La nuda propiedad es un concepto clave en el sector inmobiliario que involucra la titularidad de un bien sin el derecho de disfrutar o poseer ese mismo bien. Este derecho se separa del usufructo, que otorga el disfrute y posesión a un tercero. Exploraremos a fondo qué es la nuda propiedad, su origen, tipos existentes, su relación con hipotecas, las diferencias con el usufructo y el pleno dominio, así como las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble bajo esta modalidad.
La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona (nudo propietario) sobre un bien del que es dueño, pero sin el poder de goce o disfrute del mismo momentáneamente. La nuda propiedad se relaciona solamente en ser propietario de una vivienda, aunque no le permite beneficiarse de ella.
Imagina a un padre llamado Jose que es dueño de una casa. Jose desea garantizar que su hijo, Manuel, herede la propiedad de la casa en el futuro, pero al mismo tiempo, quiere seguir viviendo en ella durante su vida. Jose podría optar por dividir la propiedad.
En este caso, Manuel sería el nudo propietario, lo que significa que es el propietario legal de la casa. Sin embargo, su padre, Jose, retendría el usufructo, lo que le otorga el derecho de uso y disfrute de la vivienda mientras esté vivo.
Esto le permite a Jose vivir en la casa y beneficiarse de ella, a pesar de no ser el propietario legal. Tras el fallecimiento de Jose, Manuel obtendría plenos derechos sobre la propiedad, convirtiéndose en el propietario absoluto y usufructuario.
Existen dos clases de venta bajo la nuda propiedad:
Para comprender la nuda propiedad, es esencial entender el pleno dominio, que implica la titularidad total de un bien. La nuda propiedad surge al separar el usufructo, que concede el derecho de uso y disfrute sin la propiedad.
La combinación de nuda propiedad y usufructo otorga la plena propiedad. Este concepto se vuelve relevante en sucesiones, donde los herederos pueden recibir la nuda propiedad, reservando el usufructo a un tercero, como el cónyuge viudo.
Para comprender bien qué es la nuda propiedad en una herencia, planteamos un ejemplo:
Por tanto, como acabamos de ver, la nuda propiedad puede heredarse, cuyas condiciones serán las mismas que las del nudo propietario fallecido. Se conserva la propiedad del bien, pero no el derecho al provecho.
La relación entre nuda propiedad e hipoteca se rige por normativas específicas. La Ley Hipotecaria permite la hipoteca de la nuda propiedad, y si el usufructo se consolida con la propiedad, la hipoteca se extiende a ambos derechos.
Comprender estas dinámicas es esencial para quienes consideran adquirir una propiedad bajo esta modalidad.
Ahora que ya conocemos el concepto principal, debemos diferenciar estos dos conceptos que están relacionados entre sí:
Lo cierto es que la nuda propiedad es cada vez más frecuente en España, pero ¿qué pros tiene este modelo? Te lo explicamos a continuación:
También existen una serie de inconvenientes:
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El nudo propietario tiene una serie de derechos y obligaciones. Los principales derechos son:
Las principales obligaciones son:
Para cancelar la nuda propiedad dependerá de cada situación y de una serie de supuestos, en los que sí podrá cancelarse. De cualquier modo, el Código Civil contempla varios casos que permiten la cancelación, tanto de la nuda propiedad como del usufructo.
No obstante, la circunstancia más habitual es el fallecimiento del dueño original y, por ley, sus hijos reciben el 50 % de la nuda propiedad, y el cónyuge el otro 50 %. La manera que el viudo/a podrá cancelar la nuda propiedad será aportando un justiprecio a los demás herederos para adquirir la parte que la herencia les ha concedido y hacerse con la plena propiedad.
La nuda propiedad no tiene por qué afectar a tu declaración de la Renta si eres nudo propietario y, por tanto, no obtienes rentas relacionadas con el uso del inmueble. Si eres usufructuario, deberás reflejar en tu declaración las rentas obtenidas en relación a dicho usufructo, sean del tipo que sean.
La nuda propiedad significa tener la titularidad de un bien sin el derecho de disfrutarlo ni poseerlo, separándose el usufructo que otorga estos derechos a un tercero.
La nuda propiedad es recurrente en la venta de personas mayores sin herederos, en herencias donde los herederos retienen la nuda propiedad y ceden el usufructo, y en transacciones inmobiliarias a medio y largo plazo.
La Ley Hipotecaria permite hipotecar la nuda propiedad, extendiéndose al usufructo si se consolida con la propiedad. Este aspecto es crucial para entender las implicaciones financieras.
Mientras el usufructuario disfruta del inmueble, el nudo propietario posee la "propiedad desnuda" con limitaciones en el uso. La distinción entre ambos es esencial para comprender las dinámicas legales y prácticas.
Las ventajas incluyen precios reducidos, especialmente en transacciones a medio y largo plazo, siendo una opción atractiva para inversores inmobiliarios.
El nudo propietario tiene derechos como la propiedad y la posibilidad de venderla, realizar mejoras en la propiedad y recibir el uso y disfrute una vez terminado el usufructo.
Las obligaciones incluyen hacerse cargo de reparaciones extraordinarias, respetar el derecho del usufructuario, abonar impuestos y tributos, pagar la hipoteca y responder ante el usufructuario en caso de venta o embargo.
El precio está inversamente relacionado con la edad del usufructuario, siendo mayor si la esperanza de vida es menor. Este factor es crucial para determinar el valor en transacciones de nuda propiedad.
