Vender un inmueble por debajo del valor catastral hace que Hacienda considere que el precio es inferior al real y liquide el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Plusvalía sobre el valor catastral o de referencia, reclamando al vendedor o comprador la diferencia.
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El valor catastral es una cifra determinada por las autoridades municipales que refleja el valor teórico de una propiedad en un momento dado. Se basa en varios factores, como la ubicación, el tamaño y las características de la propiedad. Se utiliza principalmente para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal.
Este se actualiza periódicamente y puede diferir significativamente del valor de mercado de una propiedad. Cabe destacar que el valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, aunque no siempre tiene por qué ser así.
Vender por debajo del valor catastral no es ilegal, pero puede tener varias implicaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador. Las autoridades fiscales pueden interpretar que se está ocultando parte del precio real para pagar menos impuestos.
Las principales consecuencias son:
Si compras un piso por 80.000 €, pero el valor de referencia catastral es de 100.000 €, Hacienda puede exigirte pagar el ITP sobre esos 100.000 €, añadiendo intereses y recargos.
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Precio de compra declarado | 80.000€ |
| Valor de referencia catastral | 100.000€ |
| Base que puede aplicar Hacienda para el ITP | 100.000€ |
| Diferencia sujeta a revisión | 20.000€ |
| Consecuencia fiscal | Pago adicional de ITP + intereses + recargos |
Aunque vendas un piso por 90.000 € tras haberlo comprado por 120.000 €, Hacienda puede tomar como base mínima los 110.000 € de valor catastral y exigir tributar por esa cifra, generando más pérdidas fiscales.
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Precio de compra original | 120.000€ |
| Precio de venta declarado | 90.000€ |
| Valor catastral o de referencia | 110.000€ |
| Base mínima posible para tributar | 110.000€ |
| Consecuencia fiscal | Tributación por 110.000€ aunque se haya vendido por menos |
Sí. El Código Civil español protege la libertad de pactar entre partes (autonomía de la voluntad). Es decir, comprador y vendedor pueden acordar el precio libremente, incluso si es inferior al precio de compra original o al valor catastral.
Eso sí, hay un matiz importante: la operación debe declararse conforme al valor mínimo fiscal fijado por cada Comunidad Autónoma (normalmente, el valor de referencia de Catastro). En caso contrario, Hacienda puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores.
Las razones más comunes son:
El precio de venta es el valor real pactado entre las partes, pero para Hacienda, lo importante es el valor mínimo fiscal (normalmente el valor de referencia catastral). Si vendes por debajo, se aplica este valor superior para calcular impuestos como:
Esto significa que incluso si vendes por 60.000 €, si el valor de referencia es 75.000 €, Hacienda puede hacer que pagues como si hubieras vendido por 75.000 €.
Aunque el comprador paga el precio acordado, Hacienda puede presuponer que ha pagado menos para ahorrar impuestos. Como resultado:
Sí, se puede. No hay ninguna ley que lo prohíba expresamente. Sin embargo, es muy importante tener en cuenta las consecuencias fiscales que esto conlleva, tanto para el vendedor como para el comprador, ya que Hacienda puede reclamar impuestos adicionales si considera que el valor declarado no se ajusta al mínimo fiscal establecido.
Sí. En España, la ley permite que dos partes acuerden libremente el precio de compraventa de un inmueble, incluso si es inferior al precio por el que se compró originalmente. Aun así, hay que declarar la operación conforme a los valores fiscales mínimos establecidos, o se corre el riesgo de sanciones.
Si decides vender por debajo del valor catastral, deberás justificar el precio en caso de inspección. Esto puede incluir:
Esto puede ayudarte a defenderte en caso de que Hacienda considere que estás declarando un valor inferior de forma injustificada.
Si el comprador adquiere un inmueble por un valor inferior al catastral, y más adelante lo dona o lo deja en herencia, el valor de adquisición registrado será más bajo. Esto puede tener impacto negativo al calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el IRPF en caso de transmisión, ya que se parte de una base menor que puede aumentar la carga fiscal.
Sí. Si consideras que el valor de referencia es desproporcionado respecto al valor real del mercado o al estado del inmueble, puedes iniciar un procedimiento de revisión ante la Dirección General del Catastro o presentar alegaciones en caso de comprobación de valores por parte de Hacienda. Es importante contar con una tasación profesional que respalde tu solicitud.
