Cómo estimar el precio de un terreno agrícola

El precio de un terreno agrícola es un factor crucial para los agricultores, inversionistas y profesionales del sector. Estimar correctamente el valor de este tipo de parcelas es una gran ayuda para tomar decisiones informadas y rentables. 

En este artículo, te explico los diferentes factores y métodos que se utilizan para estimar el precio de un terreno agrícola, incluyendo un ejemplo para que no te quede ni una sola duda. 

¿Qué se considera un terreno agrícola? 

Un terreno agrícola es una porción de tierra destinada a la producción de cultivos y actividades agrícolas o ganaderas. Es un espacio donde se pueden cultivar alimentos, o criar animales, realizar prácticas para obtener productos, etc. 

Estos terrenos están diseñados y preparados para aprovechar al máximo los recursos naturales disponibles, como el suelo fértil, el agua y la luz solar. Los terrenos agrícolas pueden variar en tamaño. Desde pequeñas parcelas empleadas por agricultores familiares hasta grandes extensiones en las que operan las empresas agroindustriales. Una gestión adecuada de un terreno agrícola implica desde técnicas de cultivo, cuidado del suelo hasta el control de plagas para asegurar una producción eficiente y sostenible. 

En España, la importancia de los terrenos agrícolas radica en su papel vital en la producción de alimentos y la seguridad alimentaria, así como en el apoyo a la economía local y regional.

¿Qué se puede hacer en un terreno agrícola?

En un terreno agrícola se pueden realizar diversas actividades relacionadas con la agricultura y la producción de alimentos. Algunas de las cosas que se pueden hacer en este tipo de terreno incluyen:

• Cultivo de plantas y árboles: Se puede utilizar el terreno para sembrar y cultivar una amplia variedad de cultivos, como cereales, frutas, verduras, legumbres y plantas medicinales.

• Ganadería: En un terreno agrícola también se pueden criar y cuidar animales de granja, como vacas, cerdos, ovejas, aves de corral y cabras, para obtener productos como carne, leche, huevos y lana.

• Horticultura: En algunas ocasiones se dedica el terreno a la producción de plantas ornamentales, flores, árboles frutales y plantas de jardín, tanto para el consumo propio como para la venta.

• Apicultura: También es posible instalar colmenas y dedicarse a la producción de miel y otros productos relacionados con las abejas.

• Agroturismo: En terrenos agrícolas se pueden desarrollar actividades turísticas relacionadas con la agricultura, como visitas guiadas, degustaciones de productos locales, alojamiento en granjas y participación en actividades agrícolas.

• Camping: también es posible construir un camping en una finca agrícola. En este caso, se necesitará una parcela bastante grande, aproximadamente de al menos 5 000 m².

Estas son solo algunas de las actividades que se pueden llevar a cabo en un terreno agrícola. La elección dependerá de los recursos disponibles, las condiciones climáticas, el mercado local y los intereses del propietario del terreno. 

También dependerá mucho de la Ley del Suelo y rehabilitación urbana, además de las legislaciones de cada comunidad autónoma. 

Factores que influyen en el precio de un terreno agrícola

En España, el precio de las tierras rurales se determina en función de varios parámetros:

• Las características: La naturaleza del suelo, la superficie explotable y la pendiente del terreno son elementos esenciales a tener en cuenta para estimar el precio de un terreno agrícola.
• Ubicación: Cuanto más cerca esté el terreno del centro de la ciudad, del transporte público y de los comercios, más valioso será. 
• Ventas históricas: Para hacerse una idea de los precios del mercado inmobiliario, una buena idea es utilizar los precios de transacción de los terrenos agrícolas vendidos en los últimos 5 años en la misma región.
• La utilidad del terreno: La adquisición de tierras agrícolas se realiza con el fin de cultivarlas. Cuanto más rentable sea la explotación agrícola, más valioso será el terreno.
• Si se puede construir o no en el terreno: La única función de los terrenos agrícolas es ser utilizados para fines agrícolas. Sin embargo, es posible solicitar al ayuntamiento un permiso para convertir una construcción existente en un edificio vinculado a las necesidades agrícolas, como una casa de campo o un almacén, por ejemplo. 

Calidad del suelo: este es un factor muy importante a tener en cuenta si se destina el terreno a actividades agrícolas. Cuanta más calidad del mismo, mayor será el precio.

Métodos de estimación del valor de un terreno agrícola

Existen varios métodos que generalmente se usan para estimar el precio de un terreno agrícola. Los más comunes en la actualidad son:

• El método de comparación de ventas similares: Este método equipara el terreno con otros de características similares que se han vendido recientemente. Se debe tener en cuenta la zona, tamaño, usos del terreno, etc.
• El método de capitalización de rentas estima el valor actual del terreno en función de los ingresos potenciales que podría generar.

Lectura recomendada: ¿Cómo saber el valor de un terreno?

¿Cómo puedo estimar yo mismo el valor de un terreno agrícola?

Actualmente, existen herramientas online que te permiten realizar estimaciones de todo tipo de propiedades y bienes inmuebles. En RealAdvisor puedes hacer una tasación de un terreno y conocer el precio estimado con solo un par de clics. 

La herramienta diseñada por expertos en el sector utiliza una serie de factores y estadísticas actualizadas para poder proporcionar resultados fiables.

Tasación de un experto

Debido a la complejidad de la tarea, puede ser útil y más eficaz contar con una estimación profesional. Esta opción tiene un coste adicional, ya que el experto acude al terreno en cuestión y evalúa su valor real en función de su estado y fertilidad. Además, verlo en persona le permitirá fijar un precio basado en el valor de rendimiento.

El valor de rendimiento agrícola corresponde al capital cuyos intereses (anualidad), calculados al tipo medio aplicable durante varios años, corresponden a los ingresos de una empresa o una propiedad agrícola explotada según las costumbres del país. Dado que el valor de rendimiento se calcula de manera uniforme en toda España, existe una directriz para estimarlo en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Estimación del precio de alquiler de un terreno agrícola

Además de la venta, el alquiler de terrenos agrícolas es una opción muy común en el sector. Para estimar el precio de alquiler, se deben considerar factores similares a la estimación del precio de venta. Por ejemplo, la ubicación, la calidad del suelo, la demanda y las condiciones del mercado. 

Existen métodos específicos para calcular el precio de alquiler, como el porcentaje del valor de mercado o el cálculo basado en la rentabilidad esperada. Si eliges esta opción, debes seguir las directrices establecidas en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

Referencias:

1. Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación; Precios medios anuales de las tierras de uso agrario: https://www.mapa.gob.es/es/estadistica/temas/estadisticas-agrarias/economia/encuesta-precios-tierra/ 
2. Definiciones y usos de suelo en la encuesta sobre superfícies y rendimientos de cultismos (ESYRCE); https://www.mapa.gob.es/es/estadistica/temas/estadisticas-agrarias/DefinicionesESYRCE_tcm30-122349.pdf