¿Cuál es el valor de mi casa?
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¿Qué consecuencias fiscales tiene vender un inmueble por debajo del valor catastral?

Alvaro G.
24.09.2025
7 min
Respuesta rápida

Sí, es posible vender un inmueble por debajo del valor catastral. No es ilegal, pero Hacienda suele tomar como base el valor de referencia de Catastro si es superior al precio pactado, lo que puede generar un mayor pago de impuestos para el comprador y revisiones para el vendedor.

En síntesis:

  • Es legal vender por menos, siempre que se declare todo el precio real.
  • El comprador paga impuestos sobre el valor de referencia, no sobre el precio.
  • El vendedor declara el precio real en IRPF, salvo comprobación de Hacienda.
¿Qué pasa si vendes tu casa por debajo del valor catastral?

Primero, ¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es una cifra determinada por las autoridades municipales que refleja el valor teórico de una propiedad en un momento dado. Se basa en varios factores, como la ubicación, el tamaño y las características de la propiedad. Se utiliza principalmente para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal.

Este se actualiza periódicamente y puede diferir significativamente del valor de mercado de una propiedad. Cabe destacar que el valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, aunque no siempre tiene por qué ser así.

Consecuencias fiscales de vender una casa por debajo del valor catastral

Vender por debajo del valor catastral no es ilegal, pero sí puede traer varias implicaciones fiscales tanto para comprador como para vendedor. Hacienda puede entender que el precio declarado no refleja el valor real y ajustar los impuestos en consecuencia.

1. Inspección fiscal de Hacienda

La Agencia Tributaria puede abrir una comprobación y recalcular los impuestos tomando como base el valor de referencia catastral en lugar del precio declarado.
Ejemplo: si declaras haber pagado 80.000€ por una vivienda cuyo valor de referencia es 100.000€, Hacienda puede exigir que liquides el ITP sobre esos 100.000€, además de aplicar intereses.

ConceptoImporte (€)
Precio de compra declarado80.000€
Valor de referencia100.000€
Base mínima que aplica Hacienda100.000
Diferencia sujeta a revisión20.000

2. Pago adicional de impuestos

El comprador suele ser el más afectado, ya que aunque pague menos, los impuestos no se calculan sobre lo escriturado sino sobre el valor fiscal mínimo. Imagina que compras por 75.000 €, pero el valor de referencia es de 90.000 €: la diferencia no te la ahorras, porque el ITP se calculará igualmente sobre los 90.000 €, encareciendo la operación.

3. Multas y recargos

Si Hacienda interpreta que el precio bajo no tiene justificación suficiente, puede imponer sanciones además de reclamar la diferencia en impuestos. En la práctica, esto significa que si declaras 90.000€ cuando el valor de referencia es 110.000€, no solo deberás pagar el impuesto sobre los 110.000€, sino también asumir recargos que pueden superar el 50% de la cuota impagada.

4. Problemas en futuras ventas

El precio de adquisición que quede registrado condiciona cuánto pagarás en una futura transmisión. Si compras por 90.000€ pero Hacienda considera 110.000€ como base mínima, ese será el valor con el que se calcularán tus ganancias cuando vendas. En consecuencia, si más adelante vendes por 120.000€, solo reflejarás una ganancia de 10.000€ en lugar de poder acreditar una pérdida de 30.000€, lo que puede aumentar tu factura fiscal y la plusvalía municipal.

¿Se puede vender legalmente por debajo del precio de compra? ¿Qué pasa si lo haces?

Sí, es totalmente legal. El Código Civil español (artículo 1255) reconoce la autonomía de la voluntad, lo que significa que comprador y vendedor pueden pactar libremente el precio de una compraventa siempre que no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. Por tanto, nadie está obligado a vender por encima del valor de adquisición ni del valor catastral.

Lo importante es que el precio pactado sea real y declarando íntegramente en la escritura. No existe una norma que prohíba vender por menos, pero hay un límite práctico: a efectos fiscales, la Administración puede no aceptar ese precio como base imponible si resulta inferior al valor mínimo fiscal establecido en cada Comunidad Autónoma (desde 2022, normalmente el valor de referencia de Catastro, regulado en el artículo 10 de la Ley del ITP y AJD).

Esto tiene varias consecuencias:

  • En el IRPF del vendedor, se declarará el precio efectivamente percibido, incluso si es menor al valor catastral, salvo que Hacienda considere que la operación no refleja el valor de mercado en casos de operaciones vinculadas (art. 37.1.b de la Ley del IRPF).
  • En el caso del comprador, si el precio es inferior al valor de referencia, el impuesto (ITP o ISD) se liquidará tomando como base ese valor de referencia, sin perjuicio de que el contribuyente pueda impugnarlo mediante una tasación independiente (art. 57 de la Ley General Tributaria).

En resumen: puedes vender legalmente por debajo del precio de compra, pero debes tener en cuenta que Hacienda aplicará siempre el valor más alto entre precio declarado y valor de referencia para calcular impuestos. Y si la diferencia es notable, puede iniciar un procedimiento de comprobación para verificar que el precio no oculta parte de la operación.

¿Qué pasa si vendo un piso, vivienda o inmuebles por debajo del valor catastral?

Vender por debajo del valor catastral no siempre responde a una maniobra para pagar menos impuestos; en muchos casos obedece a circunstancias del mercado o a la situación personal del propietario. Algunas de las más habituales son:

  • Necesidad urgente de liquidez. Un propietario que atraviesa problemas económicos puede priorizar vender rápido, aunque sea a un precio inferior al valor catastral o al de referencia.
  • Falta de demanda en la zona. Si no aparecen compradores dispuestos a pagar más, es frecuente ajustar el precio por debajo de esos valores para cerrar la operación.
  • Inmuebles deteriorados o con cargas. Viviendas en mal estado, con ocupantes, hipotecas pendientes o conflictos de comunidad suelen venderse con rebajas significativas respecto al valor catastral.
  • Desfase entre mercado y catastro. El valor catastral se actualiza con criterios técnicos y a veces no refleja la realidad del mercado local, lo que puede hacer que un precio de mercado razonable quede por debajo del valor catastral.
  • Mercados en retroceso. En contextos de caída de precios, como ocurrió tras la crisis inmobiliaria de 2008, es habitual que el valor catastral quede inflado respecto al precio real de compraventa.

En definitiva, vender por debajo del valor catastral suele ser una consecuencia de factores económicos o de mercado, no necesariamente un indicio de fraude. Lo esencial es que el precio se justifique con pruebas (tasaciones, estado del inmueble, contexto de mercado), ya que esa documentación puede resultar clave en caso de que Hacienda revise la operación.

Precio de venta vs. valor catastral: ¿qué pesa más en la tasación?

El precio de venta es el valor real que acuerdan comprador y vendedor y el que se refleja en la escritura. Sin embargo, para Hacienda lo determinante no es siempre ese precio, sino el valor mínimo fiscal, que suele ser el valor de referencia de Catastro.

Si el precio declarado es inferior, los impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o la plusvalía municipal (IIVTNU) se calculan sobre ese valor de referencia.

Ejemplo comparativo:

ConceptoPrecio de venta (escritura)Valor catastralValor de referencia (Catastro)Base imponible para Hacienda
Caso 160.000€70.000€75.000€75.000€ (valor de referencia)
Caso 295.000€80.000€85.000€95.000€ (precio real, al ser mayor)
Caso 3120.000€100.000€110.000€120.000€ (precio real, al ser mayor)

Como se ve, Hacienda siempre tomará el mayor valor entre el precio declarado y el valor de referencia. El valor catastral sigue siendo importante (se usa en el cálculo del IBI y como referencia para la plusvalía), pero en compraventas ya no es la base decisiva.

Multa por comprar por debajo del valor catastral

El hecho de comprar un inmueble por debajo del valor catastral o de referencia no implica automáticamente una sanción. Lo que ocurre en la práctica es que Hacienda puede presumir que el precio declarado no refleja el valor real e iniciar una comprobación de valores.

En este procedimiento, el comprador puede encontrarse con tres consecuencias principales:

  1. Regularización del impuesto. Se exige pagar el ITP o ISD tomando como base el valor de referencia de Catastro si es superior al precio.
  2. Intereses de demora. Además de la diferencia de cuota, se aplican intereses desde la fecha en que debió ingresarse el impuesto.
  3. Recargos y sanciones.
    • Si el comprador presentó la autoliquidación pero por un valor inferior al que Hacienda considera válido, lo habitual es un recargo del 5%, 10% o 15% si paga tras requerimiento, según el tiempo transcurrido (art. 27 de la Ley General Tributaria).
    • Si Hacienda acredita que existió ocultación deliberada o dolo, puede imponer una sanción tributaria de entre el 50% y el 150% de la cuota dejada de ingresar (art. 191 LGT). La cuantía exacta depende de la gravedad de la infracción y de si hay atenuantes (colaboración, conformidad) o agravantes (reincidencia, resistencia a la comprobación).

Ejemplo práctico: si declaras haber comprado una vivienda por 80.000 € y el valor de referencia es 100.000 €, Hacienda puede exigir el ITP sobre 100.000 €. Además, aplicará intereses y, si entiende que hubo intención de pagar menos impuestos, podría añadir una sanción que en el peor de los casos triplica la diferencia.

Referencias

FAQ

¿Se puede escriturar una casa por debajo del valor de referencia?

Sí, se puede escriturar una casa por debajo del valor de referencia catastral, pero Hacienda puede considerar que existe una diferencia y reclamar el pago de impuestos adicionales mediante una liquidación complementaria.

¿Como realizar la tasación de una vivienda?

Sí. En España, la ley permite que dos partes acuerden libremente el precio de compraventa de un inmueble, incluso si es inferior al precio por el que se compró originalmente. Aun así, hay que declarar la operación conforme a los valores fiscales mínimos establecidos, o se corre el riesgo de sanciones.

¿Qué documentación legal hay que presentar si vendo una casa por debajo del valor catastral?

Si decides vender por debajo del valor catastral, deberás justificar el precio en caso de inspección. Esto puede incluir:

  • Tasaciones oficiales que acrediten el valor real de mercado
  • Fotografías o informes del estado del inmueble (por ejemplo, si necesita reforma)
  • Contratos o justificantes de que el precio responde a una situación económica concreta

Esto puede ayudarte a defenderte en caso de que Hacienda considere que estás declarando un valor inferior de forma injustificada.

¿Cómo puede afectar al comprador en una futura herencia o donación?

Si el comprador adquiere un inmueble por un valor inferior al catastral, y más adelante lo dona o lo deja en herencia, el valor de adquisición registrado será más bajo. Esto puede tener impacto negativo al calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el IRPF en caso de transmisión, ya que se parte de una base menor que puede aumentar la carga fiscal.

¿Puedo solicitar una revisión del valor de referencia de Catastro?

Sí. Si consideras que el valor de referencia es desproporcionado respecto al valor real del mercado o al estado del inmueble, puedes iniciar un procedimiento de revisión ante la Dirección General del Catastro o presentar alegaciones en caso de comprobación de valores por parte de Hacienda. Es importante contar con una tasación profesional que respalde tu solicitud.

Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.
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