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Escritura de hipoteca: guía práctica para compradores

Alvaro G.
23.06.2024
6 min
Guía práctica sobre la escritura de hipoteca

La escritura de hipoteca es un documento crucial para cualquier comprador de vivienda, ya que asegura que el préstamo hipotecario esté formalmente establecido y reconocido legalmente. Sin este documento, los compradores pueden enfrentar problemas legales y financieros significativos. La escritura de hipoteca no solo protege los derechos del comprador, sino que también establece claramente las obligaciones del banco. En este artículo, abordaremos la importancia de este documento, explicaremos quién debe proporcionarlo, qué hacer si el banco no lo entrega y los costes asociados a su cancelación. Esta información es vital para evitar complicaciones y garantizar una transacción inmobiliaria sin contratiempos.

¿Qué es la escritura de hipoteca?

La escritura de hipoteca es un documento notarial que formaliza el préstamo hipotecario entre el banco y el comprador de la vivienda. Este documento especifica las condiciones del préstamo, como el importe, el tipo de interés y el plazo de amortización. 

Además, incluye detalles esenciales como las cláusulas de vencimiento anticipado, las comisiones, y las condiciones en caso de impago. La escritura de hipoteca es fundamental para garantizar que todas las condiciones acordadas entre el banco y el comprador estén claramente documentadas y legalmente vinculantes, proporcionando así una seguridad jurídica tanto para la entidad financiera como para el comprador.

Lectura recomendada: ¿Qué hipoteca me puedo permitir?

¿Qué información contiene una escritura de la hipoteca?

  • Importe del préstamo: la cantidad de dinero que el banco presta al comprador.
  • Tipo de interés: el porcentaje de interés aplicado al préstamo, que puede ser fijo o variable.
  • Plazo de amortización: el tiempo durante el cual se deberá devolver el préstamo.
  • Cláusulas de vencimiento anticipado: condiciones bajo las cuales el banco puede exigir la devolución total del préstamo antes del plazo acordado.
  • Comisiones y gastos: cualquier coste adicional asociado al préstamo, como comisiones de apertura, estudio, amortización anticipada, etc.
  • Condiciones en caso de impago: las medidas y consecuencias establecidas si el comprador no cumple con los pagos.
  • Gastos de constitución de la hipoteca: detalles sobre quién asume los diferentes gastos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario.
  • Garantías y avales: información sobre las garantías adicionales o avalistas, si las hubiera.
  • Descripción del inmueble hipotecado: detalles sobre la propiedad que se hipoteca, incluyendo su localización, características y valor tasado.

Estos elementos son esenciales para asegurar que tanto el comprador como el banco entiendan y acuerden todas las condiciones del préstamo hipotecario.

¿Quién me tiene que dar la escritura de la hipoteca?

Es responsabilidad del banco entregar la escritura de hipoteca al comprador. Este documento debe ser proporcionado durante el proceso de formalización del préstamo.

Normalmente, la entrega se realiza en el momento de la firma en la notaría. En este acto, tanto el comprador como el representante del banco firman la escritura de hipoteca ante un notario, quien certifica y autentica el documento. Una vez firmado, el notario se encarga de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza su validez legal.

¿Qué sucede si el banco retrasa la entrega del documento?

En ocasiones, pueden surgir situaciones en las que el banco retrase la entrega de la escritura de hipoteca. Esto puede deberse a trámites internos, problemas administrativos o simplemente a falta de coordinación. En estos casos, es fundamental que el comprador:

  • Se comunique con su entidad bancaria para solicitar la entrega del documento y conocer el motivo del retraso.
  • Solicite una copia simple de la escritura en la notaría, ya que esta copia suele estar disponible una vez se ha firmado el documento.
  • Asegúrese de que la escritura sea inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que solo así tendrá plena validez legal.

Es importante mantener una comunicación fluida con el banco y el notario para asegurar que se cumplan todos los pasos necesarios para la entrega y registro de la escritura de hipoteca, evitando así posibles inconvenientes en el futuro.

El banco no me da la escritura de la hipoteca: ¿Qué hacer?

Si el banco no te proporciona la escritura de hipoteca, es importante actuar rápidamente para evitar problemas legales y financieros. Aquí te presentamos los pasos a seguir:

  1. Contacta con tu entidad financiera: Llama o acude a la sucursal donde gestionaste tu hipoteca. Solicita hablar con el gestor que llevó tu caso para pedir explicaciones sobre el retraso. Insiste en la urgencia de recibir la escritura, ya que es fundamental para la validez legal del préstamo.
  1. Solicita una copia simple en la notaría: Si la escritura ya fue firmada ante notario, puedes pedir una copia simple en la notaría donde se realizó el trámite. Esta copia puede servirte de manera provisional mientras resuelves el problema con el banco.
  1. Escribe una reclamación formal: Envía una carta o correo electrónico a la Oficina de Atención al Cliente del banco, explicando la situación y solicitando una solución inmediata. Asegúrate de incluir todos los detalles relevantes, como el número de expediente de la hipoteca, fechas y cualquier comunicación previa.
  2. Acude al Defensor del Cliente del banco: Si no obtienes respuesta satisfactoria de la Oficina de Atención al Cliente, dirige tu reclamación al Defensor del Cliente del banco. Este organismo interno tiene la obligación de revisar y resolver las reclamaciones de los clientes.
  1. Presenta una reclamación en el Banco de España: Si tras seguir todos los pasos anteriores no obtienes una solución, puedes presentar una reclamación formal ante el Banco de España. Para ello, recopila toda la documentación y comunicaciones previas con el banco y envíalas junto con tu reclamación. Esta entidad actuará como mediador para resolver el conflicto.

Actuar con prontitud y seguir estos pasos ayuda a resolver el problema de manera efectiva. Además, te asegura recibir la escritura de hipoteca, documento esencial para la validez y seguridad de tu préstamo hipotecario.

¿Qué hacer si el banco no me da las escrituras de la hipoteca?

Escrituras de la hipoteca y escrituras de compraventa: diferencias clave

Es crucial distinguir entre la escritura de hipoteca y la escritura de compraventa. La escritura de hipoteca documenta el préstamo hipotecario, especificando las condiciones y obligaciones del mismo entre el banco y el comprador. Por otro lado, la escritura de compraventa formaliza la compra de la propiedad, detallando los términos de la transacción entre el vendedor y el comprador. Ambos documentos se firman en la notaría y son necesarios para el proceso de compra de una vivienda, pero cumplen funciones diferentes y contienen información distinta.

CaracterísticasEscritura de hipotecaEscritura de compraventa
PropósitoFormalizar el préstamo hipotecarioFormalizar la compra de la propiedad
Partes involucradasBanco y compradorVendedor y comprador
Contenido principalImporte del préstamo, tipo de interés, plazo de amortización, cláusulas de vencimiento anticipado, comisiones, condiciones en caso de impagoPrecio de la propiedad, descripción del inmueble, forma de pago, entrega de posesión, cargas o gravámenes existentes
FirmaNotario, banco y compradorNotario, vendedor y comprador
RegistroRegistro de la PropiedadRegistro de la Propiedad
Importancia legalGarantiza las condiciones del préstamoTransfiere la propiedad legalmente al comprador
Documentos relacionadosTasación de la propiedad, condiciones del préstamoContrato de arras, posibles hipotecas existentes
Gastos asociadosHonorarios notariales, registrales, comisiones bancariasHonorarios notariales, impuestos de transmisión (ITP o IVA), registro de la propiedad

Ambos documentos son esenciales para asegurar que todos los aspectos legales y financieros de la compra de una vivienda se realicen correctamente y sin inconvenientes futuros.

Aspectos clave

  • La escritura de hipoteca es un documento fundamental para formalizar el préstamo hipotecario y asegurar los derechos y obligaciones de ambas partes.
  • Es responsabilidad del banco proporcionar esta escritura al comprador, y en caso de retraso, es crucial actuar rápidamente y seguir los pasos adecuados para obtenerla. 
  • Diferenciar entre la escritura de hipoteca y la escritura de compraventa es esencial, ya que cada una cumple funciones distintas y es necesaria para completar la compra de una vivienda. 
  • Cancelar una hipoteca en España puede implicar varios gastos, por lo que es importante estar bien informado y preparado para estos costes adicionales.

Referencias

  1. Ministerio de Justicia: https://www.mjusticia.gob.es/es
  2. Consejo General del Notariado: https://www.notariado.org/portal
  3. Colegio de Registradores de la Propiedad: https://www.registradores.org/
  4. Comunidad de Madrid: https://www.comunidad.madrid/servicios/vivienda

FAQ

¿Qué sucede si hay errores en la escritura de hipoteca?

Si detectas errores en la escritura de hipoteca, debes comunicárselo de inmediato al notario y al banco para que se realicen las correcciones necesarias. La escritura debe reflejar con precisión todas las condiciones y detalles del préstamo.

¿Es necesario registrar la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Sí, registrar la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad es un paso esencial para garantizar la validez legal del préstamo y proteger los derechos tanto del banco como del comprador.

¿Puedo vender mi casa si aún tengo una hipoteca activa?

Sí, puedes vender tu casa incluso si aún tienes una hipoteca activa. En este caso, el comprador puede asumir la hipoteca existente o el préstamo puede ser cancelado con el producto de la venta antes de transferir la propiedad al nuevo dueño.

¿Qué es el certificado de deuda cero y cuándo lo necesito?

El certificado de deuda cero es un documento emitido por el banco que confirma que la hipoteca ha sido totalmente pagada. Este certificado es necesario para la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

¿Puedo cambiar las condiciones de mi hipoteca después de firmar la escritura?

Sí, es posible renegociar las condiciones de tu hipoteca con el banco, lo que se conoce como novación hipotecaria. También puedes optar por subrogar tu hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones.

¿Qué documentación adicional necesito para firmar la escritura de hipoteca?

Además de la escritura de hipoteca, necesitarás presentar tu DNI, la tasación de la propiedad, el contrato de compraventa y, en algunos casos, un seguro de hogar y un seguro de vida, dependiendo de los requisitos del banco.

Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.
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