¿Cómo no pagar impuestos en la venta de una casa? Ideas y consejos

¿Cuándo no se paga a Hacienda por la venta de un piso?

No pagas IRPF por vender un piso en dos situaciones: cuando la ley declara exenta la ganancia y cuando no hay ganancia. Todos los supuestos de exención están en la Ley del IRPF y, salvo la renta vitalicia, exigen que el inmueble sea tu vivienda habitual (boe.es).

Aunque no pagues, la venta se declara igualmente en la renta del año en que vendes (sede.agenciatributaria.gob.es).

Exenciones del IRPF al vender tu casa, una a una

Cada exención tiene requisitos propios y no todas eliminan el impuesto por completo. Estas son las condiciones que revisa Hacienda en cada caso.

Mayores de 65 años: no pagan IRPF por vender su vivienda habitual

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta y no tienes que reinvertir el dinero. La Agencia Tributaria aplica la exención también si vendes la nuda propiedad y te reservas el usufructo vitalicio (sede.agenciatributaria.gob.es).

Dos detalles que conviene conocer:

Si ya te has mudado, la exención sigue aplicándose si vendes dentro de los dos años siguientes a dejar de vivir en ella.

Solo cubre la vivienda habitual. Una segunda residencia o un piso alquilado tributan, salvo que destines lo obtenido a una renta vitalicia (ver más abajo).

Dependencia severa o gran dependencia (no basta con la discapacidad)

La misma exención se aplica a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, reconocida conforme a la Ley de Dependencia, cuando venden su vivienda habitual (art. 33.4.b de la Ley del IRPF).

Es un error frecuente pensar que basta con una discapacidad igual o superior al 33 %. La ley no recoge esa exención: lo que exige es el grado de dependencia severa o gran dependencia.

Reinversión en otra vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y compras otra que también será tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta en proporción a lo que reinviertes (art. 38.1 de la Ley y art. 41 del Reglamento del IRPF, boe.es). Los requisitos son:

• La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual. En general, haber vivido en ella al menos tres años seguidos. El plazo no se exige si te mudas por causas como matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o cambio de empleo.
• Plazo de dos años. Puedes comprar la nueva vivienda en los dos años anteriores o en los dos posteriores a la venta, contados de fecha a fecha.
• La nueva vivienda debe ser habitual. Tienes que vivir en ella de forma efectiva en un plazo de doce meses desde la compra.
• Cuenta la escritura, no las arras. Para Hacienda, la compra se produce con la entrega o la escritura, no con la firma del contrato de arras.
• Si reinviertes en el año siguiente o posterior, indica en la declaración del año de la venta que vas a reinvertir.

La hipoteca importa en los dos lados. Si la vivienda vendida tenía hipoteca, el importe que debes reinvertir se reduce en el capital pendiente que cancelas con la venta. Y para medir lo reinvertido cuenta el precio total de la nueva vivienda, aunque la pagues con un préstamo: si cuesta lo mismo o más que lo obtenido, la reinversión es total, según el Tribunal Supremo y el criterio que recoge la Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es).

Lectura recomendada: cómo calcular la reinversión de una vivienda habitual.

Renta vitalicia para mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes un inmueble que no es tu vivienda habitual, como una segunda residencia o un piso alquilado, puedes evitar el IRPF si destinas lo obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor. Tienes seis meses desde la venta y el máximo que puedes destinar en total es de 240.000 € (art. 38.3 de la Ley del IRPF).

Si destinas menos de lo obtenido, la exención es proporcional. Y si rescatas la renta de forma anticipada, pierdes la exención.

Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual

Si entregas tu vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, o la pierdes en una ejecución hipotecaria, no pagas IRPF por la ganancia ni plusvalía municipal. Se exige que la deuda sea con una entidad que conceda préstamos hipotecarios de forma profesional y que no tengas otros bienes suficientes para pagarla (art. 33.4.d de la Ley del IRPF y art. 105.1.c de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Viviendas compradas en 2012 o antes de 1995

Dos casos menos conocidos reducen la ganancia:

• Compradas entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012: el 50 % de la ganancia está exenta (disposición adicional 37.ª de la Ley del IRPF, recogida por la Agencia Tributaria).
• Compradas antes del 31 de diciembre de 1994: se aplican los coeficientes de abatimiento, que reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Solo funcionan mientras la suma de los valores de venta de los bienes acogidos desde 2015 no supere los 400.000 € (disposición transitoria 9.ª de la Ley del IRPF).

Cómo pagar menos impuestos al vender una casa si no estás exento

Si no cumples ninguna exención, todavía puedes reducir la ganancia sobre la que pagas. La ganancia es el valor de venta menos el valor de compra, y la ley permite ajustar los dos (art. 35 de la Ley del IRPF).

Suma al precio de compra todos los gastos y mejoras

El valor de compra incluye el precio y los gastos e impuestos que pagaste al comprar: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría. También suman las inversiones y mejoras, como una reforma integral o una ampliación. No cuentan los intereses de la hipoteca ni el mantenimiento ordinario.

Guarda las facturas: si Hacienda te las pide y no puedes justificarlas, no te las aceptará. Si la vivienda ha estado alquilada, el valor de compra se reduce en las amortizaciones.

Resta del precio de venta los gastos de la venta

Del valor de venta se descuentan los gastos que pagas como vendedor: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético y otros gastos de la operación.

Compensa la ganancia con pérdidas del mismo año

Las ganancias por vender bienes se compensan con las pérdidas por vender otros bienes en el mismo año, por ejemplo, acciones o fondos vendidos con pérdida. Si te queda un saldo negativo, puedes compensarlo con hasta el 25 % de los intereses y dividendos del año y el resto, en los cuatro años siguientes (art. 49 de la Ley del IRPF).

Lo que no funciona: vender por debajo del valor de mercado

Escriturar un precio más bajo no reduce el IRPF. La ley establece que, si el precio pactado es inferior al valor normal de mercado, Hacienda toma el valor de mercado (art. 35.2 de la Ley del IRPF).

A esto se suma la plusvalía municipal, que depende del valor catastral del suelo y de tu ayuntamiento. Puedes calcularla en cuánto se paga de plusvalía en la venta de un piso.

¿Se puede no pagar la plusvalía municipal?

Sí, en tres casos. La plusvalía municipal la paga el vendedor y grava la revalorización del suelo, no de la vivienda (boe.es):

• Si el suelo no se ha revalorizado. Si el valor de venta del suelo no supera el de compra, no hay impuesto. Se compara con las escrituras de compra y de venta, sin contar gastos, y debes declararlo en el ayuntamiento aportando ambos títulos (art. 104.5).
• Si la ganancia real es menor que la que calcula el ayuntamiento. Puedes pedir que el impuesto se calcule sobre la ganancia real del suelo (art. 107.5).
• En la dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual (art. 105.1.c).

Cada ayuntamiento fija su tipo, con un máximo del 30 %, y sus bonificaciones. Revisa la ordenanza de tu municipio o consulta qué ayuntamientos no cobran plusvalía.

Cuánto se paga de IRPF por vender una casa en 2026

Si no estás exento, la ganancia tributa en la base del ahorro con esta escala, que suma la parte estatal y la autonómica. Rige desde el 1 de enero de 2025, cuando la Ley 7/2024 elevó el último tramo del 28 % al 30 % (boe.es):

País Vasco y Navarra tienen su propia normativa. Si quieres el cálculo completo, con más ejemplos, consulta cómo tributa en el IRPF la venta de un piso. Para ver todos los impuestos de la operación, lee cuánto se paga en impuestos por la venta de una vivienda.rsión con pérdidas, puedes compensar estas pérdidas con las ganancias obtenidas de la venta de tu vivienda. Esto podría reducir o incluso anular el impuesto a pagar por la ganancia patrimonial. Como consejo principal para este aspecto es importante llevar un registro detallado de todas las operaciones financieras realizadas en el año para poder hacer uso de esta compensación correctamente.

Referencias

• BOE – Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado (actualizado el 02/10/2026): https://www.boe.es
• BOE – Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, texto consolidado (2026): https://www.boe.es
• BOE – Ley 7/2024, que modifica la escala del ahorro desde 2025 (20/12/2024): https://www.boe.es
• BOE – Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto consolidado (2026): https://www.boe.es
• Agencia Tributaria – Qué ocurre cuando vendo un inmueble (27/03/2026): https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Manual práctico de Renta 2025, requisitos de la exención por reinversión (2026): https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Manual de Renta 2025 para mayores de 65, venta de la vivienda habitual (2026): https://sede.agenciatributaria.gob.es