¿Se puede vender el usufructo de una vivienda?

¿Puede el usufructuario vender la casa?

No. El usufructuario solo puede vender lo que tiene: su derecho a usar la vivienda, vivir en ella o alquilarla y cobrar las rentas. La propiedad (la nuda propiedad) pertenece a otra persona, el nudo propietario, y solo ella puede venderla.

Cuando hay un usufructo sobre una vivienda, pueden darse tres operaciones distintas:

Lectura recomendada: qué es la nuda propiedad.

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

El usufructo es un derecho real que permite a una persona, el usufructuario, usar y disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia. Está regulado en el artículo 467 del Código Civil.

En la práctica, la propiedad de la vivienda queda dividida en dos:

• Usufructuario: puede vivir en la vivienda, alquilarla y cobrar las rentas.
• Nudo propietario: es el dueño, pero no puede usar la vivienda mientras dure el usufructo.

El usufructo puede nacer de una herencia, de una donación, de un contrato o de la venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo.

Lectura recomendada: descubre más sobre el usufructo.

¿Qué es un usufructo vitalicio en una vivienda?

Es el usufructo que dura toda la vida del usufructuario. Se extingue con su fallecimiento (art. 513 del Código Civil) y no pasa a sus herederos: en ese momento, el nudo propietario recupera el pleno dominio.

Es la modalidad más habitual en dos situaciones:

• Herencias: el cónyuge viudo que concurre con hijos tiene derecho por ley al usufructo del tercio de mejora (art. 834 del Código Civil). Por testamento se le puede atribuir un usufructo más amplio, incluso sobre toda la herencia.
• Venta de la nuda propiedad: personas mayores que venden la propiedad para obtener liquidez y se reservan el derecho a seguir viviendo en su casa.

Diferencia entre usufructo vitalicio y usufructo universal

La diferencia no está en la duración, sino en los bienes sobre los que recae.

¿Se puede vender el usufructo vitalicio? Lo que dice el Código Civil

Sí. El artículo 480 del Código Civil permite al usufructuario "enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito". No necesita el consentimiento del nudo propietario, salvo que el título que constituyó el usufructo (testamento, donación o contrato) lo prohíba o lo condicione.

La venta tiene tres consecuencias que conviene conocer antes de firmar:

1. No cambia la duración. El usufructo vitalicio vendido se extingue cuando muere el usufructuario original, no el comprador. Por eso es un derecho difícil de valorar para un tercero.
2. Los contratos caen con el usufructo. Los contratos que firme el comprador como usufructuario, por ejemplo un alquiler, se resuelven al terminar el usufructo (art. 480 CC).
3. El vendedor sigue respondiendo. El usufructuario que vende su derecho responde de los daños que la vivienda sufra por culpa o negligencia de quien le sustituye (art. 498 CC).

¿Quién compra un usufructo vitalicio?

En la práctica, el comprador más habitual es el propio nudo propietario: al comprar el usufructo recupera el pleno dominio y puede usar, alquilar o vender la vivienda sin limitaciones. La venta a terceros es menos frecuente porque el comprador asume una duración incierta.

El usufructo también puede hipotecarse. Según el artículo 107 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca se extingue cuando termina el usufructo por una causa ajena a la voluntad del usufructuario, como su fallecimiento.

¿Cuánto vale el usufructo vitalicio? Porcentaje según la edad

A efectos fiscales, el valor del usufructo vitalicio se calcula con un porcentaje sobre el valor total de la vivienda que depende de la edad del usufructuario. La regla aparece en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el artículo 10.5 de la Ley del ITP y AJD:

• Si el usufructuario tiene menos de 20 años, el usufructo vale el 70 % del valor de la vivienda.
• A partir de ahí, el porcentaje baja un punto por cada año más.
• El mínimo es el 10 %.

Entre los 20 y los 79 años, la cuenta equivale a restar la edad a 89. La nuda propiedad vale la diferencia hasta el 100 %.

Cómo vender el usufructo de una vivienda paso a paso

Vender el usufructo sigue un proceso parecido al de cualquier compraventa de un inmueble, con algunas comprobaciones propias.

1. Revisar el título del usufructo

Comprueba en el testamento, la escritura o la nota simple del Registro de la Propiedad si el usufructo es vitalicio o temporal y si existe alguna prohibición o condición para transmitirlo.

2. Calcular el valor del usufructo

Aplica el porcentaje que corresponde a la edad del usufructuario sobre el valor de la vivienda. Ese valor sirve de referencia para negociar y es el que Hacienda utiliza en los impuestos.

3. Encontrar comprador y acordar el precio

Lo más habitual es negociar con el nudo propietario. Si el comprador es un tercero, conviene dejar claro por escrito que el derecho se extinguirá con la muerte del usufructuario original.

4. Firmar la escritura ante notario

La venta se formaliza en escritura pública. El notario comprueba la titularidad y las condiciones de la operación.

5. Pagar los impuestos

Cada parte liquida los impuestos que le corresponden (ver la tabla de impuestos más abajo).

6. Inscribir la venta en el Registro de la Propiedad

La inscripción protege al comprador frente a terceros y deja constancia del nuevo titular del usufructo.

Cómo vender una casa con usufructo: las tres opciones

Si lo que se quiere vender es la vivienda y no solo el derecho de uso, hay tres caminos. La elección depende de quién quiere vender y de si el usufructuario está de acuerdo.

Opción A: el usufructuario vende su usufructo al nudo propietario

El nudo propietario compra el usufructo y pasa a tener el pleno dominio. Después puede vender la vivienda libre de cargas.

Si el nudo propietario recibió la nuda propiedad por herencia o donación, tenía pendiente pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se extinguiera el usufructo. Al comprarlo antes de tiempo, solo paga la mayor de dos liquidaciones: la de Sucesiones pendiente o la del ITP por la compra (art. 51.4 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Opción B: venta conjunta del pleno dominio

Usufructuario y nudo propietario venden juntos la vivienda a un tercero. Es la opción con la que se suele obtener un precio más alto, porque el comprador recibe la vivienda sin cargas.

El proceso habitual es:

1. Acuerdo entre usufructuario y nudo propietario para vender.
2. Cálculo del valor de cada derecho con el porcentaje por edad.
3. Firma conjunta de la escritura ante notario.
4. Reparto del precio según el valor de cada derecho, reflejado en la escritura.

Siguiendo el ejemplo anterior, si la vivienda se vende por 250.000 €, a la usufructuaria de 72 años le corresponderían 42.500 € y a los nudos propietarios, 207.500 €. Cada uno declara en su IRPF la ganancia que corresponde a su parte.

Opción C: el nudo propietario vende solo la nuda propiedad

El nudo propietario puede vender su derecho sin el consentimiento del usufructuario, pero no puede alterar la vivienda ni perjudicar al usufructuario (art. 489 CC). El comprador adquiere la propiedad y tendrá que esperar a que se extinga el usufructo para usarla, por lo que el precio es mucho menor que el de la vivienda libre.

Esta misma fórmula es la que utilizan muchas personas mayores para obtener liquidez: venden la nuda propiedad y se reservan el usufructo. Lo explicamos en cómo vender tu casa y seguir viviendo en ella.

¿Qué impuestos se pagan al vender el usufructo de una vivienda?

La venta del usufructo tributa como la transmisión de cualquier derecho sobre un inmueble. Cada impuesto lo paga una parte distinta.

Cómo tributa en el IRPF la venta del usufructo

Según el manual de la Agencia Tributaria, la venta del usufructo genera una ganancia o pérdida patrimonial:

• Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos y tributos que pague el vendedor.
• Valor de adquisición: lo que costó el usufructo o, si se recibió por herencia o donación, su valor en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos de adquisición.
• Ajuste por el uso: si el usufructuario vivió en la vivienda, el valor de adquisición se reduce en proporción al tiempo de uso; si la alquiló, se restan las amortizaciones. En el usufructo vitalicio, la amortización anual es el 3 % de su coste.

La ganancia se integra en la base del ahorro, que desde 2025 tributa entre el 19 % y el 30 % según el importe. Puedes ver el cálculo general en cómo tributa en el IRPF la venta de un piso.

La exención de mayores de 65 años no se aplica con el dominio dividido

Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no tributan por la ganancia. La Agencia Tributaria aplica la exención también a la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años. En cambio, cuando el pleno dominio está dividido entre nudo propietario y usufructuario, indica que ninguno de los dos puede aplicar las exenciones por vivienda habitual. Antes de vender, conviene revisar el caso concreto con un asesor fiscal.

La plusvalía municipal también puede tocar a esta operación. Te explicamos cómo funciona en qué es la plusvalía municipal.

¿Se puede obligar al usufructuario a vender?

No. Nadie puede obligar al usufructuario a vender su usufructo ni a firmar la venta del pleno dominio. Si no quiere vender, el nudo propietario solo puede vender la nuda propiedad, con el usufructo vigente.

Hay una excepción relevante en las herencias. Los herederos pueden pagar al cónyuge viudo su parte de usufructo con una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo. Debe hacerse de mutuo acuerdo y, si no lo hay, por mandato judicial (art. 839 del Código Civil). Es lo que se conoce como conmutación del usufructo viudal.

Si la vivienda es de varios propietarios, puede interesarte cuándo un juez puede obligar a vender una casa.

¿Puede el usufructuario impedir que el nudo propietario ocupe la vivienda?

Sí. Mientras el usufructo esté vigente, el uso de la vivienda corresponde al usufructuario, no al nudo propietario.

Si el nudo propietario ocupa la vivienda sin título, el usufructuario puede reclamar su recuperación mediante el juicio de desahucio por precario (art. 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Excepción: si el usufructo recae solo sobre una parte de la vivienda, el nudo propietario puede tener derechos sobre el resto.

Usufructo vitalicio y herencia: qué debes saber

Lo más habitual en las herencias es que los hijos reciban la nuda propiedad y el cónyuge viudo, el usufructo de la vivienda familiar. Esto tiene consecuencias fiscales para ambos:

• El usufructuario paga el Impuesto sobre Sucesiones por el valor de su usufructo, calculado con el porcentaje por edad.
• Si alquila la vivienda, declara las rentas en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
• Cuando fallece el usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio y puede tener que pagar el Impuesto sobre Sucesiones pendiente (art. 26.c de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Lo explicamos en cuánto se paga por la extinción del usufructo por fallecimiento.

¿Se puede donar o ceder el usufructo de una vivienda?

Sí. El artículo 480 del Código Civil permite transmitir el usufructo también a título gratuito. La donación requiere:

• Escritura pública ante notario con la aceptación del donatario.
• Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por quien lo recibe. El valor se calcula con el porcentaje que corresponde a la edad del usufructuario original, que es quien marca la duración del derecho. Las reducciones y bonificaciones dependen de cada comunidad autónoma.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Referencias

• BOE – Código Civil, arts. 467, 480, 489, 498, 513, 834 y 839 (texto consolidado, 2025): https://www.boe.es
• BOE – Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, arts. 8 y 10.5 (texto consolidado, 2026): https://www.boe.es
• BOE – Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 26 (texto consolidado, 2022): https://www.boe.es
• BOE – Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 51 (RD 1629/1991): https://www.boe.es
• BOE – Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 y 106 (texto consolidado, 2026): https://www.boe.es
• BOE – Ley Hipotecaria, art. 107: https://www.boe.es
• BOE – Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 250.1.2.º: https://www.boe.es
• Agencia Tributaria – Manual Renta 2025: transmisión del usufructo (2026): https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Manual Renta 2025: gravamen de la base liquidable del ahorro (2026): https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años (2026): https://sede.agenciatributaria.gob.es