¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler?

Calcular la rentabilidad del alquiler te ayuda a conocer los beneficios de una inversión inmobiliaria que quieras hacer, para ponerla en renta. En la actualidad, una de las mejores opciones para conseguir ingresos extra es invertir en bienes inmuebles, pero es preciso analizar cuáles son tus alternativas y elegir la mejor, para maximizar el retorno de la inversión.

En este artículo, te explicamos qué cálculos debes hacer y por qué, así como algunos consejos para incrementar la rentabilidad de un piso en alquiler, con y sin hipoteca.

Rentabilidad del alquiler, ¿qué es?

Cuando realizas una inversión inmobiliaria, esperas que el valor del piso que compras se incremente con los años y consigas un beneficio. Esa es la rentabilidad.

En el caso de la rentabilidad del alquiler, se trata del ingreso pasivo que obtienes por arrendar una vivienda. Ya sea una que adquieras para ese fin o alguna que tengas sin usar y que quieras rentabilizar.

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio de alquiler?

¿Por qué es bueno calcular la rentabilidad de tu alquiler?

Calcular la rentabilidad del alquiler te ayuda a conocer el beneficio que le sacarás a un piso, local comercial o terreno que compres. O, en caso de que tengas algún inmueble vacío, saber qué ingresos extra puedes recibir, en caso de alquilarlo.

Para que exista rentabilidad, los ingresos deben ser mayores que los gastos. Esto implica:

• Que la rentabilidad estará por encima del precio de compra. Con este dato, puedes fijar el precio máximo que pagarás por una vivienda nueva.
• Que el precio del alquiler será suficiente para pagar los gastos que conlleve y, además, permitirte obtener un margen extra.

En el supuesto de que la rentabilidad del alquiler no sea la que deseas, tus opciones son:

• No invertir en ese inmueble y decantarte por otro más barato.
• Plantearte vender el piso que tienes sin usar, en lugar de alquilarlo.

¿Cuáles son los gastos de una vivienda en alquiler?

Cualquier vivienda -tanto una compra nueva como alguna que tengas vacía- supone unos gastos. Para ayudarte a calcular la rentabilidad del alquiler, hay tres tipos que debes tener en cuenta:

Gastos de la inversión

Te enfrentas a ellos cuando compras un piso. Hay que sumarlos al precio de compra, para saber el desembolso total.

• Notario: redacta la escritura y su factura puede variar, entre los 800 y los 100 000 €.
• Inscripción: el Registro de la Propiedad al que llevas esa escritura te cobra una cifra similar a la del notario.
• Impuestos: Hacienda recibe el 10 % del precio del inmueble, en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -cuando es un piso de segunda mano- o de IVA -cuando se trata de obra nueva-.
• Intermediario: una agencia inmobiliaria te ayuda con tu compra, a cambio de una comisión.
• Reformas: dependiendo del estado del piso, gastas un dinero en arreglarlo, antes de poder ponerlo en alquiler.

Gastos fijos

Son los que genera el inmueble solo por el hecho de tenerlo.

• IBI: un pago anual al Ayuntamiento, en concepto de impuestos. Su importe varía, según la zona y la ciudad.
• Comunidad de propietarios: en caso de ser un piso, puede haber otros gastos asociados como luz y agua comunitarias, servicios de limpieza, administración, etc.
• Consumos: los propios de la vivienda en lo referente a luz, agua, gas, etc. Cuando está alquilada, se le pueden repercutir al inquilino. Cuando está vacía, el propietario debe encargarse de ellos.
• Administración: no es obligatorio, pero es posible que quieras contratar a alguien que se encargue de realizar todas las gestiones (relaciones con los inquilinos, cobros, problemas con la comunidad, etc.). Su factura suele estar basada en un porcentaje del precio de alquiler.
• Seguros de la vivienda: tanto del inmueble en sí como de impago. Son opcionales, pero conviene disponer de alguno para que estés más tranquilo, en caso de que surja algún inconveniente.

Gastos de mantenimiento

Son imprevistos y de importe variable.

• Derramas: de forma extraordinaria, la cuota de la comunidad puede aumentar, para pagar las obras en el edificio.
• Reparaciones: siempre y cuando no sean por culpa del inquilino, el propietario se encarga de subsanar los desperfectos que surjan en la vivienda.
• Puesta a punto: el estado en el que queda el piso después de que el inquilino se marcha depende de lo cuidadoso que haya sido con él. En cualquier caso, siempre es necesario realizar un mantenimiento y una limpieza, antes de volverlo a alquilar.

Como ves, todos suponen un desembolso que debes cuantificar, en la medida de lo posible, para poder calcular la rentabilidad del alquiler de esa vivienda.

Conceptos importantes sobre la rentabilidad de un piso de alquiler

A la hora de calcular la rentabilidad del alquiler, también debes tener en cuenta los diferentes tipos que existen y las diferencias entre ellos.

Hablamos de la rentabilidad bruta y de la neta.

• Rentabilidad bruta: los ingresos totales que recibes por alquilar tu vivienda.
• Rentabilidad neta: el beneficio que consigues alquilando tu vivienda. Es decir, la rentabilidad del alquiler que consigues.

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

¿Cuál es la diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta?

Vienen determinadas por la propia definición de cada concepto y podemos indicar tres:

• La rentabilidad neta es un beneficio real, deducidos los gastos.
• La rentabilidad bruta es un dinero que obtienes y que te ayuda a calcular la rentabilidad del alquiler, pero no es el beneficio que consigues por alquilar tu piso.
• A la hora de empezar a calcular la rentabilidad de un piso en alquiler, es preciso indicar todos los gastos que conlleva, ya que no se basa solo en la rentabilidad bruta.

Fórmula para el cálculo de la rentabilidad de un alquiler

Una vez que ya conoces los diferentes tipos de rentabilidad, te es más fácil deducir la fórmula para calcular la rentabilidad de un piso en alquiler. Es la misma que la de la rentabilidad neta:

Puedes usarla a modo de calculadora de rentabilidad de tu piso en alquiler.

Calcular la rentabilidad de un piso con hipoteca

Es posible que, para invertir en un piso nuevo del que quieres obtener una rentabilidad, debas pedir una hipoteca. O que, el inmueble que no estás utilizando y del que pretendes conseguir rendimiento, aún no esté pagado en su totalidad.

En ambos casos, la cuota mensual de la hipoteca también debes considerarla para calcular la rentabilidad del alquiler. La parte correspondiente a intereses entraría dentro de los gastos fijos. La cantidad solicitada se resta de la inversión total que hayas hecho.

Seguro que lo ves más claro con un ejemplo:

• Compras un piso por 80 000 €.
• Solo dispones de 30 000 €, por lo que solicitas una hipoteca de 50 000 €.
• La compra te supone 15 000 € de gastos.
• El alquiler conlleva 2 400 € de gastos y 4 200 € de ingresos, al año.
• La cuota anual de la hipoteca son 3 600 €.
• De esa cantidad, 1 800 € corresponden a intereses.
• La suma de los gastos del alquiler y de la hipoteca son 4 200 €, anuales.
• Por tanto, la rentabilidad del alquiler con hipoteca, deducidos los gastos son 4 200 € / 30 000 €, que equivale a un 14 %.

Resulta algo más complejo calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca, pero es necesario saber las cifras, antes de invertir.

¿Cuándo se considera una buena rentabilidad?

Invertir para alquilar te supone realizar un gasto en el presente, pensando en la rentabilidad que puedas obtener en algún momento futuro. Por eso, es importante no caer en el cuento de la lechera y calcular la rentabilidad del alquiler con cifras realistas. Así, evitas sorpresas desagradables.

¿Cómo es la rentabilidad del alquiler en España?

Las cifras de los últimos años, emitidas por el Banco de España, indican el optimismo del mercado y la apuesta por este tipo de inversión:

• En 2019, la rentabilidad bruta estaba en el 7,4 %. El retorno bruto por alquiler, en 3,8 %.
• En 2020, bajan hasta el 5,2 % y 3,7 %.
• En 2021, llega a su pico más alto en los últimos años, situándose en el 10 %, aunque el ROI se mantuvo en el 3,7 %.

Para que puedas comparar con otras inversiones:

• Los Bonos del Estado a 10 años estaban en el 3,5 %, en 2022 - venían de un 0,5 %, en 2021 y 0 % el año anterior, llegando al 3,4 %, en 2023-.
• El IBEX35 terminó el último año en cifras negativas.

A pesar de que 2022 cerró con unas cifras muy favorables, la nueva Ley de la Vivienda ha frenado esta tendencia, si bien solo de forma ligera. El primer trimestre de este 2023 termina con un 3,5 % de rentabilidad bruta del alquiler.

Aspectos que influyen en la rentabilidad de un piso en alquiler

Teniendo lo anterior en cuenta, existen algunos aspectos que afectan a la rentabilidad del alquiler de una vivienda.

• Uno de ellos es la zona geográfica en la que se ubica el inmueble. Dependiendo de la ciudad o, incluso, del barrio, el precio de la compra y del alquiler será más barato o más caro.
• Otra es tu perfil de riesgo. ¿Cuánto puedes permitirte gastar? ¿Qué margen quieres tener, como mínimo? ¿Podrías hacer frente a gastos inesperados, como inquilinos que no pagan o desperfectos en la vivienda? Antes de calcular la rentabilidad del alquiler es preciso que te hagas preguntas como estas y consideres cuáles son tus mínimos y máximos.

Porque no todo son cifras, antes de ponerte a calcular la rentabilidad del alquiler es imprescindible conocer los riesgos que corres con una inversión de este tipo. Además, también es interesante analizar el mercado. Con esto, conociendo la rentabilidad de los últimos años, puedes saber qué zonas son más interesantes y cuáles debes evitar.

Riesgos que corres con la inversión inmobiliaria

Aparte de un cambio repentino en la situación del mercado, los riesgos más comunes que pueden perjudicar la rentabilidad de tu alquiler son:

• Que tus inquilinos no paguen sus cuotas.
• Que no cuiden el piso y tengas que realizar reparaciones costosas tras su marcha.
• Que no consigas alquilarlo y lo tengas vacío mucho tiempo.

Todo ello supondrá un desembolso de efectivo extra, que debes sumar a tus gastos y restar de tu rentabilidad.

Mejores zonas para invertir en inmuebles de alquiler

En 2022, el precio del alquiler aumenta, pero no afecta a todas las ciudades por igual. Barcelona resulta ser la ciudad más cara para alquilar un piso -con casi 20 € por metro cuadrado-, seguida de Madrid y San Sebastián. En el lado opuesto se sitúan Ávila, Ciudad Real y Zamora, que es la más barata -con poco más de 5 € por metro cuadrado-.

En cuestión de rentabilidad, Lérida es la más rentable -8,8 %-, seguida de Murcia y Huelva. Sin embargo, Madrid y Barcelona están entre las menos rentables -con un 4,7 %- y San Sebastián es la que menos -con un 3,7 %-.

Dentro de esas clasificaciones, cada ciudad tiene ciertas áreas en las que puede resultar más o menos complicado -o acertado- realizar una inversión inmobiliaria y alquilar el piso, después.

Recomendaciones para invertir en vivienda de alquiler

Una vez que has leído todos los aspectos necesarios para calcular la rentabilidad del alquiler, te ayudamos con nuestros mejores consejos para llevar tus planes de inversión al éxito:

• Escoge una ubicación que resulte interesante, según la demanda y la oferta.
• Un piso bien comunicado que también ofrezca un plus -como, por ejemplo, zonas ajardinadas, piscina, gimnasio, etc.- suscita más interés.
• A la gente le gusta vivir en un sitio bien iluminado, en buenas condiciones y con una decoración adecuada.
• Si reúne esos requisitos y, además, no tienes que realizar muchas reformas, ahorrarás y aumentará tu rentabilidad a la hora de alquilarlo.
• Un seguro de alquiler puede quitarte más de un dolor de cabeza, en caso de problemas.
• Un agente inmobiliario puede ofrecerte una opinión experta en cuanto a zonas, condiciones, etc.

*Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio de una reforma?

Referencias

1. Banco de España https://www.bde.es/wbe/es/#
2. (11 de mayo de 2023). Indicadores del mercado inmobiliario. Banco de España https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/pdf/si_1_5.pdf
3. Hernández Rader, J. (2023, mayo). La rentabilidad del alquiler cae al nivel del bono español al calor de la Ley de Vivienda. Voz Populi. https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/rentabilidad-alquiler-cae-nivel-bono-espanol-calor-ley-vivienda.html