Sí, puedes vender tu casa y seguir viviendo en ella legalmente mediante diferentes fórmulas reconocidas en España, como la venta de nuda propiedad, la venta con alquiler garantizado (sale & leaseback) o la renta vitalicia inmobiliaria.
En síntesis:
Las modalidades más comunes son la venta de nuda propiedad, la venta con alquiler garantizado y la renta vitalicia inmobiliaria. También existe la hipoteca inversa, una opción diferente, pero que comparte la idea de liberar capital manteniendo el uso de la vivienda.
La venta de nuda propiedad es probablemente la fórmula más extendida. En este caso, el propietario vende la nuda propiedad del inmueble, pero conserva el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a usar y disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento. El comprador, por tanto, adquiere la propiedad legal, pero no puede ocupar ni disponer del inmueble mientras dure el usufructo.
Esta operación permite al vendedor recibir una cantidad inmediata —normalmente entre el 60 % y el 80 % del valor de mercado— que varía según la edad del usufructuario y su esperanza de vida. Cuanto mayor es el vendedor, mayor suele ser el porcentaje que puede obtener. Es un modelo especialmente popular entre personas mayores de 65 años que desean complementar su pensión, mejorar su calidad de vida o ayudar económicamente a sus familiares sin tener que abandonar su vivienda.
En España, algunas de las compañías más activas en este ámbito son Óptima Mayores, Almagro Capital, Viviendea o Vivir de Rentas, que intermedian entre vendedores y compradores interesados en este tipo de activos inmobiliarios.
Otra modalidad cada vez más común es la venta con alquiler garantizado, también conocida como sale & leaseback. En este tipo de operación, el propietario vende su casa y, al mismo tiempo, firma un contrato de arrendamiento que le permite seguir viviendo en ella durante un tiempo determinado, generalmente entre 5 y 10 años, aunque puede pactarse una duración diferente.
El comprador se convierte en el nuevo propietario y arrendador, mientras que el antiguo dueño pasa a ser inquilino, pagando una renta mensual a precio de mercado. Este modelo ofrece una liquidez inmediata, ya que se recibe el importe completo de la venta, y garantiza el derecho a seguir residiendo en la vivienda mediante un contrato de alquiler con condiciones preestablecidas.
Es una opción atractiva para quienes necesitan disponer de dinero rápidamente, pero desean mantener su estilo de vida y no cambiar de domicilio. Eso sí, requiere planificar bien la sostenibilidad de la renta mensual, ya que a diferencia de la nuda propiedad, aquí sí hay que pagar alquiler.
La renta vitalicia inmobiliaria combina elementos de las dos fórmulas anteriores. En este caso, el propietario transmite la vivienda a un comprador o entidad a cambio de recibir una renta mensual de por vida, conservando también el derecho de uso.
El importe de la renta depende del valor del inmueble, la edad del vendedor y su expectativa de vida. Esta alternativa resulta especialmente interesante para personas mayores que prefieren percibir ingresos periódicos en lugar de una cantidad única, garantizando estabilidad económica y residencia vitalicia.
Suele formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que asegura la validez del acuerdo frente a terceros.
Por otro lado, existe una opción distinta pero relacionada: la hipoteca inversa. En este caso no se produce una compraventa, sino un préstamo garantizado con la vivienda habitual del solicitante.
El propietario —generalmente mayor de 65 años— recibe una cantidad de dinero en forma de capital o mensualidades, y puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento. La deuda se salda posteriormente, normalmente con la venta del inmueble o a través de los herederos.
La gran ventaja de este producto es que las cantidades percibidas no tributan en el IRPF, y además el cliente conserva la propiedad mientras viva.
Todas estas fórmulas tienen un punto en común: permiten obtener liquidez inmediata sin perder el derecho de uso de la vivienda. Sin embargo, existen diferencias clave en la forma de cobro, la titularidad y las implicaciones fiscales que conviene conocer antes de firmar.
| Característica | Nuda propiedad | Venta con alquiler garantizado | Renta vitalicia inmobiliaria | Hipoteca inversa |
|---|---|---|---|---|
| Qué obtienes | Pago único al vender la propiedad (manteniendo el usufructo) | Precio completo de venta | Pagos mensuales de por vida | Préstamo con garantía hipotecaria |
| Sigues viviendo en el piso | Sí, como usufructuario | Sí, como inquilino | Sí | Sí |
| Pagas alquiler | No | Sí, con renta pactada | No | No |
| Cuánto cobras | 60–80 % del valor de mercado (según edad) | 100 % del valor de mercado | Renta vitalicia calculada según valor y edad | Capital o mensualidades periódicas |
| Duración del derecho de uso | Vitalicia o por plazo pactado | Según contrato (habitual 5–10 años renovables) | Vitalicia | Vitalicia o hasta agotar el capital |
| Fiscalidad destacada | Exenta de IRPF si eres mayor de 65 años y es tu vivienda habitual | Ganancia sujeta a IRPF; exenta si >65 años y vivienda habitual | Rentas exentas de IRPF si se cumplen requisitos de edad y destino | Sin tributación en IRPF; deuda se liquida al fallecimiento |
En todos los casos, la operación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para proteger el derecho de uso. Además, es recomendable contar con asesoramiento fiscal y jurídico independiente que revise las condiciones económicas, las cláusulas de mantenimiento y la cobertura del usufructo o arrendamiento.
Desde el punto de vista tributario, las ventajas fiscales son especialmente relevantes para personas mayores. La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de IRPF por ganancia patrimonial, lo que permite disponer del dinero sin coste fiscal. En otros casos, si el importe de la venta se reinvierte en una renta vitalicia asegurada, se puede aplicar una exención de hasta 240.000 €. No obstante, la plusvalía municipal puede seguir aplicándose, salvo que se demuestre que no ha existido ganancia real en la transmisión.
En definitiva, sí existen empresas que compran tu piso y te permiten seguir viviendo en ella, pero la elección dependerá de tu situación personal, edad, nivel de ingresos y objetivos financieros. Cada modalidad tiene un funcionamiento distinto, ventajas concretas y consecuencias legales que conviene entender antes de decidir.
A continuación, te mostramos tres ejemplos reales y prácticos de cómo funciona cada opción.
La nuda propiedad es la fórmula ideal para quienes quieren seguir viviendo en su hogar sin pagar alquiler y obtener una cantidad de dinero inmediata.
Por ejemplo, María, de 75 años y residente en Madrid, decide vender la nuda propiedad de su piso valorado en 300.000€ a una empresa inversora. Recibe 210.000€ (el 70 % del valor de mercado) y conserva el usufructo vitalicio, lo que le permite seguir viviendo en su vivienda hasta su fallecimiento sin pagar ninguna renta.
Durante ese tiempo, la propiedad legal pasa al comprador, pero este no puede ocupar ni vender el inmueble mientras viva María. Gracias a esta operación, ella consigue liquidez para mejorar su pensión y cubrir sus gastos sin renunciar a su hogar. Al fallecer, el comprador adquiere la plena propiedad sin coste adicional.
La venta con alquiler garantizado, también conocida como sale & leaseback, es perfecta para quienes necesitan recibir el valor completo de la casa pero desean seguir viviendo en ella pagando un alquiler pactado.
Supongamos que Javier, de 60 años, es propietario de un chalet en Valencia valorado en 300.000€. Decide venderlo a una empresa especializada para obtener capital y poder invertir en un negocio. Recibe el importe total de la venta y firma un contrato de arrendamiento de 10 años, comprometiéndose a pagar una renta mensual de 900€.
De este modo, Javier mantiene su residencia habitual y dispone del dinero necesario para su nuevo proyecto. Cuando termine el contrato, puede decidir si renovar el alquiler, mudarse o incluso negociar una recompra si el nuevo propietario lo permite. Esta fórmula le da flexibilidad y liquidez inmediata, aunque implica asumir un gasto mensual.
La renta vitalicia inmobiliaria se orienta a personas mayores que prefieren recibir un ingreso mensual constante de por vida y no quieren encargarse de gestionar su patrimonio.
Por ejemplo, Antonio y Carmen, de 80 y 78 años respectivamente, son dueños de un piso en Málaga valorado en 250.000€. Lo venden a una entidad financiera mediante un contrato de renta vitalicia, que les garantiza un pago mensual de 1.000€ hasta el fallecimiento del último cónyuge. A cambio, la entidad adquiere la propiedad, pero el matrimonio conserva el derecho de uso y disfrute vitalicio de la vivienda.
Con esta operación, Antonio y Carmen obtienen ingresos estables sin preocuparse por el mantenimiento ni por gastos de hipoteca, convirtiendo su vivienda en una fuente de seguridad económica durante su jubilación.
En todos los casos, antes de firmar cualquier acuerdo es fundamental:
Comprar una vivienda ocupada, ya sea por su propietario o porque está bajo hipoteca bancaria, no es algo inusual en el mercado español. Sin embargo, este tipo de operaciones requiere más precauciones legales y financieras que una compraventa tradicional. Lo fundamental es conocer qué tipo de ocupación existe, qué derechos tiene la persona que vive allí y en qué momento podrás tomar posesión del inmueble.
Comprar una vivienda con el propietario aún residiendo en ella es posible, pero requiere precaución legal y una planificación clara del traspaso de la posesión. En primer lugar, es necesario firmar un contrato de compraventa que especifique expresamente cuándo y en qué condiciones se entregará la vivienda. Esto puede hacerse de dos formas:
El comprador debe asegurarse de que el acuerdo quede reflejado ante notario y registrado en la escritura, indicando:
Además, conviene solicitar certificados de estar al corriente de pagos (IBI, comunidad, suministros) y realizar una comprobación registral para verificar que no existen otros derechos de uso (usufructos, alquileres o cargas).
En resumen, sí puedes comprar una casa con su propietario dentro, pero debes contar con un contrato bien redactado y asesoramiento notarial o jurídico para garantizar que la posesión se entregue en el momento y condiciones acordadas.
Es importante negociar bien las condiciones y contar con asesoramiento jurídico antes de formalizar este tipo de acuerdos. Aunque se asocia comúnmente a fondos privados, algunos bancos también están empezando a ofrecer esta opción como parte de productos financieros orientados al senior living o a la gestión patrimonial en la jubilación.
Si deseas vender la casa antes de que expire el usufructo en un contrato de nuda propiedad, debes tener en cuenta la repartición de las ganancias entre el vendedor y el comprador, las penalizaciones o restricciones para realizar la venta.
Sí, en España existen empresas e inversores especializados que ofrecen fórmulas legales para comprar tu vivienda y permitirte continuar viviendo en ella. Este tipo de operaciones ha ganado fuerza en los últimos años, sobre todo entre personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su hogar, aunque también puede ser una alternativa para quienes buscan reorganizar su patrimonio o afrontar una necesidad financiera puntual.
En España, cuando una vivienda alquilada se vende, el inquilino tiene derecho a permanecer en ella hasta que finalice el contrato en vigor, siempre que esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no lo está, el nuevo propietario puede resolver el contrato, pero debe conceder un plazo de cortesía de al menos tres meses para que el inquilino abandone la vivienda.
El precio que se paga por la nuda propiedad varía según el valor de mercado de la vivienda y la edad del usufructuario. Cuanto mayor es la edad, más se paga, ya que se espera que el usufructo tenga una duración más corta. Por ejemplo, una persona de 80 años puede llegar a recibir entre el 70 % y el 80 % del valor total del inmueble. En cambio, si tiene entre 65 y 70 años, el importe suele estar entre el 50 % y el 65 %. Cada caso se valora individualmente y conviene realizar una tasación profesional para obtener una oferta ajustada.
Este tipo de operación se llama venta de la nuda propiedad. Consiste en vender la propiedad del inmueble, pero conservando el derecho de uso y disfrute durante el resto de la vida del vendedor. Es una fórmula legal cada vez más común entre personas mayores que desean obtener liquidez sin tener que abandonar su hogar. También se la conoce como venta con usufructo vitalicio.
