Nuda propiedad definición

María
30.06.2022, 15:26
5 min

Nuda propiedad: ¿Qué es y cómo funciona?

qué es nuda propiedad

¿Qué es la nuda propiedad y cómo funciona?

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona (nudo propietario) sobre un bien del que es dueño, pero sin el poder de goce o disfrute del mismo momentáneamente. Así pues, la nuda propiedad se relaciona solamente en ser propietario de una vivienda, aunque no le permite beneficiarse de ella.

EJEMPLO:

Cuento con un piso y lo tengo en alquiler (soy el nudo propietario), yo seré el mero titular, porque no podré acceder a ella, serán los inquilinos quienes poseen el derecho a utilizarla y aprovecharse del inmueble. 

¿Y en una herencia?

Para comprender bien qué es la nuda propiedad en una herencia, planteamos un ejemplo:

  • Uno de nuestros familiares fallece y en su testamento nos deja en herencia la propiedad del inmueble familiar. A partir de entonces, heredamos la nuda propiedad de la vivienda, es decir, el dominio, pero no podremos gozar de dicha casa, porque otro progenitor todavía reside allí, y es él quien tiene el derecho del uso y disfrute sobre el bien que nos afecta (usufructo).

Por tanto, como acabamos de ver, la nuda propiedad puede heredarse, cuyas condiciones serán las mismas que las del nudo propietario fallecido. Se conserva la propiedad del bien, pero no el derecho al provecho.

¿Qué tipos existen?

Existen dos clases de venta bajo la nuda propiedad:

  • Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio: es el tipo más común; el vendedor se reserva el disfrute de la casa hasta su fallecimiento. Aunque el propietario venda la vivienda, tendrá el derecho a seguir viviendo allí toda la vida.
  • Venta de nuda propiedad con usufructo temporal: a diferencia del usufructo vitalicio, el propietario únicamente se beneficiará del bien durante un plazo determinado y no de por vida, como el anterior caso, por tener previsto que a partir de un período concreto no querrá continuar viviendo en el inmueble.

¿Cómo se diferencia del usufructo? ¿Y del pleno dominio?

Ahora que ya conocemos el concepto principal, debemos diferenciar estos dos conceptos que están relacionados entre sí:

  • Usufructo: como hemos mencionado muy brevemente antes, este término alude al derecho de hacer uso sobre un bien que pertenece al nudo propietario, con el deber de preservar la forma y sustancia.
  • Pleno dominio o plena propiedad: cuando la propiedad, disfrute y uso recaen sobre una misma persona/s. Esto es, la nuda propiedad y el usufructo corresponden al mismo individuo/s.

¿Qué ventajas tiene adquirir un piso en nuda propiedad?

Lo cierto es que la nuda propiedad es cada vez más frecuente en España, pero ¿qué convenientes tiene este modelo? Te lo explicamos a continuación:

  • Ahorro en el coste de la vivienda. Los inmuebles de esta modalidad destacan por poseer un precio de venta en el mercado más inferior que una vivienda con esas mismas características. Por tanto, el comprador escatima en gastos y se ahorra una cantidad considerable.
  • Inversión rentable. Al adquirir una vivienda por un precio más bajo de lo estipulado, en el momento en que el nuevo dueño obtiene el derecho de uso completo del bien, esa vivienda tiene un valor más elevado del que ha pagado por ella. Así, se consigue una gran rentabilidad.
  • Prevención de ciertos gastos e impuestos. Los propietarios que hayan brindado el derecho de usufructo, manteniendo la nuda propiedad, no están obligados a abonar el impuesto de bienes inmuebles (esta obligación corresponde al usufructuario). Asimismo, el nudo propietario se ahorra los costes asociados a los suministros y las renovaciones del uso de la vivienda mientras el usufructuario resida en ella.
  • Probabilidad de vender la nuda propiedad. Si el comprador no dispone de los recursos económicos suficientes, puede vender la nuda propiedad a un tercero, respetando siempre el usufructo.

¿Y qué desventajas existen?

También existen una serie de inconvenientes:

  • Inutilidad de la casa que ha adquirido. El nudo propietario solo podrá usar la vivienda cuando el usufructuario fallezca, es decir, pueden pasar muchos años hasta que la pueda disfrutar. Por eso, es importante fijarse en la edad y estado de salud del vendedor, pues la propiedad será más barata, pero el plazo de uso más largo.
  • Expensas de compraventa, comunidad e impuestos. El comprador de la casa deberá asumir una serie de gastos, aunque no resida en la vivienda, pero como propietario se hará cargo de ciertos cargos, como la cuota de la comunidad, entre otros. Además, al extinguirse el usufructo, tendrá que cargar con el coste del registro de la casa, etc.
  • Probabilidad de que la propiedad se alquile. El usufructuario puede alquilar la vivienda si no vive en ella, sin requerir el permiso del nudo propietario.

Lectura recomendada: Registro de la Propiedad: ¿Qué es y qué función tiene?

Aspectos clave
  • Nuda propiedad: derecho que tiene una persona (nudo propietario) sobre un bien del que es dueño, pero sin el poder de goce o disfrute del mismo
  • Dos clases de venta bajo la nuda propiedad: usufructo vitalicio y temporal
  • Usufructo: derecho del uso y disfrute sobre un bien
  • Pleno dominio: nuda propiedad y usufructo corresponden al mismo individuo/s
  • Adquirir un piso en nuda propiedad tiene tanto convenientes como inconvenientes (véase apartado)

 

Referencias

1. Agencia Tributaria. "Bienes inmuebles de naturaleza urbana, https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-ayuda-presentacion/patrimonio-2019/4-cumplimentacion-declaraciones-patrimonio/4_2-bienes-derechos/4_2_1-a-bienes-inmuebles-naturaleza-urbana.html."

2. Boletín Oficial del Estado. "Resolución de 21 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Utrera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-18788."

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Questions fréquentes

¿Qué derechos y obligaciones tiene el nudo propietario?

El nudo propietario tiene una serie de derechos y obligaciones:

Los principales derechos son:

  • Recuperar el bien en buen estado al finalizar el derecho de usufructo
  • Hipotecarla
  • Realizar obras y reformas (de mutuo acuerdo con el usufructuario)
  • Examinar la vivienda (con consentimiento del usufructuario)
  • Vender la nuda propiedad a terceros en cualquier momento (siempre respetando el derecho del usufructuario)

Las principales obligaciones son:

  • Ocuparse de las reparaciones, así como de los gastos (notaría, comunidad y derramas, etc.)
  • Respetar el derecho del usufructuario

¿Cómo se cancela la nuda propiedad?

Para cancelar la nuda propiedad dependerá de cada situación y de una serie de supuestos, en los que sí podrá cancelarse. De cualquier modo, el Código Civil contempla varios casos que permiten la cancelación, tanto de la nuda propiedad como del usufructo.

No obstante, la circunstancia más habitual es el fallecimiento del dueño original y, por ley, sus hijos reciben el 50 % de la nuda propiedad, y el cónyuge el otro 50 %. La manera que el viudo/a podrá cancelar la nuda propiedad será aportando un justiprecio a los demás herederos para adquirir la parte que la herencia les ha concedido y hacerse con la plena propiedad.

¿Se debe declarar en la renta la nuda propiedad?

Según el Cumplimiento del Manual de Ayuda a la Presentación su posesión no debe reflejarse en la Declaración de la Renta, pero sí debe declararse en el IRPF el ingreso por la venta de la nuda propiedad.