¿Es legal no renovar un contrato de alquiler? Sí, y existen razones perfectamente válidas para hacerlo. Tanto el propietario como el inquilino tienen derecho a decidir si continúan o no el contrato de alquiler una vez finalizado.
En este artículo encontrará información detallada sobre:
Al finalizar un contrato de alquiler, el arrendador no está obligado a renovarlo automáticamente . Siempre que se respeten los plazos de preaviso establecidos legalmente, se puede decidir no continuar el alquiler por diversas razones. Estas son las cinco razones más comunes y legalmente válidas para no renovar un contrato de alquiler en España:
El arrendador puede necesitar la vivienda para sí mismo, su cónyuge o un familiar de primer grado (padres o hijos). Esta razón está expresamente recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 9.3) y debe justificarse claramente. Una declaración verbal no es suficiente.
Si el propietario desea vender la propiedad sin inquilinos, puede optar por no renovar el contrato de arrendamiento al final de su vigencia legal. Sin embargo, si vende antes de la fecha límite, el nuevo comprador deberá respetar el contrato vigente (a menos que el propietario no esté registrado y la venta se realice de buena fe).
Los impagos reiterados, el uso indebido de la propiedad, el subarrendamiento no autorizado o los disturbios en la comunidad son motivos de no renovación. Aunque en algunos casos pueden incluso justificar la rescisión anticipada del contrato, si el propietario decide esperar hasta el vencimiento, puede simplemente no renovarlo.
Si el arrendador necesita realizar reformas estructurales o mejoras relevantes que no pueden llevarse a cabo con el inquilino en la vivienda, puede optar por no renovar el contrato de arrendamiento. Esta razón debe ser genuina y justificable, no una excusa.
Tras cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato puede finalizar sin necesidad de justificar ningún motivo, siempre que se haya avisado con al menos cuatro meses de antelación. La ley no obliga al casero a prorrogar el contrato si ha cumplido con los plazos y formas legales.
Si el propietario decide no renovar tu contrato de alquiler y no tienes otra vivienda disponible, lo primero es mantener la calma y verificar que el aviso se haya hecho correctamente, con al menos 4 meses de antelación si el contrato es de larga duración.
Ante esta situación, tienes varias opciones:
No puedes quedarte en la vivienda sin contrato ni permiso, ya que podrías enfrentarte a un proceso de desahucio. Es fundamental actuar con antelación y buscar ayuda si se requiere.
En España, la duración mínima de un contrato de alquiler normal es de cinco años (siete si el propietario es una empresa). Una vez finalizado este periodo, si ninguna de las partes indica lo contrario, el contrato de arrendamiento puede renovarse de forma automática hasta un máximo de tres años adicionales.
Sin embargo, si el casero no quiere renovar el contrato, está obligado a avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. En cambio, si eres el inquilino y decides no seguir, deberás notificarlo con al menos dos meses de antelación.
| Situación | Duración mínima | ¿Renovación automática? | Preaviso del casero | Preaviso del inquilino |
|---|---|---|---|---|
| Propietario particular | 5 años | Sí, hasta 3 años más | 4 meses antes del fin | 2 meses antes del fin |
| Propietario persona jurídica (empresa) | 7 años | Sí, hasta 3 años más | 4 meses antes del fin | 2 meses antes del fin |
| Durante prórroga tácita | Año a año (máx. 3) | Sí, salvo aviso de alguna parte | 1 mes antes del vencimiento | 1 mes antes del vencimiento |
Cuando se acerca el final de un contrato de arrendamiento, tanto el propietario como el inquilino deben tener claro qué ocurre si no hay intención de renovar o si simplemente nadie comunica nada.
La tácita reconducción ocurre cuando el contrato ha expirado y ninguna de las partes ha avisado que quiere finalizarlo. En ese caso, el contrato se prorroga automáticamente, pero ya no bajo la misma duración inicial, sino en función del modo de pago pactado:
Durante esta etapa, se mantienen las condiciones del contrato original (precio, uso, etc.), y cualquiera de las dos partes puede ponerle fin, siempre que respete los plazos de preaviso: un mes si es tácita reconducción.
Si el propietario no notifica con al menos cuatro meses de antelación su deseo de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por un año más bajo las mismas condiciones. Este periodo se considera una prórroga legal (no tácita reconducción), y forma parte de los hasta tres años adicionales permitidos tras los cinco o siete iniciales.
Durante estas prórrogas, se permite la actualización del alquiler según el IPC u otro índice acordado, siempre que se avise con al menos un mes de antelación y quede por escrito.
El propietario puede actualizar el precio del alquiler una vez al año, pero no puede aplicar una subida libre. Según el límite fijado por el Gobierno, la subida máxima permitida es del 1,99%, salvo que ambas partes acuerden por escrito un porcentaje superior.
Esta limitación afecta a todos los contratos en vigor, incluidos los que entran en prórroga legal o tácita reconducción. El objetivo es controlar las subidas de precio en un contexto económico marcado por la inflación.
Además, el casero debe avisar al inquilino con al menos un mes de antelación, indicando el nuevo importe y el índice aplicado.
Imagina que pagas 800 € al mes. Si se renueva el contrato y se aplica el límite del 1,99%:
800€ x 1,99% = 15,92€
➡️ El nuevo alquiler sería 800€ + 15,92€ = 815,92€ al mes
Esta subida solo puede aplicarse si se comunica correctamente y está prevista en el contrato original.
| Tipo de contrato | ¿Se puede actualizar el precio? | Índice aplicable por defecto | Límite de subida en 2025 | Preaviso mínimo |
|---|---|---|---|---|
| Contrato vigente con cláusula de revisión | Sí | IPC o IGC (según contrato) | 1,99% | 1 mes |
| Contrato sin cláusula de actualización | No | No aplica | No se puede subir | — |
| Contrato en prórroga legal | Sí | CIG | 1,99% | 1 mes |
| Contrato de renovación tácita | Sí | CIG | 1,99% | 1 mes |
| Renovación acordada con nuevo contrato | Sí (nuevo precio negociado) | Gratis (sin límite) | No aplica si existe acuerdo | Según el acuerdo |
Sí, es posible, aunque es importante analizar bien cada caso. Si no se ha firmado un nuevo contrato y el arrendador ha cumplido con los plazos y formas legales, puede solicitar que abandones la vivienda. Sin embargo, no puede desalojarte de forma inmediata o forzosa, ya que cualquier desalojo debe hacerse a través de un proceso legal.
Si ya han pasado los plazos legales de prórroga obligatoria (5 años si el arrendador es persona física, 7 si es jurídica) y la prórroga tácita (1 año renovable), el propietario puede decidir no renovar el contrato. Eso sí, debe notificarlo con al menos 4 meses de antelación antes de la fecha de vencimiento. En caso contrario,
El contrato de arrendamiento termina cuando se cumplen los años estipulados o cuando el arrendador notifica su intención de no renovarlo con el plazo correspondiente.
En España, los contratos de alquiler no son indefinidos. Se renuevan automáticamente por un máximo de tres años adicionales tras los cinco iniciales.
El inquilino tiene dos meses para desalojar la vivienda si el propietario le notifica que no desea renovar el contrato. Este aviso debe darse al menos cuatro meses antes de la finalización del contrato . Si el inquilino no se marcha dentro del plazo estipulado, el propietario puede iniciar un procedimiento de desalojo .
El desahucio por finalización de contrato no es inmediato y puede tardar entre 4 y 8 meses, o incluso más, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado y si el inquilino se opone o no al procedimiento.
Si el propietario no te avisa con al menos 4 meses de antelación antes de que finalice el contrato de alquiler, este se renueva automáticamente por un año más (prórroga tácita), siempre que el inquilino siga cumpliendo con sus obligaciones.
