Cómo comprar una vivienda sin ahorros: opciones reales en España

¿Es posible comprar una vivienda sin ahorros en España?

Sí, pero con condiciones. Antes de la crisis de 2008, los bancos financiaban el 100%, e incluso más, del valor de tasación. Desde entonces, el criterio estándar exige que el comprador aporte al menos el 20% del precio de compra más un 10-12% adicional para gastos de compraventa. Es decir, para un piso de 200.000€, necesitarías tener entre 60.000€ y 64.000€ ahorrados.

Sin ese colchón, las opciones no desaparecen, pero se reducen y se vuelven más exigentes. El banco asume más riesgo y lo compensa con requisitos más estrictos: ingresos estables, contrato indefinido, ausencia de otras deudas y, en muchos casos, la presencia de un avalista o una garantía adicional.

Hipotecas sin ahorros: ¿Qué ofrecen los bancos?

Las hipotecas sin entrada o al 100% son productos que algunos bancos ofrecen en situaciones concretas. No son la norma, pero existen. Estas son las condiciones habituales:

• Perfil del solicitante: ingresos netos superiores a 2.500-3.000€ mensuales, contrato indefinido y sin cargas previas.
• Valor de tasación: el banco puede financiar hasta el 100% del valor de tasación, pero si el precio de compra supera ese valor, la diferencia debe aportarse de otro modo.
• Tipos de interés: suelen ser más altos que en una hipoteca estándar, ya que el banco asume más riesgo.
• Vinculación: es habitual que exijan domiciliar la nómina, contratar seguros y otros productos de la entidad.

Hipotecas al 100% sin ahorros: casos en que los bancos las conceden

Los bancos son más propensos a conceder una hipoteca al 100% en estos casos:

• Viviendas de su propia cartera (pisos de banco), donde tienen más margen para negociar las condiciones de financiación.
• Funcionarios o empleados con estabilidad laboral muy alta.
• Solicitantes con buen historial crediticio y patrimonios adicionales que actúen como garantía.

¿Cuánto dinero hace falta tener ahorrado para comprar un piso?

Aunque el objetivo sea comprar sin ahorros, conviene entender los números. Para una vivienda de 200.000€:

• Entrada estándar (20%): 40.000€
• Gastos de compraventa (10-12%): 20.000-24.000€
• Total necesario con hipoteca estándar: entre 60.000€ y 64.000€

Sin ahorros, ese importe debe cubrirse con financiación alternativa, lo que incrementa la deuda total y la cuota hipotecaria mensual.

Aval del Estado para jóvenes: hipoteca primera vivienda sin ahorros

En 2024 el Gobierno de España puso en marcha la línea de avales del ICO para facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes menores de 35 años y familias con hijos menores a cargo. Este aval público cubre hasta el 20% del valor de la vivienda, lo que permite al comprador acceder a una hipoteca sin necesidad de aportar ese porcentaje de entrada.

Condiciones principales:

• Edad: menores de 35 años o familias con hijos menores.
• Ingresos máximos: 37.800€ brutos anuales en general (75.600€ para familias).
• Vivienda: debe ser la residencia habitual, no una segunda vivienda ni un inmueble de inversión.
• Precio máximo: limitado según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.

Este aval no es una subvención: el comprador sigue siendo responsable del 100% del préstamo. Lo que hace el Estado es garantizar frente al banco la parte que el comprador no puede aportar, reduciendo el riesgo de la entidad y facilitando la aprobación.

Lectura recomendada: Ayudas para comprar vivienda mayores de 35 años

Alquiler con opción a compra: comprar casa pagando mensualmente

El alquiler con opción a compra es una fórmula que permite vivir en la vivienda que se quiere comprar mientras se acumulan ahorros. Funciona así:

• El inquilino firma un contrato de alquiler con opción de compra a un precio pactado y en un plazo determinado, habitualmente entre 2 y 5 años.
• Una parte de las cuotas mensuales del alquiler se descuenta del precio final de compra.
• Al final del plazo, el inquilino puede ejercer la opción de compra aportando la diferencia, o renunciar a ella perdiendo la cantidad acumulada.

Es especialmente útil para quienes no tienen ahorros previos suficientes pero tienen capacidad de pago mensual y quieren fijar el precio de la vivienda antes de que suba.

Si el comprador o un familiar tiene una vivienda en propiedad sin hipoteca o con escasa deuda, puede aportarla como garantía adicional para reforzar la solicitud. Esto reduce el riesgo percibido por el banco y puede facilitar la aprobación de una hipoteca al 100%. El valor de tasación de esa vivienda será determinante para que el banco acepte la operación.

Otras opciones para comprar un piso sin entrada

Más allá de las hipotecas al 100% y el aval del Estado, existen otras vías para acceder a una vivienda sin contar con ahorros propios. Algunas implican apoyarse en terceros, otras en el tipo de operación o en la naturaleza del inmueble. Ninguna está exenta de riesgos, pero conocerlas permite elegir la que mejor se adapta a cada situación económica.

Préstamo entre familiares

Un familiar puede prestar el dinero para la entrada. Este tipo de operación tiene implicaciones fiscales que deben tenerse en cuenta:

• El préstamo debe declararse ante Hacienda mediante el modelo 600 para acreditar que es un préstamo y no una donación.
• Si se considera donación, tributa por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuyo tipo varía según la comunidad autónoma.
• Se recomienda formalizar el acuerdo ante notario y establecer un tipo de interés, aunque sea mínimo, para evitar problemas con la Agencia Tributaria.

Avalista

Un avalista es una persona que garantiza la deuda ante el banco en caso de impago. Facilita la concesión de la hipoteca pero expone al avalista a un riesgo financiero real: si el comprador no paga, el banco puede reclamar al avalista el importe pendiente, incluyendo sus propios bienes. Es una decisión que debe tomarse con pleno conocimiento de las consecuencias.

Aportar una vivienda en propiedad como garantía adicional

Pisos de banco

Los bancos tienen en su cartera viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. Para deshacerse de ellas, suelen ofrecer condiciones de financiación más favorables, incluyendo hipotecas que cubren un porcentaje mayor del precio. Son una opción a considerar, aunque la oferta disponible es limitada y no siempre se ajusta a las necesidades del comprador.

Compra sobre plano

Adquirir una vivienda sobre plano permite distribuir los pagos durante el período de construcción, habitualmente entre 1 y 3 años, antes de necesitar la hipoteca. Esto da tiempo para ahorrar mientras se realizan pagos parciales al promotor. El riesgo principal es que el promotor no entregue la vivienda en el plazo pactado o que el proyecto se paralice, aunque la ley obliga al promotor a garantizar las cantidades entregadas mediante aval bancario o seguro.

Complementar la hipoteca con un préstamo personal

Algunos compradores recurren a un préstamo personal para cubrir la parte que el banco no financia. Es la opción de mayor riesgo de sobreendeudamiento: el préstamo personal tiene tipos de interés más altos que la hipoteca y la suma de ambas cuotas puede comprometer seriamente la capacidad de pago mensual. Solo tiene sentido si los ingresos son suficientemente altos para asumir ambas deudas con margen.

¿Cómo conseguir una hipoteca sin ahorros? Claves para mejorar tu perfil

Independientemente de la vía elegida, estos factores aumentan las posibilidades de que el banco apruebe la operación:

• Estabilidad laboral: contrato indefinido y antigüedad en la empresa son señales positivas para las entidades bancarias.
• Buen historial crediticio: no aparecer en ficheros de morosos y haber cumplido con pagos anteriores.
• Ingresos estables y suficientes: la cuota hipotecaria no debería superar el 35% de los ingresos netos mensuales.
• Reducir deudas previas: cancelar créditos al consumo o tarjetas antes de solicitar la hipoteca mejora el ratio de endeudamiento.
• Negociar con varias entidades: comparar ofertas de distintos bancos y utilizar un bróker hipotecario puede abrir opciones que no están disponibles en ventanilla.

¿Cómo comprar una casa sin ahorros ni aval?

Sin ahorros y sin avalista, las opciones se reducen significativamente. Las más viables son:

• El aval del Estado ICO si se cumplen los requisitos de edad e ingresos.
• Una hipoteca al 100% concedida directamente por el banco si el perfil del solicitante es muy sólido.
• El alquiler con opción a compra como paso previo para acumular ahorros mientras se vive en la vivienda.

Sin ninguna de estas condiciones, comprar sin ahorros ni aval es muy difícil en el contexto actual del mercado inmobiliario español. Lo más prudente en ese escenario es establecer un plan de ahorro con un horizonte temporal concreto antes de iniciar el proceso de compra.

Referencias

• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Plan Estatal de Vivienda 2022-2025: https://www.mitma.gob.es
• Instituto de Crédito Oficial (ICO). Línea de Avales para el acceso a la vivienda: https://www.ico.es
• Banco de España. Guía de acceso al préstamo hipotecario: https://www.bde.es
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5