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Principales gastos al comprar una vivienda

Alvaro G.
10.08.2023
6 min
Gastos de compra de vivienda

La adquisición de una vivienda, ya sea para habitarla o como inversión, es uno de los momentos financieros más significativos en la vida de una persona. Sin embargo, la inversión no se limita al precio del inmueble. En España, como en la gran mayoría de países del mundo, existen diversos gastos al compra una vivienda que conviene conocer para evitar sorpresas y poder planificar adecuadamente nuestro presupuesto.

Gastos asociados a la compra de una vivienda 

Comprar una vivienda implica una serie de gastos que se deben sumar al precio del inmueble. Estos son los más comunes:

1. Impuestos

Al comprar una vivienda en España, es esencial conocer los impuestos asociados a la compra de una propiedad. Estos varían dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, y de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplicable únicamente cuando se adquiere una vivienda de obra nueva directamente al promotor. El tipo general del IVA para inmuebles de nueva construcción es del 10%, aunque puede variar en casos especiales como garajes o anexos. 
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se aplica en la compra de viviendas de segunda mano. El tipo impositivo varía entre el 6% y el 10% del valor escriturado de la vivienda. Es crucial verificar el tipo aplicable en la respectiva comunidad donde se ubica el inmueble.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Es necesario en caso de compra de viviendas nuevas y la formalización de hipotecas. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio escriturado o el importe del préstamo hipotecario.
  • Plusvalía municipal: Aunque tradicionalmente este impuesto lo paga el vendedor, es un punto que puede ser objeto de negociación entre las partes. Su cuantía se determina por el incremento de valor del terreno desde la última transmisión, y se calcula en función del número de años transcurridos y del valor catastral del suelo.

Lectura recomendada: ¿Qué es el valor de una casa?

2. Notaría

La intervención de un notario es esencial en la compraventa de una vivienda en España, ya que es el profesional encargado de garantizar la legalidad y transparencia del proceso, otorgando fe pública de la transacción. Sin embargo, este servicio tiene unos gastos que se debe tener en cuenta. Estos son los principales:

  • Escritura de Compraventa: La escritura de compraventa es el documento que certifica el traspaso de la propiedad de la vivienda del vendedor al comprador. Por esta escritura, se genera un gasto en función del precio de la vivienda.
  • Escritura de Hipoteca (si procede): En caso de que se haya solicitado financiación para la compra de la vivienda, se generará una segunda escritura: la de la hipoteca. Este documento también tiene un coste que, generalmente, corría a cargo del comprador, aunque con la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 en España, es la entidad bancaria la que se encarga de su pago.
  • Tasas notariales: Las tasas notariales son reguladas por el Estado, y su cuantía depende del valor de la vivienda y de la complejidad del documento. Aunque estas tasas son fijas, el gasto puede variar dependiendo del número de páginas de la escritura, las copias solicitadas o si se han incluido cláusulas adicionales.

3. Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución que tiene como finalidad ofrecer seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Al comprar una vivienda, es fundamental registrar la operación en este organismo para asegurar legalmente la titularidad del nuevo propietario. 

Una vez firmada la escritura de compraventa ante notario, es necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad para que la compra tenga plena eficacia jurídica frente a terceros. Por esta inscripción, se genera un gasto que dependerá del valor de la vivienda. Las tarifas estipuladas para registrar una vivienda son las siguientes:

  • Si el valor del inmueble no supera los 6.010,12 € la tarifa es de 24,0 4 €.
  • Entre 6.010,13 € y 30.050,61 €: 1,75 € adicionales por cada 1.000 € más de coste.
  • Entre 30.050,62 € y 60.101,21 €: 1,25 € adicionales por cada 1.000 €.
  • Entre 60.101,22 € y 150.253,03 €: 0,75 € adicionales por cada 1.000 €.
  • Entre 150.253,04 € y 601.012,10 €: 0,30 € adicionales para cada 1.000 €.
  • Por superar por 601.012,10 €: 0,20 € adicionales por cada 1.000 €.
Gastos al comprar una vivienda de segunda mano

4. Gestoría

La gestoría juega un papel clave en el proceso de compra de un inmueble en España. Estos profesionales se encargan de facilitar y agilizar los trámites administrativos relacionados con la adquisición de la propiedad, asegurando que todo se realice conforme a la normativa vigente. Por lo general, el gasto oscila entre 300 € y 1.000 €, aunque es crucial solicitar un presupuesto detallado antes de contratar sus servicios. Los principales gastos al comprar una vivienda y sus servicios relacionados con la gestoría son:

  • Tramitación de impuestos
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Coordinación con entidades bancarias
  • Verificación de cargas y gravámenes
  • Liquidación de gastos de notaría, tasación y registro.

5. Tasación

La tasación de una vivienda, tanto si es nueva como de segunda mano, es un proceso clave, especialmente si se va a solicitar una hipoteca para financiar la compra. La tasación determina el valor real del inmueble en el mercado, y es fundamental para que las entidades bancarias determinen hasta qué cantidad están dispuestas a prestar.

Lectura Recomendada: Todo lo qué debes saber sobre la tasación hipotecaria

El gasto y proceso de tasación de una vivienda varía en función del tipo y tamaño de la propiedad, así como de la empresa tasadora. A grandes rasgos, el precio suele oscilar entre 100 y 500 €. Es importante mencionar que, aunque la entidad bancaria puede sugerir o proporcionar una empresa tasadora con la que trabajan regularmente, el cliente tiene el derecho de elegir libremente a la empresa que prefiera.

Asimismo, es posible realizar una tasación previa online y totalmente gratuita, la cual te permitirá hacerte una idea de cuánto vale el inmueble que quieres adquirir. De esta forma, es posible hacer una mejor planificación financiera antes de acudir al banco a solicitar una hipoteca.

6. Comisión de la agencia inmobiliaria

Si se ha utilizado una agencia para encontrar o vender la vivienda, normalmente habrá que abonar una comisión, que suele ser un porcentaje del precio de venta. En España, es el vendedor quien se hace cargo de la comisión de la agencia inmobiliaria. Sin embargo, en algunos casos y dependiendo del acuerdo, es posible que el comprador también contribuya a este gasto o incluso lo asuma en su totalidad. Es esencial clarificar este punto antes de comprometerse en cualquier operación.

La comisión se calcula generalmente como un porcentaje sobre el precio de venta de la vivienda. Este porcentaje varía según la agencia y la zona geográfica, pero suele oscilar entre el 3% y el 6% (aunque puede ser mayor o menor). Por ejemplo, si una vivienda se vende por 200.000 € y la comisión acordada es del 5%, la agencia recibiría 10.000 €.

Aspectos clave

  • Comprar una vivienda no es simplemente pagar el precio acordado con el vendedor. Existen gastos como impuestos, tasas notariales, comisiones de agencia, gastos de registro y tasación.
  • Algunos de los gastos al comprar una vivienda, como los impuestos, varían según la comunidad autónoma. Es necesario conocer las regulaciones locales y los tipos impositivos.
  • La intervención de profesionales como notarios, gestores, y tasadores es esencial para garantizar seguridad, legalidad y transparencia del proceso.

Referencias

  1. LOE: Ley de Ordenación de Edificios: https://www.boe.es/eli/es/l/1999/11/05/38/con
  2. Ley 7/2018, de 12 de noviembre, sobre contratos de crédito inmobiliario: https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
  3. Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/03/30/2/con
  4. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
  5. Ley de Enjuiciamiento Civil: https://www.boe.es/eli/es/l/2000/01/07/1/con

FAQ

¿Qué porcentaje del valor de la vivienda debo estimar para los gastos de compra?

Generalmente, se estima que los gastos adicionales al precio de compra oscilan entre el 10% y el 15% del valor del inmueble, aunque esto puede variar según la región y si la vivienda es nueva o de segunda mano.

¿Tengo que pagar ITP si compro una vivienda de obra nueva?

No, las viviendas nuevas están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este caso, no aplicaría el ITP.

¿Puedo ahorrar algún gasto si compro la vivienda al contado?

Al comprar una vivienda al contado, se evitan gastos asociados con la financiación hipotecaria. Entre ellos, no se incurre en gastos de escritura de hipoteca, tasación hipotecaria, comisiones de apertura y gestión e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Asimismo, tampoco será necesario contratar seguros exigidos por entidades bancarias para poder obtener el crédito hipotecario.

Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.
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