Calcular la rentabilidad del alquiler te ayuda a conocer los beneficios de una inversión inmobiliaria que quieras hacer, para ponerla en renta. En la actualidad, una de las mejores opciones para conseguir ingresos extra es invertir en bienes inmuebles, pero es preciso analizar cuáles son tus alternativas y elegir la mejor, para maximizar el retorno de la inversión.
En este artículo, te explicamos qué cálculos debes hacer y por qué, así como algunos consejos para incrementar la rentabilidad de un piso en alquiler, con y sin hipoteca.
Cuando realizas una inversión inmobiliaria, esperas que el valor del piso que compras se incremente con los años y consigas un beneficio. Esa es la rentabilidad.
En el caso de la rentabilidad del alquiler, se trata del ingreso pasivo que obtienes por arrendar una vivienda. Ya sea una que adquieras para ese fin o alguna que tengas sin usar y que quieras rentabilizar.
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Calcular la rentabilidad del alquiler te ayuda a conocer el beneficio que le sacarás a un piso, local comercial o terreno que compres. O, en caso de que tengas algún inmueble vacío, saber qué ingresos extra puedes recibir, en caso de alquilarlo.
Para que exista rentabilidad, los ingresos deben ser mayores que los gastos. Esto implica:
En el supuesto de que la rentabilidad del alquiler no sea la que deseas, tus opciones son:
Cualquier vivienda -tanto una compra nueva como alguna que tengas vacía- supone unos gastos. Para ayudarte a calcular la rentabilidad del alquiler, hay tres tipos que debes tener en cuenta:
Te enfrentas a ellos cuando compras un piso. Hay que sumarlos al precio de compra, para saber el desembolso total.
Son los que genera el inmueble solo por el hecho de tenerlo.
Son imprevistos y de importe variable.
Como ves, todos suponen un desembolso que debes cuantificar, en la medida de lo posible, para poder calcular la rentabilidad del alquiler de esa vivienda.
A la hora de calcular la rentabilidad del alquiler, también debes tener en cuenta los diferentes tipos que existen y las diferencias entre ellos.
Hablamos de la rentabilidad bruta y de la neta.
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Vienen determinadas por la propia definición de cada concepto y podemos indicar tres:
Una vez que ya conoces los diferentes tipos de rentabilidad, te es más fácil deducir la fórmula para calcular la rentabilidad de un piso en alquiler. Es la misma que la de la rentabilidad neta:
Puedes usarla a modo de calculadora de rentabilidad de tu piso en alquiler.
Es posible que, para invertir en un piso nuevo del que quieres obtener una rentabilidad, debas pedir una hipoteca. O que, el inmueble que no estás utilizando y del que pretendes conseguir rendimiento, aún no esté pagado en su totalidad.
En ambos casos, la cuota mensual de la hipoteca también debes considerarla para calcular la rentabilidad del alquiler. La parte correspondiente a intereses entraría dentro de los gastos fijos. La cantidad solicitada se resta de la inversión total que hayas hecho.
Seguro que lo ves más claro con un ejemplo:
Resulta algo más complejo calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca, pero es necesario saber las cifras, antes de invertir.
Invertir para alquilar te supone realizar un gasto en el presente, pensando en la rentabilidad que puedas obtener en algún momento futuro. Por eso, es importante no caer en el cuento de la lechera y calcular la rentabilidad del alquiler con cifras realistas. Así, evitas sorpresas desagradables.
Las cifras de los últimos años, emitidas por el Banco de España, indican el optimismo del mercado y la apuesta por este tipo de inversión:
Para que puedas comparar con otras inversiones:
A pesar de que 2022 cerró con unas cifras muy favorables, la nueva Ley de la Vivienda ha frenado esta tendencia, si bien solo de forma ligera. El primer trimestre de este 2023 termina con un 3,5 % de rentabilidad bruta del alquiler.
Teniendo lo anterior en cuenta, existen algunos aspectos que afectan a la rentabilidad del alquiler de una vivienda.
Porque no todo son cifras, antes de ponerte a calcular la rentabilidad del alquiler es imprescindible conocer los riesgos que corres con una inversión de este tipo. Además, también es interesante analizar el mercado. Con esto, conociendo la rentabilidad de los últimos años, puedes saber qué zonas son más interesantes y cuáles debes evitar.
Aparte de un cambio repentino en la situación del mercado, los riesgos más comunes que pueden perjudicar la rentabilidad de tu alquiler son:
Todo ello supondrá un desembolso de efectivo extra, que debes sumar a tus gastos y restar de tu rentabilidad.
En 2022, el precio del alquiler aumenta, pero no afecta a todas las ciudades por igual. Barcelona resulta ser la ciudad más cara para alquilar un piso -con casi 20 € por metro cuadrado-, seguida de Madrid y San Sebastián. En el lado opuesto se sitúan Ávila, Ciudad Real y Zamora, que es la más barata -con poco más de 5 € por metro cuadrado-.
En cuestión de rentabilidad, Lérida es la más rentable -8,8 %-, seguida de Murcia y Huelva. Sin embargo, Madrid y Barcelona están entre las menos rentables -con un 4,7 %- y San Sebastián es la que menos -con un 3,7 %-.
Dentro de esas clasificaciones, cada ciudad tiene ciertas áreas en las que puede resultar más o menos complicado -o acertado- realizar una inversión inmobiliaria y alquilar el piso, después.
Una vez que has leído todos los aspectos necesarios para calcular la rentabilidad del alquiler, te ayudamos con nuestros mejores consejos para llevar tus planes de inversión al éxito:
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Sí, tan solo tienes que incluir el importe mensual y los intereses de la hipoteca en los gastos para calcular la rentabilidad del alquiler.
Es algo que varía cada año y depende de distintos factores. En estos momentos, Lérida es la ciudad más rentable, si piensas invertir para conseguir rentabilidad con un piso de alquiler.
La tendencia de los últimos años indica que con el alquiler de una vivienda obtienes más beneficio que con las inversiones tradicionales, como Bolsa o Bonos del Estado. Calcular la rentabilidad del alquiler te ayuda a saber cuál será tu beneficio exacto. Asimismo, hay otras opciones en cuanto a inversiones inmobiliarias, como el flipping inmobiliario.
