Gastos de comprar una vivienda en España

¿Cuánto cuestan en total los gastos de comprar una vivienda?

Como norma general, conviene reservar entre un 10% y un 13% del precio de la vivienda para cubrir todos los gastos asociados a la compra, además del precio en sí. Este rango varía principalmente por dos factores: si la vivienda es nueva o de segunda mano, y la comunidad autónoma donde se ubica, ya que el ITP y el AJD son impuestos cedidos y cada región fija su propio tipo.

En vivienda de segunda mano, el impuesto (ITP) suele ser el gasto más alto con diferencia. En vivienda nueva, el IVA (10% general) tiene un peso similar, aunque en este caso se añade el AJD sobre la escritura.

Ejemplo ilustrativo: gastos de una vivienda de 200.000 €

Los siguientes importes son un ejemplo ilustrativo y orientativo, no una cotización real. Se calculan sobre una vivienda de 200.000€ en Madrid y varían según la comunidad autónoma, el banco y el notario o gestor elegidos.

En una vivienda de segunda mano, comprar al contado y con hipoteca cambia poco el total porque el banco asume, desde la Ley 5/2019, la notaría y el registro de la escritura de préstamo; la diferencia real está en la gestoría y la tasación, que solo aparecen si hay financiación.

La comunidad autónoma es la variable que más cambia el resultado final. Si la misma vivienda de segunda mano se comprase en Cataluña, con un ITP general del 10%, el impuesto pasaría a 20.000 € y el total con hipoteca subiría a un rango aproximado de 21.400-23.050 €.

Impuestos al comprar una vivienda

El impuesto que se paga por la compra depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

IVA y AJD en vivienda nueva

Las viviendas de obra nueva tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), no por ITP. El tipo general es del 10% del precio escriturado. En vivienda de protección oficial (VPO) el tipo se reduce, normalmente al 4%, según el tipo de protección y la comunidad autónoma.

Además del IVA, la compra de vivienda nueva tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura pública ante notario. El tipo general del AJD suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado, según la comunidad autónoma.

ITP en vivienda de segunda mano

En la compra de vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto cedido a las comunidades autónomas que cada una regula con su propio tipo. El resultado es que el mismo precio de compra puede generar cuotas muy distintas según dónde se ubique la vivienda.

La siguiente tabla resume el tipo general de ITP en las comunidades con mayor volumen de compraventas. Varias regiones aplican además tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas o viviendas de menor valor: conviene confirmar siempre el tipo aplicable en la agencia tributaria autonómica correspondiente, ya que estos porcentajes pueden cambiar con cada ejercicio fiscal.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión. Habitualmente la paga la persona vendedora, no la compradora, salvo que ambas partes pacten lo contrario en el contrato. Aun así, conviene conocer su existencia porque en ocasiones se negocia como parte del precio final.

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Gastos de notaría

El notario da fe pública de la compraventa y de la hipoteca, si la hay. Sus honorarios están fijados por el Estado (arancel notarial) y dependen del valor de la vivienda y de la complejidad y el número de copias del documento; no se negocian libremente.

Como referencia, la escritura de compraventa suele costar entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda, lo que en la práctica equivale a unos 600-900 € para una vivienda de precio medio.

Si se solicita hipoteca, se firma una segunda escritura, la del préstamo hipotecario. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es la entidad bancaria quien asume el coste de esta escritura, no la persona compradora.

Gastos de registro de la propiedad

Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad es lo que da seguridad jurídica frente a terceros. Al igual que el arancel notarial, el arancel registral está fijado por el Estado (Real Decreto 1427/1989) y depende del valor de la vivienda:

En la práctica, para una vivienda de precio medio esto suele suponer entre 400 € y 650 €. Igual que ocurre con la notaría, si hay hipoteca es el banco quien paga la inscripción de la escritura de préstamo, según la Ley 5/2019.

Gestoría

La gestoría se encarga de tramitar el pago de impuestos, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la coordinación con el banco cuando hay hipoteca. No es un trámite obligatorio si se compra al contado, pero sí resulta habitual cuando se pide financiación, porque el propio banco suele exigir o recomendar una gestoría de su confianza.

El coste puede oscilar entre 300 € y 1.000 € según la complejidad de la operación. Conviene pedir presupuesto cerrado antes de contratar el servicio, ya que no existe un arancel oficial como en el caso de notarios y registradores.

Tasación (si se pide hipoteca)

La tasación determina el valor de mercado de la vivienda y es un requisito del banco para conceder la hipoteca, ya que a partir de ese valor se calcula el porcentaje de financiación. El coste suele moverse entre 100 € y 500 €, según la sociedad de tasación y el tipo de inmueble.

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La persona compradora tiene derecho a elegir libremente la sociedad de tasación, con independencia de que el banco sugiera una en particular, siempre que esté homologada por el Banco de España. Si se compra al contado, este gasto no es necesario.

Comisión de la agencia inmobiliaria

En España, la comisión de la agencia inmobiliaria la paga habitualmente quien vende, no quien compra. El porcentaje varía según la agencia y la zona geográfica, y suele situarse entre el 3% y el 6% del precio de venta.

Por ejemplo, en una vivienda de 200.000 € con una comisión del 5%, la agencia recibiría 10.000 €, a cargo de la parte vendedora.

¿Se pueden reducir los gastos de comprar una vivienda?

Algunos gastos, como los aranceles de notaría y registro o los impuestos, están fijados por ley y no se pueden negociar. Otros sí ofrecen cierto margen:

• Comparar varias gestorías y pedir presupuesto cerrado antes de contratar.
• Comparar sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, en lugar de aceptar automáticamente la que sugiere el banco.
• Comprar al contado, si es posible, para evitar la escritura de hipoteca, la tasación y las comisiones bancarias asociadas a la financiación.
• Revisar si la vivienda y la comunidad autónoma dan derecho a algún tipo reducido de ITP o AJD, por edad, composición familiar o valor del inmueble.

Referencias

• BOE, Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, Arancel de los Registradores de la Propiedad (1989): www.boe.es
• BOE, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (2019): www.boe.es
• Comunidad de Madrid, Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tipo general y bonificaciones vigentes (2026): www.comunidad.madrid
• Openbank, Open to Learn, Cuáles son los gastos al comprar una vivienda (2024): www.penbank.es
• Gloval, Gastos de comprar una vivienda en 2026: cuánto cuestan (2026): www-gloval.es