Usufructo

Alvaro G.
10.08.2023, 10:31
7 min

¿Qué es el usufructo y cómo aprovechar su uso?

qué es usufructo

El usufructo es un concepto legal que otorga a una persona, denominada usufructuario, el derecho de usar y disfrutar de un bien o propiedad que pertenece a otra persona, llamado nudo propietario. En este artículo, te explicamos qué es el usufructo, su regulación en España, los diferentes tipos que existen y sus principales características. También abordaremos temas clave como el usufructo vitalicio, el usufructo en herencia y el cálculo del usufructo. 

¿Qué es el usufructo?

En el sector inmobiliario, el usufructo de una vivienda se refiere al derecho que una persona (usufructuario) tiene para usar y disfrutar de una propiedad inmobiliaria (vivienda) que pertenece a otra persona (nudo propietario). Esta figura legal permite que el usufructuario tenga el derecho de vivir en el inmueble, utilizarlo y disfrutar de sus beneficios. Mientras que, el nudo propietario conserva la titularidad de la vivienda.

El usufructo de una vivienda puede surgir por diversas razones y situaciones, entre las cuales destacan las siguientes:

  • Herencia: Es muy habitual que el usufructo de una vivienda provenga de una herencia. Por ejemplo, se puede dejar la propiedad de una casa a un heredero (nudo propietario) y otorgar el usufructo vitalicio de la vivienda al cónyuge. En este caso, el cónyuge usufructuario podrá vivir en la casa hasta su fallecimiento.
  • Acuerdos entre partes: También puede surgir mediante acuerdos, como en el caso de un propietario que desea ceder el usufructo de su vivienda a otra persona durante un período determinado. Por ejemplo, una persona puede otorgar el usufructo de su casa a un familiar por un tiempo específico mientras pasa una temporada en el extranjero.

Lectura recomendada: ¿Cómo vender una casa y seguir viviendo en ella?

  • Divorcios y separaciones: También puede surgir en situaciones de separación matrimonial, donde una de las partes tiene el derecho de usufructuar la vivienda familiar durante un período establecido o hasta ciertas condiciones específicas.

Características

Estas son las características principales del usufructo de una vivienda:

  • El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar del inmueble objeto del usufructo, siempre y cuando no cambie su destino ni lo deteriore intencionalmente.
  • Tiene la obligación de conservar el bien y realizar las reparaciones necesarias para mantenerlo en buen estado. Sin embargo, no es responsable de las mejoras que aumenten el valor de la propiedad, a menos que así lo estipule el contrato.
  • El usufructo puede ser temporal o vitalicio. En el caso de un usufructo temporal, este tiene una duración determinada, establecida por acuerdo entre las partes o por la ley. Por otro lado, el usufructo vitalicio se mantiene hasta el fallecimiento del usufructuario.
  • El nudo propietario conserva la titularidad del bien y puede disponer de él, respetando los derechos de las personas que estén utilizando el bien.
  • Debe pagar los gastos ordinarios de conservación de la propiedad, como los servicios básicos. En cambio, los gastos extraordinarios corren a cargo del nudo propietario.
  • El usufructo puede aplicarse a diferentes tipos de bienes, ya sean muebles, obras de arte, vehículos, viviendas, terrenos.
  • Puede extinguirse por causas, como el fallecimiento del usufructuario en el caso de un usufructo vitalicio, el vencimiento del plazo acordado o la renuncia del usufructuario.

Tipos de usufructo

En el sector inmobiliario, podemos encontrarnos con cuatro tipos de usufructo, cada uno con sus propias características y particularidades. A continuación, detallaremos las diferentes tipologías que existen:

Usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio en una vivienda es una figura legal que permite a una persona el uso y disfrute de un inmueble durante toda su vida. Esta modalidad de usufructo es comúnmente utilizada en situaciones de herencias, donde el propietario de la vivienda desea asegurarse de que un familiar cercano, como su cónyuge o hijos, puedan residir en la propiedad durante el resto de sus vidas.

El usufructo vitalicio otorga un derecho real de habitación en la vivienda, lo que significa que puede vivir en ella y disfrutar de todas sus comodidades. Además, esta vivienda puede ser su residencia principal y beneficiarse de todas las utilidades que pueda generar, como los alquileres o rentas, si decide alquilarla.

El usufructo vitalicio se extingue automáticamente con el fallecimiento del usufructuario. A partir de ese momento, la propiedad completa de la vivienda regresa al nudo propietario, quien podrá disponer libremente de ella, ya sea para uso propio, venta o transferencia a otros herederos.

Lectura Recomendada - ¿Qué es nuda propiedad?

Usufructo por un período determinado

El usufructo por un período determinado es una modalidad, en la que una persona obtiene el derecho de uso y disfrute de un bien por un periodo limitado. Esta forma de usufructo es ideal en situaciones donde se necesita ceder el empleo de un bien por un tiempo, sin que suponga en una transferencia permanente de la propiedad. Por ejemplo, una persona podría otorgar a un amigo el usufructo de su casa por un periodo de 5 años.

Una de las ventajas del usufructo por un período determinado es que, al llegar al término establecido, se extingue automáticamente. No es necesario llevar a cabo trámites adicionales, ya que el contrato especifica claramente el plazo. Este tipo de usufructo es común en contratos de arrendamiento a largo plazo, cesión de derechos de explotación en el sector agrícola o acuerdos temporales en situaciones de separación o divorcio.

Usufructo de bienes muebles

El usufructo de bienes muebles se aplica a objetos o bienes de naturaleza mueble, es decir, aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin alterar su esencia o integridad. Esta modalidad permite a una persona disfrutar de un bien, mientras que otra persona retiene la titularidad del mismo.

qué es el usufructo de una vivienda

El usufructuario puede utilizar el objeto para su beneficio personal o para obtener ingresos mientras dure el usufructo. Por ejemplo, si el bien es un vehículo, el usufructuario puede usarlo para desplazarse sin ningún límite. Sin embargo, tiene una duración determinada entre las partes o por la ley. Una vez que el plazo expira, se extingue automáticamente y el bien mueble vuelve a ser parte del propietario. 

¿Cómo calcular el usufructo de una vivienda?

​​El cálculo del usufructo de una vivienda se basa en varios factores, incluyendo la edad del usufructuario, el valor de la vivienda y la duración. Existen diferentes métodos para realizar este cálculo, pero uno de los más utilizados es el método del usufructo legal establecido en el Código Civil español.

  1. Obtener el valor de la vivienda: El primer paso es determinar el valor de la vivienda. Esto puede requerir una tasación hecha por un profesional inmobiliario o, si quieres hacerte una idea desde la comodidad de tu hogar, puedes emplear la herramienta de tasación online gratuita de RealAdvisor.
  1. Calcular el porcentaje: El usufructo se calcula en función de la edad del usufructuario al momento del cálculo. El Código Civil establece tablas de referencia para determinar el porcentaje de usufructo correspondiente a diferentes edades. Por ejemplo, si el usufructuario tiene 60 años, su porcentaje de usufructo puede ser del 20%.
  1. Calcular el valor: Para obtener el valor del usufructo, se multiplica el porcentaje de usufructo por el valor de la vivienda. Por ejemplo, si el valor de la vivienda es de 200.000 € y el porcentaje de usufructo es del 20%, el valor del usufructo sería de 40.000 €.
  1. Determinar la duración: Si el contrato tiene una duración determinada, se establece el período de tiempo.
  1. Calcular la renta anual: Si el usufructo es vitalicio, es posible calcular su renta anual dividiendo el valor total del usufructo por la esperanza de vida del usufructuario.

Regulaciones legales

En España, el usufructo está regulado por el Código Civil, específicamente en los artículos 467 al 515. Estos artículos establecen las normas y disposiciones legales que rigen esta figura jurídica, tanto en lo referente al usufructo de bienes muebles como inmuebles.

Según el artículo 467 el C.C.: “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.

Además, en el BOE, se pueden encontrar diferentes leyes como la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de Regulación de los Derechos de Usufructo, Uso y Habitación, donde se detallan los puntos clave de la regulación en España. En ella puedes encontrar su definición y naturaleza, la diferencia con el nudo propietario, los derechos, las obligaciones, la extinción y el usufructo de bienes muebles e inmuebles.

Aspectos clave
  • El usufructo es un concepto legal que otorga a una persona el derecho de usar y disfrutar de un bien o propiedad perteneciente a otra persona, llamado nudo propietario.
  • El usufructo puede surgir por diversas razones, como herencias, acuerdos entre partes o situaciones de separación o divorcio.
  • Existen diferentes tipos de usufructo, como el usufructo vitalicio, el usufructo por un período determinado, el usufructo de bienes muebles y el usufructo de bienes inmuebles, cada uno con sus características particulares.

Referencias

  1. BOE: Ley de Regulación de los derechos del usufructo, uso y habitación - https://acortar.link/frfjZr
  2. Agencia Tributaria - Bienes inmuebles de naturaleza urbana, https://n9.cl/lxn7k
  3. Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler - https://www.boe.es/eli/es/rdl/2019/03/01/7/con

FAQ

¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda a un tercero?

Sí, en la mayoría de los casos, el usufructuario tiene el derecho de arrendar la vivienda a un tercero y recibir las rentas generadas por el alquiler. Sin embargo, es importante verificar si existen restricciones o condiciones específicas en el contrato de usufructo que limiten esta posibilidad.

¿Puede el usufructuario vender la vivienda en usufructo?

No, el usufructuario no puede vender ni disponer de la vivienda en usufructo, ya que no es el propietario legal de la misma. La propiedad sigue perteneciendo al nudo propietario, quien tiene el derecho exclusivo de venderla o disponer de ella.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.