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¿Cómo saber el valor de una finca rústica?

Nuria
30.09.2024
10 min
¿Cómo saber el valor de una finca rústica?

Si te estás preguntando cómo puedes saber el valor de una finca rústica, has llegado al post adecuado. En este artículo te explicaremos cómo determinar su precio, algo fundamental para tomar decisiones informadas en la compra, venta o gestión de este tipo de propiedades. 

A lo largo de este contenido, aprenderás sobre los métodos de valoración que se suelen utilizar y los factores que influyen en el valor de una finca rústica, pero antes, conviene aclarar lo que se entiende exactamente por finca rústica.

Saber el valor de una finca rústica es esencial para tomar decisiones informadas, ya sea que desees comprar, vender o gestionar una propiedad rural. El proceso de valoración puede parecer complejo, pero con las herramientas y conocimientos adecuados, podrás comprender los factores que influyen en el precio y qué métodos utilizar para calcularlo.

¿Qué es una finca rústica?

¿Qué es una finca rústica?

Una finca rústica se refiere a un terreno no urbanizado, generalmente empleado con fines agrícolas, ganaderos o forestales. Estas propiedades suelen ser extensas y estar ubicadas en áreas rurales. 

Además, se caracterizan por su naturaleza no urbana, lo que implica regulaciones y características específicas en cuanto a su uso y valoración. 

Es importante diferenciarlas de las fincas urbanas, que son terrenos destinados a la construcción y desarrollo de viviendas o infraestructuras urbanas.

En España, es la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo aquella que define el término finca rústica como: “Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.”

Tipos de terrenos rústicos

Según esta misma Orden, esta es la clasificación de los terrenos rústicos:

  • Terrenos de secano: Aquellos que no disponen de sistemas de riego y dependen exclusivamente de la lluvia.
  • Terrenos de regadío: Disponen de sistemas de riego que aumentan su productividad.
  • Terrenos mixtos: Combinan características de secano y regadío.
  • Fincas con usos alternativos: Incluyen actividades no agrícolas como la explotación turística o la producción de energía solar.

Cada tipo de terreno tiene un impacto diferente en su valor, dependiendo de factores como la calidad del suelo y las posibilidades de explotación.

¿Cómo se hace la valoración de las fincas rústicas?

En España, existen diferentes formas que te permitirán conocer el valor de una finca rústica, tanto si eres propietario y quieres vender, como si estás pensando en comprar un terreno. 

Lectura recomendada: Pasos para tasar una finca rústica

Actualmente, cuentas con distintos métodos de tasar, dependiendo del motivo y también de la tipología de terreno.

Cómo calcular precio terreno rústico

Para tasar un terreno destinado a la agricultura, independientemente si es de secano, regadío o mixto, hay varios factores que deberás tener en cuenta. 

La ubicación es un elemento crucial, ya que las fincas rústicas en áreas cercanas a zonas urbanas o con acceso a infraestructuras suelen tener un mayor valor. La superficie de la finca también es relevante, porque a mayor extensión, mayor puede ser su valor. 

Otros aspectos a considerar incluyen las características del terreno, como la calidad del suelo, la existencia de recursos naturales o la presencia de cultivos. Además, se debe tener en cuenta la demanda y la oferta en el mercado local.

Tasación de un experto

Si quieres obtener una valoración precisa de una finca rústica, lo más recomendable es recurrir a una tasación profesional. Una de las formas más rápidas para tener ahora mismo una estimación del terreno es realizar una tasación online, como la que ha diseñado RealAdvisor

En caso de que elijas acudir a un tasador especializado en fincas rústicas, este necesitará visitar en persona el lugar para evaluar diversos aspectos. Deberá tener en cuenta la ubicación, la superficie, las características del terreno, los accesos, la disponibilidad de servicios básicos y las regulaciones legales. También tendrá en cuenta el análisis comparativo de ventas recientes de fincas rústicas similares en la zona. 

Con base en esta información, el tasador emitirá un informe detallado que refleja el valor estimado de la finca. La tasación profesional es crucial para tomar decisiones informadas y asegurarse de obtener un valor justo al comprar, vender o invertir en una finca rústica.

Precio por hectárea

El precio por hectárea es una medida comúnmente utilizada para comparar y valorar fincas rústicas. Este puede variar significativamente dependiendo de la ubicación, la calidad del suelo, las condiciones del mercado y otros factores. 

Es importante tener en cuenta que no es una medida absoluta del valor de una finca, ya que también se deben considerar otras características y aspectos específicos de la propiedad.

En España, el precio por hectárea de los terrenos rústicos varía bastante según la comunidad autónoma. Actualmente, está experimentando un crecimiento debido al auge de la demanda de este tipo de terrenos, al ser un valor refugio ante la situación económica global. 

Como hemos podido ver en el INE, en el ámbito nacional español, ha habido un crecimiento de transmisión de propiedades rústicas del 22% desde diciembre del 2022 hasta febrero del 2023.

Valor catastral

El valor catastral es el valor administrativo asignado por la Administración Pública para fines fiscales. Se calcula considerando:

  • Valor del suelo: Basado en la localización y aptitud productiva.
  • Valor de construcciones: Costes de edificaciones presentes.
  • Rendimientos potenciales: Ganancias esperadas por la explotación del terreno.

Puedes consultar el valor catastral a través del recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.

Fuente: INE

Cómo saber el valor de una finca rústica

Aunque existen varios métodos para estimar un terreno rústico, hay 2 opciones que son las más utilizadas: 

Lectura recomendada: Proceso para legalizar una casa en terreno rústico

Método de la capitalización de renta

Métodos para estimar el valor de una finca rústica

El método de la capitalización de renta es una técnica utilizada para calcular el precio de una finca rústica basándose en los ingresos potenciales que se pueden obtener de ella. Es decir, nos basamos en que el valor de una finca está directamente relacionado con los ingresos que se pueden generar a partir de su explotación.

Para aplicar el método de la capitalización de renta, se estima el ingreso anual que se espera obtener. Esto puede incluir ingresos derivados de actividades agrícolas, ganaderas, forestales u otras formas de aprovechamiento del terreno. Luego, se aplica una tasa de capitalización, que representa el rendimiento esperado de la inversión en la finca.

Supongamos que se estima que una finca rústica tiene un ingreso anual proyectado de 10 000€ provenientes de la actividad agrícola. Si se aplica una tasa de capitalización del 5%, se obtendría el siguiente cálculo:

Valor de la finca fórmula

Valor de la finca = 10.000€ / 0,05

Valor de la finca = 200.000€

En este caso, el valor estimado de la finca rústica sería de 200.000€.

Es importante destacar que este método de valoración tiene limitaciones y no es aplicable en todos los casos. La precisión de los resultados dependerá de la precisión de las estimaciones de ingresos y de la elección adecuada de la tasa de capitalización. Por lo tanto, es recomendable contar con la asesoría de un tasador profesional para obtener una valoración precisa y considerar otros métodos de valoración complementarios.

Método de comparación 

Método de comparación para saber el valor de una finc rústica

El método de comparación es una técnica comúnmente utilizada para valorar el precio de una finca rústica. Consiste en comparar la finca con otras propiedades similares que han sido vendidas recientemente en la misma zona. Este método se basa en la premisa de que el valor de una finca rústica está influenciado por los precios de mercado de otras propiedades similares en la misma área.

Para poder aplicarlo, es necesario obtener información sobre las ventas recientes de fincas rústicas comparables en el mercado. Se deben considerar aspectos como la ubicación, el tamaño, las características del terreno y cualquier otro factor relevante para la valoración. Luego, se realiza una comparación detallada de estas propiedades para determinar su precio medio o promedio por unidad de superficie.

Una vez obtenido el precio promedio por unidad de superficie de las fincas comparables, se aplica este valor a la finca que se está valorando. Por ejemplo, si se determina que el precio promedio por hectárea de las fincas comparables es de 10.000€, y la finca en cuestión tiene una superficie de 5 hectáreas, el cálculo sería el siguiente:

Fórmula valor de la finca

Valor de la finca = 10.000€ / hectárea x 5 hectáreas

Valor de la finca = 50.000€

En este caso, el valor estimado de la finca rústica sería de 50.000€ utilizando el método de comparación.

Valor catastral: ¿cómo afecta a una finca rústica?

El valor catastral es un parámetro utilizado por las autoridades para establecer impuestos y tasas relacionadas con la propiedad. En el caso de las fincas rústicas, este valor se determina teniendo en cuenta diversos criterios, como la ubicación geográfica, las características del terreno y las construcciones existentes.

Aunque en muchas ocasiones el valor catastral no siempre refleja el valor de mercado de la finca, para poder conocer el precio de una finca rústica sí resulta realmente útil. Asimismo, sirve para conocer la cuantía del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

¿Qué factores influyen en el precio?

Tal y como ocurre con terrenos urbanizables, el valor de una finca rústica está influenciado por diversos factores. Algunos de los elementos a considerar incluyen:

  • Ubicación del terreno.
  • La situación del mercado inmobiliario en el momento concreto.
  • La calidad y la clase de suelo.
  • Uso que se le va a dar.
  • Las restricciones que puede tener esa parcela.
  • La accesibilidad para llegar al lugar.
  • La antigüedad que tengan las tierras.
  • Servicios disponibles: agua, electricidad, etc.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles en fincas rústicas

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los principales tributos que afectan a las fincas rústicas. Este impuesto se calcula a partir del valor catastral de la propiedad y puede variar según el municipio donde se encuentre el terreno.

El IBI está condicionado por el valor catastral y por las características específicas del terreno (tamaño, uso agrícola y la existencia de edificaciones). Por ejemplo, un terreno que cuente con infraestructuras como almacenes o sistemas de riego podría enfrentar un tipo impositivo más elevado.

Para garantizar un cálculo adecuado del IBI, es fundamental mantener actualizado el valor catastral, el cual puede consultarse a través del Catastro o en el recibo del impuesto. Si consideras que el valor asignado no es correcto, puedes solicitar una revisión administrativa.

Valoraciones rústicas online

En la era digital, las valoraciones rústicas online se han convertido en una herramienta accesible y eficiente para estimar el valor de una finca rústica. Estas plataformas permiten obtener una primera aproximación basada en datos como la ubicación, el tamaño del terreno y las características principales de la propiedad.

Aunque estas herramientas son útiles para tener una idea inicial, es importante recordar que no sustituyen la precisión de una tasación profesional. Factores como la calidad del suelo, las regulaciones legales específicas y la comparación con fincas similares en la zona requieren un análisis detallado que solo un experto puede proporcionar.

Algunas de las plataformas más populares ofrecen incluso informes preliminares con mapas interactivos, gráficos y tendencias de mercado, lo que facilita el análisis de la inversión. Sin embargo, para decisiones clave como una compraventa o herencia, se recomienda complementar estas valoraciones con un informe elaborado por un tasador certificado

Aspectos Clave
  • Una finca rústica es un terreno no urbanizado, utilizado principalmente para actividades agrícolas, ganaderas o forestales, con regulaciones específicas que influyen en su valoración.
  • La ubicación, la superficie, las características del terreno y el mercado local son factores esenciales al calcular el valor de una finca rústica.
  • Los métodos más comunes incluyen la capitalización de renta y la comparación con propiedades similares en la zona.
  • Una tasación realizada por un experto es fundamental para obtener una valoración precisa y tomar decisiones informadas.

Referencias

  1. La Información; “La Guerra y el IPC disparan el interés por las fincas rústicas”: https://www.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/guerra-ipc-disparan-interes-fincas-rusticas-valor-refugio/2872597/ 
  2. Instituto Nacional de Estadística (INE); Transmisiones de derechos de la propiedad. ETDP. Febrero 2023: https://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0223.pdf 
  3. Sede Electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es/

FAQ

¿Quién puede tasar una finca rústica?

Para tasar un terreno con fines rústicos, es posible acudir a un experto en tasación o bien ingeniero agrónomo o técnico. Lo más aconsejable es trabajar con alguien que conozca bien la zona y el mercado.

¿Cuánto puede costar una tasación de un terreno rústico?

Hay muchos factores que hacen fluctuar el precio, pero en España la valoración de una finca rústica por parte de un experto puede costar alrededor de 500 €. Esto depende de la comunidad autónoma, la zona, el tamaño del terreno, la dificultad de acceso, etc.

¿Existen regulaciones o restricciones legales que puedan afectar el valor de una finca rústica?

Algunos ejemplos de regulaciones que afectan al valor incluyen restricciones de uso de la tierra, normas ambientales, zonificación agrícola, protección del patrimonio natural o cultural, y regulaciones sobre el uso de agua u otros recursos naturales. 

 

Estas restricciones legales pueden limitar o condicionar ciertas actividades o usos de la finca, lo que podría influir en su valor de mercado. Por lo tanto, es importante conocer y comprender las regulaciones locales y cualquier restricción que pueda aplicarse a la finca rústica antes de comprar.

¿Cómo se puede saber el valor catastral de una finca rústica?

Puedes consultarlo a través del recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro utilizando la referencia catastral.

¿Cómo puedo saber lo que vale mi terreno?

Contrata un tasador profesional o utiliza herramientas online para obtener una estimación inicial.

¿Cuánto vale una hectárea de terreno rústico?

El precio varía según la ubicación, calidad del suelo y demanda local. Puede oscilar entre 5.000€ y 30.000€ por hectárea.

¿Como saber el valor de mercado de una finca rustica?

Utiliza el método comparativo o contrata un tasador para obtener un informe basado en transacciones recientes.

Nuria
Núria es de Barcelona y lleva más de 6 años trabajando como especialista en contenidos. Durante varios años fue nómada digital, viajando y formándose en marketing por el mundo. Ahora vuelve a ser residente en la ciudad condal, donde se ha especializado en el sector inmobiliario.
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