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Sí, puedes vender tu casa y seguir viviendo en ella legalmente mediante varias fórmulas reconocidas en España. Las más habituales son la venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio, la venta con alquiler garantizado, también conocida como sale & leaseback, y la renta vitalicia inmobiliaria. También existe una alternativa si no quieres vender la vivienda: la hipoteca inversa, que permite obtener liquidez manteniendo la propiedad.
Existen varias fórmulas legales en España que permiten obtener liquidez con una vivienda y seguir residiendo en ella. Algunas implican vender la propiedad, como la nuda propiedad, la venta con alquiler garantizado o la renta vitalicia inmobiliaria. Otras, como la hipoteca inversa, no son una venta, sino una forma de financiación con la vivienda como garantía.
Cada opción tiene un funcionamiento distinto, una forma de cobro diferente, un impacto fiscal propio y consecuencias para los herederos. Por eso conviene comparar bien antes de decidir.
La venta de nuda propiedad es probablemente la fórmula más extendida. El propietario vende la nuda propiedad del inmueble, pero conserva el usufructo vitalicio : el derecho a usar y disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento. El comprador adquiere la propiedad legal, pero no puede ocupar ni disponer del inmueble mientras dure el usufructo.
Esta operación permite al vendedor recibir una cantidad inmediata, normalmente entre el 60% y el 80% del valor de mercado, que varía según la edad del usufructuario y su esperanza de vida. Cuanto mayor es el vendedor, mayor suele ser el porcentaje que puede obtener. Es un modelo especialmente popular entre personas mayores de 65 años que desean complementar su pensión sin tener que abandonar su vivienda.
La venta con alquiler garantizado, también conocida como sale & leaseback, permite al propietario vender su casa y, al mismo tiempo, firmar un contrato de arrendamiento que le permite seguir viviendo en ella durante un tiempo determinado, generalmente entre 5 y 10 años.
El comprador se convierte en el nuevo propietario y arrendador, mientras que el antiguo dueño pasa a ser inquilino pagando una renta mensual a precio de mercado. Este modelo ofrece liquidez inmediata, se recibe el importe completo de la venta, y garantiza el derecho a seguir residiendo en la vivienda. Eso sí, requiere planificar bien la sostenibilidad de la renta mensual, ya que a diferencia de la nuda propiedad, aquí sí hay que pagar alquiler.
La renta vitalicia inmobiliaria combina elementos de las dos fórmulas anteriores. El propietario transmite la vivienda a un comprador o entidad a cambio de recibir una renta mensual de por vida, conservando también el derecho de uso.
El importe de la renta depende del valor del inmueble, la edad del vendedor y su expectativa de vida. Es especialmente interesante para personas mayores que prefieren percibir ingresos periódicos en lugar de una cantidad única, garantizando estabilidad económica y residencia vitalicia. Suele formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La hipoteca inversa no es una compraventa, sino un préstamo garantizado con la vivienda habitual. El propietario (generalmente mayor de 65 años) recibe una cantidad de dinero en forma de capital o mensualidades, y puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento. La deuda se salda posteriormente, normalmente con la venta del inmueble o a través de los herederos.
Su gran ventaja es que las cantidades percibidas no tributan en el IRPF y el cliente conserva la propiedad mientras viva.
| Característica | Nuda propiedad | Venta con alquiler | Renta vitalicia | Hipoteca inversa |
|---|---|---|---|---|
| Qué obtienes | Pago único (manteniendo usufructo) | Precio completo de venta | Pagos mensuales de por vida | Préstamo con garantía hipotecaria |
| Sigues viviendo | Sí, como usufructuario | Sí, como inquilino | Sí | Sí |
| Pagas alquiler | No | Sí, con renta pactada | No | No |
| Cuánto cobras | 60–80% del valor de mercado | 100% del valor de mercado | Renta vitalicia según valor y edad | Capital o mensualidades |
| Duración del derecho | Vitalicia | Según contrato (5–10 años) | Vitalicia | Vitalicia o hasta agotar capital |
| Fiscalidad | Exenta de IRPF si >65 años y vivienda habitual | Ganancia sujeta a IRPF; exenta si >65 años | Rentas exentas si se cumplen requisitos | Sin tributación en IRPF |
En todos los casos, la operación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es recomendable contar con asesoramiento fiscal y jurídico independiente que revise las condiciones económicas y la cobertura del usufructo o arrendamiento.
Desde el punto de vista tributario, la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de IRPF por ganancia patrimonial. Si el importe se reinvierte en una renta vitalicia asegurada, se puede aplicar una exención de hasta 240.000€. No obstante, la plusvalía municipal puede seguir aplicándose salvo que se demuestre que no ha existido ganancia real.
A continuación, detallaremos algunos ejemplos prácticos de cómo se puede vender una propiedad y seguir residiendo en la misma.
Ejemplo 1: nuda propiedad
María, de 75 años y residente en Madrid, decide vender la nuda propiedad de su piso valorado en 300.000€. Recibe 210.000€ (el 70% del valor de mercado) y conserva el usufructo vitalicio, lo que le permite seguir viviendo en su vivienda hasta su fallecimiento sin pagar ninguna renta. Al fallecer, el comprador adquiere la plena propiedad sin coste adicional.
Ejemplo 2: venta con alquiler garantizado
Javier, de 60 años, es propietario de un chalet en Valencia valorado en 300.000€. Lo vende para obtener capital e invertirlo en un negocio. Recibe el importe total y firma un contrato de arrendamiento de 10 años con una renta mensual de 900€. Cuando termine el contrato, puede decidir si renovar, mudarse o negociar una recompra.
Ejemplo 3: renta vitalicia inmobiliaria
Antonio y Carmen, de 80 y 78 años, son dueños de un piso en Málaga valorado en 250.000€. Lo venden mediante un contrato de renta vitalicia que les garantiza 1.000€/mes hasta el fallecimiento del último cónyuge. A cambio, la entidad adquiere la propiedad, pero el matrimonio conserva el derecho de uso y disfrute vitalicio.
Ejemplo 4: vender tu casa al banco y seguir viviendo en ella
Luisa, de 72 años, vive en un piso en Sevilla valorado en 280.000€. Quiere obtener liquidez sin vender la vivienda, aunque muchas personas lo llaman “vender la casa al banco y seguir viviendo en ella”. En realidad, contrata una hipoteca inversa: sigue siendo propietaria, continúa viviendo en su casa y recibe dinero del banco en forma de préstamo garantizado con la vivienda. La deuda se liquidará normalmente tras su fallecimiento, y sus herederos podrán cancelarla, refinanciarla o vender la vivienda para pagarla.
Sí, absolutamente. No hay ningún impedimento legal para seguir residiendo en tu vivienda mientras está en venta. De hecho, es lo más habitual: la vivienda se muestra a los compradores potenciales mientras el propietario sigue viviendo en ella. La entrega de las llaves se produce en el momento de la firma de la escritura ante notario, salvo que se pacte otra cosa expresamente en el contrato.
Es posible pactar en la escritura de compraventa una entrega diferida de llaves, es decir, que el vendedor permanezca en el inmueble durante un periodo adicional tras la firma. Esta cláusula debe quedar reflejada expresamente en el contrato, indicando:
Este tipo de acuerdo es más común de lo que parece y permite al vendedor organizarse con calma para el traslado sin verse obligado a salir el mismo día de la firma.
En una compraventa estándar, la vivienda debe entregarse libre el día de la firma de la escritura, salvo que comprador y vendedor pacten expresamente lo contrario. Si se acuerda una entrega diferida, el plazo queda fijado en el contrato y ambas partes están legalmente obligadas a cumplirlo.
En el caso de viviendas alquiladas que se venden, el inquilino tiene derecho a permanecer en el inmueble hasta que finalice el contrato en vigor si está inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no lo está, el nuevo propietario puede resolver el contrato, pero debe conceder al menos tres meses para que el inquilino abandone la vivienda.
Sí. En España existen empresas e inversores especializados que ofrecen estas fórmulas legales. Este tipo de operaciones ha ganado fuerza en los últimos años, sobre todo entre personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su hogar. Algunas entidades bancarias también están empezando a ofrecer productos similares orientados al senior living o a la gestión patrimonial en la jubilación.
Antes de firmar cualquier acuerdo con una de estas empresas, es fundamental:
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Las fórmulas más habituales son la venta de nuda propiedad, vendes la propiedad pero conservas el usufructo vitalicio, la venta con alquiler garantizado, vendes y te quedas como inquilino, y la renta vitalicia inmobiliaria, vendes a cambio de una renta mensual de por vida. Cada opción tiene ventajas distintas según tu edad, situación económica y objetivos.
Entre el 60% y el 80% del valor de mercado, dependiendo de la edad del usufructuario. A mayor edad, mayor porcentaje: una persona de 80 años puede recibir entre el 70% y el 80% del valor total, mientras que alguien de entre 65 y 70 años suele obtener entre el 50% y el 65%. Cada caso se valora individualmente.
En una compraventa estándar, la vivienda debe entregarse libre el día de la firma de la escritura. Si se pacta una entrega diferida, el plazo queda fijado en el contrato. En viviendas alquiladas, el inquilino puede permanecer hasta el fin del contrato o, si no está inscrito en el Registro, el nuevo propietario debe conceder al menos tres meses.
Sí. No hay ningún impedimento legal. La entrega de llaves se produce en el momento de la firma de la escritura ante notario, salvo que se pacte expresamente una entrega diferida en el contrato de compraventa.
