Para calcular el precio de alquiler de una vivienda en España, necesitas tener en cuenta el precio por metro cuadrado en tu zona, los gastos asociados y la rentabilidad que esperas obtener. No se trata solo de pedir más, sino de fijar un precio justo que te genere beneficios sin ahuyentar inquilinos.
En este artículo descubrirás:
El precio del alquiler de un inmueble en España se calcula a partir de diversos factores que influyen en el mercado de viviendas de la zona en la que se encuentra el inmueble.
| Factor | Descripción | Ejemplo de influencia |
|---|---|---|
| Ubicación | La zona donde se encuentra el inmueble es clave. Ciudades grandes y zonas céntricas suelen tener precios más altos que zonas rurales o periféricas. | Un piso de 70m² en el centro de Madrid puede costar el doble que uno similar en un pueblo cercano. |
| Características del inmueble | Tamaño, cantidad de habitaciones, si tiene ascensor, balcón, calidad de materiales y estado de conservación afectan directamente al precio. | Un apartamento renovado con 3 habitaciones y terraza será más caro que uno antiguo sin ascensor. |
| Oferta y demanda | Si hay mucha demanda y poca oferta en la zona, los precios tienden a subir. Si ocurre lo contrario, los precios del alquiler de una vivienda bajan. | En zonas turísticas en verano, el alquiler sube por la alta demanda temporal. |
| Competencia | La cantidad de inmuebles similares disponibles en la zona puede hacer que el precio baje para mantenerse competitivo. | Si hay muchos pisos en alquiler en el mismo barrio, los propietarios tienden a ajustar los precios a la baja. |
| Gastos asociados | Gastos como comunidad, IBI o mantenimiento pueden incluirse o no en el precio final, y afectan la decisión del arrendador. | Si los gastos de comunidad son altos, el propietario puede incluirlos y subir el alquiler base. |
| Precio por metro cuadrado | Se utiliza como referencia para calcular el valor del alquiler, y varía en función de todos los factores anteriores. | Si el precio medio por m² en una zona es de 15 €, un piso de 60 m² rondará los 900 €/mes. |
En general, vas a tener que calcular el precio del alquiler de una vivienda basándote en el metro cuadrado. Este varía en función de los factores mencionados anteriormente. Así podrás obtener una valoración precisa del precio de alquiler del inmueble.
Lectura recomendada: ¿Te pueden subir el alquiler después de 5 años?
Para fijar el precio de alquiler de una vivienda adecuado, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:
Precio mensual del alquiler = (Valor de compra × Rentabilidad deseada) ÷ 12
Ejemplo:
Precio mensual del alquiler = Superficie útil × Precio medio por m² en la zona
Ejemplo:
Supongamos que tienes un piso de 80m² en Valencia centro y quieres fijar un precio de alquiler justo y rentable. El precio medio del alquiler en esa zona es de 12,9 euros por metro cuadrado. Por lo tanto, si multiplicamos el tamaño del piso por el precio por m², el alquiler mensual estimado sería de 1.032 euros.
A continuación, revisamos los gastos mensuales que deberías tener en cuenta como propietario:
| IBI (prorrateado) | 40€ |
| Comunidad de propietarios | 45€ |
| Seguro del hogar | 20€ |
| Mantenimiento y reparaciones | 30€ |
| Posible fondo para impagos | 25€ |
| Total gastos mensuales | 160€ |
Si el piso te costó 200.000€, alquilarlo por 1.032€ al mes te daría una rentabilidad bruta aproximada del 6,19 % anual, una cifra bastante competitiva en el mercado actual.
Resumen:
Si decides alquilar tu vivienda, es importante saber que deberás declarar esos ingresos en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, Hacienda considera el alquiler como una fuente de ingreso y, por tanto, debes tributar por él.
Se declara el rendimiento neto, que no es lo mismo que lo que cobras cada mes. El rendimiento neto se calcula restando a los ingresos del alquiler los gastos necesarios para obtener ese ingreso. Por ejemplo:
Una ventaja importante para los propietarios es que, si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino, puedes aplicar una deducción del 60% sobre el rendimiento neto. Esto reduce notablemente lo que pagarás a Hacienda.
A la hora de calcular el precio del alquiler de una vivienda, uno de los pasos más útiles es conocer el valor real del inmueble. Para ello, puedes utilizar herramientas de tasación online gratuita como la de RealAdvisor, que ofrecen una estimación precisa del precio de mercado de tu vivienda en función de su ubicación, superficie y características.
Estas herramientas no solo te dicen cuánto podrías vender tu casa, sino que ese mismo valor es clave para calcular cuánto pedir por el alquiler. Al obtener el valor actualizado por metro cuadrado de una vivienda, puedes fijar una renta competitiva y ajustada al mercado local.
Además, esta tasación online también permite consultar el precio por m² en cada comunidad autónoma, lo que facilita hacer comparativas rápidas entre zonas y tomar decisiones más informadas si tienes varias propiedades o estás pensando en invertir para alquilar.
Contar con una referencia clara del valor del inmueble es el primer paso para alquilar de forma rentable y sin pasarte de precio ni quedarte corto.
Sí, una vez finalizado el período obligatorio del contrato (5 años para personas físicas o 7 años para personas jurídicas), el propietario puede proponer una nueva renta al renovar el contrato. Si el inquilino no acepta, el contrato puede finalizar. Es esencial comunicar cualquier cambio con al menos 30 días de antelación al vencimiento del contrato.
Introduce el importe actual y la fecha del contrato. Si es anterior a mayo de 2023, se aplica el IPC; si es posterior, se usa el IRAV (2,2 % en 2025). La calculadora aplica el porcentaje y muestra el nuevo alquiler mensual.
Legalmente, el límite es del 2,2 % si se aplica el IRAV. Para que sea rentable, el alquiler debe cubrir todos los gastos y generar al menos un 4 %–6 % de rentabilidad bruta, siempre dentro de los topes legales.
En 2025, si una vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada, el precio del alquiler se regula para evitar subidas excesivas. Si el propietario es un gran tenedor, debe ajustar el precio al Índice de Referencia de Precios de Alquiler. Si no lo es, el nuevo contrato no puede superar el precio del anterior, salvo excepciones justificadas.
Los dos principales son: el Índice de Referencia de Precios de Alquiler, obligatorio en zonas tensionadas para grandes tenedores, y el índice de actualización anual aprobado por el Gobierno, que en 2025 limita la subida máxima al 2,2 %, sustituyendo al IPC.
En 2025, el IPC ya no se utiliza como referencia para actualizar el alquiler. En su lugar, se aplica un índice oficial temporal fijado por el Gobierno, que establece un tope del 2,2 % anual para todas las actualizaciones de renta.
