Tasar una casa con terreno implica valorar por separado la edificación y el suelo, aplicando el método más adecuado según la finalidad (venta, hipoteca, herencia).
En síntesis:
Para calcular con precisión el valor de una propiedad con terreno, el primer paso es diferenciar las superficies que la componen.
Por un lado, se valora el terreno sin edificar, y por otro, la construcción existente, que se mide en distintas categorías reconocidas por la normativa.
Es el espacio interior habitable o aprovechable, medido desde la cara interior de los cerramientos.
Incluye habitaciones, baños, cocina, pasillos, vestíbulos y armarios empotrados.
No se consideran útiles los muros, pilares, conductos, instalaciones, tabiques estructurales ni los espacios exteriores (terrazas, patios o jardines), aunque estos últimos pueden valorarse aparte como elementos complementarios.
Se obtiene sumando la superficie útil más el espesor de los cerramientos exteriores y la mitad de los que sean compartidos con otros elementos del edificio.
Este valor refleja la dimensión real construida, pero sin contar zonas comunes ni exteriores.
Es la superficie construida sin comunes más la parte proporcional que corresponde a elementos comunes (si los hay), como escaleras o pasillos comunitarios. En viviendas unifamiliares suele coincidir con la superficie construida sin comunes.
Los jardines, patios, terrazas o piscinas no forman parte de la superficie útil, pero sí influyen en la valoración global del inmueble.
Su aportación económica se pondera según el mercado y su estado de conservación, no por un porcentaje fijo.
El valor por metro cuadrado puede variar entre plantas según iluminación, accesibilidad, vistas o privacidad, pero no existe una regla general del 5 %.
Estas diferencias deben justificarse con comparables de mercado, no con coeficientes estándar.
Lectura recomendada: ¿Cómo saber el valor de una finca rústica?
Para valorar correctamente una casa con terreno, los profesionales aplican diferentes métodos de tasación según la finalidad (venta, hipoteca, herencia o inversión) y el tipo de inmueble.
La Orden ECO/805/2003 establece los principales procedimientos, que pueden aplicarse de forma individual o combinada, según las características del bien.
Es el más utilizado cuando hay mercado activo en la zona. Consiste en comparar la propiedad con otras similares vendidas o en venta recientemente, ajustando diferencias como superficie, ubicación, antigüedad, estado o tamaño del terreno.
Ejemplo: Una casa con terreno de 500m² en las afueras de Valencia se compara con tres inmuebles similares vendidos entre 290.000€ y 310.000€. Tras ajustar por ubicación y estado, el valor medio ajustado es de 300.000€, que se considera la referencia real de mercado.
Ideal para viviendas unifamiliares o parcelas urbanas con construcciones comparables.
Se aplica cuando la propiedad genera ingresos o puede hacerlo, como alquileres, explotaciones agrícolas o alojamientos rurales.
El tasador estima las rentas netas anuales que producirá el inmueble y calcula su valor actual aplicando una tasa de capitalización (rendimiento esperado según el mercado).
Ejemplo: Una finca rural alquilada por 1.200€ al mes genera 14.400€ al año. Si el rendimiento esperado del mercado es del 4%, el valor de tasación sería aproximadamente 360.000€ (14.400 € ÷ 0,04).
Recomendado para propiedades con uso económico, agrícola o turístico.
Se usa cuando el valor depende del potencial urbanístico o de desarrollo del terreno. El tasador calcula el valor final del proyecto terminado (por ejemplo, nuevas viviendas) y resta los costes de construcción, licencias, impuestos y beneficio del promotor. El resultado es el valor actual del terreno o del inmueble en su estado actual.
Ejemplo: Un terreno permite construir una vivienda valorada en 500.000 €. Los costes estimados (obra, tasas, beneficio) suman 350.000 €. Por tanto, el valor residual del terreno sería de 150.000 €.
Ideal para terrenos edificables, parcelas urbanizables o casas con posibilidad de ampliación o reforma.
El tasador online gratuito de RealAdvisor permite obtener una estimación rápida y orientativa del valor de una casa con terreno, sin necesidad de una visita presencial.
La herramienta utiliza modelos automatizados de valoración (AVM) que cruzan datos del Catastro, Registro de la Propiedad, portales inmobiliarios y estadísticas de compraventas recientes.
En pocos minutos, genera un rango de precios estimado basado en la ubicación, superficie, características del terreno y estado de la construcción.
Ejemplo: Al introducir la dirección y los datos básicos de una parcela con vivienda en RealAdvisor (metros cuadrados de terreno, superficie construida, año de construcción y estado), el sistema calcula un valor estimado de entre 220.000 € y 250.000 €, mostrando además el precio medio por metro cuadrado en la zona y la tendencia del mercado local.
Ideal para obtener una valoración inicial gratuita, comparar precios y orientarse antes de solicitar una tasación profesional homologada.
| Método | Descripción | Cuándo se usa | Ejemplo práctico | Ventaja principal | Limitación |
|---|---|---|---|---|---|
| Comparación | Compara el precio con otras propiedades similares. | Cuando hay mercado activo con referencias cercanas. | Casa de 600m² comparada con 3 ventas → valor 290.000€. | Refleja el precio real de mercado. | Requiere suficientes datos comparables. |
| Actualización de rentas | Calcula el valor presente de los ingresos futuros (alquiler o explotación). | En inmuebles con rentabilidad económica. | Finca alquilada por 1.000€/mes → valor 240.000€. | Mide la rentabilidad real del activo. | Depende de ingresos estables y tasa fiable. |
| Residual | Resta los costes de desarrollo al valor final del proyecto. | En terrenos edificables o con posibilidad de reforma. | Vivienda futura de 400.000€ – costes 270.000€ = 130.000€. | Estima el potencial urbanístico. | Exige estudio técnico y datos de costes precisos. |
| Tasación online | Usa algoritmos y bases de datos para estimar el valor. | Para una estimación rápida o comparativa inicial. | Plataforma online arroja rango de 220.000–250.000€. | Rápida, gratuita y orientativa. | No válida como tasación oficial ni hipotecaria. |
La tasación de una casa con terreno se realiza teniendo en cuenta diversos factores que afectan al valor de la propiedad, tales como:
Una vez evaluados estos factores, se procede a realizar la tasación de la propiedad. En general, la tasación de una casa con terreno se realiza por metro cuadrado construido y por metro cuadrado de terreno.
La superficie edificable corresponde al número de metros cuadrados en los que se permite la construcción. Para hacer este cálculo hay que tener información sobre la parcela, la referencia catastral y la clase del suelo. Con esta información relacionaremos los datos de edificabilidad del catastro por los metros del solar.
La tasación de una vivienda la realiza un tasador o sociedad de tasación homologada por el Banco de España, normalmente un arquitecto o arquitecto técnico acreditado para valorar inmuebles conforme a la Orden ECO/805/2003.
El jardín o patio se valora como un elemento complementario de la vivienda. Su aportación al precio final depende de su superficie, estado, orientación y aprovechamiento. En tasaciones profesionales, el tasador no suma su superficie útil, sino que ajusta el valor global de la propiedad según la calidad y el tamaño del espacio exterior.
Sí. Hoy en día es posible obtener una tasación de vivienda online gratis con la referencia catastral, introduciendo ese dato en plataformas como RealAdvisor. El sistema utiliza la información oficial del Catastro (superficie, uso, ubicación y tipo de inmueble) junto con datos de mercado para ofrecer una estimación orientativa del valor real de la vivienda, sin necesidad de una visita presencial.
Para tasar una casa con terreno se valoran por separado el inmueble y el suelo. Se tiene en cuenta el estado de conservación de la vivienda, los metros construidos, la ubicación, los servicios disponibles y el valor del suelo según el uso permitido (urbano o rústico). El resultado es una estimación ajustada al mercado, clave para ventas, herencias o hipotecas.
