Tasación de obra nueva: ¿cómo estimar el precio de una vivienda?

La compra de un piso de obra nueva en una ubicación en auge, bien situada y con comercios alrededor es algo muy atractivo dentro del mercado inmobiliario. En este artículo te explicamos cómo se realiza una tasación de obra nueva, qué factores se tienen en cuenta y todos los detalles que tanto el vendedor como el comprador deben tener en cuenta.

¿Cómo realizar la tasación de una obra nueva?

La tasación de una vivienda de obra nueva se realiza según un proceso similar al de cualquier otra vivienda, pero se tiene en cuenta algunas particularidades propias de este tipo de inmueble. 

Los pasos principales para realizar una tasación de obra nueva son los siguientes:

• Análisis de la ubicación: El primer paso para realizar una tasación de una vivienda de nueva construcción es analizar la ubicación de la misma. Se debe considerar la zona en la que se encuentra, la cercanía a servicios y equipamientos, el transporte público y la accesibilidad, entre otros factores.

• Características de la vivienda: Una vez analizada la ubicación, se deben tener en cuenta las características propias de la vivienda, como la superficie construida, el número de habitaciones y baños, los acabados y materiales utilizados en la construcción, las instalaciones y servicios disponibles, entre otros aspectos.

• Análisis del mercado: El siguiente paso es analizar el mercado inmobiliario en la zona en la que se encuentra la vivienda. Se debe tener en cuenta la oferta y la demanda de viviendas similares, los precios de las viviendas en la zona y las condiciones generales del mercado.

• Valoración: A partir de los datos recopilados en los pasos anteriores, se procede a realizar la valoración de la vivienda de obra nueva. Para ello, se utilizan metodologías y herramientas específicas que permiten determinar un valor de mercado ajustado a las particularidades de la construcción de obra nueva.

Es importante examinar las particularidades propias de este tipo de construcción. Nos referimos a la calidad de los materiales utilizados, la garantía ofrecida por el constructor, las instalaciones y sistemas, entre otras cuestiones. Por tanto, es recomendable contar con la asesoría de un experto en tasación de viviendas de obra nueva para obtener una valoración precisa y fiable.

Costes derivados de la compra de una vivienda nueva

Al calcular el coste de un piso nuevo, el precio de la vivienda no es el único gasto. Los costes son mucho más importantes y deben incluirse en el presupuesto. 

Los gastos derivados de la compra de un piso de obra nueva son los siguientes: 

• Impuestos: Al comprar un piso nuevo, se deben pagar ciertos impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Estos pueden variar según la comunidad autónoma donde se encuentre el piso.

• Gastos de notaría: También es necesario pagar los gastos de notario, quien tramite la compraventa y la firma de la escritura pública del piso.

• Registro de la propiedad: No se debe olvidar este gasto durante la compra de un inmueble nuevo. Es imprescindible registrar la propiedad a nombre del nuevo propietario.

• Honorarios del agente inmobiliario: Si se han utilizado los servicios de una agencia inmobiliaria para la compra del piso, es probable que sea necesario pagar una comisión.

• Gastos de hipoteca: En caso de tener que solicitar una hipoteca para la compra del piso, se deben tener en cuenta los costes asociados. Estos son los gastos de la tasación hipotecaria, los costes de gestión, además de sumar el gasto de notaría para la firma de la misma.

Diferencias de precio por m² por zonas

Para calcular correctamente el precio por m² de un piso nuevo, hay que tener en cuenta las variaciones de precios de las viviendas por zonas. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado puede ser bajo en un pueblo, mientras que en el centro de una gran ciudad este cuesta hasta cuatro veces más. No es lo mismo comprar un piso de 3 habitaciones en Barcelona que hacerlo en un pequeño pueblo de Aragón. Por lo tanto, para una propiedad similar, la evaluación del valor de un piso nuevo puede variar fácilmente.

Formas de financiar la compra de un piso de obra nueva

Existen diferentes formas de financiar la compra de un piso de obra nueva, algunas de las opciones más comunes son las siguientes:

• Ahorros: Si se tiene suficiente dinero ahorrado, la mejor opción es realizar la compra al contado y ahorrar costes derivados de intereses. 

• Hipoteca: Es la forma más común de financiar la compra de una vivienda. Se puede solicitar una hipoteca a una entidad financiera y pagar el préstamo en cuotas mensuales durante un período de tiempo determinado.

• Financiación del constructor: Es posible que el constructor ofrezca un plan de financiación para la compra de sus pisos de obra nueva. Esta opción puede ser interesante si las condiciones son favorables.

• Préstamo personal: En caso de no poder obtener una hipoteca, también se puede considerar solicitar un préstamo personal para financiar la compra del piso. Estos suelen tener un interés más elevado.

• Ayudas y subvenciones: En algunos casos, existen ayudas y subvenciones disponibles para la compra de viviendas de obra nueva. Se recomienda investigar las opciones disponibles en la comunidad autónoma donde se encuentra el piso.

Cómo realizar una tasación de una obra nueva: ejemplos prácticos

Para comprender mejor cómo se estima el precio de una obra nueva, vamos a poner un ejemplo basándonos en la realidad para un inmueble de reciente construcción en la ciudad de Barcelona:

Paso 1: Reunir la documentación necesaria

El primer paso será reunir todos los documentos que se solicitarán para poder realizar la tasación de la vivienda de obra nueva. Estos suelen ser:

• Escritura de propiedad
• Plano de la vivienda
• Licencia de primera ocupación
• Certificado de eficiencia energética
• Cédula de habitabilidad (si corresponde)

Paso 2: Inspección y evaluación de la vivienda por parte de un tasador

Cuando tengamos toda la documentación lista, se recurrirá a un tasador de la zona para que visite la vivienda. Siguiendo con el ejemplo, el piso se encuentra en un edificio de reciente construcción en Barcelona y tiene una superficie de 100 m². Los acabados son de alta calidad y dispone de un certificado de eficiencia energética A. El piso cuenta con 3 habitaciones, 2 baños, una cocina moderna, un amplio salón-comedor y una terraza. Además, tiene un trastero y una plaza de garaje en el mismo edificio.

Paso 3: Análisis de comparables y estimación de valor

El tasador investiga el mercado inmobiliario local y encuentra 3 viviendas comparables en la misma zona:

• Vivienda 1: Piso de 95 m², 3 habitaciones, 2 baños, trastero y garaje. Vendido por 450 000 €.
• Vivienda 2: Piso de 105 m², 3 habitaciones, 2 baños, trastero y garaje. Vendido por 480 000 €.
• Vivienda 3: Piso de 100 m², 2 habitaciones, 2 baños, trastero y garaje. En venta por 440 000 €.

Paso 4: Elaboración del informe de tasación

El tasador elabora un informe detallado que incluye la descripción de la vivienda, las características evaluadas, los inmuebles comparables analizados y el valor estimado. En este caso, el tasador estima que el valor de la vivienda es de 470 000 €.

Paso 5: Revisión y validación del informe por la entidad financiera

La entidad financiera revisa y valida el informe de tasación. En base a este informe, la entidad financiera decide otorgar un crédito hipotecario al comprador por el 80 % del valor tasado, que sería de 376 000 €. Dependiendo de la situación personal de cada persona, se podría pedir una hipoteca a interés fijo o bien variable.

Tasación de vivienda según el enfoque de coste

Si no hay viviendas comparables porque se trata de una casa de obra nueva, el tasador debe emplear otras metodologías y enfoques para estimar el valor de la propiedad. 

En primer lugar, encontramos el método del enfoque de coste, el cual consiste en estimar el valor de la vivienda en función de los costes de construcción y los gastos asociados. El tasador calcula el precio de construcción de una casa similar, incluidos el costo de los materiales, la mano de obra, los permisos y otros gastos adicionales. Seguidamente, se suma el valor del terreno y se aplican factores de depreciación, si corresponden. Este enfoque es especialmente útil para viviendas de obra nueva que tienen características únicas o no hay comparables en la zona.

Ejemplo tasación de vivienda de obra nueva según el enfoque de coste

Supongamos que tenemos una casa unifamiliar de obra nueva de 200 m² en una parcela de 500 m², situada en un barrio residencial de Madrid. Para estimar su valor utilizando el enfoque de coste, el tasador debe considerar los siguientes elementos:

• Coste de construcción: Supongamos que el precio de construcción por metro cuadrado es de 1200 €. Por tanto, el costo total de construcción sería 200 m² x 1200 €/m² = 240 000 €.
• Valor del terreno: Supongamos que el valor del terreno en la zona es de 600 €/m². El valor del terreno sería 500 m² x 600 €/m² = 300 000 €.
• Otros gastos: En este caso, asumimos que no hay otros gastos significativos ni factores de depreciación aplicables.

En base a estos criterios, el valor estimado de la casa utilizando el enfoque de coste sería 240 000 € (precio de construcción) + 300 000 € (valor del terreno) = 540 000 €.

Tasación de obra nueva mediante el método de capitalización de renta

Si la vivienda de obra nueva se destinara al alquiler o es un local comercial con fines económicos, el tasador puede utilizar el enfoque de renta para estimar su valor. Este método consiste en calcular el valor de los ingresos futuros que generaría el alquiler del inmueble. Para ello, se investiga el mercado de alquiler en la zona y se analiza la renta promedio de viviendas similares. 

El siguiente paso es proyectar esta renta a lo largo de un periodo determinado. A esta, se le debe descontar el valor presente utilizando una tasa de descuento apropiada. Este método es bastante común cuando no hay demasiadas viviendas similares en la zona. También es muy utilizado cuando el inmueble ha sido pensado para poder obtener un rendimiento, sea con alquiler o bien para fines comerciales.

Ejemplo del enfoque de renta

Supongamos que la misma casa unifamiliar de obra nueva en Madrid será alquilada. El tasador utiliza el enfoque de renta para estimar su valor. Primero, investiga el mercado de alquiler local y encuentra que viviendas similares se alquilan por un promedio de 2 000 € mensuales.

• Ingreso anual por alquiler: 2000 € x 12 meses = 24 000 €.
• Tasa de capitalización: en este caso, lla tasa de capitalización en la zona es del 5 %.
• Valor estimado: 24 000 € (ingreso anual por alquiler) / 0,05 (tasa de capitalización) = 480 000 €.

Con este método, el valor estimado de la casa sería de 480 000 €.

Análisis de tendencias y datos del mercado

El tasador también puede investigar las tendencias y datos del mercado inmobiliario local para estimar el valor de una vivienda de obra nueva en ausencia de comparables. Esto implica analizar las estadísticas y los datos históricos de la zona, como el precio promedio por metro cuadrado, el crecimiento de la población, la demanda de viviendas y otros factores económicos y demográficos que puedan influir en el valor de la vivienda.

Ejemplo de análisis de tendencias y datos del mercado

Seguimos con el ejemplo de la vivienda en Madrid. El tasador investiga las tendencias y datos del mercado inmobiliario en el barrio residencial de Madrid donde se encuentra la casa de obra nueva. Descubre que el precio promedio de venta por metro cuadrado para viviendas similares en la zona es de 3000 €.

Mediante esta técnica, el valor estimado de la casa, utilizando el análisis de tendencias y datos del mercado, sería de 200 m² x 3000 €/m² = 600 000 €.

*Cabe destacar que estos ejemplos son simplificaciones y que en la práctica, un tasador experimentado podría combinar diferentes enfoques y considerar otros factores para obtener una estimación más precisa del valor de la casa.