La ganancia patrimonial por la venta de una vivienda se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición más los gastos asociados. Es decir:
Ganancia patrimonial = Precio de venta - (Precio de compra + Gastos de compra y venta)
Este beneficio económico tributa en el IRPF, por lo que es fundamental calcularlo correctamente para saber cuánto debes pagar a Hacienda.
En este artículo aprenderás:
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta de la casa y su valor de adquisición. Para calcularla, necesitas restar el valor de compra, incluyendo los gastos asociados, del precio de venta. Esta ganancia está sujeta a tributación y debe ser declarada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Si compraste un piso por 150.000 € en 2010 y lo vendes por 210.000 € en 2025, la ganancia sería de 60.000 €, menos los gastos asociados.
Calcularla es sencillo si sigues estos pasos. El objetivo es saber cuánto ganaste realmente con la operación, una vez restados todos los gastos que asumiste desde que compraste hasta que vendiste el inmueble después de realizar todas las reformas que aumentaron el valor de tu inmueble.
El cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble implica varios factores. Primero, debes determinar el valor de adquisición, que incluye el precio de compra, los gastos notariales, los impuestos y las reformas que puedan aumentar el valor de la propiedad. Luego, resta este valor del precio de venta para obtener la ganancia patrimonial.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición ajustado
Donde:
Lectura recomendada: Cómo calcular el precio de una reforma
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Precio de venta de la casa | 210.000 |
| Gastos de venta (notario, etc.) | –5.000 |
| Valor de transmisión | 205.000 |
| Precio de compra | 150.000 |
| Gastos de compra (notario, ITP…) | +6.000 |
| Reformas acreditadas | +9.000 |
| Valor de adquisición ajustado | 165.000 |
| Ganancia patrimonial | 40.000 |
Como ves, en este ejemplo la ganancia patrimonial sería de 40.000 €, y ese es el importe que tendrás que declarar en tu IRPF, aplicando después las reducciones o exenciones de impuestos que correspondan.
💡 Consejo: guarda siempre facturas y justificantes de todos los gastos para poder acreditarlos ante Hacienda.
Vender una propiedad con hipoteca puede parecer más complicado, pero a efectos fiscales el cálculo de la ganancia patrimonial no cambia: Hacienda no tiene en cuenta lo que aún debas al banco.
Aunque aún estés pagando la hipoteca, la ganancia patrimonial se calcula como si la propiedad fuera totalmente tuya.
Es decir:
Ganancia patrimonial = Valor de venta – Valor de adquisición ajustado
(igual que si no tuvieses hipoteca).
La ganancia patrimonial obtenida en la venta de un inmueble debe ser declarada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El tipo impositivo varía según la cuantía de la determinación de la ganancia y el período de posesión de la propiedad.
Para calcular la ganancia patrimonial en la declaración del IRPF, necesitas completar el Modelo 100. Este formulario incluye los datos necesarios para informar al fisco sobre tus ganancias y pérdidas en la venta de la casa.
Tabla con los tramos del IRPF para ganancias patrimoniales actualizadas:
| Ganancia patrimonial | Tipo impositivo IRPF |
|---|---|
| Primeros 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
En la tributación de la ganancia patrimonial en la venta de vivienda, es importante conocer las exenciones y reducciones fiscales disponibles. Algunas ganancias pueden estar exentas o reducirse si se cumplen ciertos requisitos. Estos son los pasos que debes seguir para entender cómo tributa la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda en España:
Primero, confirma si es tu vivienda habitual. En el caso de que lo sea, existen beneficios fiscales que pueden reducir la carga impositiva. Una vivienda habitual es aquella en la que hayas residido de manera efectiva al menos tres años antes de la venta.
El siguiente paso es calcular la ganancia patrimonial, como se mencionó anteriormente. Resta el valor de adquisición, incluyendo los gastos asociados, al precio de venta. Si la vivienda es tu vivienda habitual, es importante tener en cuenta las exenciones y reducciones fiscales disponibles. Por ejemplo, si reinviertes el dinero obtenido en la venta en la adquisición de otra vivienda habitual, puedes estar exento de pagar impuestos por la ganancia patrimonial.
Las tarifas fiscales aplicadas a la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda pueden variar según el importe y el período de posesión de la propiedad. Es crucial entender cuál es la tarifa que te corresponde y cómo afectará tu declaración de impuestos.
Para cumplir con tus obligaciones fiscales, debes presentar la declaración de la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En este proceso, debes incluir la información relativa a la venta de la vivienda, así como cualquier reducción o exención aplicable. Asegúrate de utilizar el Modelo 100, que es el formulario específico para declarar estas ganancias.
Si cumples con los requisitos, puedes aprovechar las exenciones fiscales. Por ejemplo, si eres mayor de 65 años, la ganancia patrimonial puede quedar exenta de impuestos hasta cierta cantidad. También existen exenciones para personas con discapacidad y otras situaciones especiales. Las reducciones fiscales están diseñadas para aliviar la carga fiscal en ciertos casos, como reinvertir la ganancia en una nueva vivienda habitual.
Consulta a un asesor para evitar errores. Un profesional puede ayudarte a optimizar tu situación fiscal y asegurarse de que cumplas con todas las normativas vigentes.
Finalmente, conserva cuidadosamente todos los documentos relacionados con la compra y venta de la vivienda, así como la documentación de las exenciones o reducciones fiscales que puedas aplicar. Esto es esencial en caso de una revisión de impuestos o auditoría.
Juan compró su piso en 2015 por 120.000€. En 2025 lo vende por 180.000€. Gastó 6.000€ en notaría e impuestos al comprarlo, y realizó reformas por 10.000€. La venta le ha supuesto 4.000€ en gastos (agencia inmobiliaria y notaría).
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Precio de venta | 180.000 |
| Gastos de venta | –4.000 |
| Valor de transmisión | 176.000 |
| Precio de compra | 120.000 |
| Gastos de compra + reformas | +16.000 |
| Valor de adquisición ajustado | 136.000 |
| Ganancia patrimonial | 40.000 |
Debe declarar esos 40.000€ como ganancia patrimonial en su IRPF. Aplicando los tramos de 2025:
Total a pagar: 8.280€ aprox.
Compra otra vivienda por 190.000 € dentro del plazo legal de reinversión (2 años).
Resultado: exención total de la ganancia patrimonial (0 € a pagar).
Condición: que la nueva vivienda también se convierta en su vivienda habitual.
Las personas mayores de 65 años disfrutan de una exención fiscal muy ventajosa al vender su vivienda habitual.
Requisitos para estar exento:
Resultado:
Por ejemplo: si vendes tu piso por 250.000€ y lo compraste por 100.000 €, la ganancia de 150.000 € está 100 % exenta de IRPF.
También puedes obtener exención si inviertes el dinero en una renta vitalicia, con un tope de 240.000 €. Esta opción requiere contratar una renta vitalicia con una aseguradora en el plazo de 6 meses desde la venta.
Estos son todos los documentos que necesitas tener para poder declarar la ganancia patrimonial sin problemas:
🧾 Recomendación: guarda todos estos documentos al menos durante 5 años tras presentar la declaración.
Los gastos deducibles en el cálculo de la ganancia patrimonial incluyen los costes asociados a la compra y venta de la vivienda, como los gastos notariales, registrales, y los impuestos pagados en la adquisición. También puedes deducir los gastos de las reformas que hayas realizado, ya que aumentan el valor de adquisición.
Sí, existe un límite de tiempo para reinvertir la ganancia en otra vivienda. Generalmente, debes reinvertir en un nuevo inmueble en un plazo de dos años desde la venta. En casos excepcionales, este plazo puede extenderse a cuatro años si la nueva vivienda está en construcción.
La ganancia patrimonial en una herencia se calcula como la diferencia entre el valor de mercado de la vivienda en el momento de la herencia y su valor de adquisición por parte del heredero o fallecido. Los herederos deben declarar esta ganancia en el IRPF y pagar los impuestos correspondientes.
Sí, en ciertos casos, puedes compensar las ganancias patrimoniales con pérdidas patrimoniales previas. Por ejemplo, si has tenido pérdidas en la venta de otro inmueble en años anteriores, puedes restar esas pérdidas de las ganancias actuales, reduciendo así la carga fiscal.
Si vendes un inmueble adquirido antes de 1994, es posible que aplique una regla de actualización del valor de adquisición. Esta actualización permite ajustar el valor de adquisición a los valores de mercado actuales, lo que puede reducir la ganancia patrimonial y, en consecuencia, la carga fiscal.
En las ventas entre familiares, se utiliza el valor real de mercado como base para el cálculo de la ganancia patrimonial. Es importante documentar adecuadamente la transacción y asegurarse de cumplir con las normativas fiscales aplicables.
Puedes encontrar información oficial sobre la tributación de ganancias patrimoniales en España en el sitio web de la Agencia Tributaria (www.agenciatributaria.es) y en el Ministerio de Hacienda (www.hacienda.gob.es). Estas fuentes proporcionan detalles actualizados sobre los impuestos y regulaciones vigentes.
