La inmobiliaria no me quiere devolver la reserva, ¿qué hago?

Qué es la reserva de una vivienda y en qué se diferencia de las arras

La reserva es una cantidad que entregas al vendedor o a la inmobiliaria para que retire la vivienda del mercado durante un tiempo, mientras preparáis el contrato de arras o la compraventa. El Código Civil no la regula de forma específica, así que sus efectos dependen de lo que diga el documento firmado. Tampoco existe un importe legal: lo fijan las partes.

Reserva, señal y arras se usan a menudo como sinónimos, pero no tienen las mismas consecuencias:

La clave está en las arras penitenciales. El Tribunal Supremo las interpreta de forma restrictiva: solo existen si el contrato dice con claridad que cualquiera de las partes puede desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada, y citar el artículo 1454 no siempre basta. En caso de duda, se consideran confirmatorias, es decir, parte del precio. Te lo explicamos en qué es la paga y señal.

Nunca entregues una reserva sin un documento firmado que recoja el importe, el plazo, quién recibe el dinero y cuándo se devuelve.

Lectura recomendada: contrato de reserva de vivienda.

¿La reserva de un piso se devuelve? Cuándo sí y cuándo no

Depende de quién impide que la operación siga adelante y de lo que diga el documento. Si la causa está en el vendedor, la inmobiliaria o una condición pactada, el dinero se devuelve. Si la causa eres tú y el contrato no te protege, puedes perderlo.

Cuándo te tienen que devolver la reserva

• El vendedor se echa atrás, sube el precio pactado o vende la vivienda a otra persona.
• La inmobiliaria o el vendedor te dieron información falsa o te ocultaron cargas, problemas urbanísticos o defectos relevantes.
• El contrato condiciona la compra a una circunstancia, como la concesión de la hipoteca, y no se cumple. Necesitarás el documento del banco que acredite la denegación.
• La compraventa no se firma en el plazo acordado por causa del vendedor.
• La cláusula que permite retener el dinero es abusiva (lo vemos más abajo, en el apartado sobre consumidores).

Cuándo pueden quedarse con la reserva

• Desistes sin una causa prevista en el contrato.
• No firmas en el plazo pactado por causa tuya.
• No consigues la hipoteca y el contrato no incluía una cláusula de financiación.
• Incumples otra condición pactada de forma expresa.

Si vas a pedir hipoteca, exige antes de pagar una cláusula que condicione la compra a su concesión, con un plazo concreto. Sin ella, la denegación del préstamo no te da derecho a recuperar el dinero. Si todavía no has firmado nada, revisa también cómo funciona una propuesta de compra.

¿Quién se queda la reserva, la inmobiliaria o el vendedor?

Depende de quién figure como receptor del pago. Si la inmobiliaria actúa como intermediaria, normalmente cobra en nombre del vendedor: el dinero le corresponde a este, aunque la agencia lo custodie. Si la vendedora es la propia inmobiliaria o una promotora, ella responde directamente.

Comprueba en el documento y en el justificante de la transferencia quién recibió el dinero y en qué concepto. A esa persona o empresa es a quien tendrás que reclamar. Si te dicen que se quedan la reserva como “gastos” u “honorarios”, pide por escrito la cláusula que lo permite.

Si la otra parte es una empresa: tus derechos como consumidor

Cuando contratas con una empresa, por ejemplo una promotora o una agencia que vende o firma la reserva en su propio nombre, te protege la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Esta ley solo se aplica entre un consumidor y un empresario (arts. 3 y 4). Si el vendedor es un particular y la agencia solo intermedia, la reserva se rige sobre todo por el Código Civil.

Dos reglas de esta ley son especialmente útiles:

• Son nulas las cláusulas no negociadas individualmente que causan un desequilibrio importante en tu perjuicio (arts. 82 y 83).
• Es abusivo que la empresa retenga lo que pagaste si renuncias tú, sin prever una indemnización equivalente si renuncia ella (art. 87.2).

En la práctica, una reserva redactada por la empresa en la que solo el comprador puede perder dinero es impugnable. La nulidad la declara un juez, pero conviene citar estos artículos en tu reclamación.

Obra nueva: si pagaste la reserva a una promotora

Si compras sobre plano, la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor, desde que obtiene la licencia de edificación, a garantizar con un aval bancario o un seguro de caución la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más los intereses legales. Además, debe cobrarlas en una cuenta especial, separada del resto de sus fondos (disposición adicional primera).

Si la obra no empieza o no se termina en el plazo pactado, puedes resolver el contrato y pedir la devolución. Si el promotor no paga en los 30 días siguientes a tu requerimiento, puedes reclamar directamente a la aseguradora o al banco que dio el aval. Antes de pagar una reserva a una promotora, pide el certificado del aval o del seguro y comprueba que cubre esa cantidad.

La inmobiliaria no me devuelve la reserva o las arras: pasos para reclamar

Actúa por orden, porque cada paso deja la prueba que necesitarás en el siguiente. Desde el 3 de abril de 2025, en la mayoría de los asuntos civiles un juez solo admite la demanda si antes has intentado negociar (Ley Orgánica 1/2025, art. 5).

1. Revisa el contrato y el justificante de pago

Identifica qué firmaste: reserva, señal o arras, y si las arras son penitenciales de forma expresa. Localiza las cláusulas sobre devolución, plazos, financiación y desistimiento, y comprueba quién recibió el dinero.

2. Reúne toda la documentación

• Contrato de reserva o de arras firmado.
• Justificante de la transferencia.
• Anuncio de la vivienda, ficha comercial y nota simple, si los tienes.
• Correos, mensajes de WhatsApp y cualquier comunicación con la inmobiliaria o el vendedor.
• Si el banco denegó la hipoteca: el documento que lo acredite.

3. Envía un burofax con una propuesta de acuerdo

Pide la devolución por escrito, explica el motivo y fija un plazo de respuesta. No hay un plazo legal: 15 días naturales es una opción razonable. Envíalo por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

Si en el escrito propones de forma expresa resolver el conflicto sin juicio, te servirá para acreditar la negociación previa: basta con probar que la otra parte lo recibió y pudo leerlo (art. 10 de la LO 1/2025). Esa solicitud también interrumpe el plazo para reclamar y, si no hay respuesta por escrito en 30 días naturales, los plazos vuelven a correr (art. 7). Más abajo tienes un modelo.

4. Reclama ante consumo

Si la otra parte es una empresa, pide la hoja de reclamaciones en su oficina: deben devolverte una copia sellada. Después, presenta la reclamación en la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o en el servicio de consumo de tu comunidad autónoma.

También puedes proponer el arbitraje de consumo. Es gratuito y su laudo es de obligado cumplimiento, pero solo funciona si la empresa lo acepta. Los servicios de consumo no actúan contra particulares: si el dinero lo tiene un vendedor particular, la vía es la judicial. Si crees que la agencia te ha engañado, revisa qué hacer si la inmobiliaria te ha engañado.

5. Acude a los tribunales

Si no hay acuerdo, puedes demandar. Las reclamaciones de hasta 15.000 € se tramitan por juicio verbal (art. 250.2 LEC) y, si no superan los 2.000 €, puedes presentar la demanda sin abogado ni procurador (arts. 23 y 31 LEC). Adjunta el burofax para acreditar el intento de negociación (art. 399.3 LEC).

Como regla general, tienes cinco años para reclamar desde que pudiste exigir la devolución (art. 1964 del Código Civil). Si el importe es alto o hay dudas sobre el tipo de arras, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.

¿La reserva de un piso de alquiler se devuelve?

Se aplica la misma lógica: depende de lo pactado y de quién se echa atrás. La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula la reserva, así que cuenta lo que se haya firmado.

• Si se firma el contrato, la reserva se descuenta de la primera renta o de la fianza, si así se acordó.
• Si el propietario retira el piso o cambia las condiciones, debe devolverla.
• Si eres tú quien desiste sin causa, puedes perderla si el documento lo prevé.

Una regla que sí está en la ley: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden cobrarse al inquilino, ni directa ni indirectamente (art. 20.2 LAU). Si la agencia pretende quedarse la reserva como honorarios por buscarte el piso, reclama.

La reserva tampoco es la fianza. La fianza legal equivale a una mensualidad en el alquiler de vivienda y se entrega al firmar el contrato (art. 36.1 LAU). Si tu problema es recuperar la fianza al dejar el piso, consulta cómo reclamar la devolución de la fianza.

Antes de pagar otra reserva: cómo protegerte

Si vas a reservar otra vivienda, estos pasos reducen el riesgo de perder el dinero:

1. Firma siempre un documento con el importe, el plazo, quién recibe el dinero y en qué casos se devuelve.
2. Incluye una cláusula de financiación si vas a pedir hipoteca.
3. Pide una nota simple para comprobar quién es el titular y si hay cargas.
4. Paga por transferencia a una cuenta a nombre del vendedor o de la agencia, nunca en efectivo.
5. Si te piden pagar antes de ver el piso o te meten prisa, desconfía: repasa las estafas inmobiliarias más comunes.

Referencias

• BOE: Código Civil, arts. 1124, 1152, 1454 y 1964 (03/01/2025): https://www.boe.es
• BOE: Real Decreto Legislativo 1/2007, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, arts. 3, 4, 82, 83 y 87 (28/02/2026): https://www.boe.es
• BOE: Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera: https://www.boe.es
• BOE: Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, arts. 23, 31, 250 y 399 07/10/2026): https://www.boe.es
• BOE: Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, arts. 5, 7 y 10 (03/01/2025): https://www.boe.es
• BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 20 y 36 (07/10/2026): https://www.boe.es
• Legal Today: Arras penitenciales y su interpretación restrictiva (19/12/2018): https://www.legaltoday.com