documentos al menos durante 5 años tras presentar la declaración.
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No directamente. La hipoteca pendiente no resta de la ganancia patrimonial a efectos del IRPF. Hacienda calcula la ganancia sobre el precio de venta y el valor de adquisición, independientemente de lo que debas al banco. Lo que sí puedes deducir son los gastos de cancelación de la hipoteca (notaría, registro, comisión bancaria) del valor de transmisión, ya que son costes directamente vinculados a la venta.
Los mismos que en cualquier venta: la ganancia patrimonial tributa en el IRPF (base del ahorro, entre el 19% y el 28% según el importe). Adicionalmente, debes liquidar la plusvalía municipal (IIVTNU) con el ayuntamiento. Si cancelas la hipoteca en el momento de la venta, los gastos de cancelación son deducibles del valor de transmisión.
Puedes venderlo sin problema. Lo habitual es que la deuda pendiente se cancele en el mismo acto notarial con parte del precio de venta. A efectos fiscales, la operación se trata igual que una venta sin hipoteca: la ganancia patrimonial se calcula sobre el precio de venta menos el valor de adquisición ajustado, sin que la hipoteca afecte al cálculo.
Se integran en la base imponible del ahorro y tributan a los siguientes tipos en 2026:
Hasta 6.000 € → 19%
De 6.001 € a 50.000 € → 21%
De 50.001 € a 200.000 € → 23%
De 200.001 € a 300.000 € → 27%
Más de 300.000 € → 28%
Depende de la ganancia obtenida y de si puedes aplicar alguna exención. Como referencia: una ganancia de 40.000 € supone aproximadamente 8.280 € de IRPF (sin exenciones). Si reinviertes en vivienda habitual o tienes más de 65 años y vendes tu residencia habitual, puedes quedar exento totalmente.
Es el beneficio económico obtenido al vender un bien por más de lo que costó adquirirlo. En el caso de un inmueble, es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) y el valor de adquisición ajustado (precio de compra más gastos de compra y reformas acreditadas).
El importe depende de la ganancia obtenida. Se aplican los tramos del IRPF (base del ahorro): el 19% sobre los primeros 6.000 €, el 21% hasta 50.000 €, el 23% hasta 200.000 €, el 27% hasta 300.000 € y el 28% a partir de ahí. Por ejemplo, una ganancia de 40.000 € supone aproximadamente 8.280 € a pagar. Si aplicas una exención (reinversión en vivienda habitual o mayor de 65 años), puedes reducir o eliminar ese importe.
