Si te estás preguntando cómo puedes saber el valor de una finca rústica, has llegado al post adecuado. En este artículo te explicaremos cómo determinar su precio, algo fundamental para tomar decisiones informadas en la compra, venta o gestión de este tipo de propiedades.
A lo largo de este contenido, aprenderás sobre los métodos de valoración que se suelen utilizar y los factores que influyen en el valor de una finca rústica, pero antes, conviene aclarar lo que se entiende exactamente por finca rústica.
Una finca rústica se refiere a un terreno no urbanizado, generalmente empleado con fines agrícolas, ganaderos o forestales. Estas propiedades suelen ser extensas y estar ubicadas en áreas rurales.
Además, se caracterizan por su naturaleza no urbana, lo que implica regulaciones y características específicas en cuanto a su uso y valoración.
Es importante diferenciarlas de las fincas urbanas, que son terrenos destinados a la construcción y desarrollo de viviendas o infraestructuras urbanas.
En España, es la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo aquella que define el término finca rústica como: “Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.”
Según esta misma Orden, esta es la clasificación de los terrenos rústicos:
En España, existen diferentes formas que te permitirán conocer el valor de una finca rústica, tanto si eres propietario y quieres vender, como si estás pensando en comprar un terreno.
Lectura recomendada: Pasos para tasar una finca rústica
Actualmente, cuentas con distintos métodos de tasar, dependiendo del motivo y también de la tipología de terreno.
Para tasar un terreno destinado a la agricultura, independientemente si es de secano, regadío o mixto, hay varios factores que deberás tener en cuenta.
La ubicación es un elemento crucial, ya que las fincas rústicas en áreas cercanas a zonas urbanas o con acceso a infraestructuras suelen tener un mayor valor. La superficie de la finca también es relevante, porque a mayor extensión, mayor puede ser su valor.
Otros aspectos a considerar incluyen las características del terreno, como la calidad del suelo, la existencia de recursos naturales o la presencia de cultivos. Además, se debe tener en cuenta la demanda y la oferta en el mercado local.
Si quieres obtener una valoración precisa de una finca rústica, lo más recomendable es recurrir a una tasación profesional. Una de las formas más rápidas para tener ahora mismo una estimación del terreno es realizar una tasación online, como la que ha diseñado RealAdvisor
En caso de que elijas acudir a un tasador especializado en fincas rústicas, este necesitará visitar en persona el lugar para evaluar diversos aspectos. Deberá tener en cuenta la ubicación, la superficie, las características del terreno, los accesos, la disponibilidad de servicios básicos y las regulaciones legales. También tendrá en cuenta el análisis comparativo de ventas recientes de fincas rústicas similares en la zona.
Con base en esta información, el tasador emitirá un informe detallado que refleja el valor estimado de la finca. La tasación profesional es crucial para tomar decisiones informadas y asegurarse de obtener un valor justo al comprar, vender o invertir en una finca rústica.
El precio por hectárea es una medida comúnmente utilizada para comparar y valorar fincas rústicas. Este puede variar significativamente dependiendo de la ubicación, la calidad del suelo, las condiciones del mercado y otros factores.
Es importante tener en cuenta que no es una medida absoluta del valor de una finca, ya que también se deben considerar otras características y aspectos específicos de la propiedad.
En España, el precio por hectárea de los terrenos rústicos varía bastante según la comunidad autónoma. Actualmente, está experimentando un crecimiento debido al auge de la demanda de este tipo de terrenos, al ser un valor refugio ante la situación económica global.
Como hemos podido ver en el INE, en el ámbito nacional español, ha habido un crecimiento de transmisión de propiedades rústicas del 22% desde diciembre del 2022 hasta febrero del 2023.
Aunque existen varios métodos para estimar un terreno rústico, hay 2 opciones que son las más utilizadas:
Lectura recomendada: Proceso para legalizar una casa en terreno rústico
El método de la capitalización de renta es una técnica utilizada para calcular el precio de una finca rústica basándose en los ingresos potenciales que se pueden obtener de ella. Es decir, nos basamos en que el valor de una finca está directamente relacionado con los ingresos que se pueden generar a partir de su explotación.
Para aplicar el método de la capitalización de renta, se estima el ingreso anual que se espera obtener. Esto puede incluir ingresos derivados de actividades agrícolas, ganaderas, forestales u otras formas de aprovechamiento del terreno. Luego, se aplica una tasa de capitalización, que representa el rendimiento esperado de la inversión en la finca.
Supongamos que se estima que una finca rústica tiene un ingreso anual proyectado de 10 000€ provenientes de la actividad agrícola. Si se aplica una tasa de capitalización del 5%, se obtendría el siguiente cálculo:
Valor de la finca = 10.000€ / 0,05
Valor de la finca = 200.000€
En este caso, el valor estimado de la finca rústica sería de 200.000€.
Es importante destacar que este método de valoración tiene limitaciones y no es aplicable en todos los casos. La precisión de los resultados dependerá de la precisión de las estimaciones de ingresos y de la elección adecuada de la tasa de capitalización. Por lo tanto, es recomendable contar con la asesoría de un tasador profesional para obtener una valoración precisa y considerar otros métodos de valoración complementarios.
El método de comparación es una técnica comúnmente utilizada para valorar el precio de una finca rústica. Consiste en comparar la finca con otras propiedades similares que han sido vendidas recientemente en la misma zona. Este método se basa en la premisa de que el valor de una finca rústica está influenciado por los precios de mercado de otras propiedades similares en la misma área.
Para poder aplicarlo, es necesario obtener información sobre las ventas recientes de fincas rústicas comparables en el mercado. Se deben considerar aspectos como la ubicación, el tamaño, las características del terreno y cualquier otro factor relevante para la valoración. Luego, se realiza una comparación detallada de estas propiedades para determinar su precio medio o promedio por unidad de superficie.
Una vez obtenido el precio promedio por unidad de superficie de las fincas comparables, se aplica este valor a la finca que se está valorando. Por ejemplo, si se determina que el precio promedio por hectárea de las fincas comparables es de 10.000€, y la finca en cuestión tiene una superficie de 5 hectáreas, el cálculo sería el siguiente:
Valor de la finca = 10.000€ / hectárea x 5 hectáreas
Valor de la finca = 50.000€
En este caso, el valor estimado de la finca rústica sería de 50.000€ utilizando el método de comparación.
El valor catastral es un parámetro utilizado por las autoridades para establecer impuestos y tasas relacionadas con la propiedad. En el caso de las fincas rústicas, este valor se determina teniendo en cuenta diversos criterios, como la ubicación geográfica, las características del terreno y las construcciones existentes.
Aunque en muchas ocasiones el valor catastral no siempre refleja el valor de mercado de la finca, para poder conocer el precio de una finca rústica sí resulta realmente útil. Asimismo, sirve para conocer la cuantía del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
Tal y como ocurre con terrenos urbanizables, el valor de una finca rústica está influenciado por diversos factores. Algunos de los elementos a considerar incluyen:
Para tasar un terreno con fines rústicos, es posible acudir a un experto en tasación o bien ingeniero agrónomo o técnico. Lo más aconsejable es trabajar con alguien que conozca bien la zona y el mercado.
Hay muchos factores que hacen fluctuar el precio, pero en España la valoración de una finca rústica por parte de un experto puede costar alrededor de 500 €. Esto depende de la comunidad autónoma, la zona, el tamaño del terreno, la dificultad de acceso, etc.
Algunos ejemplos de regulaciones que afectan al valor incluyen restricciones de uso de la tierra, normas ambientales, zonificación agrícola, protección del patrimonio natural o cultural, y regulaciones sobre el uso de agua u otros recursos naturales.
Estas restricciones legales pueden limitar o condicionar ciertas actividades o usos de la finca, lo que podría influir en su valor de mercado. Por lo tanto, es importante conocer y comprender las regulaciones locales y cualquier restricción que pueda aplicarse a la finca rústica antes de comprar.
