Para calcular el precio de alquiler de una vivienda en España, necesitas tener en cuenta el precio por metro cuadrado en tu zona, los gastos asociados y la rentabilidad que esperas obtener. No se trata solo de pedir más, sino de fijar un precio justo que te genere beneficios sin ahuyentar inquilinos.
En este artículo descubrirás:
El precio del alquiler de un inmueble en España se calcula a partir de diversos factores que influyen en el mercado de viviendas de la zona en la que se encuentra el inmueble.
A continuación, se describen algunos de los aspectos clave para realizar este cálculo:
En general, vas a tener que calcular el precio por metro cuadrado. Este varía en función de los factores mencionados anteriormente. Así podrás obtener una valoración precisa del precio de alquiler del inmueble.
| Factor | Impacto en el precio del alquiler |
|---|---|
| Ubicación | Muy alto |
| Tamaño y distribución | Alto |
| Estado del inmueble | Medio-alto |
| Oferta y demanda local | Alto |
| Gastos asociados | Medio |
Para fijar un precio de alquiler adecuado, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:
Lectura recomendada: Guía completa para calcular el IPC del alquiler
Precio mensual del alquiler = (Valor de compra × Rentabilidad deseada) ÷ 12
Ejemplo:
Precio mensual del alquiler = Superficie útil × Precio medio por m² en la zona
Ejemplo:
Desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada en mayo de 2023, el sistema de actualización del alquiler ha cambiado notablemente respecto a lo que conocíamos anteriormente. Sigue leyendo para ver cómo se debe actualizar el precio del alquiler si eres inquilino o propietario.
Sí, pero con matices importantes. Hasta 2023, lo habitual era actualizar el alquiler conforme al IPC (Índice de Precios al Consumo). Sin embargo, desde 2023 y durante todo 2024, se aplicaron límites temporales para frenar el excesivo aumento de los alquileres, especialmente en zonas tensionadas.
Y, ¿qué pasa en 2025? En 2025 ya no se utiliza el IPC como índice de referencia general para revisar el precio del alquiler en nuevos contratos o renovaciones. En su lugar, se ha implantado un nuevo índice oficial: el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Rentas de Alquiler), elaborado por el INE (Instituto Nacional de Estadística).
El IRAV es un índice más estable que el IPC y se ha diseñado específicamente para evitar subidas bruscas en los precios del alquiler. En enero de 2025, el valor del IRAV fue del 2,2 %, mientras que el IPC interanual se situó en torno al 2,3 %. Aunque son cifras similares, el IRAV está diseñado para mantener mayor estabilidad a medio y largo plazo.
Ahora bien, hay que establecer un límite de subida del alquiler en 2025. Para ello, la subida del alquiler está limitada al valor del IRAV si:
Para los pequeños propietarios, el incremento se puede pactar libremente con el inquilino, pero si no hay acuerdo, se aplica el IRAV como tope máximo legal.
🔎 Ejemplo práctico:
Si pagas 1.000 € de alquiler y tu contrato está sujeto a la actualización por IRAV en 2025, el propietario solo podrá subirte un 2,2 %. Es decir, el nuevo alquiler sería de 1.022 € al mes, como máximo.
Para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, se puede seguir usando el IPC como referencia de actualización, salvo que ambas partes acuerden aplicar otro índice.
En las llamadas zonas de mercado residencial tensionado, el control es aún más estricto. No se permite subir el alquiler por encima del índice de referencia, y en nuevos contratos, el precio no puede superar la última renta más la actualización legal (IRAV o IPC, según el caso).
Lectura recomendada: ¿Qué es una zona tensionada en precios de alquiler en España?
Fijar el alquiler por sí solo es una cosa, pero el propietario también debe pensar en los gastos mensuales derivados de este inmueble. Estos suelen ser impuestos y otros gastos relacionados con el uso de la propiedad.
Por eso es tan importante tener en cuenta y haber realizado una estimación antes de firmar un contrato de alquiler. Solo así podrás estar seguro de que no vas a perder dinero, ya que tu objetivo es lo contrario.
Para que el presupuesto de alquiler de una casa o un piso sea correcto, debes tener en cuenta los siguientes gastos:
Supongamos que tienes un piso de 80 m² en Valencia centro y quieres fijar un precio de alquiler justo y rentable. El precio medio del alquiler en esa zona es de 12,9 euros por metro cuadrado. Por lo tanto, si multiplicamos el tamaño del piso por el precio por m², el alquiler mensual estimado sería de 1.032 euros.
A continuación, revisamos los gastos mensuales que deberías tener en cuenta como propietario:
| Concepto | Importe mensual estimado |
|---|---|
| IBI (prorrateado) | 40€ |
| Comunidad de propietarios | 45€ |
| Seguro del hogar | 20€ |
| Mantenimiento y reparaciones | 30€ |
| Posible fondo para impagos | 25€ |
| Total gastos mensuales | 160€ |
Si el piso te costó 200.000€, alquilarlo por 1.032€ al mes te daría una rentabilidad bruta aproximada del 6,19 % anual, una cifra bastante competitiva en el mercado actual.
Resumen:
Si decides alquilar tu vivienda, es importante saber que deberás declarar esos ingresos en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, Hacienda considera el alquiler como una fuente de ingreso y, por tanto, debes tributar por él.
Se declara el rendimiento neto, que no es lo mismo que lo que cobras cada mes. El rendimiento neto se calcula restando a los ingresos del alquiler los gastos necesarios para obtener ese ingreso. Por ejemplo:
Una ventaja importante para los propietarios es que, si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino, puedes aplicar una deducción del 60% sobre el rendimiento neto. Esto reduce notablemente lo que pagarás a Hacienda.
Fijar un precio justo de alquiler no es solo cuestión de intuición o de copiar lo que cobra el vecino. Hay varios factores clave que debes tener en cuenta para calcular una renta adecuada, que sea atractiva para los inquilinos y rentable para ti como propietario:
Lectura recomendada: ¿Se puede subir el alquiler después de 5 años?
A la hora de calcular el precio del alquiler de una vivienda, uno de los pasos más útiles es conocer el valor real del inmueble. Para ello, puedes utilizar herramientas de tasación online gratuita como la de RealAdvisor, que ofrecen una estimación precisa del precio de mercado de tu vivienda en función de su ubicación, superficie y características.
Estas herramientas no solo te dicen cuánto podrías vender tu casa, sino que ese mismo valor es clave para calcular cuánto pedir por el alquiler. Al obtener el valor actualizado por metro cuadrado, puedes fijar una renta competitiva y ajustada al mercado local.
Además, esta tasación online también permite consultar el precio por m² en cada comunidad autónoma, lo que facilita hacer comparativas rápidas entre zonas y tomar decisiones más informadas si tienes varias propiedades o estás pensando en invertir para alquilar.
Contar con una referencia clara del valor del inmueble es el primer paso para alquilar de forma rentable y sin pasarte de precio ni quedarte corto.
Sí, una vez finalizado el período obligatorio del contrato (5 años para personas físicas o 7 años para personas jurídicas), el propietario puede proponer una nueva renta al renovar el contrato. Si el inquilino no acepta, el contrato puede finalizar. Es esencial comunicar cualquier cambio con al menos 30 días de antelación al vencimiento del contrato.
Sí, es posible alquilar una vivienda por un precio simbólico. La LAU permite libertad para fijar la renta, pero Hacienda aplicará una renta mínima del 2 % del valor catastral si el precio pactado es muy bajo, lo que puede generar una carga fiscal para el propietario.
El método más comunes es la comparación, el cuál se basa en comparar los precios de viviendas similares en la zona. También, está el método de capitalización de rentas, utilizado sobre todo en inmuebles en alquiler, que calcula el valor según la rentabilidad que generan.
Introduce el importe actual y la fecha del contrato. Si es anterior a mayo de 2023, se aplica el IPC; si es posterior, se usa el IRAV (2,2 % en 2025). La calculadora aplica el porcentaje y muestra el nuevo alquiler mensual.
Legalmente, el límite es del 2,2 % si se aplica el IRAV. Para que sea rentable, el alquiler debe cubrir todos los gastos y generar al menos un 4 %–6 % de rentabilidad bruta, siempre dentro de los topes legales.
