Contrato de arras definición

María
11.12.2022, 12:16
5 min

Contrato de arras: ¿Qué es y qué función tiene?

qué es un contrato de arras

Si tienes en mente vender o comprar un inmueble, no te puedes perder el siguiente artículo sobre qué es un contrato de arras y para qué sirve, cuántos tipos existen, quién paga los gastos del contrato de arras y cuánto se paga, y cuánto tiempo dura este tipo de contrato.

¿Qué es el contrato de arras?

Se refiere al contrato privado entre vendedor y comprador en el que se acuerda la reserva de la compraventa de un inmueble. Y en concepto de señal se entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio total. En otras palabras, es aquel documento que pacta el compromiso de realizar una compraventa.

Por tanto, a través del contrato de arras, el comprador se guarda el derecho sobre la adquisición de un bien a cambio de ceder una cuantía, y el vendedor por su parte se responsabiliza a vender la propiedad con las condiciones acordadas. De esta manera, ambas partes tienen el compromiso previo a la compraventa de un inmueble.

EJEMPLO Y MODELO:

En lo referente al sector inmobiliario, podemos mencionar un ejemplo de arras confirmatorias donde las partes acuerdan el precio de la compraventa y el modo en el cual se abonará, como el día en el cual se llevará a cabo todo lo citado, entre otros. A continuación, te brindamos un modelo de arras confirmatorias:

Descargar modelo contrato de arras

Fuente: Plantillasymodelos.net

¿Para qué sirve?

Como hemos visto previamente, este contrato es como una reserva del inmueble, un preacuerdo que previene que alguno de los miembros renuncie antes de la firma de la escritura pública. Aunque no es obligatorio, sí es un escrito hipotecario muy recomendable, porque comporta cierta protección. Se dispone también, aparte de las arras, otras alternativas de compromiso: promesa de compraventa, compraventa con pago pospuesto o la opción de compra.

¿Cuántos tipos existen?

Según el Tribunal Supremo se establecen 3 tipos de arras:

  • Arras confirmatorias: tiene como finalidad verificar la participación de los miembros con la compraventa. Estas arras suponen un anticipo del importe total, como garantía de conformidad. En caso de incumplimiento, el afectado podrá elegir entre imponer el cumplimiento o la resolución de la obligación, es decir, las partes no podrán suspender unilateralmente el contrato.
  • Arras penales: estas arras se determinan como seguridad del cumplimiento del contrato. La falta de cumplimiento supondrá para el comprador perder las arras y para el vendedor su devolución, además del monto acordado en el contrato.
  • Arras penitenciales: es la clase más habitual. Este tipo proporciona a las partes solventar unilateralmente el contrato. Si es el comprador quien rescinde el contrato, este perderá el importe entregado, y si lo hace el vendedor, este tendrá que devolver a la otra parte el doble de la cantidad aportada. 

Estas arras se recomiendan cuando la firma de las escrituras está sujeta a la aceptación de una hipoteca por parte de un banco o si no hay seguridad de que se formalice la compraventa.

La selección de un tipo u otro se realizará en función del objetivo del contrato, porque cada clase de arras tendrá distintos efectos jurídicos. Por eso es importante especificar claramente en el contrato la clase de arras en que se entrega dicha cifra. Pero, si no se manifiesta expresamente, se plantearán como arras confirmatorias.

Lectura recomendada: Hipoteca: ¿Qué es y cómo funciona?

¿Quién paga la cuantía en el contrato de arras y cuánto se paga?

Dependerá de lo que pacten las partes, ya que, en principio, no existe ninguna norma para regular el reparto de este gasto. Pero sí la hay para los costes del otorgamiento de la compraventa y alude que el vendedor es la persona a la que le corresponden los gastos de primera copia y escritura matriz. Sin embargo, es el comprador quien paga el importe en concepto de arras, ya que el monto sirve como compromiso y una señal de que este continúa con el procedimiento.

Asimismo, si se contratan los servicios de un abogado para elaborar el contrato de arras, los costes se suelen repartir entre ambas partes.

Con respecto a lo que se paga, no hay un importe determinado obligatorio, pero lo usual es entregar entre un 10 % o 15 % del precio final del inmueble. Sin embargo, esta cantidad puede cambiar en la negociación; en ocasiones, el vendedor puede pedir una cuantía más elevada para asegurarse de que el comprador está realmente interesado con la vivienda.

¿Cuánto tiempo dura el contrato de arras?

6 meses es el período máximo de vigencia de un contrato de arras desde el instante en el que se firma. No obstante, es habitual que los signatarios quieran prolongar dicho plazo debido a diversas circunstancias.

Aspectos clave
  • Contrato de arras y función: compromiso de realizar una compraventa entre vendedor y comprador. Previene que alguno de los miembros renuncie antes de la firma de la escritura pública
  • Existen 3 tipos: arras confirmatorias, penales y penitenciales
  • El comprador es quien paga el importe en concepto de arras, y lo usual es entregar entre un 10 % o 15 % del precio final del inmueble
  • 6 meses es el período máximo de vigencia de un contrato de arras

Referencias

1. Ayuntamiento de Madrid. "Arras, https://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/Actividad-economica-y-hacienda/Consumo/Arras/?vgnextfmt=default&vgnextoid=e49a0ab67ce4c210VgnVCM1000000b205a0aRCRD&vgnextchannel=920b6d5ef88fe410VgnVCM1000000b205a0aRCRD."

2. Boletín Oficial del Estado. "Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, https://www.boe.es/buscar/pdf/2017/BOE-A-2017-2466-consolidado.pdf."

3. Consejo General del Poder Judicial. "Sentencia, https://www.poderjudicial.es/search/AN/openCDocument/f9caf3b37c843044fadcefafce9bcf43c7ff3b2f32b5824a#:~:text=Fijada%20tal%20premisa%2C%20doctrina%20y,%3A%20confirmatorias%2C%20penales%20y%20penitenciales."

4. Registradores de España. "Registro de la Propiedad, https://sede.registradores.org/site/home."

Si te ha gustado, ¡compártelo! 👍

Questions fréquentes

¿Cuál es la diferencia entre contrato de arras y de compraventa?

Hay tendencia en confundir estos tipos de contrato. Pero, existen diferencias entre ambos:

  • Contrato de arras: se puede no efectuar la compraventa. El comprador puede renunciar a la compra, pero perderá el dinero entregado como arras, y el vendedor puede no proceder con la operación mediante la devolución del doble de lo aportado en concepto de arras.
  • Contrato de compraventa: la resolución es solamente posible por la vulneración de la otra parte, o por causas particulares del contrato. La razón es la transmisión del derecho de propiedad, no hay manera de retroceder, es decir, la compra es definitiva.

El contrato de arras, ¿se paga en efectivo?

Hasta una cierta cantidad sí es posible pagar en efectivo, siempre que aparezca reflejado que dicha suma ha sido entregada y recibida en metálico, y no por otros modos como la transferencia bancaria. 

La cuantía máxima es de 1000 € en el caso de que una de las partes actúe en condición de empresa o profesional, y entre particulares es de 2500 €. Si el pagador es una persona física con domicilio fiscal fuera de España, sin actuar como profesional o empresario, la cantidad es de 10 000 €.

Infringir estas limitaciones comporta una sanción administrativa tanto para la persona que abona como para la que lo obtiene.

¿Qué tengo que hacer antes de la firma de arras?

Antes de la firma es necesario tener presente algunas cuestiones principales:

  • Identificación del inmueble, localización, registral y catastral: es importante disponer de una Nota Simple informativa del Registro de la Propiedad, para comprobar cualquier embargo, hipoteca u otras cargas que tenga la vivienda.
  • Vendedores o autorizados: los individuos que firmen como vendedores han de ser los propietarios del inmueble o personas que cuenten con poder de representación de ellos.
  • Precio del inmueble: debe estar claramente identificado y con la moneda o divisa.
  • Forma de pago: se tiene que detallar el medio y el plazo de pago.
  • Distribución de gastos: clarificar qué costes asume cada parte.
  • Plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa: la transmisión y posesión de la propiedad debe ser en el momento de la escritura.