Cómo vender una casa en España paso a paso

Las fases para vender una casa: resumen del proceso

Vender una vivienda no es un trámite único, sino una secuencia de decisiones y documentos. Esta tabla resume el orden habitual y qué necesitas en cada fase:

1. Decide cómo vas a vender tu casa

La primera decisión condiciona el resto del proceso: quién buscará compradores, quién preparará los documentos y cuánto te costará vender. Estas son las tres vías principales.

Vender con una inmobiliaria

Una agencia se encarga de valorar la vivienda, publicarla, filtrar a los interesados, organizar las visitas y acompañarte en la negociación y en la firma. A cambio cobra una comisión, que no está fijada por ley y se negocia en el encargo de venta. Te conviene si no tienes tiempo o si quieres delegar la negociación. Consulta cuánto suele cobrar una inmobiliaria por vender antes de firmar el encargo.

Vender de particular a particular

Te ahorras la comisión y controlas todo el proceso: el anuncio, las visitas, el precio y los plazos. A cambio, asumes tú el trabajo y la responsabilidad de que los documentos y el contrato de arras estén bien redactados. En nuestra guía para vender tu casa sin intermediarios tienes el proceso detallado.

Vender a una empresa de compra rápida

Algunas empresas compran viviendas directamente para revenderlas o alquilarlas. La venta suele ser más rápida, pero el precio ofrecido acostumbra a quedar por debajo del de mercado. Desde el 1 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 limita hasta el 31 de diciembre de 2028 que las entidades cuyo objeto social incluye la adquisición de inmuebles compren viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado, salvo excepciones (por ejemplo, si la vivienda se destina a alquiler asequible o social durante al menos cinco años). Si recibes una oferta de este tipo, pregunta al notario cómo le afecta esta norma.

2. Fija un precio de venta realista

El precio es lo primero que comparan los compradores. Si está por encima de lo que piden viviendas similares en tu zona, recibirás menos visitas y es probable que acabes teniendo que rebajarlo.

Para fijarlo, combina tres fuentes:

• Viviendas comparables: casas parecidas en tu zona (superficie, estado, planta, extras). Puedes consultar los precios de la vivienda por municipio y barrio.
• Valoración online: te da una primera horquilla en pocos minutos.
• Tasación o valoración profesional: útil si la vivienda tiene características poco habituales o si el comprador va a pedir hipoteca, porque el banco encargará su propia tasación.

Si quieres profundizar, te explicamos cómo valorar una casa para vender y cómo estimar el precio de un piso.

3. Reúne los documentos para vender una casa

Tener los papeles listos antes de anunciar evita retrasos cuando aparezca un comprador. Además, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite al interesado pedir, antes de firmar y de entregar cualquier cantidad, información como la identificación del vendedor, el precio total, la superficie, el certificado energético, la cédula de habitabilidad y las cargas registrales de la vivienda.

Tres detalles que conviene conocer:

• Certificado energético: tiene una validez máxima de diez años, o de cinco si la calificación es G. Si el tuyo ha caducado, tendrás que renovarlo.
• Certificado de la comunidad: el notario no puede autorizar la escritura sin él, salvo que el comprador te exonere expresamente. El secretario debe emitirlo en un máximo de siete días naturales desde que lo pidas.
• Obras y reformas: si has hecho ampliaciones, conserva las licencias o comunicaciones al ayuntamiento, y comprueba que la superficie del Catastro y del Registro coincide con la real.

Lectura recomendada: ¿Es posible conseguir un certificado energético gratis?

Si tu casa es antigua, revisa nuestra guía sobre la cédula de habitabilidad en vivienda antigua. Y para el día de la firma, te contamos qué documentos llevar al notario.

4. Anuncia la vivienda y prepara las visitas

Un buen anuncio y unas visitas bien preparadas marcan la diferencia entre recibir ofertas o acumular semanas sin llamadas.

• Presentación: haz las pequeñas reparaciones pendientes, despeja espacios y limpia a fondo para que el comprador pueda imaginarse viviendo allí.
• Fotos y descripción: usa fotos con luz natural y describe superficie, orientación, estado y gastos de comunidad.
• Etiqueta energética: es obligatorio incluir la calificación energética en cualquier anuncio de venta, ya sea en un portal, en la agencia o en un cartel.
• Flexibilidad y respuesta rápida: adapta los horarios de visita y contesta pronto a los interesados.

Lectura recomendada: ¿Qué es el home staging?

5. Negocia y firma el contrato de arras

Cuando un comprador está interesado, lo habitual es firmar un contrato de arras: el comprador entrega una cantidad a cuenta y ambos fijáis el precio, el plazo para ir al notario y el resto de condiciones.

La ley no fija un porcentaje para las arras; el importe es el que pactéis. Lo que sí importa es el tipo de arras. En las arras penitenciales, previstas en el artículo 1454 del Código Civil, cualquiera de las partes puede desistir: si lo hace el comprador, pierde lo entregado; si lo haces tú, debes devolverlo duplicado.

Si la vivienda está alquilada, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y debes notificarle la venta, el precio y las condiciones antes de venderla a un tercero.

6. Firma la escritura de compraventa ante notario

La firma de la escritura pública es el momento en que se formaliza la venta. En la notaría:

• El notario comprueba la identidad de las partes, la titularidad y las cargas de la vivienda.
• El comprador paga el precio pendiente, normalmente mediante cheque bancario o transferencia.
• Si tienes hipoteca, se cancela la deuda con parte del dinero de la venta. Después hay que cancelar también la inscripción en el Registro.
• Entregas las llaves y la vivienda pasa a ser del comprador.

¿Quién paga el notario? Salvo pacto en contrario, el Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura y al comprador los de la primera copia y los posteriores a la venta. Más detalle en quién paga la notaría en una compraventa.

Si no resides en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta de tu impuesto.

7. Paga los impuestos de la venta

Como vendedor, la venta de tu casa puede generar dos impuestos: uno municipal y otro estatal. El ITP, en cambio, lo paga siempre el comprador en las compraventas entre particulares.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava la revalorización del suelo desde que compraste hasta que vendes. Lo paga el vendedor y tienes 30 días hábiles desde la venta para declararlo en el ayuntamiento.

Si demuestras que no ha habido incremento de valor, por ejemplo porque vendes por menos de lo que te costó, no se paga. Y si la ganancia real es menor que la calculada con el método objetivo, puedes pedir que se aplique la real. Calcula tu caso con nuestra guía sobre cuánto se paga de plusvalía al vender un piso.

IRPF por ganancia patrimonial

Si vendes por más de lo que te costó la vivienda, la diferencia es una ganancia patrimonial que declaras en la renta del año siguiente. Tributa en la base del ahorro con esta escala conjunta (tramo estatal más autonómico) vigente en 2026 en territorio común; País Vasco y Navarra tienen normativa propia:

La ganancia puede quedar exenta en dos casos principales: si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, o si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual (si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional). Tienes el detalle en cómo tributa en el IRPF la venta de un piso y en cómo no pagar impuestos por la venta de una casa.

Novedad: exención temporal por vender a organismos públicos

El Real Decreto-ley 26/2026 crea una exención en el IRPF para las ventas de viviendas realizadas hasta el 31 de diciembre de 2027 a entes y empresas públicas dedicados a la vivienda social y asequible. Es requisito que la vivienda haya estado desocupada, sin causa justificada, durante los dos años anteriores a la venta. La exención es del 100 % si el precio de venta no supera 200.000 euros y se reduce progresivamente hasta desaparecer en 800.000 euros. Al ser un real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso, así que comprueba su vigencia antes de vender.

El IBI del año de la venta

El IBI se devenga el 1 de enero, así que el recibo de ese año corresponde a quien era propietario en esa fecha. Vendedor y comprador pueden pactar en la escritura cómo repartirse ese importe.

8. Después de vender: trámites finales

Con la escritura firmada, quedan algunos pasos: declarar la plusvalía, incluir la venta en tu próxima declaración de la renta, cambiar la titularidad o dar de baja los suministros y comunicar el cambio de propietario a la comunidad.

Casos especiales al vender una casa

Algunas situaciones cambian el proceso o los impuestos. Si es tu caso, consulta la guía específica:

• Casa heredada: antes de vender hay que aceptar la herencia y formalizar la adjudicación de la vivienda.
• Casa alquilada: el comprador asume el contrato y el inquilino tiene derecho preferente de compra.
• Casa sin escrituras: primero hay que regularizar la titularidad.
• Venta urgente: prioriza precio y documentación.

Referencias

• BOE. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, art. 31 (30/09/2026): https://www.boe.es
• BOE. Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, arts. 3, 13 y 15 (23/07/2025): https://www.boe.es
• BOE. Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, art. 9.1.e (21/03/2026): https://www.boe.es
• BOE. Ley 35/2006, del IRPF, arts. 33.4, 38, 66 y 76 (09/09/2026): https://www.boe.es
• BOE. Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del ITP y AJD, art. 8 (21/03/2026): https://www.boe.es