¿Cómo tasar una finca rústica?

La tasación de fincas rústicas desempeña un papel fundamental en el mercado inmobiliario de España. Estas propiedades, caracterizadas por su naturaleza rural y su uso para actividades agrícolas, ganaderas o recreativas, poseen particularidades que las distinguen de las propiedades urbanas. 

A diferencia de las viviendas urbanas, es necesario entender los conceptos y procesos involucrados en la tasación de fincas rústicas para obtener un valor preciso y confiable. Además, existen algunos factores que son determinantes para una valoración mucho más fiable. 

En este artículo, exploraremos qué es la tasación de fincas rústicas, cuáles son los usos comunes y los métodos para tasar una finca rústica. Además, te contaremos qué formas existen para realizar una tasación online y gratuita de tu propiedad.

¿Qué es la tasación de una finca rústica?

La tasación de una finca rústica se refiere a la valoración o evaluación profesional de una propiedad rural. Entre las diferentes opciones, podemos encontrarnos con terrenos agrícolas, parcelas de cultivo o espacios recreativos para el turismo rural. El propósito principal de la tasación es determinar el valor de mercado de la finca en un momento dado. 

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La ubicación, el tamaño y la forma del terreno, la calidad del suelo, la accesibilidad, los servicios públicos disponibles, las características naturales, la existencia de construcciones en la finca y las regulaciones o restricciones legales que afectan a la propiedad, son algunos factores que afectan la tasación de una finca rústica.

Un tasador profesional tendrá en cuenta todos estos aspectos para realizar un análisis detallado del valor de mercado de la finca. Esta valoración es necesaria para hacer la compraventa de una propiedad, obtener una financiación o gestionar el patrimonio. Además, los resultados de la tasación proporcionarán a los propietarios, compradores, vendedores o instituciones financieras una estimación objetiva del valor de la finca rústica en el mercado.

¿Qué tipo de usos de fincas rústicas son los más comunes?

Los diferentes usos en las fincas rústicas no son excluyentes, por lo que pueden combinar diferentes actividades. La elección del uso de una finca rústica depende de las características del terreno, las necesidades y las preferencias del propietario. A continuación, te contamos los usos más comunes:

• Agricultura: En estas propiedades se realiza el cultivo de cereales, frutas, hortalizas, viñedos u otros productos agrícolas. Estas fincas rústicas pueden ser tanto a gran escala como a nivel personal.
  
• Ganadería: Estas fincas pueden dedicarse a la ganadería extensiva, donde se permite que el ganado se alimente principalmente de pastizales naturales, o a la ganadería intensiva, donde se construyen instalaciones específicas para la cría y alimentación del ganado.

• Silvicultura: Algunas fincas rústicas se utilizan para la silvicultura, lo que conocemos como la explotación forestal. En estas fincas se cultivan y se gestionan bosques con el fin de obtener madera, productos forestales no maderables o para fines de conservación y protección del medio ambiente.

• Turismo rural: Estas propiedades se convierten en alojamientos rurales o campings, ofreciendo a los visitantes la oportunidad de disfrutar de un entorno natural, actividades al aire libre, paseos a caballo y senderismo.

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Métodos para tasar una finca rústica

Existen varios métodos utilizados para tasar una finca rústica. Estos son algunas de las formas de valoración más comunes:

1. Método comparativo: Este método consiste en analizar los precios de venta de fincas rústicas que se encuentran en una ubicación similar. Se analizan bienes del mismo tamaño, características e infraestructuras. Después se hace una comparación para ajustar el valor de la finca en función de las diferencias entre la finca comparable y la que se está tasando.

2. Método residual: Este método se usa cuando la finca rústica tiene una finalidad productiva, como la agricultura o la ganadería. Se estima el valor de los futuros ingresos generados por la explotación de la finca, descontando los costos de producción y los gastos asociados. Se calcula el valor presente neto de estos flujos de efectivo futuros para determinar el valor de la finca en el presente.

3. Método del coste: Este método se basa en el cálculo de los costos de reemplazo de la finca. Se considera el valor de la tierra y se suman los costos de construcción de las edificaciones, la infraestructura, licencias, permisos y cualquier otra mejora. Generalmente, se emplea cuando no hay suficientes datos.

4. Método de capitalización de rentas: Este método se aplica cuando la finca rústica genera ingresos regulares, como en el alquiler agrícola o turismo rural. Se estima el ingreso neto anual y se divide entre una tasa de capitalización apropiada para la zona y la actividad. El resultado es el valor final de la finca rústica.

¿Cuáles son los principales factores influyen en el precio de tasación de una finca rústica?

Es fundamental tener en cuenta que con el tiempo, el valor de una finca rústica puede disminuir su valor. Sin embargo, existen una serie de factores que pueden revalorizar el bien:

• La ubicación: La proximidad a infraestructuras, carreteras y servicios públicos, puede influir en el precio. Además, la calidad del entorno natural y las características geográficas de la ubicación, como la topografía, la presencia de recursos naturales o las vistas panorámicas, también pueden tener un impacto en la tasación.

• Características del terreno: El tamaño y las características físicas del terreno, como la forma, la calidad del suelo, la presencia de agua y la existencia de vegetación, son factores determinantes en la tasación de una finca rústica. Los terrenos agrícolas o ganaderos, suelen tener un mayor valor.

• Uso de la finca: El potencial productivo de la finca y la capacidad para integrar sus recursos, afecta directamente al valor de tasación de una finca rústica. De ahí se puede estimar el precio de un terreno agrícola, ganadero, etc.

• Restricciones y regulaciones: Las restricciones y regulaciones legales, ambientales o de planificación urbana que afectan a la finca pueden tener un impacto al alta o a la baja en la tasación de una finca rústica. Por ejemplo, limitaciones de uso del suelo, normativas de conservación ambiental o restricciones en la construcción.

• Condiciones del mercado: Las condiciones del mercado rural influyen en la tasación de una finca rústica. Por ejemplo, como recoge en su sección de noticias cocampo, aunque el mercado de compraventa de este tipo de propiedades permanece estable en España, en 2023 se ha producido una leve subida del 16,6% respecto al año 2022. Además, según los datos del INE, las hipotecas constituidas de fincas rústicas descendieron el 12,8% sobre el año anterior.

¿Qué método de tasación de una finca rústica me conviene?

Con el fin de simplificar y agilizar el proceso de venta, resulta crucial evitar errores al fijar el precio de la propiedad. En caso de que aún tengas dudas sobre el método adecuado para evaluar tu vivienda, te sugerimos comenzar por hacerlo en línea. En RealAdvisor, puedes realizar la tasación de una finca rústica. 

Gracias a la herramienta online de tasación de propiedades, podrás introducir todas las características de tu terreno o finca rústica y recibirás en varias horas el valor de mercado de la propiedad. Si después de hacer esta valoración en línea planeas contratar a un profesional o asesor para llevar a cabo una tasación en persona, te recomendamos solicitar varios presupuestos y buscar información detallada.

Referencias

1. Ley para el desarrollo sostenible del medio rural - https://www.boe.es/eli/es/l/2007/12/13/45/con
2. Registradores de España - Registros de la Propiedad de España, https://www.registradores.org/directorio/-/registros/propiedad.
3. Instituto Nacional de Estadística. Fincas rústicas, https://www.ine.es/DEFIne/es/concepto.htm?c=4279&op=30168&p=2&n=20.