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En una separación o divorcio, la valoración del piso se realiza mediante una tasación oficial, que determina su precio de mercado actual y sirve de base para repartir el inmueble. Una tasación profesional no siempre es legalmente obligatoria, pero sí suele ser la forma más segura de fijar un valor objetivo para negociar, compensar al otro cónyuge o tramitar determinadas operaciones.
En síntesis:
Una tasación de una casa o piso en un divorcio sirve para conocer el valor de venta del inmueble. El objetivo principal es conocer el precio del bien común y así tomar decisiones estudiadas. Una valoración de un bien inmueble ante un divorcio sirve para:
Existen varias opciones para realizar la tasación de una casa o piso cuando hay una separación de pareja. Estas son las más habituales:
Esta es una de las opciones más elegidas. Sobre todo, cuando hay muchas discrepancias entre los cónyuges y se necesita que una persona ajena a ellos les valore la vivienda objetivamente. Lo más recomendable es contratar a un tasador con experiencia y conocimientos en el mercado local.
También se puede estimar el precio siguiendo alguno de estos métodos de valoración de inmuebles:
Una de las formas más prácticas de obtener una primera referencia es utilizar una herramienta de valoración online. Gracias a herramientas como la diseñada por RealAdvisor, es posible realizar un cálculo orientativo que sirve como punto de partida, Después de responder a un pequeño cuestionario, podrás conocer de forma gratuita el valor de la casa o piso que quieres tasar.
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En muchos casos, la base de negociación parte del valor de mercado de la vivienda menos la deuda pendiente (hipoteca). En otros supuestos, la atribución del uso de la vivienda puede influir en la negociación entre las partes o en los informes periciales, pero no existe una fórmula automática aplicable a todos los divorcios.
El cálculo se puede hacer en tres pasos:
Supongamos un matrimonio en régimen de gananciales que comparte una vivienda:
Valor neto a efectos de reparto:
300.000−120.000−36.000=144.000€
Dado que la vivienda era al 50%:
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Valor de mercado (tasación) | — | 300.000€ |
| Hipoteca pendiente | — | –120.000€ |
| Ajuste por uso (3 años x 1.000 €) | — | –36.000€ |
| Valor neto a repartir | 300.000 – 120.000 – 36.000 | 144.000€ |
| 50% de cada cónyuge | 144.000 ÷ 2 | 72.000€ |
La liquidación de la vivienda en un divorcio consiste en decidir qué hacer con el inmueble común y repartir su valor entre ambas partes. Este proceso puede formar parte de la liquidación del régimen económico matrimonial —si existe sociedad de gananciales— o de la reorganización de una vivienda en copropiedad, según el régimen económico del matrimonio y la titularidad del inmueble.
Existen varias opciones para llevar a cabo la liquidación de la vivienda:
Es la opción más sencilla cuando ambas partes están de acuerdo. La vivienda se vende en el mercado y el importe obtenido, una vez descontada la hipoteca pendiente y los gastos, se reparte según el porcentaje de propiedad de cada uno.
Uno de los dos puede quedarse con la vivienda. En este caso, deberá compensar económicamente al otro por su parte, teniendo en cuenta:
Además, si existe hipoteca, no basta con cambiar la titularidad de la vivienda: también hay que negociar con el banco una novación o subrogación si se quiere que solo uno de los excónyuges siga como deudor.
Es una de las fórmulas más habituales. Consiste en que uno de los propietarios adquiere la parte del otro, convirtiéndose en único titular de la vivienda.
Este proceso suele tener ventajas fiscales frente a una compraventa entre copropietarios. En muchos supuestos puede tributar por AJD en lugar de ITP, pero el tratamiento exacto depende de cómo se haga la adjudicación y de las circunstancias del caso.
En algunos casos, especialmente cuando hay hijos menores, la vivienda puede seguir siendo propiedad de ambos excónyuges, pero el uso se atribuye solo a uno de ellos y a los hijos durante un tiempo determinado o mientras se mantenga la situación fijada en la resolución judicial.
Esto significa que ambos siguen siendo propietarios, pero solo uno puede residir en la vivienda. Por ejemplo, aunque la casa siga al 50% a nombre de los dos, el juez puede atribuir su uso al progenitor que convive con los hijos para garantizar su estabilidad.
Una vez decidido qué ocurre con la vivienda en el divorcio, es necesario formalizar el cambio de titularidad mediante la escritura. El proceso puede ser sencillo si hay acuerdo y la documentación está bien planteada. Aún así, conviene revisarlo con notario o abogado porque la inscripción registral puede plantear matices técnicos.
Pasos principales:
Recomendación: contar con un abogado o notario especializado facilita el proceso y evita problemas futuros.
Cuando hay una hipoteca cotitular, es necesario valorar la vivienda para después pactar un acuerdo con la entidad financiera. Para el banco, los titulares de la hipoteca deben seguir pagando. Actualmente existen soluciones si uno de los dos quiere quedarse con la vivienda y el otro no. Una de las opciones es la novación hipotecaria, en la que se retira de la hipoteca a uno de los pagadores. Este trámite tiene comisiones asociadas y también es importante saber que no todos los bancos aceptan este cambio. En muchas ocasiones, te pedirán un nuevo aval.
Otra opción cuando hay una vivienda hipotecada en un divorcio es la venta. Puede ser a una tercera persona o bien que uno de los cónyuges compre el 50% del otro para quedarse con su totalidad.
Finalmente, también se puede hacer una extinción del condominio de la vivienda, en el que un cónyuge cede al otro su parte. La extinción de condominio suele ser fiscalmente más eficiente que una compraventa entre copropietarios, pero puede devengar AJD y su tratamiento depende de si hay excesos de adjudicación y de la normativa aplicable.
El matrimonio por régimen de gananciales establece la coexistencia de todos los patrimonios de la pareja, indistintamente de quién haya aportado más o menos. Tal y como se puede leer en el Artículo 1344 del Código Civil, “Mediante la sociedad de gananciales se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos.”
Si la separación es de un matrimonio con régimen de gananciales, es fundamental hacer una tasación adecuada con el mercado inmobiliario. Esto se debe hacer para evitar pérdidas económicas. Asimismo, será necesario tener al día toda la documentación relacionada con el inmueble, para poder dividirlo de forma equitativa.
Si no estás de acuerdo con la valoración del piso que ha hecho el tasador durante vuestra separación o divorcio, tienes varias opciones. Primero, intenta hablar con el tasador y expresar tus preocupaciones, aportando información adicional o pruebas que puedan cambiar su evaluación. Si esto no resuelve el problema, puedes contratar a otro tasador para obtener una segunda opinión.
Si no estás de acuerdo con la valoración del piso que ha hecho el tasador durante vuestra separación o divorcio, tienes varias opciones. Primero, intenta hablar con el tasador y expresar tus preocupaciones, aportando información adicional o pruebas que puedan cambiar su evaluación. Si esto no resuelve el problema, puedes contratar a otro tasador para obtener una segunda opinión.
Si las valoraciones de ambos tasadores difieren significativamente, podrías considerar la posibilidad de acudir a un mediador para ayudaros a llegar a un acuerdo. El mediador puede revisar ambas tasaciones y facilitar una discusión sobre el valor justo de la propiedad.
Depende del valor actual de la vivienda y del porcentaje de propiedad de cada uno. Lo habitual es calcular el valor de mercado mediante una tasación del inmueble y restar la hipoteca pendiente. La persona que se queda la casa debe compensar al otro con su parte proporcional del valor neto.
La tributación por plusvalía municipal no puede resolverse con una regla única: depende de si estamos ante liquidación del régimen económico matrimonial, extinción de condominio, exceso de adjudicación, indivisibilidad del bien y criterios tributarios aplicables.
Para quedarse con la casa en un divorcio, uno de los cónyuges debe adjudicarse la vivienda en el acuerdo de separación y compensar económicamente al otro por su parte. Además, es necesario asumir la hipoteca (si hubiera una) y formalizar el cambio de titularidad ante notario y registro.
