¿Cómo se valora un piso en una separación o divorcio?

¿Qué es y para qué sirve la tasación de un inmueble en una separación?

Una tasación de una casa o piso en un divorcio sirve para conocer el valor de venta del inmueble. El objetivo principal es conocer el precio del bien común y así tomar decisiones estudiadas. Una valoración de un bien inmueble ante un divorcio sirve para:

1. División justa de bienes. La tasación de la vivienda permite establecer su valor de mercado actual, lo que facilita la división justa de la propiedad y evita disputas innecesarias.
2. Establecer un punto de partida para las negociaciones. Al conocer el valor real de la propiedad, ambos pueden tomar decisiones informadas sobre cómo repartir el piso, ya sea vendiéndolo y dividiendo las ganancias, permitiendo que uno de ellos compre la parte del otro o eligiendo otra opción.
3. Facilitar acuerdos legales. En algunos casos, un juez puede requerir una tasación de la vivienda antes de tomar una decisión sobre la división de bienes. La tasación ofrece información objetiva que el juez puede utilizar para determinar una división justa y equitativa de la propiedad.
4. Evitar conflictos futuros. Reduce el riesgo de conflictos futuros relacionados con el valor de la propiedad. Si ambos cónyuges están de acuerdo con el valor de tasación, es menos probable que surjan problemas posteriores.
5. Facilitar la refinanciación o venta. Si uno de los cónyuges decide quedarse con la vivienda y necesita refinanciar la hipoteca o vender la propiedad en el futuro, contar con una tasación actualizada facilitará estos procesos.

Tasación oficial de pisos en un divorcio: ¿cómo hacerlo?

Existen varias opciones para realizar la tasación de una casa o piso cuando hay una separación de pareja. Estas son las más habituales:

Acudir a un tasador profesional

Esta es una de las opciones más elegidas. Sobre todo, cuando hay muchas discrepancias entre los cónyuges y se necesita que una persona ajena a ellos les valore la vivienda objetivamente. Lo más recomendable es contratar a un tasador con experiencia y conocimientos en el mercado local.

Utilizar métodos de valoración de inmuebles

Asimismo, también se puede estimar el precio siguiendo alguno de estos métodos de valoración de inmuebles:

1. Comparativa de mercado. Este método implica analizar propiedades similares en la misma zona que hayan sido vendidas recientemente. Se consideran factores como tamaño, ubicación y estado de conservación para establecer un valor de mercado para el piso en cuestión.
2. Coste de reposición. Este enfoque calcula cuánto costaría construir una propiedad idéntica en el mismo terreno, teniendo en cuenta los costes de construcción actuales y los valores del suelo. Este método puede ser útil si no hay propiedades comparables en el mercado.
3. Método de ingresos. Este método se basa en el ingreso que podría generar el piso si se alquilara. Se estima el valor de mercado en función de los ingresos potenciales y las tasas de capitalización del mercado.

Valoración online de la vivienda

Una de las formas más prácticas que existen actualmente es mediante la tasación inmobiliaria online. Gracias a herramientas como la diseñada por RealAdvisor, es posible estimar el precio de la vivienda rápidamente. Después de responder a un pequeño cuestionario, podrás conocer de forma gratuita el valor de la casa o piso que quieres tasar.

Me separo y quiero quedarme el piso: ¿Cómo se calcula el valor de la vivienda en un divorcio?

Calcular el valor de una vivienda en un divorcio no se limita a conocer cuánto cuesta en el mercado: también hay que restar la deuda pendiente, tener en cuenta quién usará la casa tras la separación y considerar los gastos derivados de la operación. Lo importante es llegar a un valor neto y justo que sirva como base para el reparto o la compensación entre los cónyuges.

En la práctica, el cálculo se hace en tres pasos:

1. Obtener el valor de mercado mediante una tasación profesional, preferiblemente con comparables de la zona.
2. Restar la hipoteca y cargas asociadas, como comisiones de cancelación o de registro.
3. Ajustar por uso u ocupación cuando uno de los cónyuges mantiene la vivienda, ya que esto reduce su valor económico inmediato.

Ejemplo práctico de cálculo

Supongamos un matrimonio en régimen de gananciales que comparte una vivienda:

• Valor de mercado (tasación): 300.000€
• Hipoteca pendiente: 120.000€
• El juez otorga el uso de la vivienda al cónyuge que se queda con los hijos durante 3 años. El alquiler de mercado equivalente es de 1.000€/mes → ajuste total: 36.000€

Valor neto a efectos de reparto:

300.000−120.000−36.000=144.000€

Dado que la vivienda era al 50%:

• Valor de cada parte: 72.000€
• Si uno se queda con la vivienda, debe compensar al otro con esa cantidad (además de asumir la hipoteca).

Tabla resumen del ejemplo

Puntos clave que nunca deben olvidarse

• El valor siempre debe basarse en una tasación objetiva y actualizada.
• Si existe uso atribuido por custodia de hijos u otras razones, el valor de la vivienda se ajusta como si estuviera ocupada.
• La hipoteca pendiente y otros gastos (cancelación registral, AJD por extinción del condominio, etc.) reducen el valor a repartir.
• Lo justo es calcular un valor neto, evitando tanto sobrevaloraciones como minusvaloraciones que puedan generar conflictos futuros.

¿Cómo repartir un piso o casa en una separación?

Existen varias soluciones ante un divorcio en el que hay una propiedad compartida:

1. Venta y reparto de beneficios. Una opción es vender el piso y repartir los beneficios entre ambos cónyuges. De esta manera, podrás recibir tu parte del valor de la propiedad en efectivo y utilizar ese dinero para comenzar de nuevo. Es importante realizar una valoración actualizada según el precio del mercado. Aunque, si hay prisa en vender, también se aconseja disminuir ligeramente el valor que se pide.
2. Compra de la parte del otro cónyuge. Si uno de los dos desea quedarse con el piso, puede comprar la parte del otro. Tendrás que llegar a un acuerdo sobre el valor de la propiedad y cómo financiar la compra. En algunos casos, podrías compensar a tu ex pareja con otros bienes o activos.
3. Permanecer copropietarios. Otra opción es seguir siendo copropietarios del piso, aunque viváis separados. Ante esta situación, muchas exparejas deciden alquilar la vivienda para así repartirse los ingresos mensuales del arrendatario.
4. Otorgar el uso a uno de los cónyuges. En algunos casos, el juez puede otorgar el derecho de uso de la vivienda a uno de los cónyuges, especialmente si hay hijos menores de edad involucrados. De esta manera, se garantiza un lugar estable para los niños, mientras que el otro cónyuge deberá buscar otro lugar para vivir.

Escriturar vivienda tras divorcio: pasos y requisitos

Una vez decidido qué ocurre con la vivienda en el divorcio, es necesario formalizar el cambio de titularidad mediante la escritura. El proceso es sencillo:

Pasos principales:

• Acuerdo sobre la propiedad: Determinar si se vende, se reparte o si uno compra la parte del otro.
• Redacción de la escritura: Se hace ante notario y debe reflejar el nuevo reparto.
• Extinción de condominio (si aplica): Si uno se queda con la vivienda, este trámite es habitual y tiene ventajas fiscales.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: Actualiza oficialmente quién es el propietario.

Recomendación: contar con un abogado o notario especializado facilita el proceso y evita problemas futuros.

¿Qué ocurre cuando la vivienda está hipotecada?

Cuando hay una hipoteca cotitular, es necesario valorar la vivienda para después pactar un acuerdo con la entidad financiera. Para el banco, los titulares de la hipoteca deben seguir pagando, pero existen soluciones si uno de los dos quiere quedarse con la vivienda y el otro no. Una de las opciones es la novación hipotecaria, en la que se retira de la hipoteca a uno de los pagadores. Este trámite tiene comisiones asociadas y también es importante saber que no todos los bancos aceptan este cambio. En muchas ocasiones, te pedirán un nuevo aval.

Otra opción cuando hay una vivienda hipotecada en un divorcio es la venta. Puede ser a una tercera persona o bien que uno de los cónyuges compre el 50 % del otro para quedarse con su totalidad. Finalmente, también se puede hacer una extinción del condominio de la vivienda, en el que un cónyuge cede al otro su parte. Esta última opción es de las más económicas en cuanto a impuestos.

¿Cómo tasar una casa por divorcio en régimen de gananciales?

El matrimonio por régimen de gananciales establece la coexistencia de todos los patrimonios de la pareja, indistintamente de quién haya aportado más o menos. Tal y como se puede leer en el Artículo 1344 del Código Civil, “Mediante la sociedad de gananciales se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos.”

Si la separación es de un matrimonio con régimen de gananciales, es fundamental hacer una tasación adecuada con el mercado inmobiliario. Esto se debe hacer para evitar pérdidas económicas. Asimismo, será necesario tener al día toda la documentación relacionada con el inmueble, para poder dividirlo de forma equitativa.

Factores a tener en cuenta ante una repartición de bienes

1. Acuerdos prematrimoniales. Si firmaste un acuerdo prenupcial antes del matrimonio, es probable que se estableciera cómo se repartirán los bienes en caso de separación o divorcio. En España, hay comunidades autónomas que ya tienen establecido el régimen de separación de bienes en los matrimonios, como es el caso de Cataluña.
2. Contribución financiera de cada cónyuge. Al repartir el piso, considera cuánto aportó cada uno de vosotros en términos financieros, tanto para la compra como para las mejoras realizadas en la propiedad. Estos factores pueden influir en cómo se divide el valor del piso.
3. Custodia de los hijos. Si hay hijos de por medio, la custodia puede ser un factor determinante en la decisión de cómo repartir el piso. A menudo, el juez otorga el uso de la vivienda al cónyuge que tenga la custodia de los hijos para garantizar su bienestar y estabilidad.
4. Necesidades económicas y personales. Finalmente, ten en cuenta las necesidades económicas y personales de cada cónyuge al tomar una decisión sobre la división del piso. Por ejemplo, si uno de vosotros tiene mayores ingresos o posibilidades de encontrar una vivienda adecuada, podría ceder la vivienda a la expareja.

Referencias

1. Normas de valoración de bienes inmuebles y de derechos para ciertas finalidades financieras: https://www.boe.es/
2. Ley sobre reforma de determinados artículos del C.C. y del Código de Comercio sobre la situación jurídica de la mujer casada y los derechos y deberes de los cónyuges: https://www.boe.es/ 
3. Artículo 1344 del Código Civil español: https://www.conceptosjuridicos.com/