Al vender una casa heredada en España hay que pagar principalmente dos impuestos: el IRPF, que grava la ganancia obtenida entre el valor de herencia y el precio de venta con tipos progresivos del 19% al 30%, y la plusvalía municipal, siempre que se haya producido un incremento en el valor del suelo. Si no existe ganancia o no hay aumento en el valor del terreno, no se paga nada por esos conceptos.
En síntesis:
Cuando una persona fallece y deja un bien inmueble en un testamento o declaración de herederos, se produce lo que se conoce como una herencia de propiedad. Cuanto esto ocurre, hay ciertos trámites para cambiar la titularidad del bien inmueble, incluyendo el pago de tasas e impuestos asociados a este proceso.
Existen diferentes situaciones que surgen al heredar una casa, y estas pueden afectar al proceso de venta, siempre y cuando se quiera vender. Algunos escenarios comunes incluyen:
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En todos estos escenarios, es fundamental tener en cuenta las leyes y los requisitos legales para la transferencia de la propiedad y la venta de la casa heredada. La venta puede ser una experiencia emocional y compleja, pero con la debida comprensión de los aspectos legales y fiscales, los herederos pueden asegurar un proceso lo más fluido posible.
La venta de una casa heredada puede implicar varios impuestos. A continuación, te desglosamos los principales impuestos que pueden aplicarse para que sepas cuánto se paga en impuestos al vender una casa heredada.
En el IRPF se tributa por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de adquisición (normalmente el fijado en el Impuesto de Sucesiones en el momento de heredar, más gastos y mejoras) y el precio de venta de la vivienda.
Los tipos aplicables en 2025 van del 19% al 30% en función de la cuantía de la ganancia.
La ganancia patrimonial no solo incluye la diferencia entre herencia y venta, sino que también se ajusta con:
Esto puede reducir notablemente el importe final a pagar en IRPF.
El ITP no lo paga el heredero que vende, sino el comprador de la vivienda. Es importante aclararlo porque suele generar confusión: al vender una casa heredada, el heredero no asume el ITP. Este impuesto solo se aplica en la compraventa al adquirente, con tipos que oscilan entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un tributo local que grava el aumento del valor del suelo desde la fecha en que se heredó la vivienda hasta el momento de la venta.
Este impuesto varía según el ayuntamiento, ya que cada municipio fija sus propios coeficientes y bonificaciones.
Cuando una vivienda es heredada por varios hermanos, cada uno adquiere una parte proporcional en función de su cuota hereditaria. Esto significa que, a efectos fiscales, todos son copropietarios y cada uno debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial que le corresponda por su porcentaje de propiedad.
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La regla es sencilla: si el piso heredado se vende, el precio total de la venta se reparte entre los herederos en proporción a su participación. A cada uno se le compara su parte del valor de transmisión (precio de venta) con su parte del valor de adquisición (valor asignado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos de herencia y mejoras). La diferencia será la ganancia patrimonial que cada hermano debe integrar en su declaración de la renta.
Ejemplo práctico:
Tres hermanos heredan un piso valorado en 150.000€ (cada uno recibe el 33,3%, es decir, 50.000€). Pasados unos años lo venden por 210.000€ (70.000€ cada uno).
| Hermano | Valor de adquisición (herencia) | Valor de venta | Ganancia patrimonial | Tipo IRPF aplicable* |
|---|---|---|---|---|
| A | 50.000€ | 70.000€ | 20.000€ | 19%-21% |
| B | 50.000€ | 70.000€ | 20.000€ | 19%-21% |
| C | 50.000€ | 70.000€ | 20.000€ | 19%-21% |
* Los primeros 6.000€ tributan al 19%, el exceso hasta 50.000€ al 21%.
👉 Así, cada hermano declara 20.000€ de ganancia en su declaración de la renta, aplicando los tramos del ahorro. Si alguno demuestra gastos deducibles (notaría, registro, plusvalía en la herencia, reformas acreditadas), podrá reducir esa ganancia y, por tanto, pagar menos IRPF.
Vender una vivienda heredada no solo implica pagar impuestos, también requiere completar una serie de trámites legales y registrales antes de poder firmar la compraventa.
Una vez cumplidos estos trámites, la vivienda heredada estará lista para formalizar la escritura de compraventa ante notario y proceder a su transmisión al comprador.
Si la venta es poco después de la herencia, es probable que la ganancia de capital sea menor, ya que el valor de venta puede ser similar al valor de mercado al momento de la herencia. Esto puede resultar en una tributación más baja, especialmente si el heredero opta por pagar el ITP en lugar del IRPF.
Si la venta se produce después de un período más largo, es posible que la ganancia de capital sea mayor debido al posible aumento del valor del inmueble. En este caso, es más probable que el impuesto sobre la renta sea aplicable, con tasas impositivas variables según la cantidad de ganancia.
Supongamos que una casa heredada tiene un valor de mercado al momento de la herencia de 200.000€ y se vende por 300.000€ después de dos años.
Escenario 1: Venta poco después de la herencia (2 meses):
- Valor de adquisición: 200.000€.
- Valor de venta: 300.000€.
- Ganancia de capital: 300.000€ - 200,000€ = 100.000€
- Impuesto sobre las ganancias de capital: 100.000€ * Tasa impositiva (por ejemplo, 20%) = 20.000€
Escenario 2: Venta después de un período más largo (5 años):
- Valor de adquisición: 200.000€.
- Valor de venta: 300.000€.
- Ganancia de capital: 300.000€ - 200.000€ = 100.000€
- Impuesto sobre las ganancias de capital: 100.000€ * Tasa impositiva (por ejemplo, 15%) = 15.000€
La venta de un piso debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como una ganancia o pérdida patrimonial. Para ello se calcula la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados) y el valor de adquisición (precio de compra o, en el caso de inmuebles heredados, el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más gastos y mejoras).
Si el resultado es positivo, tributa en la base del ahorro con tipos del 19% al 30% según el tramo de ganancia. Si el resultado es negativo, se puede compensar con otras ganancias o con rendimientos del capital en ejercicios posteriores, dentro de los límites legales.
Cuando se trata de un inmueble heredado, el valor de adquisición no es el precio al que lo compró el fallecido, sino el valor que se asignó en la herencia, normalmente el valor de referencia de Catastro o el declarado en el Impuesto de Sucesiones. La diferencia entre ese valor heredado y el precio de venta constituye la ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF.
A esa ganancia se le pueden restar los gastos asumidos en la herencia (notaría, registro, plusvalía hereditaria) y los de la venta (honorarios de inmobiliaria, notaría, cancelación de cargas), lo que reduce la base imponible y, por tanto, lo que se paga a Hacienda.
Un piso heredado se valoró en 100.000€ en el Impuesto de Sucesiones. Años después se vende por 160.000€. La ganancia patrimonial es de 60.000€. Si además se pueden justificar 10.000€ en gastos deducibles, la ganancia real a declarar será de 50.000€.
En este caso, el IRPF se aplicaría sobre esos 50.000€ con los tipos progresivos de la base del ahorro:
De esta forma, aunque el piso se haya vendido por 160.000€, lo que realmente se paga a Hacienda depende de la ganancia neta y de los gastos que el heredero pueda justificar.
El tiempo que hayas mantenido la vivienda también influye en la tributación. Si se vende el piso a los 5 años de haberlo heredado, la ganancia patrimonial será la diferencia entre el valor de herencia y el precio de venta, pero al haberse revalorizado el inmueble en ese periodo, es probable que la ganancia y, por tanto, el IRPF a pagar, sea mayor.
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En cambio, si la venta se hace poco después de la herencia, el valor de venta suele ser muy similar al valor de adquisición, lo que genera poca o ninguna ganancia imponible.
En ambos casos, la clave está en calcular con precisión la ganancia real y aplicar correctamente los gastos y beneficios fiscales para no pagar de más en la declaración de la renta.
Sí, es posible posponer el pago de impuestos sobre las ganancias de la venta de una casa heredada si se reinvierten en otra propiedad dentro de un plazo específico. Esta estrategia se conoce como “reinversión”, y permite diferir el impuesto sobre las ganancias hasta que se realice otra transacción imponible.
Sí, un heredero puede vender su cuota indivisa de la vivienda heredada. Los demás coherederos tienen derecho preferente de compra, por lo que lo habitual es ofrecerles esa parte antes de venderla a un tercero. Si no hay acuerdo, puede pedirse la división judicial de la cosa común, que suele terminar en subasta.
El valor de adquisición se obtiene en la documentación oficial de la propiedad. Si la vivienda fue comprada, aparece en la escritura de compraventa junto con los gastos asociados (notaría, registro e impuestos). En el caso de una vivienda heredada, se determina en la escritura de adjudicación de herencia y en la liquidación del Impuesto de Sucesiones, pudiendo añadirse los gastos de aceptación y registro de la herencia.
No hay un plazo mínimo. Puedes venderla en cuanto aceptes la herencia, pagues los impuestos y la inscribas en el Registro. Solo hay excepciones si aplicaste reducciones en el Impuesto de Sucesiones, si es una VPO con limitaciones o si procede de un pacto sucesorio (tributación especial si vendes antes de 5 años).
Al vender una casa heredada en España, deberás pagar principalmente el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial en el IRPF. Este impuesto se calcula sobre la diferencia entre el Precio de venta – Valor declarado en el Impuesto de Sucesiones (más gastos asociados, como notaría, registro o plusvalía municipal pagada).
El porcentaje que pagarás a Hacienda varía según el beneficio obtenido:
Los herederos deben asumir proporcionalmente todos los gastos asociados al piso heredado según su porcentaje de participación. Esto incluye:
Importante: si uno de los herederos usa la vivienda, puede exigirse una compensación al resto.
La ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada se calcula restando el valor de adquisición (valor heredado) al precio de venta, descontando los gastos asociados. El cálculo general es:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Valor de adquisición – Gastos deducibles
