La venta de una vivienda conlleva diversas responsabilidades financieras, entre las que destacamos el pago de impuestos. Muchos propietarios se preguntan cuánto tendrán que abonar al estado tras cerrar la venta de su inmueble, en especial si es de segunda mano. ¿Cuánto se paga en tasas por la venta de una vivienda? ¿Qué impuestos pagaré exactamente al vender mi casa? ¿Cómo se calculan? Estas son solo algunas de las preguntas que podrías estar haciéndote.
Si estás considerando vender tu vivienda y quieres tener una visión clara de los gastos fiscales que conlleva, en este artículo, abordaremos todas estas cuestiones de manera detallada.
En España, al vender una propiedad se tienen que hacer frente a una serie de tributos, algunos estatales y otros autonómicos o municipales. Para entender correctamente cuánto tendrás que pagar en impuestos por la venta de tu vivienda, es importante conocer los conceptos fiscales que entran en juego ante este tipo de transacciones:
Uno de los aspectos fundamentales a tener en cuenta es la posible existencia de una ganancia patrimonial. Este término se refiere a la diferencia positiva que se genera entre el valor de compra y el valor de venta de tu vivienda. Si el precio de venta es superior al de compra, has obtenido una ganancia patrimonial y, por tanto, tendrás que tributar por ella en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
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Este es un impuesto personal, progresivo y directo que grava la renta obtenida en un año natural por las personas físicas que residan en el país. En el caso de la venta de una vivienda, se aplica sobre la ganancia patrimonial que se obtiene.
La ganancia patrimonial se calcula restando al precio de venta, el precio de compra y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, siempre y cuando no se deduzcan antes. Esta ganancia se integrará en la base imponible del ahorro y estará sujeta a un tipo de gravamen que varía en función de la cuantía obtenida.
Además, es importante recordar que existen algunos supuestos en los que esta ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación, como por ejemplo, la reinversión en vivienda habitual o la venta realizada por mayores de 65 años.
Este impuesto, conocido también como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana. Ni importa el tipo de transmisión de la propiedad, ya sea por venta, herencia o donación.
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Este impuesto se calcula con base en el valor catastral del suelo y al número de años que han transcurrido desde la última transmisión. Es un impuesto municipal, por lo que su gestión y recaudación corresponde al Ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un impuesto que se aplica en las transacciones de compraventa de viviendas de segunda mano entre particulares. Este tributo es competencia de las Comunidades Autónomas, y cada una de ellas establece su propio tipo impositivo. Aunque es el comprador quien debe pagar este impuesto, su existencia puede influir en el precio final de venta que el comprador esté dispuesto a pagar.
El cálculo del ITP se realiza aplicando un porcentaje sobre el valor real del inmueble, y ese porcentaje varía dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Los porcentajes pueden oscilar generalmente entre el 6% y el 10%, aunque existen ciertos casos en los que se pueden aplicar tipos reducidos.
Es importante mencionar que en algunas Comunidades Autónomas existen bonificaciones o deducciones en el ITP para determinados colectivos, como familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad, entre otros.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es un impuesto que grava la realización de actos jurídicos documentados en escritura pública y que sean inscribibles en el Registro de la Propiedad. Este impuesto es de aplicación en España y está regulado por cada Comunidad Autónoma.
En el contexto de la venta de una vivienda, el IAJD es un impuesto que debe pagar el comprador en la compra de una vivienda nueva. Este impuesto se aplica sobre el importe declarado en la escritura pública de compraventa. Los tipos impositivos del IAJD varían dependiendo de cada Comunidad Autónoma, pero generalmente oscilan entre el 0,5% y el 1,5%.
Es fundamental mencionar que este impuesto no se aplica en la compra de viviendas de segunda mano entre particulares, donde en lugar de IVA e IAJD, el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Dependiendo de la región o ciudad en la que se encuentre tu propiedad, podrías enfrentarte a otros impuestos autonómicos o locales en la venta de tu vivienda. Es valioso investigar las leyes y regulaciones locales para determinar cuáles podrían ser aplicables en tu caso.
Calcular los impuestos que recaen sobre la venta de una vivienda requiere tener en cuenta diferentes elementos. Aquí te ponemos un ejemplo del paso a paso, para que no te pierdas ningún detalle.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el de compra. A la hora de calcularla, es posible descontar ciertos gastos y tributos inherentes a la adquisición y venta del inmueble.
Por ejemplo, si compraste tu vivienda por 200.000 € (incluyendo gastos y tributos de adquisición) y la vendiste por 300.000 € (descontando los gastos de venta), tu ganancia patrimonial sería de 100.000 €.
La ganancia patrimonial se incluirá en la base imponible del ahorro del IRPF y estará sujeta a un tipo de gravamen que oscila entre el 19% y el 26% dependiendo del tramo al que corresponda.
Supongamos que tu ganancia patrimonial de 100.000 € se ubica en el tramo del 23%. En ese caso, el impuesto sería de 23.000 €.
El cálculo de la plusvalía municipal se realiza en función del valor catastral del suelo y los años de tenencia del inmueble.
Cada municipio tiene sus propias tarifas, pero supongamos que, en tu caso, el cálculo de este impuesto resulta en 5.000 €.
Finalmente, sumas el impuesto sobre la renta y la plusvalía municipal. En nuestro ejemplo, pagarías en total 23.000 € (IRPF) + 5.000 € (plusvalía municipal) = 28.000 € en impuestos.
Dependiendo de la Comunidad Autónoma y del municipio, se pueden aplicar diferentes tipos impositivos y existir impuestos o tasas adicionales. Por ejemplo, el ITP, el IAJD y algunas tasas locales varían dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Si vendes tu vivienda por un precio menor al que la compraste, estarías ante una pérdida patrimonial, no una ganancia, por lo que no deberías pagar IRPF. No obstante, aún en caso de vender a pérdida, la plusvalía municipal debe ser pagada, aunque existen ciertas circunstancias en las que se podría solicitar su devolución.
Sí, existen ciertas situaciones en las que puedes estar exento de pagar impuestos o reducir la cantidad a pagar. Por ejemplo, si reinviertes las ganancias de la venta de tu vivienda habitual en la compra de otra vivienda de residencia habitual, puedes estar exento de pagar el IRPF. Además, existen reducciones para personas mayores de 65 años. Sin embargo, estos casos son específicos y varían dependiendo de la legislación fiscal vigente.
El plazo para pagar los impuestos varía dependiendo del impuesto. Por ejemplo, la plusvalía municipal generalmente debe pagarse dentro de los 30 días siguientes a la venta de la vivienda. En cuanto al IRPF, se declara y se paga en tu declaración de la renta del año siguiente al de la venta.
