Respuesta rápida
Para calcular el precio del alquiler de una vivienda, multiplica su superficie útil por el precio medio por m² al que se alquilan viviendas parecidas en la misma zona y ajusta el resultado según el estado, la planta, el ascensor o la terraza. Después compruébalo con dos filtros: que la renta cubra tus gastos fijos y que no supere el límite legal si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado. Fuera de esas zonas, la renta inicial se pacta libremente (artículo 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
En síntesis
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Método principal: superficie útil × precio medio del alquiler por m² de viviendas comparables en tu zona.
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Método de contraste: valor de la vivienda × rentabilidad bruta que buscas ÷ 12 meses.
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Suelo mínimo: la renta debe cubrir IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y, si la tienes, la hipoteca.
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Límite legal: en zonas tensionadas, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior (con excepciones de hasta un 10 %), y los grandes tenedores deben respetar el índice de referencia del Ministerio de Vivienda.
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Después de firmar: la renta solo se actualiza una vez al año si el contrato lo prevé; en contratos desde el 26/05/2023, con el límite del IRAV (2,47 % en agosto de 2026).
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Impuestos: el rendimiento neto del alquiler tributa en el IRPF con una reducción del 50 % al 90 % según el contrato.
¿Cómo se calcula el precio del alquiler de una vivienda paso a paso?
El precio del alquiler de una vivienda se calcula en cuatro pasos. Ninguna fórmula da por sí sola el precio correcto: lo fiable es combinar el precio de mercado con tus costes y con los límites legales.
- Mide la superficie útil. Usa la de la escritura, la cédula de habitabilidad o el certificado energético, no la construida.
- Busca el precio por m² de viviendas comparables. Mira anuncios de pisos similares en tu barrio (tamaño, estado, planta, ascensor) y consulta el valor de referencia oficial del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) del Ministerio de Vivienda, que se basa en datos tributarios de alquileres reales.
- Ajusta por características. Sube el precio si la vivienda está reformada, amueblada o tiene terraza, garaje o ascensor; bájalo si necesita obras o es un bajo interior.
- Comprueba los límites. Verifica si tu municipio está en zona tensionada y si eres gran tenedor, y asegúrate de que la renta cubre tus gastos fijos.
Si además quieres saber cuánto vale tu vivienda en venta, para comparar con la rentabilidad del alquiler, puedes consultar los precios de la vivienda en tu zona.
¿Qué factores influyen en el precio del alquiler?
Seis factores explican la mayor parte de la diferencia de renta entre dos viviendas. La ubicación es casi siempre el que más pesa: un piso del mismo tamaño puede alquilarse por mucho más en el centro de una gran ciudad que en un municipio cercano.
| Factor | Cómo afecta a la renta |
| Ubicación | Barrio, transporte, servicios y demanda de la zona. Es el factor que más pesa. |
| Superficie y distribución | Más metros suben la renta total, pero el precio por m² suele bajar en viviendas grandes. |
| Estado y equipamiento | Reforma reciente, cocina equipada, muebles, calefacción o aire acondicionado. |
| Extras del edificio | Ascensor, terraza, garaje, trastero, piscina o portería. |
| Eficiencia energética | Una buena calificación reduce las facturas del inquilino y hace la vivienda más atractiva. |
| Oferta y demanda | Cuántas viviendas parecidas se ofrecen y lo rápido que se alquilan. |
Si fijas una renta por encima del mercado, la vivienda tardará más en alquilarse y cada mes vacío reduce tu rentabilidad anual.
Fórmulas para calcular el precio del alquiler
Hay tres fórmulas útiles y cada una responde a una pregunta distinta. La primera te dice a cuánto se alquila tu vivienda en el mercado; la segunda, a cuánto necesitas alquilarla para obtener la rentabilidad que buscas; y la tercera, por debajo de qué precio pierdes dinero. Usarlas juntas te da un rango razonable.
| Fórmula | Pregunta que responde | Cálculo |
|---|---|---|
| Precio por m² | ¿A cuánto se alquila en mi zona? | Superficie útil × €/m² de comparables |
| Rentabilidad | ¿Cuánto necesito para obtener la rentabilidad que busco? | Valor de la vivienda × rentabilidad bruta ÷ 12 |
| Cobertura de gastos | ¿Cuál es el mínimo para no perder dinero? | Suma de gastos fijos mensuales (+ hipoteca) |
Fórmula por precio por metro cuadrado
Renta mensual = superficie útil × precio medio del alquiler por m² en la zona
Es el método más fiable porque parte de lo que pagan realmente los inquilinos. Ejemplo ilustrativo: un piso de 70 m² en una zona donde viviendas parecidas se anuncian a unos 12 €/m² al mes daría una renta de referencia de 840 € al mes. Ten en cuenta que los precios de los anuncios son precios de oferta: el precio final de cierre puede ser algo inferior.
Fórmula por rentabilidad bruta esperada
Renta mensual = (valor de la vivienda × rentabilidad bruta anual deseada) ÷ 12
Esta fórmula sirve para comprobar si el alquiler compensa la inversión, no para fijar el precio de mercado. Ejemplo ilustrativo: con una vivienda valorada en 180.000 € y una rentabilidad bruta deseada del 5 %, la renta sería (180.000 × 0,05) ÷ 12 = 750 € al mes. Si el mercado de tu zona paga bastante menos, la rentabilidad que buscas no es realista allí.
Lectura recomendada: calcular la rentabilidad de un alquiler.
Fórmula por cobertura de gastos
Renta mínima = IBI + comunidad + seguro + mantenimiento + cuota hipotecaria (si la hay), en importe mensual
Marca el precio por debajo del cual el alquiler no cubre los costes de la vivienda. No es un precio de mercado: es tu suelo de negociación. Recuerda que, desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario (artículo 20.1 de la LAU), así que inclúyelos si contratas una agencia. Si tienes dudas sobre quién asume cada tributo, consulta quién paga el IBI en un alquiler.
Ejemplo práctico: por cuánto alquilar un piso de 80 m²
Este ejemplo es ilustrativo: las cifras no corresponden a una vivienda ni a una ciudad concretas. Sirve para ver cómo se combinan las tres fórmulas.
Datos de partida:
- Superficie útil: 80 m²
- Precio medio de alquiler de viviendas comparables en la zona: 12 €/m² al mes
- Valor estimado de la vivienda: 200.000 €
- Sin hipoteca y fuera de zona tensionada
1. Precio de mercado: 80 m² × 12 €/m² = 960 € al mes.
2. Contraste por rentabilidad: con un 5 % bruto deseado, (200.000 × 0,05) ÷ 12 = 833 € al mes. Como el mercado paga más, el objetivo de rentabilidad se cumple.
3. Cobertura de gastos:
| Gasto mensual del propietario | Importe ilustrativo |
|---|---|
| IBI (prorrateado) | 40 € |
| Comunidad de propietarios | 45 € |
| Seguro de hogar | 20 € |
| Mantenimiento y reparaciones | 30 € |
| Reserva para impagos o meses vacíos | 25 € |
| Total | 160 € |
Resultado: una renta de entre 900 y 960 € al mes sería coherente con el mercado y cubre de sobra los 160 € de gastos. Con 960 €, la rentabilidad bruta sería del 5,76 % (960 × 12 ÷ 200.000) y, descontados los gastos, del 4,8 % antes de impuestos ((960 − 160) × 12 ÷ 200.000).
Si quieres reducir el riesgo de impago, valora un alquiler con garantía de cobro.
¿Hay un precio máximo de alquiler? Zonas tensionadas y nueva ley
Sí, pero solo en las zonas de mercado residencial tensionado. Fuera de ellas, la renta inicial la pactan libremente propietario e inquilino. Los límites los introdujo la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, y dependen de si eres pequeño propietario o gran tenedor.
Las comunidades autónomas solicitan la declaración y el Ministerio de Vivienda publica la relación de zonas declaradas cada trimestre en el BOE. La última, de 24 de julio de 2026, recoge municipios de Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Antes de calcular la renta, comprueba si tu municipio aparece en la consulta de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda.
Pequeño propietario en zona tensionada
Si la vivienda ha estado alquilada como vivienda habitual en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta de ese contrato, actualizada con la cláusula que tuviera (artículo 17.6 de la LAU). Tampoco puedes repercutir al inquilino gastos que antes no pagaba.
Solo se permite subirla hasta un 10 % más en supuestos tasados: obras de rehabilitación o de mejora energética o de accesibilidad realizadas en los dos años anteriores, o contratos firmados por un plazo de diez años o más.
Gran tenedor en zona tensionada
Si eres gran tenedor, la renta inicial no puede superar el límite que marque el sistema estatal de índices de precios de referencia (artículo 17.7 de la LAU). Ese límite es el valor superior del rango que el SERPAVI asigna a la vivienda según su localización y características. La resolución de la zona tensionada puede extender este tope a viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, aunque el propietario no sea gran tenedor.
Cómo consultar el índice de referencia del alquiler
El SERPAVI es la herramienta oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Su aplicación web devuelve un rango de valores de referencia para una vivienda concreta a partir de su localización y sus características. La metodología y los datos se actualizaron por última vez mediante resolución de 16 de abril de 2026.
Fuera de las zonas tensionadas, el índice no es obligatorio, pero sigue siendo una buena referencia para saber si tu precio está en línea con los alquileres declarados en tu zona. Tienes el marco completo en nuestra guía de la Ley de Vivienda 2023.
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Cuánto podrás subir el alquiler una vez firmado el contrato
Una vez firmado el contrato, la renta solo puede actualizarse una vez al año, en el aniversario del contrato, y solo si este incluye una cláusula de actualización (artículo 18 de la LAU). En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida no puede superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE: 2,47 % en el dato de agosto de 2026.
Ejemplo ilustrativo: con una renta de 960 € y el IRAV del 2,47 %, la actualización sería de 23,71 € y la nueva renta, 983,71 € al mes.
El tope del 2 % que fijaba el Real Decreto-ley 26/2026 no está vigente: el Congreso votó en contra de su convalidación el 2 de octubre de 2026. Por eso es importante fijar bien la renta inicial: durante la duración mínima del contrato (5 años, o 7 si el arrendador es una empresa) no podrás cambiarla salvo por la actualización anual.
Tienes todos los detalles en cómo calcular la subida del alquiler con el IPC y en nuestra guía sobre si te pueden subir el alquiler después de 5 años.
¿Cuánto pagarás a Hacienda por el alquiler de tu piso?
Lo que se declara no es la renta que cobras, sino el rendimiento neto: los ingresos del año menos los gastos deducibles. Ese rendimiento se reduce según el tipo de contrato y el resultado se suma a tu base imponible general del IRPF, donde tributa a tu tipo marginal.
¿Qué gastos puedes deducir?
Según el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria, puedes restar de los ingresos, entre otros:
- Intereses y gastos de financiación de la hipoteca de la vivienda.
- Gastos de conservación y reparación.
- IBI, tasas y demás tributos de la vivienda.
- Comunidad de propietarios, seguros y suministros que pague el propietario.
- Gastos de formalización del contrato y servicios de terceros, como la administración del alquiler.
- Amortización: hasta el 3 % anual del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo.
Los intereses y los gastos de conservación y reparación, sumados, no pueden superar los ingresos del alquiler; el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.
Reducción por alquiler de vivienda habitual
Desde el 1 de enero de 2024, la reducción del rendimiento neto depende de las circunstancias del contrato:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en zona tensionada con una renta al menos un 5 % inferior a la del contrato anterior. |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o alquiler a una administración pública, entidad sin ánimo de lucro o programa público de vivienda con renta limitada. |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato. |
| 50 % | Resto de casos. |
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %. La reducción no se aplica si el contrato incumple el límite de renta del artículo 17.6 de la LAU.
Ejemplo ilustrativo de tributación
- Ingresos del año: 12.000 €
- Gastos deducibles (incluida la amortización): 3.000 €
- Rendimiento neto: 9.000 €
- Contrato firmado en 2025, fuera de zona tensionada y sin rehabilitación: reducción del 50 %
- Rendimiento que se suma a la base imponible: 4.500 €
Si el contrato se hubiera firmado antes del 26 de mayo de 2023, la reducción sería del 60 % y se sumarían 3.600 €. Lo que pagues finalmente depende de tu tipo marginal en el IRPF.
Contar con una referencia clara del valor del inmueble es el primer paso para alquilar de forma rentable y sin pasarte de precio ni quedarte corto.
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Referencias
- BOE – Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (02/10/2026): https://www.boe.es
- BOE – Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (24/05/2023): https://www.boe.es
- BOE – Relación de zonas de mercado residencial tensionado, 2.º trimestre de 2026 (29/07/2026): https://www.boe.es
- BOE – Actualización del sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler (20/04/2026): https://boe.es
- BOE – Derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (02/10/2026): https://www.boe.es
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda: https://www.mivau.gob.es
- INE – Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, agosto de 2026 (15/09/2026): https://www.ine.es
- Agencia Tributaria – Manual práctico de Renta 2025, rendimiento neto del capital inmobiliario: https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Agencia Tributaria – Novedades tributarias de la Ley 12/2023: https://sede.agenciatributaria.gob.es
Preguntas frecuentes
¿Por cuánto puedo alquilar mi piso?
Por el resultado de multiplicar su superficie útil por el precio medio del alquiler por m² de viviendas parecidas en tu zona, ajustado por su estado y sus extras. Compruébalo con el índice de referencia del SERPAVI y, si tu municipio está en zona tensionada, con el límite legal que te corresponda.
¿Puedo poner el precio que quiera a mi alquiler?
Fuera de las zonas tensionadas, sí: la renta se pacta libremente. En una zona tensionada, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior en esa vivienda (con algunas excepciones de hasta el 10 %) y, si eres gran tenedor, el límite del índice de referencia.
¿Cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 700 € al mes?
No hay una cantidad fija. A los 8.400 € anuales se restan los gastos deducibles, al rendimiento neto se le aplica la reducción del 50 % al 90 % que corresponda, y lo que queda se suma a tu base imponible general, donde tributa a tu tipo marginal del IRPF.
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