Todo lo qué debes saber sobre la nueva Ley de Vivienda 2023

Este mes de abril se ha aprobado la nueva Ley de Vivienda propuesta por PSOE y Podemos. Esta tiene como principal objetivo controlar los alquileres de las zonas más tensionadas del país. En este caso, hablamos de ciudades como Barcelona o Madrid. Asimismo, esta nueva ley busca que en España el acceso a la vivienda sea un derecho. Además, también regulará los desahucios, estimula ayudas al alquiler y limita los precios de los mismos, entre otros.

Estas son las modificaciones más importantes incluidos en la nueva Ley de Vivienda del 2023:

1. Límite de la actualización del precio del alquiler

La ley estipula que, desde su aprobación y hasta el 31 de diciembre de 2023, las renovaciones de los contratos de arrendamiento no pueden tener un incremento mayor al 2%. Este límite aumentará al 3% en 2024, y a partir de 2025 se introducirá un nuevo Índice de Alquiler. Este nuevo índice será desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en colaboración con el INE. Esto significa que se dejará de utilizar el Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para los contratos de alquiler.

Este nuevo índice se planea que sea más estable y menor que la evolución del IPC. Además, la ley sostiene que los inquilinos podrán optar por una extensión extraordinaria del contrato actual de forma anual y por un período máximo de tres años.

Asimismo, en las zonas tensionadas, la nueva Ley modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a prórroga del contrato. Una vez finalizado el periodo de prórroga obligatorio, el arrendatario tendrá derecho a solicitar un aplazamiento extraordinario de forma anual, pudiendo alargar hasta en 3 años. Durante este tiempo, se aplicarán las mismas condiciones que en el contrato en vigor.

2. Ampliación de las zonas tensionadas

Las autoridades con competencias en el ámbito de gestión de vivienda de cada comunidad autónoma serán las encargadas de declarar nuevas zonas tensionadas. Según esta nueva Ley de la Vivienda, se considerará zona tensionada cuando:

• El pago del alquiler de una vivienda, sumando gastos y suministros, requiere más del 30 % de los ingresos de los inquilinos.
• Zonas en que los precios del alquiler hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en un período de cinco años.

3. Nueva definición de grandes tenedores

La reciente legislación ajusta la descripción de lo que se considera un «gran tenedor». Los grandes tenedores son aquellos individuos, empresas o entidades que poseen 10 propiedades inmobiliarias urbanas destinadas a la residencia o una superficie edificada de más de 1 500 m² también para uso residencial en áreas no tensionadas. En ambos escenarios, se excluyen los garajes y los espacios de almacenamiento.
Además, también se denominan grandes tenedores aquellos que poseen cinco o más propiedades residenciales en zonas tensionadas. Por contra, los pequeños propietarios son aquellos individuos o entidades que poseen menos de 5 propiedades residenciales.

4. Ayudas fiscales a pequeños propietarios

Con la nueva Ley de la Vivienda, los pequeños propietarios con una propiedad en una zona clasificada como tensionada podrán beneficiarse de incentivos fiscales en el IRPF al alquilar su vivienda. La finalidad de este punto es incentivar a que los precios de alquiler de vivienda habitual sean asequibles para los ciudadanos. de la zona Asimismo, busca contrarrestar la limitación de los aumentos de precios en los nuevos contratos de alquiler en comparación con los contratos previos.

Estas nuevas reducciones comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024 y se reflejarán en la Declaración de la Renta de 2025. Si quieres saber cuáles son, toma nota:

• Deducción en el IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler hasta en un 90% si deciden rebajar el precio del alquiler hasta en un 5 % en un nuevo contrato.
• Bonificación del 70 % en los propietarios que alquilan la vivienda por primera vez en una zona tensionada y su inquilino tenga entre 18 y 35 años.
• Bonificación del 70 % cuando el arrendatario sea una entidad sin ánimo de lucro o bien la misma Administración Pública. 
• Deducción de hasta un 60 % en caso de rehabilitación o mejora de la vivienda, siempre y cuando se hayan realizado en los dos años anteriores y se pueda demostrar. La reforma de la vivienda tiene que ser un 10 % el precio del valor del inmueble.

Ejemplo práctico

En un escenario hipotético con la nueva Ley de Vivienda, supongamos que un arrendador (pequeño propietario) posee una vivienda en una zona tensionada y establece un precio de alquiler de 850 €/mes. Si este decide aplicar una rebaja del 5 % sobre la renta, reduciendo el alquiler a 807,50 €/mes, podría beneficiarse de una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en su IRPF.

En este supuesto, se estima que los rendimientos netos ascenderían a 6 798 € al año. Si bajo las condiciones actuales, estos rendimientos tributan a un 60% (lo que significa un pago de 4 078,80 €), con la aplicación de la nueva Ley de Vivienda, esta reducción podría llegar hasta el 90%. Por lo tanto, el importe sujeto a tributación se reduciría a 679,80 €.

5. Viviendas vacías

Según la Ley de Vivienda aprobada este 2023, se considera una vivienda como desocupada cuando permanece deshabitada de manera constante por un período que supera los 2 años, exceptuando algunas razones válidas. Esta condición de desocupación se establecerá a través de un trámite administrativo.

Con el objetivo de impulsar su incorporación al mercado, se otorga a los municipios la facultad de aplicar un recargo de hasta el 150% (actualmente es del 50%) en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Este recargo afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas por más de dos años seguidos sin justificación. Asimismo, será una medida válida para aquellos propietarios que posean un mínimo de cuatro viviendas.

6. Honorarios de las inmobiliarias

Con la entrada en vigor de la nueva ley, será el propietario quién deberá pagar los honorarios de la inmobiliaria. Hasta el momento, era el arrendatario quién debía hacer frente al pago de una mensualidad (o 10 % de una anualidad) más impuestos. Con este cambio, se busca facilitar a los futuros inquilinos poder arrendar sin tener que hacer frente a enormes gastos. Este cambio está especialmente pensado para las zonas tensionadas.

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio del alquiler de una vivienda?

7. Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Esta nueva ley tiene como objetivo proteger a familias vulnerables ante desahucios procedentes del impago de alquiler o de hipoteca. 

Si los servicios sociales corroboran la situación, un instrumento de protección se pondrá en marcha. Ante esta situación será la misma comunidad autónoma quién se debe hacer cargo de brindar solución a las familias. Con esta ley, se busca garantizar una vivienda digna, sobretodo a familias con ingresos menores. 

Asimismo, cuando el propietario sea un “gran tenedor” y la demanda de desahucio afecte a núcleos vulnerables, se deberá poner en marcha una intermediación. 

Referencias

1. Congreso de los Diputados; Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda: https://www.congreso.es/public_oficiales/L14/CONG/BOCG/A/BOCG-14-A-89-4.PDF 
2. La Moncloa; Nueva ley de vivienda: ¿qué regula y cómo funciona?: https://shorturl.at/ekGN4
3. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con