Amortización de la hipoteca

Alvaro G.
07.12.2023, 18:27
9 min

¿Qué es la amortización de la hipoteca?

¿Qué es la amortización de la hipoteca?

Entender la amortización de la hipoteca es vital para los propietarios, ya que afecta directamente la duración del préstamo y el total de intereses pagados. Una comprensión clara de este concepto permite a los propietarios tomar decisiones sobre los mejores refinanciamientos, pagos adicionales o ajustes en las condiciones de su hipoteca, impactando significativamente su salud financiera a largo plazo. 

Este artículo busca proporcionar una visión completa de la amortización hipotecaria, ofreciendo las herramientas necesarias para navegar efectivamente este aspecto crucial de la propiedad de vivienda.

¿Qué es la amortización de la hipoteca?

La amortización de la hipoteca se refiere al proceso mediante el cual se reduce la deuda del préstamo hipotecario a lo largo del tiempo mediante pagos programados. Estos pagos se dividen entre el capital, que es la cantidad original prestada, y los intereses, que es el precio de obtener el préstamo. La amortización implica un programa predeterminado en el que, al principio, una mayor parte del pago se destina a intereses y, con el tiempo, esta proporción se invierte, incrementando la parte que se destina al capital.

Lectura recomendada: ¿Qué es un préstamo hipotecario?

¿Cómo calcular la amortización de tu hipoteca?

Calcular la amortización de una hipoteca puede parecer complejo, pero siguiendo estos pasos puedes obtener una comprensión clara para poder hacer este cálculo y conocer las cuotas mensuales a devolver al banco.

Paso 1: Recopila la información necesaria

Para iniciar el cálculo de la amortización de tu hipoteca, comienza recopilando la información esencial:

  • Cantidad del préstamo: Es el importe total que has obtenido en préstamo para comprar tu vivienda. Esta cifra es el punto de partida para calcular cómo se estructurarán tus pagos.
  • Tasa de interés anual: Identifica el porcentaje de interés que te cobrará el prestamista anualmente sobre el saldo pendiente de tu préstamo. Este porcentaje es crucial para determinar la parte del pago mensual que se destinará a intereses.
  • Plazo del préstamo: Refiere a la duración total de tu hipoteca, comúnmente expresada en años. El plazo del préstamo influye en la cantidad de tus pagos mensuales y en el total de intereses que pagarás a lo largo del préstamo.

Lectura recomendada: Descubre qué es el interés fijo y como afecta a las hipotecas

Paso 2: Calcula el pago mensual

Usa la fórmula de pago de hipoteca para calcular el pago mensual. La fórmula es:

Fórmula cálculo pago mensual amortización de la hipoteca

donde la tasa de interés mensual es la tasa de interés anual dividida por 12 y el número de pagos totales es el plazo del préstamo en años multiplicado por 12.

Paso 3: Desglosa el pago mensual entre capital e intereses

Durante los primeros años, una mayor parte del pago mensual se destina a intereses. Con el tiempo, esta proporción cambia, y más del pago va hacia el capital. Puedes usar una tabla de amortización para ver este desglose mes a mes.

Descargar ejemplo de tabla de amortización

Paso 4: Utiliza una tabla de amortización

En la tabla de amortización, el cálculo comienza con el primer mes, donde los intereses se determinan multiplicando la tasa de interés mensual por la cantidad del préstamo. La parte del pago mensual que se aplica al capital es la diferencia entre el pago total mensual y los intereses calculados. Luego, este capital pagado se resta de la cantidad original del préstamo para obtener el nuevo saldo pendiente. Este proceso se repite mes a mes, utilizando siempre el saldo pendiente actualizado, lo que permite ver cómo cada pago afecta gradualmente la proporción de interés y capital a lo largo de la vida del préstamo.

Uso de un simulador de amortizacion de la hipoteca

Paso 5: Considera los pagos adicionales

Al realizar pagos adicionales hacia el capital de tu hipoteca, puedes acelerar la reducción del saldo pendiente y disminuir el total de intereses pagados a lo largo del préstamo. Es importante ajustar tu tabla de amortización para incluir estos pagos adicionales, ya que proporcionarán una visión más precisa de cómo cambiará tu cronograma de pagos y el impacto financiero a largo plazo de estas contribuciones adicionales.

Paso 6: Evalúa el impacto a largo plazo

Al calcular la amortización de tu hipoteca, es crucial revisar el total de intereses que pagarás durante la vida del préstamo, puesto que esto te permitirá valorar el precio total de tu hipoteca. Además, es beneficioso considerar diferentes escenarios, como posibles variaciones en la tasa de interés o ajustes en el plazo del préstamo, para entender cómo estos cambios pueden influir en la cantidad total pagada.

Simuladores de amortización de hipoteca: ¿sirven realmente?

Los simuladores de amortización de hipoteca son herramientas en línea diseñadas para ayudar a los propietarios y potenciales compradores a entender cómo se amortizará su hipoteca a lo largo del tiempo. Estas herramientas utilizan datos como la cantidad del préstamo, la tasa de interés y el plazo del préstamo para proporcionar un desglose detallado de cómo cada pago afecta la deuda total.

Cuando se ingresa la información necesaria, el simulador desglosa el préstamo en un cronograma de amortización, mostrando cuánto de cada pago se destina a intereses y cuánto al capital. Este desglose puede presentarse mes a mes o año a año. Algunos simuladores también permiten introducir pagos adicionales para ver cómo afectan la duración del préstamo y el total de intereses pagados.

Ejemplos de uso de simuladores y calculadoras

Estos simuladores y calculadoras son herramientas valiosas para cualquier persona que busque entender mejor la amortización de su hipoteca y cómo sus decisiones financieras pueden impactar su deuda.

Los usos más habituales de estas herramientas de cálculo de amortización hipotecaria son:

  1. Planificación de pagos: Un propietario que quiera saber cuánto pagará en total por su hipoteca puede usar estas herramientas para calcular el total de los pagos durante la vida del préstamo. Esto es especialmente útil para comparar diferentes opciones de préstamos.
  1. Comparación de tasas de interés: Al ingresar diferentes tasas de interés, los usuarios pueden comparar cómo los cambios en las tasas afectan sus pagos mensuales y el total de intereses pagados. Esto es vital al considerar la refinanciación o elegir entre diferentes ofertas de préstamo.
  1. Impacto de pagos adicionales: Los propietarios pueden usar estos simuladores para calcular cómo los pagos adicionales hacia el capital pueden acortar la duración del préstamo y reducir los intereses pagados. Esto puede ser una estrategia efectiva para reducir la carga financiera a largo plazo.
  1. Efecto de cambios en el plazo del préstamo: Alterando el plazo del préstamo en la calculadora, como cambiar de un préstamo de 30 años a uno de 20 años, los usuarios pueden ver cómo esto afecta tanto a los pagos mensuales como al total de intereses pagados.

¿Qué formas de amortizar una hipoteca existen?

Principalmente, podemos encontrarnos con diferentes formas de amortizar una hipoteca en España. Estas son las tres opciones:

  1. Amortizar cumpliendo el plazo: Esta es la opción más común, en la que pagas tu hipoteca según las condiciones originales del préstamo. Significa hacer pagos mensuales fijos que cubren tanto el interés como el principal. Al final del plazo acordado, habrás pagado completamente la hipoteca.
  1. Amortización total antes del plazo: Aquí decides pagar el total del préstamo hipotecario antes de que finalice el plazo establecido. Esto puede ser beneficioso si tienes los medios para hacerlo, ya que ahorras en intereses a largo plazo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que algunos bancos pueden aplicar comisiones por cancelación anticipada.
  1. Amortización parcial: En esta opción, haces un pago adicional al monto principal de tu hipoteca. Esto reduce el capital pendiente de pago y puede tener dos efectos: disminuir el importe de las cuotas futuras o reducir el plazo total del préstamo. Esta opción es ideal si has recibido un ingreso extra y deseas reducir tu deuda más rápidamente.

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar una hipoteca?

El mejor momento para amortizar una hipoteca depende de factores como la situación financiera personal, las condiciones del mercado, los términos del préstamo y los objetivos financieros a largo plazo. 

A pesar de ello, según las condiciones en las que nos encontramos hoy día, los primeros años son los más ventajosos. Generalmente, quien decide apostar por esta opción utiliza el método de amortización francés, donde las cuotas iniciales contienen una mayor proporción de intereses.

Por lo tanto, al amortizar temprano, reduces la cantidad total de intereses pagados. Sin embargo, hay que considerar otros factores como el estado actual del Euríbor, tu situación financiera personal, y posibles comisiones acordadas en el contrato de la hipoteca. Estos elementos pueden influir en la decisión de cuándo es óptimo realizar la amortización.

Diferencias con otros términos financieros relacionados con hipotecas

La comprensión de la amortización y su diferencia con otros términos relacionados es crucial para cualquier propietario de un inmueble, ya que afecta directamente cómo y cuándo se pagará la deuda hipotecaria.

TérminoDescripciónDiferencia con la amortización
CapitalCantidad original del préstamo hipotecario que se debe pagar.La amortización incluye pagos al capital, reduciéndose gradualmente.
InteresesGasto adicional pagado al prestamista por el préstamo del capital.En la amortización, una parte del pago se destina a cubrir los intereses.
RefinanciaciónRenegociar los términos de un préstamo existente, a menudo para obtener una tasa de interés más baja.A diferencia de la amortización, que sigue un plan establecido, la refinanciación puede alterar este plan.
Préstamo a interésTipo de préstamo donde los pagos iniciales cubren solo los intereses, sin reducir el capital.En la amortización, se pagan tanto intereses como capital desde el inicio.
Préstamo con tasa fijaPréstamo hipotecario con tasa de interés que no cambia durante la duración del préstamo.La amortización puede ser más predecible con una tasa fija, ya que los pagos no cambian.
Préstamo con tasa variablePréstamo hipotecario donde la tasa de interés puede cambiar, afectando la cantidad de pago.En la amortización con tasa variable, los pagos pueden fluctuar, afectando cómo se reduce el capital.
Aspectos Clave

  • La amortización de la hipoteca es el tiempo durante el cual se estará devolviendo el importe prestado mediante el pago de cuotas mensuales.
  • Entender este concepto es fundamental para una gestión financiera eficaz, proporcionando claridad sobre cómo se estructuran y aplican los pagos del préstamo.
  • El conocimiento sobre la amortización permite a los propietarios tomar decisiones más informadas respecto a pagos adicionales, refinanciamientos y ajustes en los plazos del préstamo.
  • El análisis de la amortización hipotecaria ayuda a evaluar el impacto financiero a largo plazo de un préstamo, incluyendo el total de intereses pagados y la duración del préstamo.
  • El uso de simuladores y calculadoras de amortización es una herramienta valiosa para visualizar y planificar el futuro financiero en relación con la hipoteca.

Referencias

  1. Banco de España: https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/.
  2. Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1946-2453
  3. Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual: https://www.boe.es/eli/es/rdl/2022/11/22/19

FAQ

¿Es un buen momento para amortizar la hipoteca?

Determinar si es un buen momento para amortizar la hipoteca depende de factores personales y del mercado, como las tasas de interés actuales y la situación financiera individual.

¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir?

La decisión entre amortizar la hipoteca o invertir depende de la tasa de retorno esperada de las inversiones comparada con el ahorro en intereses que se lograría con la amortización.

¿Es mejor amortizar hipoteca quitando años o cuota?

Elegir entre reducir el plazo de la hipoteca o la cuota mensual depende de las prioridades financieras personales, como la necesidad de flujo de efectivo a corto plazo versus el ahorro a largo plazo.

¿Es mejor amortizar hipoteca o ahorrar?

Decidir entre amortizar la hipoteca o invertir tus ahorros depende de cuál opción sea más rentable para ti. Si la ganancia de invertir supera el ahorro en intereses que lograrías al amortizar tu hipoteca, entonces es mejor invertir; de lo contrario, es preferible amortizar la hipoteca.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.