¿Cómo calcular el precio de una vivienda online y gratis?

Saber cómo calcular el valor de una casa es un paso clave antes de comprar, vender o refinanciar una propiedad. El valor de una vivienda se basa en una evaluación objetiva y precisa, que tiene en cuenta diversos factores. En este artículo, te explicaremos los métodos de valoración inmobiliaria más comunes y responderemos a las preguntas frecuentes sobre cómo calcular el valor de una casa en España.

¿Qué es una tasación de un inmueble?

Si tienes un inmueble y quieres venderlo, lo primero que debes hacer es tasar o estimar el precio de la vivienda. Pero, ¿qué significa la tasación de una vivienda? La valoración inmobiliaria es un proceso que ayuda a evaluar el precio de venta de una casa con la mayor precisión posible. 

Tasar una vivienda garantiza el poder darle un valor realista sin infravalorarla ni sobrevalorarla. Esta estimación te permite obtener un equilibrio entre el precio de venta que deseas o habías considerado y el precio de compra deseado por el comprador. Además, la estimación del valor de una casa será diferente a la valoración de un apartamento u otro tipo de inmueble.

¿Es posible calcular el valor de mi vivienda con herramientas online?

Existen numerosas herramientas y plataformas en línea que permiten calcular el valor estimado de una vivienda de manera gratuita. Los cálculos se basan en una serie de factores, como la ubicación de la propiedad, el tamaño, el número de habitaciones, el estado del inmueble, entre otros.

Entre estas herramientas destacan los calculadores o simuladores de precios de vivienda, que ofrecen resultados instantáneos basándose en los datos que les proporcionas, tal y como lo hace RealAdvisor. Adicionalmente, algunas plataformas inmobiliarias proporcionan estimaciones automáticas del valor de la vivienda con base en datos de ventas recientes en la misma zona.

¿Qué datos o documentos necesito para una tasación online

Para realizar una tasación online de tu vivienda, generalmente necesitarás proporcionar la siguiente información:

• Dirección de la propiedad: La ubicación exacta de tu vivienda es un factor determinante en su valor, ya que influye en elementos como la demanda en el mercado, la cercanía a servicios y la calidad del vecindario.

• Tamaño de la propiedad: Necesitarás indicar el tamaño de la vivienda en metros cuadrados. Recuerda incluir tanto el espacio interior como las áreas exteriores, si existen, como terrazas, balcones o jardines.

• Número de habitaciones y baños: Estos datos son esenciales ya que influyen directamente en el valor de la vivienda. No olvides mencionar cualquier espacio adicional como una oficina o un sótano.

• Año de construcción y estado del inmueble: La antigüedad de la vivienda y su estado de conservación son factores que pueden afectar a su valor. Si la vivienda ha sido reformada recientemente, asegúrate de mencionarlo.

• Características adicionales: Otros elementos que pueden influir en el valor son la presencia de una plaza de garaje, una piscina, la calidad de los acabados, la eficiencia energética, entre otros.

Recuerda que la precisión del valor obtenido dependerá de la exactitud de la información que proporciones.

Análisis del mercado inmobiliario Español

Como propietario, uno de los métodos más accesibles para valorar tu vivienda es analizar casas similares que se encuentren en venta. Puedes buscar a qué precio se venden las casas de tu barrio y, si una casa de su calle se ha vendido por 350.000 euros, puedes utilizar este precio como referencia.

Seguidamente, puedes comparar las principales características de esta casa con la tuya basándose en:

• La superficie de la casa
• La superficie del terreno
• El año de construcción
• El número de habitaciones y baños
• Espacios complementarios: garaje, sótano, ático, aparcamiento
• Otras características: terraza, balcón, veranda, piscina 

Cuanto más grandes sean sus superficies e instalaciones, más aumentará el valor de la propiedad. Por otro lado, si la casa que se vende fue construida en 1990 y la tuya en 1950, tu casa valdrá mucho menos porque las viviendas se devalúan con el paso de los años. 

Puedes hacer estas comparaciones fácilmente en las webs inmobiliarias seleccionando viviendas de tu ciudad con características similares a la tuya. Los precios de venta de los resultados te proporcionarán un rango de precios de los cuales deberás escoger el que más características comparta. También debes tener en cuenta que si una vivienda lleva un año en el mercado, puede estar sobrevalorada.

¿Cuáles son los factores que influyen en el precio del inmueble?

A continuación, te explicamos algunas de las características que pueden hacer que el precio de un inmueble sea menor o mayor.

Los distintos tipos de vivienda

Todas las casas son únicas y tienen diferentes valores de mercado. Una casa adosada en la misma calle tendrá un precio más bajo que una casa pareada al final de la calle. 

Por eso es importante tener en cuenta todas las características específicas de una casa: 

• Casa adosada: casa en la que las paredes de los vecinos están junto a la suya, no hay espacio entre las casas. Existe el riesgo de oír los pasos de los vecinos, el ruido de la televisión o las entradas y salidas. El segundo inconveniente es la falta de luz natural, ya que las únicas ventanas son las de la fachada. Cuando varias casas están unidas entre sí, como en un apartamento. En ocasiones pueden compartir gastos comunes. Dos casas que compartan la misma caldera, el mismo sistema de electricidad, tendrán que compartir por igual las facturas. Esto es una desventaja para quien consume menos. 
• Casa pareada: casa que únicamente tiene una pared contigua a la de los vecinos. Por lo tanto, hay una mejor insonorización, más luz. También existe el riesgo de compartir los gastos, pero es menos probable, por lo que es un punto a comprobar antes de comprar la casa. 
• Casa independiente con terreno: son las más populares porque están completamente separadas de las casas vecinas y permiten más privacidad.

*Lectura recomendada: ¿Cómo se tasa una casa con terreno?

Los diagnósticos obligatorios

Algunos diagnósticos son obligatorios y tienen un fuerte impacto en el precio de la vivienda.

• Diagnóstico de amianto: en el caso de las casas construidas antes de 1991, es aconsejable realizar este diagnóstico porque es probable que la gran mayoría de las casas construidas antes de 1991 contengan amianto. Este es responsabilidad del vendedor, si la casa contiene amianto habrá que hacer lo necesario para eliminarlo. El vendedor puede hacerse cargo de la obra o puede venderla tal cual. Por lo tanto, las obras necesarias se incluirán en el precio de venta de la casa. Tenga en cuenta que el notario puede exigir este diagnóstico si lo considera necesario.
• Certificado energético: se trata de un análisis del consumo energético de la vivienda. Si el diagnóstico arroja malos resultados, el precio de la casa bajará. Una vez más, el propietario puede tomar la iniciativa de sustituir el sistema de calefacción o de gas por otro más moderno y que consuma menos energía para revalorizar el precio de la casa.

*Lectura recomendada: ¿Cómo obtener un certificado energético gratis?

Factores externos que no hay que pasar por alto

También hay una serie de factores externos que hay que tener en cuenta a la hora de calcular el precio de una vivienda. Estos son los que bajo ningún concepto se deben pasar por alto.

Impuestos locales

En una ciudad con impuestos locales muy bajos, la demanda puede aumentar muy rápidamente, ya que mucha gente puede querer mudarse. Es el aumento de la demanda lo que hará subir automáticamente el precio de las viviendas, porque la ciudad podría estar muy solicitada.

Los proyectos constructivos de la ciudad

Es importante la proximidad al transporte, los servicios públicos, las escuelas y los comercios. Estas viviendas son mucho más deseables que una propiedad alejada del centro de la ciudad, una estación de tren o una parada de autobús. Pero también es crucial prestar atención a los planes de la ciudad. Si la ciudad o la región tiene previsto construir una nueva carretera, una nueva estación de tren, nuevas líneas de metro, el valor de su casa será probablemente mayor dentro de unos años. 

Negociación

Durante las negociaciones, el comprador suele ofrecer un precio que es aproximadamente un 10% inferior al precio de venta. Por eso el vendedor puede permitirse aumentar ligeramente el precio de venta en comparación con el valor de mercado si no tiene prisa por vender. De lo contrario, si quiere venderlo rápidamente, puede ponerlo al precio de mercado o incluso más bajo e indicar que el precio no es negociable.

Superficies habitables y las no habitables

No todas las superficies de una casa tienen el mismo valor y no todas pueden contabilizarse en el cálculo de precio por m².

• La superficie habitable: incluye toda la superficie de la casa, excepto los elementos que no se consideran habitables:
  • Las paredes.
  • Los espacios entre las escaleras.
  • Los espacios exteriores (terrazas, balcones).
• La superficie construida: tiene en cuenta toda la superficie de la casa, incluidas las paredes exteriores.

A la hora de calcular su precio, es importante comprobar qué zona debe tenerse en cuenta. La superficie bruta suele ser un 10% superior a la superficie habitable neta.

Las zonas consideradas como superficie construida:

Ten en cuenta a la hora de interpretar los metros cuadrados de la vivienda, que no es lo mismo la superficie construída que la superficie útil. Estos conceptos te ayudarán a tener claro lo que es cada cosa.

• El balcón/terraza: solamente la mitad de su superficie debe añadirse a la superficie habitable.
• La terraza: solo un tercio de su superficie se sumará a la zona habitable.
• Sótano: si tiene calefacción y recibe un mínimo de 10% de luz natural, se debe tener en cuenta toda la superficie.
• Una veranda/jardín de invierno: se debe tener en cuenta solo si tiene calefacción.
• Una entreplanta: su altura debe ser superior a 130 o 150 cm (se reservan las especificidades cantonales).
• El ático: solo se tendrá en cuenta si el suelo está acondicionado, la superficie calefactada y si tiene un acceso independiente y una altura superior a 130 o 150 cm.
• Plaza de aparcamiento: se considera solamente un valor añadido.

En conclusión, para conseguir vender tu casa en las mejores condiciones, es imprescindible hacer una tasación. 

Referencias

• Instituto Nacional de Estadística www.ine.es 
• Banco de España www.bde.es 
• Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana www.mitma.gob.es