¿Cuánto se paga por vender una casa heredada?

Heredar una casa es un acontecimiento significativo en la vida, pero puede llevar a decisiones financieras complejas, como la venta del inmueble. Antes de embarcarse en este proceso, es esencial comprender las implicaciones fiscales que conlleva y saber cuánto se paga en impuestos al vender una casa heredada. Los gastos asociados a la venta de una casa heredada pueden tener un impacto significativo en las ganancias obtenidas y en la planificación financiera del heredero.

En este artículo, explicaremos cuáles son los impuestos relacionados con la venta de una propiedad de herencia y los diferentes aspectos legales que se deben considerar antes de llevar a cabo la transacción. Asimismo, destacaremos las estrategias que podrían ayudar a minimizar la carga fiscal y permitir una transición financiera más exitosa. 

¿Qué es una herencia de propiedad?

Cuando una persona fallece y deja un bien inmueble en un testamento o declaración de herederos, se produce lo que se conoce como una herencia de propiedad. Cuanto esto ocurre, hay ciertos trámites para cambiar la titularidad del bien inmueble, incluyendo el pago de tasas e impuestos asociados a este proceso.

Situaciones ante una herencia de vivienda

Existen diferentes situaciones que surgen al heredar una casa, y estas pueden afectar al proceso de venta, siempre y cuando se quiera vender. Algunos escenarios comunes incluyen:

• Único heredero: El proceso de venta es más sencillo, ya que solo hay una parte interesada en la propiedad, ya sea un familiar cercano o beneficiario designado en el testamento.

• Coherederos: Si el fallecido no especificó un beneficiario específico en el testamento o si la ley dictamina que la propiedad debe dividirse entre los herederos legales, la venta de la casa requiere el acuerdo y la cooperación de todos los coherederos.

• Testamento: Este documento guía cómo se distribuirán los bienes y a quién corresponde la propiedad. Además, en el testamento debe aparecer cómo se realiza la venta, si es necesario.

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En todos estos escenarios, es fundamental tener en cuenta las leyes y los requisitos legales para la transferencia de la propiedad y la venta de la casa heredada. La venta puede ser una experiencia emocional y compleja, pero con la debida comprensión de los aspectos legales y fiscales, los herederos pueden asegurar un proceso lo más fluido posible.

Aspectos legales y fiscales a tener en cuenta al vender una casa heredada

Antes de proceder con la venta de una casa heredada, es crucial conocer los aspectos legales y fiscales para garantizar una transacción exitosa a la hora de vender una casa heredada. Por lo que, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos.

1. Obtención de la escritura y titularidad de la propiedad

Es fundamental asegurarse de que la casa heredada tenga una escritura clara y libre de cargas legales. La escritura es el documento legal que prueba la propiedad de la vivienda y debe estar actualizada e inscrita en el Registro de la Propiedad.

Los herederos deben seguir los procedimientos legales para transferir la titularidad de la propiedad a sus nombres, lo que implica presentar los documentos necesarios en la oficina del Registro de la Propiedad.

2. Estudiar las posibles exenciones fiscales y reducciones en el impuesto

En España, la venta de una casa heredada está sujeta a ciertas exenciones fiscales y reducciones de impuestos, dependiendo de la comunidad autónoma. Algunas de las exenciones y reducciones fiscales más comunes aplicables en España:

• Exención por reinversión en vivienda habitual. Si el heredero reinvierte el dinero obtenido de la venta de la casa heredada en la adquisición de su vivienda habitual en un plazo determinado, puede beneficiarse de una exención total o parcial de impuestos sobre las ganancias de capital generadas por la venta.

• Reducción en el impuesto de sucesiones y donaciones. En algunas comunidades autónomas de España, existen reducciones en el impuesto de sucesiones y donaciones para los herederos directos (cónyuges, hijos, padres).

• Exención por dación en pago. Si el heredero recibe la casa heredada como pago o parte de pago de una deuda que mantenía el fallecido con él, podría beneficiarse de una exención parcial en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
  
• Reducción de impuestos por vivienda protegida. En el caso de una Vivienda de Protección Oficial, se pueden aplicar reducciones sobre el ITP o IVA.

Las leyes fiscales en España pueden diferir según la Comunidad Autónoma, por lo que es recomendable un asesoramiento profesional para garantizar la venta de una casa heredada.

3. Determinar el valor de la casa heredada para efectos fiscales

A efectos fiscales, es crucial determinar el valor justo de mercado de la casa heredada en el momento de la herencia. Este valor se utilizará como base para calcular los impuestos a pagar por la venta.

Lectura Recomendada - ¿Cómo tasar una vivienda de herencia o donación?

Los herederos pueden optar por obtener una tasación profesional de la propiedad para obtener una valoración precisa y respaldarla ante las autoridades fiscales. Sin embargo, puedes usar la herramienta desarrollada por RealAdvisor, la cual te permite obtener una tasación de tu propiedad en menos de 3 minutos y sin tener que desplazarte al inmueble.

Impuestos asociados a la venta de una casa heredada

La venta de una casa heredada puede implicar varios impuestos. A continuación, te desglosamos los principales impuestos que pueden aplicarse para que sepas cuánto se paga en impuestos al vender una casa heredada.

Impuesto sobre la Renta (IRPF)

En España, cuando un heredero vende una casa heredada, las ganancias obtenidas están sujetas al impuesto sobre la renta (IRPF). Las ganancias de capital se calculan restando el valor de venta de la propiedad del valor de adquisición o el valor de mercado al momento de la herencia.

Estos son los tramos del IRPF en 2023 para la venta de casas heredadas:

• Primer tramo hasta 6.000 € 19%.
• Segundo tramo: desde 6.000 € hasta 50.000 €: 21%.
• Tercer tramo: desde 50.000 € hasta 200.000 €: 23%.
• Cuarto tramo: entre 200.000 y 300.000 €: 27%.
• Quinto tramo: ganancias superiores a 300.000 €: 28%.

Impuesto sobre el Patrimonio

El Impuesto sobre el Patrimonio es un impuesto que grava el patrimonio neto de una persona, incluyendo la propiedad de bienes inmuebles como una casa heredada. Cada comunidad autónoma en España tiene la facultad de establecer sus propios tipos impositivos y exenciones.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede aplicarse en lugar del IRPF si el heredero vende la casa heredada antes de que haya transcurrido el plazo establecido para considerarla como vivienda habitual o antes de tres años desde la fecha de herencia. La tasa impositiva varía según la comunidad autónoma y generalmente oscila entre el 6% y el 10%.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal es un impuesto local que se aplica en la venta de bienes inmuebles, incluyendo casas heredadas. Se calcula en función del valor catastral y del tiempo de tenencia. Cada municipio determina el valor impositivo por cuánto se paga por vender una casa heredada.

Diferencias en la tributación entre venderla al poco tiempo de la herencia y después de un período más largo

Si la venta es poco después de la herencia, es probable que la ganancia de capital sea menor, ya que el valor de venta puede ser similar al valor de mercado al momento de la herencia. Esto puede resultar en una tributación más baja, especialmente si el heredero opta por pagar el ITP en lugar del IRPF.

Si la venta se produce después de un período más largo, es posible que la ganancia de capital sea mayor debido al posible aumento del valor del inmueble. En este caso, es más probable que el impuesto sobre la renta sea aplicable, con tasas impositivas variables según la cantidad de ganancia.

Supongamos que una casa heredada tiene un valor de mercado al momento de la herencia de 200.000 € y se vende por 300.000 € después de dos años.

Escenario 1: Venta poco después de la herencia (2 meses):

• Valor de adquisición: 200.000 €.
• Valor de venta: 300.000 €.
• Ganancia de capital: 300.000 € - 200,000 € = 100.000 €
• Impuesto sobre las ganancias de capital: 100.000 € * Tasa impositiva (por ejemplo, 20%) = 20.000 €

Escenario 2: Venta después de un período más largo (5 años):

• Valor de adquisición: 200.000 €.
• Valor de venta: 300.000 €.
• Ganancia de capital: 300.000 € - 200.000 € = 100.000 €
• Impuesto sobre las ganancias de capital: 100.000 € * Tasa impositiva (por ejemplo, 15%) = 15.000 €

Estrategias para reducir la carga sobre cuánto se paga por vender una casa heredada

La venta de una casa heredada puede conllevar una carga fiscal significativa, pero existen estrategias legales y fiscales que los herederos pueden considerar para minimizar la cantidad de impuestos a pagar.

• Reinvertir las ganancias en otra propiedad.
• Mantener la propiedad como vivienda habitual.
• Considerar donaciones en vida.
• Realizar una planificación sucesoria adecuada.
• Obtener una tasación.

Contar con una tasación profesional y precisa del valor de la casa heredada es útil para asegurarse pagar el impuesto sobre las ganancias de capital correcto. Una tasación precisa puede evitar problemas futuros con las autoridades fiscales.

Referencias

1. Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados - ​​https://www.boe.es/eli/es/rdlg/1993/09/24/1/con
2. Agencia Tributaria - www.agenciatributaria.es
3. Impuestos sobre sucesiones y donaciones - https://acortar.link/Ijzu9j