Respuesta rápida
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Sí, se puede vender una vivienda por debajo del valor catastral y también por debajo del valor de referencia del Catastro: no hay ninguna ley que lo prohíba, siempre que el precio de la escritura sea el realmente pagado. La consecuencia fiscal recae sobre todo en el comprador, que pagará el ITP sobre el valor de referencia si este es mayor que el precio (art. 10 del Texto Refundido del ITP y AJD). El vendedor declara en el IRPF el precio real, salvo que sea inferior al valor normal de mercado. No hay una multa automática: solo hay sanción si Hacienda comprueba que se ha dejado de ingresar impuesto.
nEn síntesis
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Vender por debajo del valor catastral es legal. Comprador y vendedor pactan libremente el precio (art. 1255 del Código Civil).
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El valor que importa no es el catastral, sino el de referencia. Desde 2022 es la base mínima del ITP, del AJD y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
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El comprador es el más afectado: paga el ITP sobre el valor de referencia aunque haya pagado menos.
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El vendedor tributa en el IRPF por el precio real, salvo que Hacienda acredite que es inferior al valor normal de mercado.
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Si vendes con pérdidas, no pagas plusvalía municipal, aunque el valor catastral sea alto.
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No existe multa automática. Las sanciones (del 50 % al 150 % de la cuota) solo se aplican si se deja de ingresar impuesto.
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¿Se puede vender por debajo del valor catastral?
Sí. El artículo 1255 del Código Civil permite a las partes fijar los pactos que quieran mientras no vayan contra la ley, la moral o el orden público. Ninguna norma obliga a vender por encima del valor catastral, del valor de referencia ni del precio al que compraste.
Lo que sí exige la ley es que el precio de la escritura sea el real. Escriturar por menos de lo que se ha pagado y abonar la diferencia «en negro» no es vender barato: es ocultar parte de la operación a Hacienda, con consecuencias para las dos partes.
La duda habitual nace de una confusión entre tres valores distintos:
- Valor catastral: valor administrativo que fija el Catastro y sirve de base al IBI y a la plusvalía municipal. Por ley no puede superar el valor de mercado (art. 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro), por eso suele ser bastante más bajo que el precio real. Vender por debajo de él es poco frecuente.
- Valor de referencia: lo calcula la Dirección General del Catastro a partir de los precios de las compraventas escrituradas ante notario. Se le aplica un factor de minoración de 0,9 para que no supere el valor de mercado (Orden HFP/1104/2021). Es el que usa Hacienda en el ITP.
- Valor de mercado: el precio que pagaría hoy un comprador por esa vivienda concreta. Puedes estimarlo con una tasación online gratuita.
Cuando alguien pregunta si puede «vender por debajo del valor catastral», casi siempre se refiere, en realidad, a vender por debajo del valor de referencia. Si quieres profundizar en la diferencia, consulta valor catastral y precio de venta.
Qué valor usa Hacienda en cada impuesto
Cada impuesto de la compraventa toma una base distinta. Esta tabla resume qué ocurre si el precio de venta queda por debajo del valor catastral o del de referencia:
| Impuesto | Quién lo paga | Base que se toma | ¿Le afecta vender por debajo? |
|---|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) | Comprador | El mayor entre el valor de referencia y el precio o valor declarado | Sí: paga sobre el valor de referencia |
| AJD (vivienda nueva) | Comprador | Mismo criterio que el ITP | Sí |
| Sucesiones y Donaciones | Heredero o donatario | El mayor entre el valor de referencia y el valor declarado (art. 9.3 LISD) | Sí |
| IRPF (ganancia o pérdida) | Vendedor | Precio real, salvo que sea inferior al valor normal de mercado | Solo si el precio está claramente por debajo del mercado |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Valor catastral del suelo o incremento real | No hay plusvalía si vendes con pérdidas |
| IBI | Propietario | Valor catastral | No |
Si un inmueble no tiene valor de referencia, la base del ITP es la mayor de estas tres cifras: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado (art. 10.2 del TRLITPAJD).
Qué pasa si vendes por debajo del valor catastral: consecuencias para el vendedor
Para el vendedor, vender por debajo del valor catastral o del de referencia tiene un impacto fiscal limitado. Los dos impuestos que le afectan son el IRPF y la plusvalía municipal, y en ninguno de los dos se usa el valor de referencia como base.
IRPF: tributas por el precio real
En el IRPF declaras la ganancia o pérdida patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. El valor de transmisión es el importe real de la venta, menos los gastos y tributos que pagues tú, "siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este" (art. 35.2 de la Ley del IRPF).
En la práctica:
- Si vendes por debajo del valor de referencia, pero a un precio coherente con el mercado (por el estado de la vivienda, la zona o la demanda), declaras el precio real.
- Si el precio está muy por debajo de lo que pagaría cualquier comprador, Hacienda puede sustituirlo por el valor normal de mercado y recalcular tu ganancia.
- Si vendes por menos de lo que te costó, tendrás una pérdida patrimonial. Para calcularla bien, consulta cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble.
Plusvalía municipal: no la pagas si vendes con pérdidas
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo urbano. Se calcula, en principio, con el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia, pero tienes dos salidas (arts. 104.5 y 107.5 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales):
- No hay plusvalía si no hay ganancia. Si el precio de venta de la escritura es menor que el de compra, no estás sujeto al impuesto. Debes declarar la venta en el ayuntamiento y aportar las dos escrituras.
- Puedes pagar por la ganancia real. Si la ganancia real del suelo es menor que la que sale con el valor catastral, se toma la real.
Para comparar, se usa el valor que figura en la escritura, no el catastral ni el de referencia. Los coeficientes máximos del método objetivo cambian con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 (art. 10 del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). Más detalle en cuánto se paga de plusvalía en la venta de un piso.
Justifica el precio antes de firmar
Vender barato tiene muchas veces razones objetivas: la vivienda necesita una reforma, tiene cargas o está ocupada, no hay demanda en la zona o necesitas liquidez rápida. Esas razones solo te protegen si puedes demostrarlas. Guarda una tasación o una valoración profesional, fotos del estado del inmueble, presupuestos de reforma y las ofertas que hayas recibido.
Qué pasa si compras por debajo del valor catastral o del de referencia
El comprador es quien más nota la diferencia. Aunque pague menos, el ITP (o el AJD, si es vivienda nueva) se calcula sobre el valor de referencia cuando este es mayor que el precio (art. 10.2 del TRLITPAJD). El tipo depende de cada comunidad autónoma.
Ejemplo ilustrativo (cifras inventadas para explicar el cálculo; el tipo de ITP es hipotético):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio pactado y escriturado | 80.000€ |
| Valor de referencia del Catastro | 100.000€ |
| Base del ITP | 100.000€ |
| ITP con un tipo hipotético del 8 % | 8.000€ |
| ITP si la base fuera el precio | 6.400€ |
| Coste extra para el comprador | 1.600€ |
Hay una ventaja: si declaras como base el valor de referencia (o una cifra mayor), la Administración no puede abrir una comprobación de valores sobre ese inmueble (art. 46.1 del TRLITPAJD). Por eso, lo más seguro es liquidar el ITP sobre el valor de referencia y, si te parece excesivo, impugnarlo después.
Para tu IRPF futuro, tu valor de adquisición será el importe real que pagaste más los gastos y tributos de la compra (art. 35.1 de la Ley del IRPF). Comprar más barato significa partir de un valor de adquisición más bajo cuando vendas.
¿Hay multa por comprar o vender por debajo del valor catastral?
No. Comprar o vender por debajo del valor catastral o del de referencia no conlleva ninguna multa por sí mismo. El problema aparece cuando el comprador liquida el ITP sobre una base inferior a la que corresponde y Hacienda lo detecta.
Si Hacienda regulariza: intereses y, en su caso, sanción
Si la comunidad autónoma comprueba la operación, reclamará la diferencia de impuesto más intereses de demora. Además, puede imponer una sanción por dejar de ingresar (art. 191 de la Ley General Tributaria):
| Tipo de infracción | Cuándo se da | Sanción sobre la cuota no ingresada |
|---|---|---|
| Tipo de infracción | Cuándo se da | Sanción sobre la cuota no ingresada |
| Leve | Hasta 3.000 € o, si es más, sin ocultación | 50 % |
| Grave | Más de 3.000 € con ocultación | Del 50 % al 100 % |
| Muy grave | Uso de medios fraudulentos | Del 100 % al 150 % |
Las sanciones se reducen un 30 % si das tu conformidad a la propuesta y, después, un 40 % adicional si pagas en plazo sin recurrir (art. 188 LGT). Hacienda dispone, con carácter general, de cuatro años para revisar la operación (art. 66 LGT).
Si lo corriges tú antes: solo recargo
Si presentas una autoliquidación complementaria antes de que Hacienda te requiera nada, no hay sanción. Pagas un recargo del 1% más un 1% por cada mes completo de retraso; pasados 12 meses, el recargo es del 15 % más intereses de demora desde el mes 13 (art. 27 LGT).
Ejemplo ilustrativo (mismo caso de antes): si el comprador liquidó el ITP sobre 80.000 € en lugar de 100.000 €, deja de ingresar 1.600 €. Hacienda le exigirá esos 1.600 € más intereses. Si además aprecia una infracción leve, la sanción sería del 50% de esa cuota: 800 €, o 336 € con las reducciones por conformidad y pronto pago.
Cómo impugnar el valor de referencia si es más alto que el de mercado
Si el valor de referencia supera lo que vale realmente tu vivienda, puedes discutirlo, pero solo por dos vías (art. 10.3 del TRLITPAJD):
- Solicitar la rectificación de tu autoliquidación del ITP, después de haber pagado sobre el valor de referencia.
- Recurrir la liquidación si es la Administración quien te la notifica.
En los dos casos, la comunidad autónoma resuelve tras un informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro (art. 10.4). Puedes aportar una tasación o un informe pericial que acredite el valor real.
El Tribunal Constitucional avaló este sistema en su sentencia 13/2026, de 12 de febrero (análisis de Gómez-Acebo & Pombo). Consideró que el valor de referencia es una base mínima que el contribuyente puede rebatir con pruebas. Aclaró también que no es un supuesto de tasación pericial contradictoria.
Lectura recomendada: cómo bajar el valor de referencia de un inmueble.
Cómo vender por debajo del valor catastral sin problemas
Si vas a vender por debajo del valor de referencia, estos pasos reducen el riesgo para ti y para el comprador:
- Consulta el valor de referencia de tu vivienda en la Sede Electrónica del Catastro antes de fijar el precio. Cambia cada año.
- Valora tu vivienda a precio de mercado. Una tasación online gratuita te da una primera cifra; una tasación oficial sirve como prueba si Hacienda revisa la operación.
- Explica al comprador que pagará el ITP sobre el valor de referencia. Evitarás que la operación se caiga cuando lo descubra en la notaría.
- Escritura el precio real. Cualquier pago fuera de la escritura convierte una operación legal en fraude.
- Guarda la documentación que justifica el precio: tasación, fotos, presupuestos de reforma y ofertas recibidas.
- Consulta a un asesor fiscal si la diferencia con el valor de referencia es grande o si vendes a un familiar.
Si necesitas ayuda para fijar un precio defendible, un agente de tu zona puede comparar tu vivienda con ventas recientes. Encuentra uno en el buscador de agencias inmobiliarias.
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Acceder al comparador de agenciasReferencias
- Ministerio de Economía y Hacienda – Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido del ITP y AJD, arts. 10 y 46 (21/03/2026): https://www.boe.es
- Gómez-Acebo & Pombo – Análisis de la STC 13/2026, de 12 de febrero, sobre el valor de referencia (marzo 2026): https://ga-p.com
- Jefatura del Estado – Ley 35/2006 del IRPF, art. 35 (texto consolidado, últ. act. 07/10/2026): https://www.boe.es
- Jefatura del Estado – Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 27, 66, 188 y 191 (21/12/2024): https://www.boe.es
- Ministerio de Hacienda – Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales, arts. 104 y 107 (texto consolidado, últ. act. 07/10/2026): https://www.boe.es
- Ministerio de Hacienda – Real Decreto Legislativo 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario, art. 23.2 y disposición final tercera (texto consolidado): https://www.boe.es
- Ministerio de Hacienda – Orden HFP/1104/2021, factor de minoración del valor de referencia (07/10/2021): https://www.boe.es
- Jefatura del Estado – Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 9.3: https://www.boe.es
- Ministerio de Gracia y Justicia – Código Civil, art. 1255: https://www.boe.es
- Dirección General del Catastro – Consulta del valor de referencia (2026): https://www.sedecatastro.gob.es
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si un inmueble no tiene valor de referencia?
El ITP se calcula sobre la mayor de estas cifras: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado (art. 10.2 del TRLITPAJD). En este caso, la comunidad autónoma sí puede comprobar el valor, así que conviene guardar pruebas del precio, como una tasación o comparables de la zona.
¿Dónde consulto el valor de referencia de mi vivienda?
En la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado «Valor de referencia», con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve. Hay valores disponibles para cada año desde 2022. El valor aplicable es el de la fecha de la escritura.
¿Qué pasa si vendo por encima del valor catastral?
Es lo habitual y no tiene ninguna consecuencia especial. El vendedor declara en el IRPF la ganancia entre el precio de venta y el de compra. El comprador paga el ITP sobre el precio, porque es mayor que el valor de referencia. Si quieres saber cuánto pagarás, consulta cuánto se paga en impuestos por la venta de una vivienda.
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