No es posible vender una casa en España sin pagar ningún impuesto, pero sí existen mecanismos legales que permiten reducirlos o incluso eliminarlos. Exenciones como ser mayor de 65 años, reinvertir en otra vivienda habitual o acreditar discapacidad pueden dejar la ganancia patrimonial libre de tributar.
En síntesis:
Vender una casa en España implica cumplir con varias obligaciones fiscales con Hacienda. No es posible evitar todos los impuestos, pero sí reducirlos o incluso quedar exento de algunos si se cumplen las condiciones que establece la ley. El importe a pagar dependerá de factores como el precio de venta, el tiempo que hayas sido propietario y tu situación personal.
Lectura recomendada: Porcentaje que cobra hacienda por la venta de una casa
Este impuesto grava la ganancia patrimonial obtenida, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra, ajustada con gastos, tributos y mejoras realizadas.
Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo desde la compra hasta la venta.
Exenciones posibles:
| Impuesto | Cuándo se paga | Casos en los que no se paga o se reduce | Requisito clave | Ahorro estimado |
|---|---|---|---|---|
| IRPF (Ganancia patrimonial) | Si vendes por más de lo que compraste, descontando gastos y mejoras. | - Venta de vivienda habitual para mayores de 65 años. - Reinversión total/parcial en nueva vivienda habitual (2 años antes o después). - Reinversión en renta vitalicia (≥ 65 años, hasta 240.000€). - Dación en pago o ejecución de hipoteca de vivienda habitual. - Viviendas compradas antes del 31/12/1994 con coeficientes de abatimiento (límite 400.000€). | Ser propietario y cumplir requisitos de edad, reinversión o antigüedad de compra. | 19%-26% de la ganancia patrimonial. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Cuando el valor del suelo ha aumentado desde la compra. | - No hay incremento real del valor del suelo (demostrable). - Dación en pago o ejecución hipotecaria (vivienda habitual). | Tasación o prueba que acredite que el valor no subió / entrega forzosa de la vivienda al banco. | Variable según municipio, puede superar los 10.000€. |
| IVA | En la venta de vivienda nueva (primera transmisión). | No aplicable en vivienda usada. | Ser segunda o posteriores ventas. | 10% (4% si es de VPO especial). |
| ITP | Lo paga el comprador en vivienda usada. | No aplica reducción para el vendedor. | N/A | No afecta al vendedor. |
| AJD | En compraventa de vivienda nueva (lo paga el comprador). | No afecta al vendedor. | N/A | N/A |
Para entender mejor los impuestos que se aplican en la venta de una vivienda, veamos un ejemplo práctico. Imagina que vendes tu piso en 2025 y quieres saber cuánto tendrás que pagar de impuestos.
Lectura recomendada: Calcular ganancia patrimonial por venta de inmueble
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de compra – Gastos de compra – Gastos de venta
250.000€ – 180.000€ – 10.000€ – 6.000€ = 54.000€ de ganancia
Aplicando los tramos de IRPF en 2025 para ganancias patrimoniales:
Total IRPF = 11.300€
Este impuesto depende del valor catastral del suelo y los años de propiedad.
Ejemplo:
Fórmula: 60.000€ × (2,8 % × 10 años) = 16.800€ de base
Si el tipo impositivo del ayuntamiento es del 30%:
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | 11.300€ |
| Plusvalía municipal | 5.040€ |
| Total impuestos | 16.340€ |
Precio de venta: 250.000€
– Impuestos: 16.340€
– Gastos de venta: 6.000€
= 227.660€ netos
💡 Consejo: si cumples con alguna de las exenciones previstas por la ley (por ejemplo, reinvertir en vivienda habitual o ser mayor de 65 años y vender la vivienda habitual), parte o todo este importe en impuestos podría reducirse o eliminarse.
Después de haber conocido cuáles son los impuestos principales a la hora de vender una casa, queremos ofrecerte una serie de ideas que pueden ayudarte a eliminar o reducir la cantidad de impuestos.
Lectura recomendada: ¿Existe una multa por no reinvertir en vivienda habitual?
Si vendes tu vivienda habitual y con el dinero obtenido compras otro inmueble que también será tu residencia habitual, puedes beneficiarte de una exención en el IRPF. Es decir, no tendrías que pagar impuestos por la ganancia patrimonial generada en la venta. Las condiciones y requisitos para llevar a cabo este proceso son:
Lectura recomendada: Cómo calcular la reinversión de una vivienda habitual
Las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están exentas de pagar el IRPF por la ganancia patrimonial generada en la venta.
Las personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% y vendan su casa habitual también pueden beneficiarse de la exención en el IRPF por la ganancia patrimonial.
La ganancia patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión. Es fundamental considerar todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos) y también las inversiones en mejoras y ampliaciones para aumentar el valor de adquisición y, por lo tanto, reducir la ganancia patrimonial. El mejor consejo para este punto es conservar todas las facturas y comprobantes de dichas mejoras y reformas, ya que la Administración podría requerir su presentación.
Si has tenido pérdidas patrimoniales en el mismo año fiscal, como la venta de acciones o fondos de inversión con pérdidas, puedes compensar estas pérdidas con las ganancias obtenidas de la venta de tu vivienda. Esto podría reducir o incluso anular el impuesto a pagar por la ganancia patrimonial. Como consejo principal para este aspecto es importante llevar un registro detallado de todas las operaciones financieras realizadas en el año para poder hacer uso de esta compensación correctamente.
Si has tenido pérdidas patrimoniales en el mismo año fiscal, como la venta de acciones con pérdidas, puedes compensar esas pérdidas con las ganancias de la venta de tu vivienda, reduciendo o anulando el impuesto a pagar.
No, solo es aplicable en el caso de viviendas nuevas y cuando es la primera vez que se venden. Las viviendas de segunda mano no están sujetas al IVA.
La dación en pago es cuando entregas un inmueble al banco para cancelar una deuda, generalmente una hipoteca. En ciertos casos, estas transacciones pueden estar exentas del pago de la plusvalía municipal.
En España, es posible librarse de pagar la plusvalía municipal si se cumplen ciertos supuestos legales, como demostrar que no ha habido un incremento real en el valor del suelo desde la compra hasta la venta o en casos de dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
Hacienda cobra por la ganancia obtenida en la venta, no por el total. En el IRPF se aplica entre un 19 % y un 28 % según el beneficio. También se paga la plusvalía municipal al ayuntamiento. Si no hay ganancia o se cumplen ciertos requisitos (como ser mayor de 65 años o reinvertir en vivienda habitual), puedes quedar exento de pagar impuestos por la venta de tu inmueble.
Debes declarar la venta de tu piso en la declaración de la renta del ejercicio fiscal en que se realizó la venta. Es decir, si vendiste el inmueble en 2024, tendrás que incluirlo en la campaña de la renta de 2025 (que suele ir de abril a junio). No es necesario comunicarlo inmediatamente tras la venta, pero sí es obligatorio incluir la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del año correspondiente. Si no lo haces, Hacienda puede aplicar sanciones por omisión o presentar una liquidación complementaria con intereses.
Si vendes una vivienda por menos de lo que pagaste, debes declararlo como una pérdida patrimonial en la renta. Puedes:
Es importante guardar todos los justificantes y declarar correctamente los importes de compra y venta.
