Aunque es legítimo que los propietarios quieran ganar lo máximo posible, estos también deben tener en cuenta las expectativas y los recursos de los inquilinos. Entonces, ¿cómo calcular correctamente el alquiler de un piso? En RealAdvisor te explicamos las reglas para fijar el precio del alquiler correctamente.
El precio del alquiler de una vivienda es el valor monetario que se acuerda entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) para el uso y disfrute de la vivienda por un período determinado. Dicho de una forma más sencilla, es el importe que el inquilino debe pagar al propietario periódicamente para poder residir en la vivienda durante el plazo establecido en el contrato.
El precio del alquiler de una vivienda puede variar en función de diversos factores. Estos son la ubicación, las características del inmueble, la oferta y la demanda en la zona, entre otros aspectos como la orientación o la altura. Por lo general, se calcula en función del precio por metro cuadrado de la vivienda, el cual puede variar acorde con el mercado inmobiliario de la zona. Como podrás imaginar, no cuesta lo mismo el metro cuadrado en pleno paseo de Gracia de Barcelona que en una calle poco transitada de un barrio periférico.
El precio del alquiler puede estar sujeto a la regulación de las autoridades competentes. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que se encarga del derecho inmobiliario vinculado a las viviendas de alquiler, sea con uso habitual de vivienda, así como para uso turístico. Asimismo, el precio del alquiler puede ser negociado entre las partes y puede incluir gastos adicionales como el pago de suministros y otros gastos asociados a la vivienda.
El precio del alquiler de un inmueble en España se calcula a partir de diversos factores que influyen en el mercado de viviendas de la zona en la que se encuentra el inmueble. A continuación, se describen algunos de los aspectos clave para realizar este cálculo:
Una vez analizados estos factores, es posible proceder al cálculo del precio de alquiler del inmueble. En general, vas a tener que calcular el precio por metro cuadrado. Este varía en función de los factores mencionados anteriormente. Es crucial tener en cuenta que este valor puede variar en función del mercado y otros factores. Por eso es recomendable contar con la asesoría de un profesional en el sector inmobiliario, solo así podrás obtener una valoración precisa del precio de alquiler del inmueble.
Para fijar un precio de alquiler adecuado, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:
La regla de cálculo es sencilla, ya que el alquiler se fija en función de los fondos invertidos por el propietario y de las cargas del inmueble. Por lo tanto, se utiliza como base el rendimiento neto.
En segundo lugar, el propietario puede estimar el precio de un alquiler de forma gratuita mediante un simulador en línea. De hecho, estas herramientas en línea están preparadas para estimar el precio de una propiedad o calcular el alquiler que se debe fijar. Utilizan los criterios que te hemos mencionado anteriormente.
La herramienta de tasación online de RealAdvisor te permite obtener el precio de venta ideal de un inmueble. Este valortambién sirve para calcular el importe del alquiler. Con este simulador online podrás fijar el alquiler adecuado para cualquier tipo de inmueble y zona del país.
Asimismo, también te permite consultar el precio por m2 de las diferentes comunidades autónomas, con la finalidad de ayudar a los propietarios a fijar el precio del alquiler de su vivienda.
Fijar el alquiler por sí solo es una cosa, pero el propietario también debe pensar en los gastos mensuales derivados de este inmueble. Estos suelen ser impuestos y otros gastos relacionados con el uso de la propiedad.
Por eso es tan importante tener en cuenta y haber realizado una estimación antes de firmar un contrato de alquiler. Solo así podrás estar seguro de que no vas a perder dinero, ya que tu objetivo es lo contrario.
Para que el presupuesto de alquiler de una casa o un piso sea correcto, debes tener en cuenta los siguientes gastos:
Normalmente, los propietarios buscan obtener una rentabilidad de sus inmuebles alquilados. Para ello tienen que realizar un cálculo que les permita estimar el precio que deberán pedir a los arrendatarios para poder obtener un rendimiento. En España, la rentabilidad de una vivienda de alquiler en 2022 fue del 7%.
Para calcular la rentabilidad de un alquiler deberás aplicar la siguiente fórmula:
Si compras un inmueble con un coste de 200.000 € y la alquilas por 750 €/mes son 9.000 €/año. Según el cálculo, ofrece una rentabilidad bruta del 5,4%.
Ejemplo: (750 x 12 / 200.000) x 100 = 9.000 €
Si sabes el porcentaje de rentabilidad que le quieres sacar a un inmueble, entonces aplicaremos la fórmula de esta forma:
Si quieres sacar un 6% de rentabilidad en una vivienda por la que has pagado 200.000€ tendrás que hacer el siguiente cálculo.
Ejemplo: 6 x (200 000/100) = 12 000 €
La mensualidad en este caso será de 1 000 para poder obtener el rendimiento que pretendes con la vivienda.
En España, es habitual que los contratos de alquiler se actualicen anualmente, según el IPC (Índice de Precios de Consumo).
A partir del 2022, el índice de referencia para calcular el aumento de los alquileres ha pasado a denominarse Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este indicador sirve como referencia para calcular el incremento de los alquileres de inmuebles.
En el contexto de inflación que se vive en el país, el IPC del 2022 ha sido del 8,3 %, pero el IGC ha limitado la subida del alquiler al 2%.
Para realizar el cálculo del aumento de la mensualidad de alquiler, tienes que aplicar la siguiente fórmula:
Por ejemplo, si tienes un piso arrendado y el inquilino está pagando 550 € mensuales, a partir del nuevo año y con la actualización de precio, tendrás que realizar el siguiente cálculo.
Nuevo alquiler = (550 x (100 + 2))) / 100 = 561 € mensuales.
Muchos propietarios se preguntan si es mejor alquilar una vivienda con o sin muebles, para sacar el máximo rendimiento. En España, las viviendas sin muebles tienen baño y cocina completa. Si se elige amueblar la vivienda, significa que el propietario pondrá a disposición del arrendatario los electrodomésticos (nevera, lavadora, lavaplatos…) y muebles (sofá, cama, mesa, sillas…).
Las propiedades amuebladas pueden ser interesantes para alquileres temporales, ideales para estudiantes o profesionales con movilidad geográfica. La renta estimada de un apartamento amueblado difiere de la de un apartamento sin amueblar. En este caso, el propietario puede pedir una cantidad mayor.
Esto sirve para pagar la amortización de los muebles que se han adquirido. Según el tamaño de la vivienda, esta inversión puede llegar a ser de 3 000 a 5 000 €.
Para que el presupuesto de alquiler de un piso amueblado sea el correcto, el propietario debe cumplir estrictamente sus obligaciones. El propietario debe proporcionar un inventario con la lista de muebles que pone a disposición del usufructuario de la vivienda. También es recomendable añadir en la lista el estado de los mismos.
Sí, no hay ningún inconveniente en alquilar una casa o piso a un precio simbólico, mucho menor que el que se pediría según el mercado inmobiliario. Según la Ley de Arrendamiuentos Urbanos (LAU) existe total libertad entre el arrendador y el arrendatario para decidir el importe del alquiler. Simplemente, hay que tener en cuenta un factor: el IPRF que Hacienda hace pagar es el 2% del valor catastral de la vivienda, por lo que si se alquila el inmueble a un coste mucho menor que este precio, el propietario probablemente pierda dinero.
La renta de subarriendo no debe superar el importe del alquiler que debe pagar el inquilino. Está estrictamente prohibido obtener un beneficio del subarriendo, ya que de lo contrario se considera que el alquiler no es razonable. Por otro lado, se pueden cobrar tasas de electricidad, agua, televisión y conexión a Internet.
La estimación de la renta libre tiene en cuenta la ubicación, la superficie y las características del local comercial. Se establecerá un alquiler base. Sin embargo, no es raro que los arrendadores exijan un suplemento de alrededor del 7% en función del volumen de negocio alcanzado por los profesionales que ocupan el local.
La rentabilidad estimada del alquiler se refiere a las ganancias obtenidas en un año en relación con los costes incurridos. Aunque este concepto es similar al de valor de alquiler, no se basa en el mismo método de cálculo. Expresada en porcentaje, la rentabilidad del alquiler es útil para determinar la calidad de una inversión inmobiliaria.
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