¿Cómo tributa en el IRPF la venta de un piso?

Si estás pensando en vender tu piso, conviene saber qué parte de lo que obtengas irá a Hacienda. Para ver todos los impuestos que paga el vendedor, consulta nuestra guía sobre los impuestos al vender una vivienda. Aquí nos centramos en el IRPF.

¿Cómo se calcula el IRPF por la venta de un piso?

Cuando vendes un piso, la operación genera una ganancia o una pérdida patrimonial. Se calcula así, según la Agencia Tributaria:

Ganancia o pérdida = valor de transmisión − valor de adquisición

Si el resultado es positivo, es una ganancia patrimonial y se integra en la base imponible del ahorro. Si es negativo, es una pérdida patrimonial.

Valor de transmisión

Es el importe real por el que vendes el piso, menos los gastos y tributos inherentes a la venta que hayas pagado tú como vendedor, según el Manual de Renta de la Agencia Tributaria. Si el precio pactado es inferior al valor de mercado, prevalece el valor de mercado. El caso práctico de la Agencia Tributaria lo ilustra con el impuesto municipal (plusvalía): en una venta por 150.000 €, resta 1.900 € de impuesto municipal y el valor de transmisión resulta 148.100 €. Sobre este impuesto local, puedes ver los ayuntamientos que no cobran plusvalía.

Valor de adquisición

Es el importe real que pagaste por el piso, más el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la compra, sin incluir los intereses, según el Manual de Renta de la Agencia Tributaria. En el caso práctico de la Agencia Tributaria se suman al valor de adquisición 8.000 € de gastos iniciales. Si el piso estuvo alquilado, las amortizaciones pueden reducir el valor de adquisición en las condiciones que fija la normativa (véase la novedad del INFORMA de enero de 2026).

Si tu venta tiene hipoteca, el cálculo tiene matices que explicamos en cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con hipoteca.

¿Qué IRPF se paga por la venta de una vivienda? Tipos del ejercicio 2025

La ganancia se grava con la escala de la base del ahorro. Estos son los tipos totales del ejercicio 2025, según los manuales de la Agencia Tributaria sobre el gravamen estatal y el gravamen autonómico:

Cada tipo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae en ese tramo, no a toda la ganancia. Estos tipos resultan de sumar la escala estatal y la autonómica que publica la Agencia Tributaria para 2025 (9,5 %, 10,5 %, 11,5 %, 13,5 % y 15 % en cada una). Los tramos de 27 % y 30 % se aplican desde el 1 de enero de 2025, tras la Ley 7/2024 (véanse las novedades de normativa 2024 de la Agencia Tributaria). Comprueba la escala del ejercicio en el que vendas, porque puede cambiar.

Ejemplos ilustrativos de cálculo

Los importes son hipotéticos y solo sirven para entender el mecanismo. Se aplica la escala anterior por tramos.

¿Cuándo no se paga IRPF por vender un piso?

La ganancia por vender un piso solo queda exenta o reducida en supuestos concretos. Estos son los tres que conviene distinguir: la exención para mayores de 65 años o personas dependientes, la exclusión de gravamen por reinvertir en otra vivienda habitual y el régimen transitorio de los pisos comprados hace décadas.

Mayores de 65 años o en situación de dependencia

Está exenta la ganancia por la venta de tu vivienda habitual si eres mayor de 65 años o si estás en situación de dependencia severa o gran dependencia, según la Agencia Tributaria. La exención es total.

La Agencia Tributaria considera vivienda habitual la que lo es en el momento de la venta o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores. Para que tenga esa consideración debe haberse habitado de forma continuada durante al menos tres años, salvo circunstancias justificadas como fallecimiento, matrimonio o traslado laboral.

Para otras transmisiones de elementos patrimoniales por mayores de 65 años, la Agencia Tributaria prevé la exención por reinvertir el importe en una renta vitalicia asegurada: hasta 240.000 € en total y dentro de seis meses (manual de la Agencia Tributaria).

Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en comprar otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar excluida de gravamen. Requisitos básicos según la Agencia Tributaria:

• La reinversión debe hacerse en un plazo no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta.
• Debes manifestar expresamente que quieres acogerte a la exención; no se aplica automáticamente.
• Si reinviertes menos de lo obtenido, solo queda excluida de gravamen la parte proporcional de la ganancia.

Lectura recomendada: Cómo calcular la reinversión en vivienda habitual

Pisos adquiridos hace décadas: coeficientes reductores

Si compraste el piso antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse un régimen transitorio. La parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce con coeficientes; la generada desde el 20 de enero de 2006 no se reduce. Para inmuebles, la reducción es del 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos, contados hasta el 31 de diciembre de 1996. Solo se aplica si el valor de transmisión conjunto de todas las ventas realizadas desde el 1 de enero de 2015 con derecho a estos coeficientes no supera los 400.000 €. No es una exención: reduce solo una parte de la ganancia.

¿Qué pasa si vendes con pérdida?

Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, tienes una pérdida patrimonial. No genera impuesto, pero debes incluirla en la declaración. Según la Agencia Tributaria:

• Las ganancias y pérdidas de transmisiones de elementos patrimoniales se compensan entre sí en cada ejercicio.
• Si queda saldo negativo, se compensa con rendimientos positivos del capital mobiliario, con un límite del 25 % de ese saldo positivo.
• Lo que aún quede se compensa en los cuatro años siguientes.

¿Y si el piso es heredado?

En la venta de un piso heredado, el valor de adquisición se determina con las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado (Manual de Renta de la Agencia Tributaria). Las particularidades del cálculo las desarrollamos en cuánto se paga por vender una casa heredada y, si hay varios herederos, en IRPF si varios hermanos heredan una vivienda.

Referencias

• Agencia Tributaria – Qué ocurre cuando vendo un inmueble (27/03/2026): sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Transmisión de un inmueble: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años o dependientes: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – INFORMA 2026, valor de adquisición y amortización (enero de 2026): sede.agenciatributaria.gob.es