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Para vender un piso heredado en España necesitas, por este orden: aceptar la herencia ante notario, liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Solo entonces puedes formalizar la venta. No existe ningún plazo mínimo legal de espera para vender una vez completados estos trámites. La ley que obligaba a esperar 2 años se derogó en 2021.
El punto que sí tiene plazo es fiscal: tienes 6 meses desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto de Sucesiones. Puedes prorrogarlo a 12 meses si lo solicitas en los primeros 5, aunque pagarás intereses de demora durante la ampliación).
En síntesis:
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No hay tiempo mínimo de espera para vender un piso heredado una vez aceptada la herencia y pagados los impuestos.
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Plazo para liquidar el Impuesto de Sucesiones: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 12).
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Si vendes dentro del mismo año fiscal de la herencia, puedes evitar la duplicación de la plusvalía municipal.
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Con varios herederos, todos deben estar de acuerdo para vender el 100% del inmueble.
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El IRPF sobre la ganancia patrimonial va del 19% al 30%, calculado sobre la diferencia entre el valor de venta y el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
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Pasos para vender un piso heredado
1. Aceptación de la herencia
El primer paso es la aceptación formal de la herencia ante notario. Los herederos tienen dos opciones:
A beneficio de inventario: aceptas la herencia solo hasta el valor de los propios bienes heredados. Te protege si no conoces bien el estado financiero del fallecido.
Aceptación pura y simple: recibes tanto los activos como las deudas del fallecido, sin condiciones.
2. Liquidación de impuestos (plazo clave: 6 meses)
Una vez aceptada la herencia, tienes que liquidar:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones: tienes 6 meses desde el fallecimiento para liquidarlo. Puedes pedir una prórroga de otros 6 meses, pero debes solicitarla dentro de los 5 primeros meses.
- Plusvalía municipal: su plazo y normativa concreta dependen del ayuntamiento donde esté el inmueble. Confírmalo con el consistorio correspondiente antes de la fecha límite.
Dato útil: si vendes el piso dentro del mismo año fiscal en que lo heredaste, puedes evitar pagar la plusvalía municipal dos veces: una por la herencia, otra por la venta. El incremento de valor del suelo en ese periodo suele ser mínimo o nulo.
Lectura recomendada: Exenciones y reducciones en el IRPF en la venta de una casa
3. Registro de la propiedad
Con el Impuesto de Sucesiones pagado, toca inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad. Presenta la documentación de aceptación de herencia junto con el justificante de pago. Sin este paso no puedes vender el piso de forma legal, el trámite de inscripción suele tardar entre 15 y 30 días.
4. Preparación del inmueble para la venta
Para maximizar el valor de venta: limpieza profunda, despersonalización del espacio y, si el presupuesto lo permite, un home stager que module la presentación. Pequeñas inversiones en presentación suelen traducirse en mejoras reales en el precio final.
5. Promoción de la vivienda
Portales inmobiliarios, redes sociales, cartel de venta y boca a boca son los canales más habituales. Contar con un asesor inmobiliario acelera el proceso. Su red de contactos y su experiencia negociando este tipo de operaciones marcan la diferencia, sobre todo cuando hay varios herederos o plazos fiscales de por medio.
6. Firma del contrato de compraventa
El paso final: firma ante notario, quien verifica la identidad de las partes y la legalidad del proceso. Es recomendable que un abogado revise el contrato antes de firmar.
Documentos que necesitas para vender un piso heredado
Recibos de IBI y de comunidad al día.
Certificado de defunción del propietario.
Certificado de últimas voluntades (para saber si hay testamento).
Testamento, o declaración de herederos si no lo hay.
Escritura de aceptación de herencia.
Justificante de pago del Impuesto de Sucesiones.
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
Certificado de eficiencia energética.
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado?
No hay ningún plazo mínimo legal. Hasta 2021 existía la obligación de esperar 2 años antes de vender un inmueble heredado, pero esa restricción fue derogada por la Ley 8/2021, de modificación de la Ley Hipotecaria. Hoy, en cuanto completas la aceptación de herencia, el pago de impuestos y la inscripción registral, puedes vender de inmediato.
En la práctica, el proceso completo, desde la aceptación de la herencia hasta la inscripción en el registro, suele durar entre uno y seis meses, dependiendo de la complejidad del caso y de si hay acuerdo entre herederos. Ese es el tiempo real de espera, no un requisito legal.
Lectura recomendada: ¿Se puede vender un inmueble heredado antes de 5 años?
¿Cómo afecta al proceso que el piso sea heredado por varios hermanos?
Cuando varios hermanos heredan un piso, la propiedad se divide entre los coherederos según el testamento o la ley de sucesiones. Puntos clave:
- Aceptación conjunta: todos los hermanos deben aceptar formalmente la herencia ante notario.
- Decisión sobre la venta: una vez aceptada, deben acordar entre ellos si venden, mantienen la copropiedad o uno compra la parte de los demás.
- Liquidación de impuestos: cada heredero liquida el Impuesto de Sucesiones según su cuota y su relación de parentesco con el fallecido (varía por comunidad autónoma).
- Distribución de ganancias: si se vende, el dinero se reparte según el porcentaje de propiedad, y cada heredero declara su parte de la ganancia patrimonial en su propio IRPF.
- Resolución de disputas: si no hay acuerdo, cabe la mediación o, en última instancia, un procedimiento judicial de división de la cosa común.
¿Puede uno de los hermanos vender solo su parte?
Sí, un coheredero puede vender su cuota indivisa a otro coheredero o a un tercero, aunque los demás coherederos tienen derecho de tanteo y retracto (preferencia de compra) sobre esa cuota.
¿Se puede vender un piso heredado sin escritura?
Sin la escritura de aceptación de herencia no es posible inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad ni venderlo de forma legal. Si aún no la tienes:
- Obtén la escritura de aceptación de herencia ante notario, puede tardar varias semanas o meses, según la complejidad del caso y la disponibilidad de documentos (certificado de defunción, testamento).
- Inscribe el piso en el Registro de la Propiedad, entre 15 y 30 días adicionales.
En total, el proceso completo puede durar entre uno y seis meses. Es el tiempo mínimo real antes de poder vender legalmente, aunque no exista un "plazo legal" como tal.
Impuestos que vas a pagar al vender un piso heredado
IRPF por la ganancia patrimonial
La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos de herencia y mejoras). Tributa en la base del ahorro:
| Tramo de ganancia | Tipo (2025-2026) |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.000€ – 50.000€ | 21% |
| 50.000€ – 200.000€ | 23% |
| 200.000€ – 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 30% |
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo desde que se adquirió el inmueble (en este caso, desde la fecha de la herencia) hasta que se vende. Si el valor no ha subido, o se demuestra pérdida, puede no devengarse.
Ejemplo
Tres hermanos heredan un piso valorado en 150.000 € (50.000 € cada uno). Años después lo venden por 210.000 € (70.000 € cada uno). Cada hermano tributa el 19% sobre los primeros 6.000 € de su ganancia y el 21% sobre el resto, en conjunto, unos 12.240 € de IRPF entre los tres.
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Referencias
- Consejo General del Notariado: www.notariado.org
- Ministerio de Justicia de España: www.mjusticia.gob.es
- Ley 8/2021, de modificación de la Ley Hipotecaria: www.boe.es
- Agencia Tributaria, plazos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: www.sede.agenciatributaria.gob.es
- Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: www.boe.es
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso heredado si no todos los herederos están de acuerdo?
No sin el acuerdo de todos, salvo que se obtenga una resolución judicial que autorice la venta o la división de la cosa común.
¿Qué sucede si hay una hipoteca pendiente sobre el piso heredado?
La hipoteca debe pagarse con los fondos de la venta, o el comprador puede asumirla si el banco lo aprueba.
¿Cómo se divide el dinero de la venta entre los herederos?
Según lo establecido en el testamento o, en su ausencia, de forma equitativa según la ley de sucesiones.
¿Cuánto se paga de IRPF si vendemos un piso heredado?
Entre el 19% y el 30% sobre la ganancia patrimonial (2025-2026), calculada como la diferencia entre el valor de venta y el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una casa heredada?
Ninguno legalmente. En la práctica, el proceso de aceptación, liquidación de impuestos e inscripción registral suele tardar entre 1 y 6 meses antes de poder formalizar la venta.
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso donado?
No hay un plazo específico, pero se recomienda esperar al menos 3 años para evitar complicaciones fiscales relacionadas con el Impuesto sobre Donaciones y la tributación de la ganancia patrimonial.
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