Comisión inmobiliaria por venta de piso: porcentajes, legalidad y negociación

¿Qué porcentaje de comisión cobra una inmobiliaria por vender un piso?

Las inmobiliarias tradicionales cobran entre el 3% y el 7% del precio del piso más IVA. Algunas agencias determinan una comisión fija del 5% para todos los inmuebles independientemente de sus características, mientras que otras definen la comisión en función de la ubicación, el estado de conservación y el precio de venta.

El IVA de la comisión inmobiliaria es del 21%, que asume quien paga los honorarios. Por tanto, el coste real es superior al porcentaje acordado:

En viviendas de lujo por encima de 500.000 €, las comisiones pueden llegar al 7%-10%, justificadas por estrategias de marketing más sofisticadas y un proceso de venta más largo.

Honorarios inmobiliaria sin venta: ¿se paga si no se vende?

Depende de lo que se haya pactado en el contrato de encargo de venta. En la mayoría de los casos, la comisión se devenga solo si la venta se cierra, modelo "a éxito". Sin embargo, algunos contratos incluyen cláusulas que pueden generar obligaciones de pago incluso si el vendedor desiste o encuentra comprador por su cuenta durante la vigencia del contrato de exclusividad. Conviene revisar siempre estas cláusulas antes de firmar.

Porcentaje venta inmobiliaria según el tipo de agencia

Existen tres modelos principales en 2026:

• Agencia tradicional: comisión del 3% al 7% sobre el precio de venta. Incluye todos los servicios: valoración, fotografía, publicación en portales inmobiliarios, gestión de visitas, negociación y tramitación hasta la firma.
• Inmobiliaria online: tarifa fija entre 2.000 € y 8.000 € independientemente del precio del inmueble. Servicios más básicos, menor acompañamiento presencial.
• Modelo híbrido: combina una parte fija con una parte variable ligada al resultado de la venta.

¿Quién paga la comisión o los honorarios de la inmobiliaria?

En España, lo más habitual es que la comisión la pague el vendedor, aunque la legislación vigente no obliga a ninguna de las partes a asumirla. Se trata de un pacto entre particulares y la agencia.

La regla general es que paga quien contrata el servicio: si el propietario encarga la venta a la agencia, es el propietario quien paga. Pero existen variaciones:

• Solo el vendedor: lo más habitual en la mayoría de España.
• Comprador y vendedor a partes iguales: práctica extendida en algunas zonas como la Comunidad Valenciana o partes de Andalucía, donde es habitual un reparto del tipo 3% al vendedor y 3% al comprador.
• Solo el comprador: cuando la agencia trabaja como personal shopper inmobiliario al servicio del comprador.

¿Es legal que la inmobiliaria cobre al comprador?

Sí, es legal. La nueva Ley de Vivienda regula el pago de la comisión inmobiliaria en los alquileres, pero no en las compraventas. En lo que a la compra de viviendas se refiere, cada inmobiliaria trabaja de una manera diferente y la ley no regula ni a quién se debe cobrar ni qué importe.

Sin embargo, para que sea válido, la agencia debe informar al comprador de forma transparente y antes de firmar cualquier documento. Si el comprador no ha contratado ningún servicio con la agencia y esta le exige una comisión sin haberlo acordado previamente, el comprador puede negarse a pagarla. Las cláusulas abusivas pueden anularse al amparo de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Los honorarios de la inmobiliaria: quién los paga en alquiler

En arrendamiento la situación es diferente. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria en alquiler deben ser abonados siempre por el propietario arrendador, nunca por el inquilino. Esta normativa supuso un cambio importante respecto a años anteriores, cuando era habitual que los inquilinos pagaran una mensualidad como comisión.

Comisiones inmobiliarias y ley: qué dice la normativa en 2026

Las comisiones inmobiliarias en compraventa no están reguladas por ley en cuanto a su importe. La normativa de referencia es la Ley 12/1992 sobre el Contrato de Agencia, que regula la relación entre el agente y quien contrata sus servicios, y la Ley General para la Defensa de los Consumidores, que exige transparencia y prohíbe cláusulas abusivas.

Lo que sí exige la ley es que:

• La comisión y sus condiciones consten por escrito en el contrato de encargo de venta.
• Se informe al comprador de forma clara si se le va a cobrar algún honorario.
• Los contratos sean transparentes y no contengan cláusulas que puedan considerarse abusivas.

La regulación de las agencias inmobiliarias es competencia autonómica, no estatal, lo que genera diferencias entre comunidades en cuanto a requisitos de registro, formación y seguros de responsabilidad civil.

¿Cuándo se paga la comisión inmobiliaria por venta?

El pago de la comisión se estructura habitualmente en dos momentos:

• 50% con la firma del contrato de arras: cuando el comprador entrega la señal y se formaliza el compromiso de compraventa.
• 50% en la firma de la escritura pública ante notario: cuando se produce la transmisión efectiva de la propiedad.

Algunas agencias pueden solicitar el pago completo al finalizar la transacción, o bien en el momento de la firma de arras. Lo importante es que el momento y la forma de pago queden detallados en el contrato de encargo para evitar posibles malentendidos.

¿Cómo no pagar comisión a la inmobiliaria?

Existen varias opciones para reducir o eliminar la comisión:

• Vender sin inmobiliaria: el propietario gestiona directamente la venta. Ahorra la comisión pero asume la valoración, el marketing, las visitas, la negociación y los trámites legales.
• Inmobiliaria online con tarifa fija: coste muy inferior al porcentaje tradicional, aunque con menos servicios incluidos.
• Negociar la comisión: las comisiones son negociables. En zonas de alta demanda o para inmuebles con características atractivas, es habitual conseguir reducciones. Sin embargo, negociar en exceso puede traducirse en menor esfuerzo de comercialización por parte de la agencia.
• Contrato sin exclusividad: permite trabajar con varias agencias simultáneamente, lo que genera competencia entre ellas y puede mejorar las condiciones.

¿Se puede desgravar la comisión inmobiliaria por venta?

Sí. La comisión pagada a la inmobiliaria es un gasto de transmisión deducible en la declaración de la renta del vendedor. Se resta del valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial, lo que reduce la base imponible sobre la que se paga el IRPF. Para ello es imprescindible solicitar la factura a la agencia, que está obligada a emitirla.

Si se incluye la comisión dentro del precio escriturado, tanto comprador como vendedor asumen más impuestos: el vendedor paga más plusvalía municipal e IRPF, y el comprador paga más ITP. Por eso lo recomendable es mantener el precio de la vivienda y los honorarios de la agencia como conceptos separados.

Comisión inmobiliaria por venta: factores que influyen en el porcentaje

Los principales factores que determinan el porcentaje que cobra una agencia son:

• Ubicación del inmueble: en zonas de alta demanda y rotación rápida, la agencia puede permitirse comisiones más bajas. En zonas con menor actividad, las comisiones tienden a ser más altas.
• Precio de venta: en inmuebles de mayor valor, el importe absoluto de la comisión es mayor aunque el porcentaje sea inferior. Para viviendas de alto standing o de lujo, el porcentaje puede ser más elevado por la complejidad de la operación.
• Exclusividad: si el propietario firma un encargo de venta en exclusiva con una sola agencia, esta puede ofrecer condiciones más favorables o mayor inversión en estudio de mercado y marketing.
• Servicios incluidos: el importe varía según si la agencia ofrece fotografía profesional, tours virtuales, home staging, asesoramiento legal, gestión de trámites o acompañamiento hasta la notaría.
• Competencia entre agencias: en zonas con gran concentración de agencias, la competencia presiona los precios a la baja.

Comisión inmobiliaria por venta de terreno y local

El porcentaje de comisión en la venta de terrenos y locales comerciales puede ser diferente al de viviendas residenciales. Al tratarse de operaciones a menudo más complejas, con compradores más especializados, plazos más largos y mayor trabajo de intermediación, es habitual que las agencias apliquen porcentajes similares o ligeramente superiores a los de vivienda, siempre sujetos a negociación y a lo que establezca el contrato de encargo.

Referencias

• Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre el Contrato de Agencia: https://www.boe.es
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, gastos de gestión en alquiler: https://www.boe.es
• Agencia Tributaria. Gastos deducibles en la transmisión de inmuebles (IRPF): https://sede.agenciatributaria.gob.es