Respuesta rápida
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Las casas embargadas por bancos se compran por dos vías: en subasta pública, a través del Portal de Subastas del BOE (subastas judiciales, notariales y de administraciones como Hacienda o la Seguridad Social), o cuando el banco ya se ha qo la vivienda, en su portal inmobiliario o el de la inmobiliaria que la gestiona. En las subastas judiciales de procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, para pujar hay que depositar el 20 % del valor de subasta, la puja dura 20 días naturales y quien gana tiene 20 días para pagar el resto (BOE, LO 1/2025).
nEn síntesis
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Dos canales distintos: la subasta (BOE, Hacienda, Seguridad Social, notarías) y la venta directa de viviendas que ya son del banco (portales de bancos e inmobiliarias de bancos).
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Reforma de 2025: en las subastas judiciales nuevas el depósito sube del 5 % al 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) y el plazo para pagar el resto baja de 40 a 20 días.
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Sin prórroga de última hora: la subasta judicial dura 20 días naturales improrrogables.
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En una subasta no visitas la vivienda y puedes heredar cargas anteriores, deudas de comunidad o una vivienda ocupada.
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Antes de pujar, calcula una cifra máxima con el valor real de mercado, impuestos, deudas y reformas, y llega con la financiación cerrada.
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¿Dónde encontrar casas embargadas por bancos?
Cuando un propietario deja de pagar la hipoteca, el banco ejecuta la garantía y la vivienda sale a subasta. Si nadie la compra en la subasta o el banco se la adjudica, pasa a ser un inmueble del banco y se vende después como cualquier otra vivienda. Por eso hay que buscar en dos sitios diferentes.
Portal de Subastas del BOE
El Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE (subastas.boe.es) concentra las subastas judiciales de toda España: desde octubre de 2015 se celebran obligatoriamente de forma electrónica (Garrigues). En el mismo portal se publican subastas notariales y de distintas administraciones.
En el buscador puedes filtrar por tipo de bien (inmueble), tipo de vivienda, provincia, municipio y estado de la subasta (próxima apertura, celebrándose, concluida). Cada anuncio incluye el valor de subasta, el depósito exigido, el juzgado o la autoridad que la convoca y, normalmente, la documentación del inmueble.
Hacienda, Seguridad Social y otras administraciones
Además de los juzgados, también subastan viviendas embargadas por deudas:
- Agencia Tributaria: publica un listado de inmuebles en subasta en su web (AEAT), con enlace a cada subasta.
- Seguridad Social: subasta bienes embargados por deudas con la Tesorería.
- Comunidades autónomas, diputaciones y ayuntamientos: sus servicios de recaudación también subastan inmuebles por deudas tributarias.
Estas subastas no son "de bancos", pero aparecen en las mismas búsquedas y funcionan de forma parecida. Las condiciones, incluido el depósito, figuran en cada anuncio.
Portales inmobiliarios de los bancos
Las viviendas que el banco ya se ha adjudicado no se subastan: se venden directamente. Cada entidad las comercializa en su propia web o a través de una inmobiliaria especializada (servicer). Por ejemplo, CaixaBank lanzó en junio de 2025 Facilitea Casa, un portal que incluye viviendas de su filial inmobiliaria BuildingCenter (CaixaBank).
Otras entidades venden sus inmuebles a través de inmobiliarias como Altamira, Solvia, Haya, Servihabitat o Aliseda. Qué inmobiliaria gestiona las viviendas de cada banco cambia con las ventas de carteras, así que la forma más fiable de encontrar los pisos de BBVA, Santander, Sabadell, Unicaja, Cajamar o cualquier otra entidad es entrar en la web del banco y buscar su sección de inmuebles en venta. Los grandes portales inmobiliarios también permiten filtrar anuncios de pisos de bancos.
Cómo buscar subastas en tu provincia
Las búsquedas por ciudad (Madrid, Murcia, Sevilla, Valencia, Alicante…) se resuelven con el mismo método:
- Entra en el buscador del Portal de Subastas del BOE y elige "Inmuebles".
- Filtra por provincia y, si quieres, por municipio.
- Selecciona el estado "Próxima apertura" para ver las que todavía no han empezado y tener tiempo de estudiarlas.
- Para viviendas de bancos, usa el filtro de provincia en el portal inmobiliario de cada entidad.
Antes de pujar, compara el valor de subasta con los precios de la vivienda en tu zona: el valor de subasta no es el precio de mercado.
Subasta o piso de banco: ¿qué diferencias hay?
Son dos formas de comprar muy distintas. Esta tabla resume las principales:
| Subasta (BOE, Hacienda, Seguridad Social) | Piso del banco (venta directa) | |
| Quién vende | Juzgado, notario o administración | El banco o su inmobiliaria |
| Visita | Normalmente no es posible | Normalmente sí |
| Precio | Lo fijan las pujas | Precio de venta, negociable |
| Depósito previo | Sí (20 % en subastas judiciales nuevas) | No; reserva o arras, como en cualquier compra |
| Plazo para pagar | Corto (20 días en subastas judiciales nuevas) | El que se pacte en el contrato |
| Financiación | Debes tenerla cerrada antes de pujar | Hipoteca habitual; algunos bancos ofrecen condiciones para sus inmuebles |
| Cargas y ocupación | Riesgo mayor: revisar expediente y Registro | Se revisan como en cualquier compraventa |
Si buscas precio y asumes riesgo, la subasta puede tener sentido. Si quieres visitar la vivienda y financiarla con calma, el piso de banco es más sencillo.
¿Cómo funciona una subasta judicial de vivienda en 2026?
La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, cambió las reglas de la subasta judicial. Se aplica a los procedimientos iniciados desde su entrada en vigor, el 3 de abril de 2025 (BOE; Uría Menéndez). Estas son las reglas que afectan al comprador.
Depósito del 20 %
Para pujar por un inmueble hay que consignar un depósito del 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €. Antes de la reforma era el 5 %. El letrado de la Administración de Justicia puede ajustar el porcentaje, así que comprueba siempre el que indica el anuncio.
Duración: 20 días sin prórroga
Las pujas se admiten durante 20 días naturales improrrogables desde la apertura. Ya no existe la ampliación automática por pujas en la última hora. Además, la subasta no puede terminar en sábado, domingo, festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto.
Pago del resto en 20 días
Quien gana tiene 20 días para consignar la diferencia entre el depósito y el precio de remate (antes eran 40). Es poco tiempo para tramitar una hipoteca, así que conviene llegar con la financiación aprobada. El juzgado aprueba el remate si la puja alcanza los mínimos que fija la ley, que son distintos para la vivienda habitual del deudor y para el resto de inmuebles.
Si el procedimiento empezó antes de abril de 2025
Las ejecuciones iniciadas antes de la reforma siguen con las reglas anteriores (entre otras, depósito del 5 %). Los dos sistemas conviven en el portal, por eso es importante leer las condiciones de cada anuncio y no dar nada por supuesto.
Cómo pujar paso a paso en el Portal de Subastas del BOE
El proceso es el mismo en cualquier provincia:
- Regístrate en el portal con certificado digital u otro sistema de identificación electrónica admitido.
- Estudia el expediente: valor de subasta, depósito, cargas que se mantienen, situación posesoria (si está ocupada) y documentación del inmueble.
- Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar titularidad y cargas.
- Consigna el depósito desde el propio portal antes de pujar.
- Puja durante los 20 días. Si no ganas, se te devuelve el depósito.
- Si ganas, paga el resto en el plazo indicado. El título de propiedad en una subasta judicial es el testimonio del decreto de adjudicación que expide el juzgado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad. En las subastas notariales, la venta se formaliza en escritura.
Siempre es aconsejable consultar con un abogado antes de pujar, sobre todo si la vivienda tiene cargas o está ocupada.
Riesgos de comprar casas embargadas en subasta
El precio bajo tiene contrapartidas que hay que conocer antes de depositar dinero.
Estado desconocido de la vivienda
En la mayoría de las subastas no se puede visitar el interior. Puedes ver el exterior, la zona y la documentación, pero el coste de una posible reforma es una incógnita. Inclúyelo en tus cálculos con margen.
Cargas y deudas pendientes
Las cargas anteriores a la que se ejecuta (por ejemplo, otra hipoteca inscrita antes) normalmente subsisten y las asume quien compra. Además, la vivienda responde de las cuotas de comunidad impagadas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (BOE, Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Revisa la nota simple y pide a la comunidad un certificado de deudas.
Vivienda ocupada
La vivienda puede estar ocupada por los antiguos propietarios, por inquilinos o por terceros sin título. Recuperar la posesión puede requerir trámites judiciales adicionales que alargan los plazos y aumentan los costes. El expediente de la subasta suele indicar la situación posesoria. Si te interesa este caso, lee qué implica comprar un piso ocupado.
Competencia alta
Las viviendas bien situadas atraen a muchos postores, incluidos inversores profesionales. Si te dejas llevar por la puja, el descuento puede desaparecer.
Impuestos y gastos al comprar una casa embargada
El precio de la puja no es lo único que pagas:
- Impuestos: normalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tipo que fije tu comunidad autónoma. Si el vendedor es una empresa y la vivienda es nueva, se aplica IVA.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la adjudicación. En subastas notariales y en la compra de pisos de bancos, también notaría.
- Deudas que pasan a la vivienda: cuotas de comunidad pendientes y cargas que subsisten.
- Reforma y, en su caso, desocupación.
Si quieres el detalle de cada concepto, consulta los gastos al comprar una vivienda.
¿Cuánto pujar por una casa en subasta?
La cifra máxima se decide antes de entrar, no durante la puja. Parte del valor real de mercado, no del valor de subasta, y réstale todos los costes.
Ejemplo ilustrativo (cifras hipotéticas):
| Concepto | Importe |
| Valor de subasta | 150.000€ |
| Depósito para pujar (20 %) | 30.000€ |
| Puja ganadora | 110.000€ |
| Resto a pagar en 20 días (110.000 − 30.000) | 80.000€ |
| ITP (si tu comunidad aplicara, por ejemplo, un 8 %) | 8.800€ |
| Deuda de comunidad que asumes (supuesto) | 2.000€ |
| Reforma estimada (supuesto) | 15.000€ |
| Coste total | 135.800€ |
Si el valor de mercado de una vivienda equivalente en la zona fuera de 140.000 €, el ahorro quedaría en unos 4.000 €: poco margen para el riesgo asumido. Para no pujar a ciegas, calcula primero cuánto vale de verdad con una tasación online gratuita o comparando con los precios por metro cuadrado de la zona.
¿Es rentable comprar una casa embargada?
Puede serlo si compras por debajo del valor de mercado una vez sumados impuestos, deudas, reforma y tiempo hasta disponer de la vivienda. No lo es si el descuento se lo comen las cargas o una ocupación que se alarga. Analizamos los números con más detalle en ¿es rentable comprar una casa en una subasta?.
¿Cuánto vale mi vivienda?
Introduce tu dirección y accede al estimador de RealAdvisor para conocer el valor de tu propiedad.
Referencias
- Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (2025): www.boe.es
- Uría Menéndez – Novedades de la LO 1/2025 en el proceso de ejecución y la subasta judicial (2025): www.uria.com
- BOE – Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e (texto consolidado): www.boe.es
- Agencia Tributaria – Subastas: listado de inmuebles: www2.agenciatributaria.gob.es
- CaixaBank – Lanzamiento de Facilitea Casa (23/06/2025): www.caixabank.com
- Garrigues – La subasta judicial electrónica (2015): www.garrigues.com
Preguntas frecuentes
¿Qué bancos hacen subastas de casas?
Los bancos no organizan subastas propias: cuando ejecutan una hipoteca, la subasta la celebra el juzgado (o un notario) en el Portal de Subastas del BOE. Las viviendas que el banco ya se ha adjudicado las vende directamente en su portal inmobiliario o a través de su inmobiliaria.
¿Puedo renunciar si gano la subasta?
Puedes no pagar, pero perderás el depósito: en una subasta judicial nueva, el 20 % del valor de subasta. Por eso es imprescindible tener la financiación asegurada antes de pujar.
¿Se puede visitar una casa que sale a subasta?
Normalmente no. En una subasta compras sin ver el interior. Si para ti es imprescindible visitarla, busca entre los pisos que el banco ya vende directamente.
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