¿Cuál es el valor de mi casa?
Tasación inmobiliaria gratuita online en 3 minutos

¿Qué consecuencias fiscales tiene vender un inmueble por debajo del valor catastral?

Alvaro G.
17.04.2025
5 min
¿Qué pasa si vendes tu casa por debajo del valor catastral?

Vender un inmueble por debajo del valor catastral hace que Hacienda considere que el precio es inferior al real y liquide el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Plusvalía sobre el valor catastral o de referencia, reclamando al vendedor o comprador la diferencia.

En este artículo encontrarás:

  • Qué es el valor catastral y por qué es clave en una compraventa
  • Las consecuencias fiscales de vender por debajo de este valor, con ejemplos
  • Si es legal o no vender por menos del valor de compra
  • Motivos por los que alguien podría aceptar un precio inferior
  • Relación entre el precio de venta y los valores de catastro
  • Posibles sanciones o ajustes por parte de Hacienda

Primero, ¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es una cifra determinada por las autoridades municipales que refleja el valor teórico de una propiedad en un momento dado. Se basa en varios factores, como la ubicación, el tamaño y las características de la propiedad. Se utiliza principalmente para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal.

Este se actualiza periódicamente y puede diferir significativamente del valor de mercado de una propiedad. Cabe destacar que el valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, aunque no siempre tiene por qué ser así.

Consecuencias fiscales sobre si se puede vender una casa por debajo del valor catastral

Vender por debajo del valor catastral no es ilegal, pero puede tener varias implicaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador. Las autoridades fiscales pueden interpretar que se está ocultando parte del precio real para pagar menos impuestos.

Las principales consecuencias son:

  • Inspección fiscal por parte de Hacienda: La Agencia Tributaria puede investigar la operación y recalcular los impuestos suponiendo que el valor de referencia o el catastral es el mínimo válido.
  • Pago adicional de impuestos: El comprador podría tener que abonar más por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la administración considera que ha pagado menos de lo que realmente vale el inmueble.
  • Multas y recargos: Si se determina que ha habido infracción, tanto comprador como vendedor pueden enfrentarse a sanciones económicas.
  • Problemas en ventas futuras: Si el inmueble fue comprado por un precio muy inferior al valor catastral, esa cifra quedará registrada como valor de adquisición. Esto puede perjudicar al vendedor en una futura transmisión, al pagar más impuestos por plusvalía.

Ejemplo 1:

Si compras un piso por 80.000 €, pero el valor de referencia catastral es de 100.000 €, Hacienda puede exigirte pagar el ITP sobre esos 100.000 €, añadiendo intereses y recargos.

ConceptoImporte (€)
Precio de compra declarado80.000€
Valor de referencia catastral100.000€
Base que puede aplicar Hacienda para el ITP100.000€
Diferencia sujeta a revisión20.000€
Consecuencia fiscalPago adicional de ITP + intereses + recargos

Ejemplo 2:

Aunque vendas un piso por 90.000 € tras haberlo comprado por 120.000 €, Hacienda puede tomar como base mínima los 110.000 € de valor catastral y exigir tributar por esa cifra, generando más pérdidas fiscales.

ConceptoImporte (€)
Precio de compra original120.000€
Precio de venta declarado90.000€
Valor catastral o de referencia110.000€
Base mínima posible para tributar110.000€
Consecuencia fiscalTributación por 110.000€ aunque se haya vendido por menos

¿Se puede vender legalmente por debajo del precio de compra? ¿Qué pasa si lo haces?

Sí. El Código Civil español protege la libertad de pactar entre partes (autonomía de la voluntad). Es decir, comprador y vendedor pueden acordar el precio libremente, incluso si es inferior al precio de compra original o al valor catastral.

Eso sí, hay un matiz importante: la operación debe declararse conforme al valor mínimo fiscal fijado por cada Comunidad Autónoma (normalmente, el valor de referencia de Catastro). En caso contrario, Hacienda puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores.

¿Por qué alguien puede vender un piso, vivienda o inmuebles por debajo del valor catastral?

Las razones más comunes son:

  • Necesidad urgente de liquidez
  • Imposibilidad de encontrar comprador a un precio más alto
  • Estado deteriorado del inmueble
  • Desacuerdo entre valor real de mercado y el valor catastral actualizado
  • Mercado inmobiliario en declive en esa zona

Precio de venta vs. valor catastral: ¿qué pesa más?

El precio de venta es el valor real pactado entre las partes, pero para Hacienda, lo importante es el valor mínimo fiscal (normalmente el valor de referencia catastral). Si vendes por debajo, se aplica este valor superior para calcular impuestos como:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plusvalía municipal)

Esto significa que incluso si vendes por 60.000 €, si el valor de referencia es 75.000 €, Hacienda puede hacer que pagues como si hubieras vendido por 75.000 €.

Multa por comprar por debajo del valor catastral

Aunque el comprador paga el precio acordado, Hacienda puede presuponer que ha pagado menos para ahorrar impuestos. Como resultado:

  • Puede recibir una notificación de comprobación de valores
  • Tendrá que pagar la diferencia en impuestos más intereses y recargos
  • Puede recibir una sanción si no responde adecuadamente a la notificación
Aspectos clave
  • Vender por debajo del valor catastral es legal, pero no está exento de riesgos fiscales.
  • Es fundamental declarar la operación correctamente y, si se va a realizar una venta por debajo del valor de referencia, contar con asesoramiento legal y fiscal especializado.
  • El valor catastral refleja el valor teórico de una propiedad en un momento dado y se utiliza para calcular impuestos como el IBI y la plusvalía municipal.

Referencias

FAQ

¿Se puede vender por debajo del valor de referencia?

Sí, se puede. No hay ninguna ley que lo prohíba expresamente. Sin embargo, es muy importante tener en cuenta las consecuencias fiscales que esto conlleva, tanto para el vendedor como para el comprador, ya que Hacienda puede reclamar impuestos adicionales si considera que el valor declarado no se ajusta al mínimo fiscal establecido.

¿Como realizar la tasación de una vivienda?

Sí. En España, la ley permite que dos partes acuerden libremente el precio de compraventa de un inmueble, incluso si es inferior al precio por el que se compró originalmente. Aun así, hay que declarar la operación conforme a los valores fiscales mínimos establecidos, o se corre el riesgo de sanciones.

¿Qué documentación hay que presentar si vendo por debajo del valor catastral?

Si decides vender por debajo del valor catastral, deberás justificar el precio en caso de inspección. Esto puede incluir:

  • Tasaciones oficiales que acrediten el valor real de mercado
  • Fotografías o informes del estado del inmueble (por ejemplo, si necesita reforma)
  • Contratos o justificantes de que el precio responde a una situación económica concreta

Esto puede ayudarte a defenderte en caso de que Hacienda considere que estás declarando un valor inferior de forma injustificada.

¿Cómo puede afectar al comprador en una futura herencia o donación?

Si el comprador adquiere un inmueble por un valor inferior al catastral, y más adelante lo dona o lo deja en herencia, el valor de adquisición registrado será más bajo. Esto puede tener impacto negativo al calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el IRPF en caso de transmisión, ya que se parte de una base menor que puede aumentar la carga fiscal.

¿Puedo solicitar una revisión del valor de referencia de Catastro?

Sí. Si consideras que el valor de referencia es desproporcionado respecto al valor real del mercado o al estado del inmueble, puedes iniciar un procedimiento de revisión ante la Dirección General del Catastro o presentar alegaciones en caso de comprobación de valores por parte de Hacienda. Es importante contar con una tasación profesional que respalde tu solicitud.

Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.
Otros artículos
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con hipoteca?

¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con hipoteca?

La ganancia patrimonial por la venta de una vivienda se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición más los gastos asociados. Es decir: Ganancia patrimonial = Precio de venta - (Precio de compra + Gastos de compra y venta) Este beneficio económico tributa en el IRPF, por lo que es fundamental calcularlo […]
¿Cómo tasar una vivienda?

¿Cómo tasar una vivienda?

Para tasar una vivienda debes calcular su valor de mercado comparándola con otras similares, usar herramientas online o contratar a un tasador profesional. En este artículo descubrirás: ¿Qué es la tasación de una vivienda? Tasar una vivienda consiste en realizar una evaluación precisa para determinar el valor de una propiedad. Este proceso es fundamental antes […]
¿Puedo vender un piso recién comprado?

¿Puedo vender un piso recién comprado?

Sí, en España puedes vender un piso nada más comprarlo, incluso el mismo día, pero deberás asumir impuestos elevados, cancelar o subrogar la hipoteca si existe, tener la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad y contar con la nota simple, el certificado energético y el IBI al día. En pocas palabras: ¿Se puede […]