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Trucos para echar a un inquilino que no paga el alquiler

Alvaro G.
22.01.2024, 08:23
7 min
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Trucos para echar a un inquilino que no paga el alquiler

En el mundo del arrendamiento inmobiliario, uno de los desafíos más significativos y frustrantes para los propietarios es enfrentarse a inquilinos que no cumplen con sus obligaciones de pago. Esta situación no solo representa un obstáculo financiero, sino que también plantea un dilema ético y legal. El impago del alquiler puede derivar en una serie de complicaciones que van desde la pérdida de ingresos hasta procesos legales.

Es crucial abordar este problema con una estrategia que respete tanto las leyes vigentes como los derechos humanos. Actuar impulsivamente o sin el debido proceso legal puede llevar a consecuencias legales negativas para el propietario y, en algunos casos, dañar su reputación y relaciones comerciales. Por lo tanto, es esencial comprender y seguir los procedimientos legales establecidos para el desalojo de inquilinos morosos, garantizando al mismo tiempo un trato justo y respetuoso hacia todas las partes involucradas.

¿Qué hacer para echar a un inquilino que no paga el alquiler?

¿Te enfrentas al desafío de tener un arrendatario que no paga el alquiler y no estás seguro de cómo proceder legalmente? Aquí recopilamos algunos trucos y consejos dentro del marco legal actual que te pueden servir de ayuda si necesitas echar a un inquilino que no paga las mensualidades.

1. Verificación de la deuda

La verificación de la deuda es un paso crucial en la gestión de propiedades arrendadas. Consiste en evaluar y confirmar la cantidad total adeudada por el inquilino, incluyendo alquileres atrasados, gastos de mantenimiento pendientes y cualquier otra obligación financiera acordada en el contrato de arrendamiento. Este proceso implica revisar cuidadosamente los registros de pagos, las facturas y los términos del contrato para asegurar que la cantidad reclamada sea precisa y legítima. Una evaluación meticulosa ayuda a prevenir malentendidos y disputas, y proporciona una base sólida para cualquier acción posterior  que el arrendador necesite tomar.

Lectura recomendada: Claves para entender el seguro de impagos del alquiler

2. Comunicación con el inquilino

La comunicación directa con el inquilino es a menudo el primer enfoque para resolver problemas de impago. Este paso implica contactar al inquilino, ya sea por medio de llamadas telefónicas, correos electrónicos o reuniones personales, para discutir la situación del impago. Es esencial mantener un tono respetuoso y profesional, buscando entender las razones del retraso en el pago y explorar posibles soluciones. Esto puede incluir la reestructuración del plan de pagos o la concesión de un período de gracia. La comunicación efectiva puede llevar a una resolución amistosa, preservando así la relación arrendador-inquilino.

3. Envío de burofax

Si los intentos de comunicación directa no resuelven la situación, el siguiente paso es el envío de un burofax. Este es un medio oficial de comunicación que proporciona una evidencia legal del intento del arrendador de informar al inquilino sobre la deuda y la necesidad de pago. El burofax debe incluir una descripción detallada de la deuda pendiente, un recordatorio de las obligaciones contractuales del inquilino y un plazo claro para el pago. Este método asegura que el inquilino haya recibido formalmente la notificación y sirve como prueba en eventuales procedimientos legales, destacando el intento del arrendador de resolver la situación de manera formal antes de proceder a acciones judiciales.

4. Demanda judicial

Si el inquilino no responde o no cumple con los términos establecidos en el burofax, el arrendador puede optar por iniciar acciones legales. Esto implica presentar una demanda judicial contra el inquilino por el impago. Este proceso requiere la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario y puede incluir la presentación de evidencia como el contrato de arrendamiento, registros de comunicaciones previas y el burofax enviado. La demanda judicial busca obtener un fallo que obligue al inquilino a pagar la deuda pendiente y, en algunos casos, a cubrir los gastos legales incurridos. Este paso es más drástico y puede ser caro y prolongado, pero es necesario cuando todas las otras vías han fallado.

5. Proceso de desahucio

En casos donde la situación de impago persiste y el inquilino continúa ocupando la propiedad, el arrendador puede iniciar un proceso de desahucio. Este procedimiento legal está diseñado para recuperar la posesión de la propiedad. Requiere cumplir con un conjunto específico de procedimientos legales, que pueden variar según la jurisdicción. Esto generalmente incluye la presentación de una demanda de desahucio, seguida de un juicio y, si se obtiene una resolución favorable, la ejecución del desahucio por parte de las autoridades competentes. Este proceso puede ser complejo y requiere el cumplimiento estricto de las normas legales para garantizar que se respeten los derechos tanto del arrendador como del inquilino.

Lectura recomendada: ¿Me pueden ocupar mi vivienda habitual?

6. Prevención del impago

La prevención del impago es fundamental para una gestión inmobiliaria efectiva. Esto incluye medidas proactivas como la verificación de la solvencia del inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento. Los arrendadores pueden realizar verificaciones de crédito, solicitar referencias previas y pedir comprobantes de ingresos para evaluar la capacidad del inquilino de cumplir con las obligaciones de pago. Además, pueden considerar garantías adicionales como depósitos de seguridad, avales o seguros de alquiler. Estas medidas no solo ayudan a mitigar el riesgo de impagos, sino que también aseguran un flujo de ingresos más estable y protegen la inversión del arrendador en la propiedad.

¿Cómo evitar tener que recurrir a trucos para echar a un inquilino que no paga?

La Base de Datos de Morosidad Inmobiliaria (BDMI) es una herramienta esencial en el sector inmobiliario español, diseñada para combatir la morosidad de alquiler. Esta base de datos pública proporciona a los propietarios acceso a información sobre posibles inquilinos morosos, permitiéndoles verificar su historial de pagos antes de firmar un contrato. Su existencia ayuda a fomentar la transparencia y la confianza en el mercado inmobiliario, beneficiando tanto a los propietarios como a los inquilinos responsables.

Lectura recomendada: ¿Cómo utilizar el BDMI?

La BDMI representa un paso significativo hacia la protección de los derechos de los propietarios y la reducción del riesgo financiero asociado con el alquiler de propiedades. Al ofrecer un registro confiable y actualizado, ayuda a los propietarios a tomar decisiones informadas, minimizando la probabilidad de enfrentarse a situaciones de impago y las complicaciones legales que estas conllevan.

¿Qué no hacer para echar a un inquilino que no paga el alquiler?

Cuando se trata de lidiar con un inquilino que no paga el alquiler, es crucial saber qué trucos evitar para no incurrir en problemas legales. A pesar de que pueda ser una situación difícil y desesperante, actuar impulsivamente puede traer consecuencias jurídicas para el arrendador. Aquí se presentan las acciones que no deben tomarse para recuperar una propiedad alquilada:

  • No se debe cambiar la cerradura: Al alquilar una propiedad, el inquilino adquiere el derecho de uso y disfrute de la misma. Esta situación solo puede ser modificada por una decisión judicial. Por lo tanto, cambiar la cerradura sin autorización legal constituye una acción ilegal.
¿Cómo echar a un inquilino que no paga?
  • Es ilegal cortar los suministros básicos: La ley prohíbe expresamente privar al inquilino de los servicios esenciales como agua, luz o gas. Realizar esta acción es ilegal y puede ser visto como un intento de forzar al inquilino a desalojar la propiedad contra su voluntad.
  • Obligación de mantener la vivienda en condiciones habitables: Independientemente de que el inquilino no esté cumpliendo con sus responsabilidades financieras, el propietario tiene la obligación legal de mantener la propiedad en un estado habitable. Si no lo hace, el inquilino podría argumentar que esta es la razón por la cual no está pagando el alquiler.
  • Evitar amenazas y cualquier forma de violencia: Es fundamental no recurrir a amenazas, ya sean verbales o físicas, contra el inquilino. Cualquier forma de agresión puede tener serias consecuencias legales y empeorar la situación.
Aspectos clave

  • Abordar el impago de inquilinos requiere una combinación de diligencia, comunicación efectiva y estricto seguimiento de procedimientos legales. 
  • Es crucial verificar y documentar adecuadamente la deuda antes de tomar cualquier acción. 
  • La comunicación temprana y directa con el inquilino puede ofrecer soluciones amistosas, pero si esto falla, es importante proceder con acciones legales como el envío de burofax y la presentación de demandas judiciales. 
  • La prevención mediante una selección cuidadosa de inquilinos y el establecimiento de garantías adecuadas es esencial para minimizar situaciones futuras de impago.

Referencias

  1. Ley 1/2023, de 15 de febrero, de modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda - https://www.boe.es/eli/es-ct/l/2023/02/15/1
  2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos - https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
  3. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal - https://www.boe.es/eli/es/l/1960/07/21/49/con
  4. Código Penal, en el artículo 245 - https://adefinitivas.com/arbol-del-derecho/penal/articulo-245-codigo-penal/

FAQ

¿Qué documentos necesito para iniciar el proceso de desalojo?

Para iniciar el proceso de desalojo necesitarás el contrato de arrendamiento, que establece las condiciones del alquiler, los registros de pago que demuestran los impagos, y cualquier comunicación relevante con el inquilino que pueda servir como evidencia del incumplimiento.

¿Qué hago si el inquilino ofrece pagar parte de la deuda?

Si el inquilino ofrece pagar parte de la deuda, considera la propuesta seriamente. Puedes aceptar pagos parciales mientras continúas con el proceso legal, pero asegúrate de documentar todo acuerdo y mantener la opción de continuar con el desalojo si no se cumple el acuerdo completo.

¿Puede el inquilino detener el proceso de desalojo una vez iniciado?

El inquilino puede detener el proceso de desalojo si paga la totalidad de la deuda pendiente o si llega a un acuerdo legal con el arrendador que sea satisfactorio para ambas partes. Este acuerdo debe ser formal y, preferiblemente, documentado legalmente.

¿Cuánto tiempo puede llevar el proceso de desalojo?

El tiempo que tarda el proceso de desalojo en España es de 6 meses. No obstante, según la rapidez con la que actúen las autoridades frente al inquilino, puede tardar 7, 8 o hasta 12 meses.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.
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