¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble (con o sin hipoteca)?

¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?

La ganancia patrimonial es el beneficio que obtienes al vender un inmueble por más de lo que te costó, calculado con las reglas del IRPF. No es la diferencia simple entre el precio de venta y el de compra: se suman y se restan gastos, impuestos y mejoras de ambos momentos (arts. 34 y 35 de la Ley del IRPF).

Si el resultado es negativo, tienes una pérdida patrimonial. En los dos casos, la venta se incluye en la declaración de la renta del año en que firmas la escritura, según la Agencia Tributaria. Si buscas solo el concepto, consulta qué es un incremento patrimonial.

Cómo calcular la ganancia patrimonial paso a paso

El cálculo tiene tres pasos: obtener el valor de adquisición, obtener el valor de transmisión y restarlos. Necesitas la escritura de compra, la de venta y las facturas de los gastos y mejoras.

Paso 1: calcula el valor de adquisición

Parte del precio de compra que figura en la escritura y ajústalo así, según las reglas generales de cálculo de la Agencia Tributaria:

• Suma los gastos y tributos de la compra: notaría, registro, gestoría, comisión de agencia e impuesto (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en obra nueva).
• Suma las mejoras: obras que aumentan el valor o la capacidad del inmueble, justificadas con factura. Las reparaciones y el mantenimiento (pintar, arreglar una avería) no cuentan. Si dudas de una obra, revisa cómo se calcula el presupuesto de una reforma y guarda el desglose.
• No sumes los intereses de la hipoteca: la ley los excluye expresamente.
• Resta las amortizaciones si el inmueble estuvo alquilado: se resta, como mínimo, la amortización mínima de cada año de alquiler (desde 2003, el 3 % anual sobre el coste de adquisición o el valor catastral, el mayor de los dos, sin contar el suelo), aunque no la hayas deducido en tu declaración.

Si heredaste o te donaron el inmueble, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para las herencias desde 2022 se toma el valor de referencia del Catastro (o el declarado, si es mayor). Lo explicamos en qué impuestos se pagan al vender una casa heredada.

Paso 2: calcula el valor de transmisión

Parte del precio de venta de la escritura y resta los gastos y tributos de la venta que hayas pagado tú como vendedor. La Dirección General de Tributos admite, entre otros (consulta V1036-21):

• la comisión de la agencia inmobiliaria;
• la plusvalía municipal (IIVTNU);
• el certificado energético y la cédula de habitabilidad;
• la notaría y el registro de la cancelación de la hipoteca.

Ojo con el precio: si es inferior al valor normal de mercado, Hacienda toma el valor de mercado (art. 35.2 de la Ley del IRPF). Antes de fijar el precio, conviene saber cuánto vale tu casa: puedes hacer una tasación online gratuita en unos minutos.

Paso 3: resta y comprueba si hay exención

Resta el valor de adquisición al de transmisión. Si sale positivo, es la ganancia que tributa, salvo que encaje en alguna exención (lo vemos más abajo). Si sale negativo, es una pérdida que puedes compensar con otras ganancias.

Qué gastos cuentan y cuáles no

Ejemplo de cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un piso

Ejemplo ilustrativo con cifras redondas, no son datos reales.

Juan compró un piso en 2015 por 120.000 € y pagó 6.000 € de impuestos y gastos de compra. Después hizo mejoras por 10.000 €, con factura. En 2026 lo vende por 180.000 € y paga 4.000 € entre la comisión de la agencia y la plusvalía municipal. Nunca lo alquiló.

Juan declarará una ganancia de 40.000 € en la renta de 2026, que presentará en 2027. Si no aplica ninguna exención, pagará unos 8.280 € de IRPF (el cálculo está en la sección de tipos).

¿Se descuenta la hipoteca de la ganancia patrimonial?

No. El dinero que todavía debes al banco no reduce la ganancia patrimonial. Hacienda calcula la ganancia con los valores de compra y de venta, tanto si el piso está pagado como si no. Tampoco cuentan los intereses que hayas pagado durante los años de hipoteca.

Lo que sí puedes restar del valor de transmisión son los gastos de notaría y registro de la cancelación de la hipoteca, siempre que los pagues tú como vendedor (DGT, V1036-21). La comisión por cancelación anticipada que cobra el banco no aparece en ese criterio: si es importante en tu caso, consúltalo con un asesor antes de restarla.

Siguiendo el ejemplo: si a Juan le quedan 60.000 € de hipoteca, los cancela con parte del precio de venta. Su ganancia sigue siendo de 40.000 €.

Dónde sí importa la hipoteca: en la reinversión

La hipoteca pendiente cambia el importe que necesitas reinvertir para no pagar. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra, la cantidad que cuenta es el valor de transmisión menos el capital pendiente del préstamo en el momento de la venta (art. 41 del Reglamento del IRPF; DGT, V0297-25).

En el caso de Juan: 176.000 € − 60.000 € = 116.000 €. Si compra su nueva vivienda habitual por 116.000 € o más en el plazo, la ganancia queda exenta por completo. El cálculo completo, con plazos, está en nuestra guía de reinversión en vivienda habitual.

¿Cuánto IRPF se paga por la ganancia patrimonial en 2026?

La ganancia por la venta de un inmueble se integra en la base imponible del ahorro y tributa por tramos. La escala suma la parte estatal y la autonómica, que son iguales (Agencia Tributaria, Manual Renta 2025). El tipo no depende de cuántos años hayas tenido el inmueble.

El tramo del 30 % se aplica desde el 1 de enero de 2025. Si la base del ahorro incluye otras rentas del mismo año (intereses, dividendos, venta de fondos), se suman a la ganancia antes de aplicar la escala.

IRPF de Juan, sin exención:

• Primeros 6.000 € al 19 % = 1.140 €
• Siguientes 34.000 € al 21 % = 7.140 €
• Total: 8.280 € (un 20,7 % de la ganancia)

La venta se declara en la renta del año en que se firma la escritura. Si es tu caso, te explicamos cómo declarar la venta de un piso y cómo tributa en el IRPF la venta de un piso.

¿Cuándo no se paga IRPF por la ganancia patrimonial?

Calcular bien la ganancia es el primer paso. El segundo es comprobar si puedes dejarla exenta, total o parcialmente. Estos son los supuestos principales de la Ley del IRPF:

Una vivienda es habitual cuando has vivido en ella de forma continuada al menos tres años, con excepciones como un traslado laboral. Para las exenciones de mayores de 65 y de reinversión, también cuenta la vivienda que haya sido habitual en algún momento de los dos años anteriores a la venta.

La última fila y algunos ajustes sobre vivienda habitual proceden del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso (Agencia Tributaria, resumen de novedades). Los requisitos de cada caso los explicamos en cómo no pagar impuestos por la venta de una casa.

Documentos que necesitas para declarar la ganancia patrimonial

Reúne esta documentación antes de hacer la declaración:

1. Determina si la vivienda es habitual

• Escritura de compra (o de aceptación de herencia o donación).
• Facturas y justificantes de notaría, registro, gestoría e impuestos de la compra.
• Facturas de las mejoras.
• Escritura de venta y justificantes de la comisión de la agencia y la plusvalía municipal.
• Certificado del banco con el capital pendiente de la hipoteca y facturas de su cancelación, si la tenías.
• Escritura de la nueva vivienda, si aplicas la reinversión.
• Certificado de empadronamiento u otras pruebas de residencia, si alegas vivienda habitual.
• Contrato de la renta vitalicia, si aplicas esa exención.

¿Cuánto tiempo guardarla? Hacienda puede revisar la declaración durante cuatro años desde que termina el plazo para presentarla (art. 66 de la Ley General Tributaria). Como los documentos de la compra justifican la venta, guárdalos mientras tengas el inmueble y, como mínimo, hasta que pasen esos cuatro años desde la declaración de la venta (art. 70.3 de la Ley General Tributaria).

¿Vas a vender? Empieza por el precio. El precio de venta decide la ganancia y, si es bajo, Hacienda puede usar el valor de mercado.

Referencias

• Agencia Tributaria – Manual práctico de Renta 2025, reglas generales de cálculo de ganancias patrimoniales (2026): sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Manual práctico de Renta 2025, gravamen estatal de la base del ahorro (2026): sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Manual práctico de Renta 2025, ganancias patrimoniales exentas (2026): sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Qué ocurre cuando vendo un inmueble (2026): sede.agenciatributaria.gob.es
• BOE – Ley 35/2006, del IRPF, texto consolidado (2026): boe.es
• BOE – Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, texto consolidado (2026): boe.es
• BOE – Ley 58/2003, General Tributaria, texto consolidado: boe.es
• BOE – Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (2026): boe.es
• Agencia Tributaria – Principales novedades tributarias del Real Decreto-ley 29/2026 (2026): sede.agenciatributaria.gob.es
• Dirección General de Tributos – Consulta vinculante V1036-21, gastos deducibles en la venta (2021): iberley.es
• Dirección General de Tributos – Consulta vinculante V0297-25, reinversión y préstamo pendiente (2025): iberley.es