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Sí, es posible vender una vivienda por debajo del valor catastral o incluso por debajo del valor de referencia de Catastro. No es ilegal, siempre que el precio declarado sea el realmente pagado. La consecuencia fiscal principal afecta al comprador: en impuestos como el ITP, AJD o ISD, la Administración suele tomar como base imponible el mayor valor entre el precio pactado, el valor declarado y el valor de referencia de Catastro. Para el vendedor, el impacto principal está en el IRPF y en la plusvalía municipal.
En síntesis:
El valor catastral es un valor administrativo asignado a cada inmueble por el Catastro Inmobiliario. Tiene en cuenta factores como la localización, el suelo, la construcción, el uso, la antigüedad y otras características del inmueble.
Se utiliza principalmente para calcular impuestos municipales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal. No debe confundirse con el valor de referencia de Catastro, que desde 2022 se utiliza como referencia fiscal en impuestos como el ITP, AJD y el ISD.
Este se actualiza periódicamente y puede diferir significativamente del valor de mercado de una propiedad. Cabe destacar que el valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, aunque no siempre tiene por qué ser así.
Vender por debajo del valor catastral no es ilegal, pero sí puede traer varias implicaciones fiscales tanto para comprador como para vendedor. Hacienda puede entender que el precio declarado no refleja el valor real y ajustar los impuestos en consecuencia.
La Administración tributaria competente puede revisar la operación si el precio declarado es inferior al valor fiscal aplicable.
En el caso del comprador, esta revisión suele afectar al ITP, AJD o ISD, impuestos normalmente gestionados por la comunidad autónoma. Si existe valor de referencia de Catastro y este es superior al precio pactado, puede tomarse como base imponible.
En el caso del vendedor, la Agencia Tributaria puede revisar el IRPF si considera que el valor de transmisión declarado es inferior al valor normal de mercado.
Ejemplo:
Si compras una vivienda por 80.000€ y su valor de referencia de Catastro es de 100.000€, la base imponible del ITP será, en principio, 100.000€. Por tanto, pagarás el impuesto sobre 100.000€, aunque el precio real de compra haya sido 80.000€.
| Concepto | Importe (€) |
| Precio de compra declarado | 80.000€ |
| Valor de referencia | 100.000€ |
| Base mínima que aplica Hacienda | 100.000€ |
| Diferencia sujeta a revisión | 20.000€ |
El comprador suele ser el más afectado, ya que aunque pague menos, los impuestos no se calculan sobre lo escriturado sino sobre el valor fiscal mínimo. Imagina que compras por 75.000€, pero el valor de referencia es de 90.000€: la diferencia no te la ahorras, porque el ITP se calculará igualmente sobre los 90.000€, encareciendo la operación.
Vender o comprar por debajo del valor de referencia no genera una multa automática. Si el contribuyente declara un valor inferior al que corresponde y la Administración regulariza la operación, puede exigir la diferencia de impuesto y, en su caso, intereses de demora.
Solo habrá sanción si la Administración considera que se ha dejado de ingresar parte de la deuda tributaria de forma incorrecta. En ese caso, la sanción puede ser del 50% en infracciones leves, del 50% al 100% en infracciones graves y del 100% al 150% en infracciones muy graves.
Los recargos por declaración fuera de plazo sin requerimiento previo son distintos de las sanciones: actualmente son del 1% más otro 1% adicional por cada mes completo de retraso, y del 15% si han pasado más de 12 meses.
El precio de adquisición puede influir en una futura venta, pero no debe confundirse la base usada para liquidar el ITP con el valor de adquisición en el IRPF. En una futura transmisión, la ganancia o pérdida patrimonial se calculará, con carácter general, por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. El valor de adquisición incluye el importe real pagado, las inversiones o mejoras y los gastos y tributos inherentes a la compra, excluidos los intereses.
Por eso, conviene conservar toda la documentación de la compra: escritura, justificantes de pago, impuestos, gastos notariales, registro, reformas y tasaciones.
Sí, es totalmente legal. El Código Civil español (artículo 1255) reconoce la autonomía de la voluntad, lo que significa que comprador y vendedor pueden pactar libremente el precio de una compraventa siempre que no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. Por tanto, nadie está obligado a vender por encima del valor de adquisición ni del valor catastral.
Lo importante es que el precio pactado sea real y declarando íntegramente en la escritura. No existe una norma que prohíba vender por menos, pero hay un límite práctico: a efectos fiscales, la Administración puede no aceptar ese precio como base imponible si resulta inferior al valor mínimo fiscal establecido en cada Comunidad Autónoma (desde 2022, normalmente el valor de referencia de Catastro, regulado en el artículo 10 de la Ley del ITP y AJD).
Esto tiene varias consecuencias:
En resumen: puedes vender legalmente por debajo del precio de compra, pero debes tener en cuenta que en impuestos como el ITP, AJD o ISD, la base imponible será normalmente el valor de referencia de Catastro, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores. En ese caso, se tomará la mayor de esas magnitudes. Si la diferencia es notable, puede iniciar un procedimiento de comprobación para verificar que el precio no oculta parte de la operación.
Vender por debajo del valor catastral no siempre responde a una maniobra para pagar menos impuestos; en muchos casos obedece a circunstancias del mercado o a la situación personal del propietario. Algunas de las más habituales son:
En definitiva, vender por debajo del valor catastral suele ser una consecuencia de factores económicos o de mercado, no necesariamente un indicio de fraude. Lo esencial es que el precio se justifique con pruebas (tasaciones, estado del inmueble, contexto de mercado), ya que esa documentación puede resultar clave en caso de que Hacienda revise la operación.
El precio de venta es el valor real que acuerdan comprador y vendedor y el que se refleja en la escritura. Sin embargo, para Hacienda lo determinante no es siempre ese precio, sino el valor mínimo fiscal, que suele ser el valor de referencia de Catastro.
Si el precio declarado es inferior al valor de referencia, impuestos como el ITP, AJD o ISD pueden calcularse sobre ese valor de referencia.
La plusvalía municipal funciona de otra manera: no se calcula sobre el valor de referencia, sino sobre el incremento de valor del terreno urbano y tomando como referencia el valor catastral del suelo.
Ejemplo comparativo:
| Caso 1 | 60.000€ | 70.000€ | 75.000€ | 75.000€ (valor de referencia) |
| Caso 2 | 95.000€ | 80.000€ | 85.000€ | 95.000€ (precio real, al ser mayor) |
| Caso 3 | 120.000€ | 100.000€ | 110.000€ | 120.000€ (precio real, al ser mayor) |
Como se ve, Hacienda siempre tomará el mayor valor entre el precio declarado y el valor de referencia. El valor catastral sigue siendo importante (se usa en el cálculo del IBI y como referencia para la plusvalía), pero en compraventas ya no es la base decisiva.
Para el vendedor, los principales efectos fiscales están en el IRPF y en la plusvalía municipal. En el IRPF, deberá declarar una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. El valor de transmisión será el importe real de venta, salvo que sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso puede prevalecer este último.
En la plusvalía municipal, el impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano. No se paga si se acredita que no ha existido incremento de valor entre la adquisición y la transmisión. Además, si el incremento real es inferior al calculado por el método objetivo, puede utilizarse el incremento real como base.
Escriturar por un precio inferior al de compra o al valor de referencia puede generar varios problemas prácticos: el banco puede no financiar el importe real de la operación, el valor de adquisición registrado condicionará futuras transmisiones y herencias, y cualquier discrepancia significativa con el valor de referencia puede desencadenar una comprobación de Hacienda. La carga de la prueba recae sobre el contribuyente, que debe acreditar con documentación suficiente que el precio pactado responde a circunstancias reales.
Escriturar por debajo no conlleva sanción automática, pero sí puede derivar en un procedimiento de comprobación. Las consecuencias dependen de la gravedad:
En todos los casos se aplican intereses de demora desde la fecha en que debió ingresarse el impuesto.
Si compras una vivienda por debajo del valor de referencia de Catastro, el ITP puede calcularse sobre ese valor de referencia y no sobre el precio pagado. Esto encarece la operación para el comprador.
Si no estás de acuerdo con el valor de referencia, puedes impugnarlo al solicitar la rectificación de la autoliquidación o al recurrir la liquidación administrativa. Para defender tu posición, conviene aportar pruebas del valor real del inmueble. Si consideras que el valor de referencia es desproporcionado, puedes impugnarlo aportando una tasación independiente, derecho reconocido en el artículo 57 de la Ley General Tributaria.
El hecho de comprar un inmueble por debajo del valor catastral o de referencia no implica automáticamente una sanción. Lo que ocurre en la práctica es que Hacienda puede presumir que el precio declarado no refleja el valor real e iniciar una comprobación de valores.
En este procedimiento, el comprador puede encontrarse con tres consecuencias principales:
Ejemplo práctico:
Si declaras haber comprado una vivienda por 80.000 € y el valor de referencia es 100.000 €, Hacienda puede exigir el ITP sobre 100.000 €. Además, aplicará intereses y, si entiende que hubo intención de pagar menos impuestos, podría añadir una sanción que en el peor de los casos triplica la diferencia.
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Sí, se puede escriturar una casa por debajo del valor de referencia catastral, pero Hacienda puede considerar que existe una diferencia y reclamar el pago de impuestos adicionales mediante una liquidación complementaria.
Si decides vender por debajo del valor catastral, deberás justificar el precio en caso de inspección. Esto puede incluir:
Tasaciones oficiales que acrediten el valor real de mercado
Fotografías o informes del estado del inmueble (por ejemplo, si necesita reforma)
Contratos o justificantes de que el precio responde a una situación económica concreta
Esto puede ayudarte a defenderte en caso de que Hacienda considere que estás declarando un valor inferior de forma injustificada.
Si el comprador adquiere un inmueble por un valor inferior al catastral, y más adelante lo dona o lo deja en herencia, el valor de adquisición registrado será más bajo. Esto puede tener impacto negativo al calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el IRPF en caso de transmisión, ya que se parte de una base menor que puede aumentar la carga fiscal.
Sí. Si consideras que el valor de referencia es desproporcionado respecto al valor real del mercado o al estado del inmueble, puedes iniciar un procedimiento de revisión ante la Dirección General del Catastro o presentar alegaciones en caso de comprobación de valores por parte de Hacienda. Es importante contar con una tasación profesional que respalde tu solicitud.
Si un inmueble no tiene valor de referencia catastral, la base imponible se calculará tomando el mayor valor entre el precio pactado, el valor declarado y el valor de mercado. En estos casos, la Administración puede comprobar si el precio escriturado se ajusta al valor real del inmueble, por lo que conviene conservar pruebas como una tasación, fotografías del estado de la vivienda o comparables de mercado.
Vender un inmueble por encima del valor catastral es habitual y no supone ningún problema legal. A efectos fiscales, el vendedor deberá declarar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida, calculada por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición. Además, el comprador pagará los impuestos de la compra tomando como referencia el mayor valor entre el precio pactado, el valor declarado y el valor de referencia de Catastro.
