El arrendamiento es una figura contractual que puede generar muchas dudas. Si te estás planteando arrendar una propiedad, estás en búsqueda de alquiler o bien necesitas un local o nave industrial, debes conocer de qué se trata este acuerdo. En este artículo te explicamos sus características, las distintas modalidades que existen y las obligaciones y derechos que implica para ambas partes implicadas en un arrendamiento o alquiler.
Un arrendamiento es un acuerdo legal por el cual el propietario de un activo (el arrendador) concede el derecho de usar dicho activo a otra persona o entidad (el arrendatario) durante un período de tiempo específico a cambio de pagos regulares. Los activos arrendados pueden ser tangibles, como inmuebles y vehículos, o intangibles, como derechos de propiedad o servicios.
Normalmente, este pacto se realiza por escrito, conocido como el contrato de arrendamiento o alquiler.
Lectura recomendada: ¿Qué es un contrato de alquiler?
Según el Código Civil, existen tres tipos de arrendamientos grosso modo, aunque se pueden dividir en más categorías:
Dependiendo del uso del inmueble y el objetivo del alquiler, encontramos los siguientes tipos de arrendamientos de propiedades:
Esto ocurre cuando una propiedad es alquilada a un individuo o familia para su uso como residencia habitual. Los contratos de arrendamiento de viviendas son regulados por la ley y tienen ciertas protecciones y obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. En el caso de España, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Asimismo, los gobiernos publican actualizaciones y nuevas normativas, como por ejemplo la reciente Ley de Vivienda aprobada este 2023.
Este es el caso de propiedades destinadas a usos comerciales o industriales, como tiendas, oficinas, almacenes, fábricas o naves industriales, entre otros. Estos arrendamientos suelen tener contratos más detallados, y los términos y condiciones pueden variar mucho más en función de las necesidades del negocio.
En las grandes ciudades, donde el espacio es escaso, el alquiler de trasteros y plazas de garaje es muy común. Estos contratos suelen ser más simples, aunque también deben especificar los términos y condiciones del alquiler.
Este tipo de arrendamiento se ha popularizado con plataformas de alquiler vacacional, tipo Airbnb. Se trata de alquilar una propiedad residencial por un corto periodo de tiempo, generalmente días o semanas, a turistas o visitantes temporales. Este tipo de alquiler tiene sus propias normativas y obligaciones fiscales que deben ser cumplidas.
El arrendamiento de fincas rústicas también es una práctica común en España. Un arrendatario puede tener acceso a una parcela de tierra para su uso agrícola, ganadero, o forestal. Estos están regulados por la Ley de Arrendamientos Rústicos.
La ley establece una serie de normas específicas para este tipo de arrendamiento, como la duración del contrato, la renta y sus actualizaciones, las inversiones y mejoras en la finca, entre otros aspectos. Además, también contempla ciertos derechos del arrendatario, como el derecho de adquisición preferente en caso de venta de la finca.
Generalmente, en un arrendamiento se utilizan cuatro mecanismos principales para garantizar el pago del alquiler: la fianza, el aval, el depósito y el seguro de alquiler.
La fianza obligatoria, respaldada por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es un mecanismo que permite al arrendador solicitar una mensualidad al comienzo del contrato de alquiler. Esta cantidad puede aumentar a dos mensualidades cuando el bien alquilado no es una vivienda. La finalidad de este importe es cubrir posibles daños. Asimismo, el propietario también puede pedir un depósito o garantía extra.
El aval puede ser personal o bancario. En este caso, el avalista o el monto avalado se encargan de los impagos por parte del arrendatario, y también pueden cubrir posibles daños.
Finalmente, el seguro de impago de alquiler introduce a una compañía de seguros que se responsabiliza tanto por los daños como por los incumplimientos o impagos por parte del arrendatario.
Arrendar una propiedad tiene varias ventajas y desventajas, y es importante considerarlas todas antes de tomar una decisión.
En caso de incumplimiento de las obligaciones estipuladas en un contrato de arrendamiento, pueden ocurrir varias cosas. Primero, el arrendador puede tomar medidas legales para desalojar al arrendatario del inmueble. Este proceso puede implicar presentar una demanda ante un tribunal y solicitar una orden de desalojo.
Además, si el arrendatario no ha pagado el alquiler, el arrendador puede tener derecho a recuperar la cantidad adeudada. A menudo, se le suman intereses y el gasto judicial incurrido. El alquilado puede también ser responsabilizado por daños y perjuicios si ha causado deterioros en la propiedad. Es importante recordar que cada situación de incumplimiento puede tener detalles únicos y las acciones legales específicas pueden variar. Por tanto, siempre es recomendable buscar asesoría legal en estas situaciones.
Si un arrendatario deja de pagar la renta, el propietario tiene varias opciones para gestionar la situación. En primer lugar, puede intentar resolver la situación de manera amistosa hablando con el inquilino para entender la razón del incumplimiento y buscar una posible solución. Si los impagos persisten, el arrendador puede optar por enviar una notificación formal de desahucio, que exige el pago de las rentas adeudadas en un plazo determinado. Si esto no resulta efectivo, puede iniciar un procedimiento judicial.
Actualmente, lo más frecuente es la vivienda de uso residencial.
