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¿Cómo tributa en el IRPF la venta de un piso?

Alvaro G.
19.10.2023, 13:34
6 min
¿Cómo tributa en IRPF la venta de un piso?

¿Has vendido o estás pensando en vender un piso? ¡Presta atención! El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tiene algo que decir al respecto. Esta pieza clave del sistema fiscal español no solo se interesa por tu salario o tus inversiones, sino también por las plusvalías que obtienes al traspasar un inmueble. Esta "danza" financiera entre lo que pagaste por tu piso y lo que consigues al venderlo se traduce en ganancias o pérdidas patrimoniales, y sí, tienen su reflejo en tu declaración de la renta. Acompáñanos en este recorrido para desvelar todos los secretos de cómo tu venta inmobiliaria dialoga con el IRPF.

¿Cómo tributa en IRPF la venta de un piso?

Cuando vendes un piso en España, puede surgir una ganancia o pérdida patrimonial, que es la diferencia entre lo que recibes por la venta, conocido como valor de transmisión, y lo que te costó el piso junto con los gastos asociados a su compra, denominado valor de adquisición. 

El valor de transmisión es básicamente el dinero que recibes de la venta, pero es importante descontar de este monto los gastos y tributos que asumiste como vendedor, como pueden ser los gastos de notaría o la plusvalía municipal. Por otro lado, el valor de adquisición se compone del precio que pagaste al adquirir el piso, los gastos y tributos que abonaste en ese momento, como la notaría y el registro, y cualquier inversión que hayas realizado en mejoras (sin incluir mantenimientos) en el piso.

Si después de hacer esta operación el resultado es positivo y obtienes una ganancia, esta cantidad se sumará a tu base imponible del ahorro en la declaración de la renta. Sin embargo, existen algunas situaciones en las que puedes reducir la cantidad a pagar o incluso eximirse de tributar el IRPF por la venta de un piso, como la reinversión, si tienes más de 65 años o si adquiriste tu piso antes de 1995.

Tipos impositivos: ¿Qué IRPF se paga por la venta de un piso?

Una vez determinada la ganancia o pérdida patrimonial por la venta del piso, es crucial entender qué tipo impositivo se aplicará ganancia en el IRPF. Estas se integran en la base imponible del ahorro y se someten a una serie de escalas ya estipuladas.

Lectura recomendada: ¿Qué impuestos se pagan por la venta de una casa?

La escala de gravámenes aplicables a las ganancias patrimoniales son los siguientes:

  • Hasta 6.000 € de ganancia: 19%.
  • Entre 6.000 y 50.000 €: 21%.
  • Entre 50.000 y 200.000 €: 23%.
  • Más de 200.000 €: 26%.

Ejemplos prácticos para entender los tipos impositivos

Los contribuyentes pueden tener una visión clara de cómo tributa en IRPF la venta de un piso y calcular de forma aproximada el impuesto que deberán pagar sobre las ganancias patrimoniales obtenidas. A continuación, te mostramos tres ejemplos claros según los diferentes tipos de gravámenes:

  • Si obtenemos una ganancia patrimonial de 4.000 € por la venta de un piso, esta ganancia se someterá al tipo del 19%. Por lo tanto, pagaríamos 760 € (19% de 4.000 €).
  • Si la ganancia patrimonial asciende a 30.000 €, entonces se aplicará un 19% sobre los primeros 6.000 € (1.140 €) y un 21% sobre los restantes 24.000 € (5.040 €) sumando un total de 6.180 €.
  • Para una ganancia de 150.000 €, se aplicaría un 19% sobre los primeros 6.000 (1.140 €), un 21% sobre los siguientes 44.000 € (9.240 €) y un 23% sobre los restantes 100.000 € (23.000 €), sumando un total de 33.380 €.

¿Cómo tributa en IRPF la venta de un piso heredado?

La venta de un piso heredado tiene consecuencias fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en España. Pero, cuenta con algunas particularidades en relación con la determinación del valor de adquisición.

El valor de adquisición no es lo que el fallecido pagó en su momento, sino el valor que se le asignó al inmueble en la fecha de la defunción. A este valor se le suman los gastos relacionados con la adquisición por herencia, como pueden ser impuestos y otros costes asociados, además de las inversiones en mejoras realizadas al piso desde que fue heredado. El valor de transmisión es el precio de venta, pero es necesario descontar ciertos gastos vinculados a la venta, tales como notaría, gestoría o plusvalía municipal.

Al igual que sucede con la venta de un piso que no es heredado, como hablamos anteriormente, si el resultado es una ganancia, se debe incorporar al IRPF en la sección de ganancias y pérdidas patrimoniales. Además, aplican las mismas situaciones de reducir el IRPF por la venta de un piso, como la reinversión en una vivienda habitual. O, Si al momento de la venta tienes más de 65 años y el piso heredado fue tu vivienda habitual, la ganancia estará exenta. Sin olvidar que si el piso fue adquirido por el fallecido antes de 1995, se pueden aplicar coeficientes reductores que disminuyen la ganancia sujeta a tributación.

Lectura recomendada: ¿Qué hacer con el IRPF si varios hermanos heredan una vivienda?

Cómo considerar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se aplica a la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier título sucesorio, y su cuantía cambia según la comunidad autónoma y el parentesco del heredero con el difunto. A pesar de ser distinto al IRPF, es crucial considerarlo en la venta de un piso heredado, dado que los costes y tributos abonados por esta razón pueden incrementar el valor de adquisición del inmueble, modificando la base para determinar la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración de la renta.

Caso práctico real: cálculo de la tributación del IRPF en una venta inmobiliaria

Para comprender mejor cómo tributa en el IRPF la venta de un piso, te presentamos tres casos reales que pueden ayudarte a comprender mejor la situación.

Ejemplo 1: Venta de un piso adquirido hace 10 años

Supongamos que compraste un piso hace 10 años por 100.000 € (incluyendo gastos y tributos inherentes a la adquisición) y ahora lo vendes por 150.000 €. Tu ganancia patrimonial sería de 50.000 €. Siguiendo la escala de gravamen previamente descrita:

  • 19% sobre los primeros 6.000 € = 1.140 €.
  • 21% sobre los siguientes 44.000 € = 9.240 €.
  • Impuesto total a pagar: 10.380 €.

Ejemplo 2: Venta con reinversión en vivienda habitual.

Vendes tu vivienda habitual por 180.000 €, con una ganancia patrimonial de 60.000 € (suponiendo que la adquiriste por 120.000 €). Si decides reinvertir la totalidad del importe recibido (180.000 €) en la compra de una nueva vivienda habitual, podrías eximir de tributar sobre la ganancia patrimonial. 

Es decir, no pagarías IRPF por esa ganancia de 60.000 €, siempre y cuando cumplas con los requisitos establecidos por la Agencia Tributaria.

¿Cómo tributa en IRPF la venta de un piso heredado?

Ejemplo 3: Venta de un piso heredado

Imaginemos que heredaste un piso valorado en 120.000 € hace 2 años y ahora lo vendes por 140.000 €. Tu ganancia patrimonial es de 20.000 €.

  • 19% sobre los primeros 6.000 € = 1.140 €.
  • 21% sobre los siguientes 14.000 € = 2.940 €.
  • Impuesto total a pagar: 4.080 €.

Es importante recordar que, para calcular la ganancia, se considera el valor del piso al momento de heredarlo, no el precio original que el fallecido pagó por él. Además, los gastos de la herencia, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pueden sumarse al valor de adquisición.

Aspectos clave
  • La venta de un piso genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
  • Los gastos asociados a la compra y venta, como notaría y registro, influyen en el cálculo de esta ganancia o pérdida patrimonial.
  • La ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro y se tributa según una escala estipulada, con tipos que varían según el monto de la ganancia.
  • En el caso de la venta de un piso heredado, el valor de adquisición se basa en el valor del inmueble en la fecha de la defunción del fallecido, no en el precio original que éste pagó por él.

Referencias

  1. Agencia Tributaria. (2023). Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Recuperado de https://bit.ly/3EfsPBZ
  2. Ayuntamiento de Madrid. "Plusvalía. Declaración, https://bit.ly/2IhhmHe
  3. Ministerio de Hacienda. (2023). Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Recuperado de https://www.hacienda.gob.es/

FAQ

Si vendo un inmueble y tengo pérdidas económicas, ¿tengo que declarar la venta en el IRPF?

Sí, incluso si vendes a pérdida, debes declarar la operación en tu declaración de la renta. Una pérdida patrimonial puede compensar otras ganancias obtenidas en el mismo ejercicio.

¿Qué gastos puedo deducir al calcular la ganancia patrimonial?

Puedes deducir los gastos de notaría, registro, impuestos asociados a la compra, y comisiones de agencias inmobiliarias, entre otros.

¿Cómo tributa la venta de un piso que no es mi vivienda habitual?

La venta de un piso que no es tu vivienda habitual tributa de la misma manera que cualquier otra venta de inmueble, aplicando la escala de gravamen sobre la ganancia patrimonial.

¿Qué pasa si no declaro la venta de un piso en el IRPF?

Omitir esta información puede llevar a sanciones y recargos por parte de la Agencia Tributaria. Es importante declarar todas las operaciones patrimoniales.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.
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