Sí, es posible vender un inmueble por debajo del valor catastral. No es ilegal, pero Hacienda suele tomar como base el valor de referencia de Catastro si es superior al precio pactado, lo que puede generar un mayor pago de impuestos para el comprador y revisiones para el vendedor.
En síntesis:
El valor catastral es una cifra determinada por las autoridades municipales que refleja el valor teórico de una propiedad en un momento dado. Se basa en varios factores, como la ubicación, el tamaño y las características de la propiedad. Se utiliza principalmente para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal.
Este se actualiza periódicamente y puede diferir significativamente del valor de mercado de una propiedad. Cabe destacar que el valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, aunque no siempre tiene por qué ser así.
Vender por debajo del valor catastral no es ilegal, pero sí puede traer varias implicaciones fiscales tanto para comprador como para vendedor. Hacienda puede entender que el precio declarado no refleja el valor real y ajustar los impuestos en consecuencia.
La Agencia Tributaria puede abrir una comprobación y recalcular los impuestos tomando como base el valor de referencia catastral en lugar del precio declarado.
Ejemplo: si declaras haber pagado 80.000€ por una vivienda cuyo valor de referencia es 100.000€, Hacienda puede exigir que liquides el ITP sobre esos 100.000€, además de aplicar intereses.
Concepto | Importe (€) |
---|---|
Precio de compra declarado | 80.000€ |
Valor de referencia | 100.000€ |
Base mínima que aplica Hacienda | 100.000 |
Diferencia sujeta a revisión | 20.000 |
El comprador suele ser el más afectado, ya que aunque pague menos, los impuestos no se calculan sobre lo escriturado sino sobre el valor fiscal mínimo. Imagina que compras por 75.000 €, pero el valor de referencia es de 90.000 €: la diferencia no te la ahorras, porque el ITP se calculará igualmente sobre los 90.000 €, encareciendo la operación.
Si Hacienda interpreta que el precio bajo no tiene justificación suficiente, puede imponer sanciones además de reclamar la diferencia en impuestos. En la práctica, esto significa que si declaras 90.000€ cuando el valor de referencia es 110.000€, no solo deberás pagar el impuesto sobre los 110.000€, sino también asumir recargos que pueden superar el 50% de la cuota impagada.
El precio de adquisición que quede registrado condiciona cuánto pagarás en una futura transmisión. Si compras por 90.000€ pero Hacienda considera 110.000€ como base mínima, ese será el valor con el que se calcularán tus ganancias cuando vendas. En consecuencia, si más adelante vendes por 120.000€, solo reflejarás una ganancia de 10.000€ en lugar de poder acreditar una pérdida de 30.000€, lo que puede aumentar tu factura fiscal y la plusvalía municipal.
Sí, es totalmente legal. El Código Civil español (artículo 1255) reconoce la autonomía de la voluntad, lo que significa que comprador y vendedor pueden pactar libremente el precio de una compraventa siempre que no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. Por tanto, nadie está obligado a vender por encima del valor de adquisición ni del valor catastral.
Lo importante es que el precio pactado sea real y declarando íntegramente en la escritura. No existe una norma que prohíba vender por menos, pero hay un límite práctico: a efectos fiscales, la Administración puede no aceptar ese precio como base imponible si resulta inferior al valor mínimo fiscal establecido en cada Comunidad Autónoma (desde 2022, normalmente el valor de referencia de Catastro, regulado en el artículo 10 de la Ley del ITP y AJD).
Esto tiene varias consecuencias:
En resumen: puedes vender legalmente por debajo del precio de compra, pero debes tener en cuenta que Hacienda aplicará siempre el valor más alto entre precio declarado y valor de referencia para calcular impuestos. Y si la diferencia es notable, puede iniciar un procedimiento de comprobación para verificar que el precio no oculta parte de la operación.
Vender por debajo del valor catastral no siempre responde a una maniobra para pagar menos impuestos; en muchos casos obedece a circunstancias del mercado o a la situación personal del propietario. Algunas de las más habituales son:
En definitiva, vender por debajo del valor catastral suele ser una consecuencia de factores económicos o de mercado, no necesariamente un indicio de fraude. Lo esencial es que el precio se justifique con pruebas (tasaciones, estado del inmueble, contexto de mercado), ya que esa documentación puede resultar clave en caso de que Hacienda revise la operación.
El precio de venta es el valor real que acuerdan comprador y vendedor y el que se refleja en la escritura. Sin embargo, para Hacienda lo determinante no es siempre ese precio, sino el valor mínimo fiscal, que suele ser el valor de referencia de Catastro.
Si el precio declarado es inferior, los impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o la plusvalía municipal (IIVTNU) se calculan sobre ese valor de referencia.
Ejemplo comparativo:
Concepto | Precio de venta (escritura) | Valor catastral | Valor de referencia (Catastro) | Base imponible para Hacienda |
---|---|---|---|---|
Caso 1 | 60.000€ | 70.000€ | 75.000€ | 75.000€ (valor de referencia) |
Caso 2 | 95.000€ | 80.000€ | 85.000€ | 95.000€ (precio real, al ser mayor) |
Caso 3 | 120.000€ | 100.000€ | 110.000€ | 120.000€ (precio real, al ser mayor) |
Como se ve, Hacienda siempre tomará el mayor valor entre el precio declarado y el valor de referencia. El valor catastral sigue siendo importante (se usa en el cálculo del IBI y como referencia para la plusvalía), pero en compraventas ya no es la base decisiva.
El hecho de comprar un inmueble por debajo del valor catastral o de referencia no implica automáticamente una sanción. Lo que ocurre en la práctica es que Hacienda puede presumir que el precio declarado no refleja el valor real e iniciar una comprobación de valores.
En este procedimiento, el comprador puede encontrarse con tres consecuencias principales:
Ejemplo práctico: si declaras haber comprado una vivienda por 80.000 € y el valor de referencia es 100.000 €, Hacienda puede exigir el ITP sobre 100.000 €. Además, aplicará intereses y, si entiende que hubo intención de pagar menos impuestos, podría añadir una sanción que en el peor de los casos triplica la diferencia.
Sí, se puede escriturar una casa por debajo del valor de referencia catastral, pero Hacienda puede considerar que existe una diferencia y reclamar el pago de impuestos adicionales mediante una liquidación complementaria.
Sí. En España, la ley permite que dos partes acuerden libremente el precio de compraventa de un inmueble, incluso si es inferior al precio por el que se compró originalmente. Aun así, hay que declarar la operación conforme a los valores fiscales mínimos establecidos, o se corre el riesgo de sanciones.
Si decides vender por debajo del valor catastral, deberás justificar el precio en caso de inspección. Esto puede incluir:
Esto puede ayudarte a defenderte en caso de que Hacienda considere que estás declarando un valor inferior de forma injustificada.
Si el comprador adquiere un inmueble por un valor inferior al catastral, y más adelante lo dona o lo deja en herencia, el valor de adquisición registrado será más bajo. Esto puede tener impacto negativo al calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el IRPF en caso de transmisión, ya que se parte de una base menor que puede aumentar la carga fiscal.
Sí. Si consideras que el valor de referencia es desproporcionado respecto al valor real del mercado o al estado del inmueble, puedes iniciar un procedimiento de revisión ante la Dirección General del Catastro o presentar alegaciones en caso de comprobación de valores por parte de Hacienda. Es importante contar con una tasación profesional que respalde tu solicitud.