Cuando hablamos de tasación inmobiliaria, existe un método para valorar una casa con terreno de una manera más precisa. Lo primero será hacer una tasación del inmueble en sí. Acto seguido, hay que añadirle el valor del terreno y el de los elementos que se encuentran en él.
La tasación de una casa con terreno se realiza teniendo en cuenta diversos factores que afectan al valor de la propiedad, tales como:
Una vez evaluados estos factores, se procede a realizar la tasación de la propiedad. En general, la tasación de una casa con terreno se realiza por metro cuadrado construido y por metro cuadrado de terreno.
Para conocer el valor exacto de una propiedad, hay que empezar por calcular la superficie total. En primer lugar, hay que diferenciar el área de terreno sin construcción y por otro, la casa o el inmueble ya construido, el cual también se divide entre superficie construida y superficie útil.
En la superficie útil incluiremos habitaciones, baños, cocina e incluso armarios. El caso de las terrazas, patios y azoteas es distinto ya que deben estar cubiertas para poder considerar el 50% de su superficie como superficie útil.
Por el contrario, a esta superficie no hay que sumarle el espacio que ocupa la estructura, la tabiquería, las instalaciones, los cerramientos y/o conductos de ventilación. Tampoco incluye los sótanos, jardines y garajes.
Asimismo, si estamos tasando una casa que tiene una planta baja y una planta superior, el precio por m2 entre ambos puede diferir ligeramente. El valor de mercado del metro cuadrado de una planta baja puede llegar a ser hasta un 5% inferior que el de los pisos superiores, aunque dependerá de la localización y su estado.
Según la Orden ECO/805/2003, si el jardín supera el 15% de la superficie total del terreno, es necesario valorarlo por separado. Ante esta situación, tendremos por un lado el precio de la casa y por otro el del jardín o patio. La suma de ambos será el precio final de venta.
Existen diferentes métodos para tasar una casa con terreno, siendo los más utilizados en la actualidad los siguientes tres:
Este método de tasación se basa en comparar el precio de la vivienda con el precio de otras similares en la misma zona.
Se toman como referencia los inmuebles en venta o los que se han vendido recientemente con características parecidas. Por ejemplo, los mismos metros cuadrados de terreno, el estado de la vivienda, la antigüedad y otros aspectos relevantes.
A partir de esta comparación, es posible determinar un precio de venta aproximado.
Este método es el más utilizado si se pretende sacar un rendimiento económico del inmueble. Según la Orden ECO/805/2003, esta técnica se basa en el cálculo de los ingresos futuros que se generarán por el alquiler, explotación o arrendamiento de la propiedad.
Se toma en cuenta la superficie del terreno, la edificación existente y otros factores que puedan afectar la rentabilidad de la propiedad. A partir de esta información, se estima el valor actual de los flujos futuros de ingresos y determinar el precio de la propiedad.
Este método se basa en el valor residual de la propiedad una vez descontados los costes asociados a su construcción, tales como los materiales, mano de obra, gastos de mantenimiento, etc. Este método es más utilizado para calcular el precio de un terreno urbanizable o solar, pero también se debe tener en cuenta al tasar una casa con terreno o jardín.
Lectura recomendada: "¿Cómo calcular el precio de un solar urbanizable?”
Estas herramientas son muy útiles para obtener un valor indicativo. Le permiten saber en qué rango de precios puede ponerse en venta su propiedad. Tras la primera tasación online, puede recurrir a un experto para pulir la valoración de una casa nueva o de la renovación de un apartamento o un edificio.
La superficie edificable corresponde al número de metros cuadrados en los que se permite la construcción. Para hacer este cáculo hay que tener información sobre la parcela, la referencia catastral y la clase del suelo. Con esta información relacionaremos los datos de edificabilidad del catastro por los metros del solar.
Para saber la superficie no edificable de un terreno, basta con deducir la superficie edificable de la superficie total de la parcela.
