Ley de Vivienda 2023: qué regula y cómo te afecta en 2026

¿Qué es la Ley de Vivienda y cuándo entró en vigor?

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda es la primera ley estatal que regula de forma específica el acceso a la vivienda en España. Se publicó en el BOE el 25 de mayo de 2023 y entró en vigor al día siguiente, el 26 de mayo de 2023.

No sustituye a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que la modifica en varios puntos, junto con la Ley del IRPF, la Ley de Haciendas Locales (IBI) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (desahucios). Por eso, para saber cómo te afecta, conviene mirar cada medida por separado.

La ley se ha ido modificando desde su aprobación. El texto consolidado del BOE recoge cambios hasta el 28 de febrero de 2026, y dos sentencias del Tribunal Constitucional (79/2024 y 26/2025) han anulado algunos de sus preceptos.

Qué sigue vigente en 2026 y qué ha cambiado

Muchos artículos sobre la ley siguen explicando medidas de 2023 que ya no se aplican igual. Este es el estado de las principales medidas a septiembre de 2026:

Cómo se actualiza el alquiler: del tope del 2% al IRAV

La ley fijó un límite a la actualización anual de las rentas del 2% en 2023 y del 3% en 2024. Esos topes eran un máximo: si el índice pactado en el contrato era menor, se aplicaba el menor.

Desde el 1 de enero de 2025 existe el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que elabora y publica el INE cada mes. Según el Ministerio de Vivienda, se aplica a los contratos firmados después de la entrada en vigor de la ley (26 de mayo de 2023). Los contratos anteriores siguen actualizándose con el índice que pactaran, normalmente el IPC.

El IRAV se calcula a partir del IPC y del IPC subyacente, y está diseñado para evitar subidas bruscas. El último dato publicado es del 2,47% (agosto de 2026, publicado el 15 de septiembre de 2026). Como referencia, el Ministerio de Vivienda indica que el IPC de agosto de 2026 fue del 4,3%.

Lectura recomendada: cuánto se puede subir el alquiler a un inquilino.

Zonas tensionadas: qué son y dónde se han declarado

Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas donde el acceso a la vivienda es especialmente difícil. Las declara la administración competente en vivienda de cada comunidad autónoma, a propuesta propia o de los ayuntamientos, y la declaración dura tres años, prorrogables anualmente.

Criterios para declarar una zona tensionada

La ley (artículo 18) permite declarar una zona tensionada cuando se cumple al menos una de estas condiciones:

• Esfuerzo excesivo: el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares.
• Subida de precios: el precio de compra o alquiler ha crecido, en los cinco años anteriores, al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma.

Qué cambia si tu vivienda está en una zona tensionada

La declaración activa varias medidas que solo se aplican dentro de esas zonas:

• Prórroga extraordinaria: al terminar el contrato, el inquilino puede pedir prórrogas anuales durante un máximo de tres años, con las mismas condiciones del contrato.
• Nuevos contratos: la renta se limita, con carácter general, a la del contrato anterior con su actualización anual. La ley prevé excepciones tasadas, como obras de rehabilitación o mejora, que permiten subirla hasta un 10%.
• Grandes tenedores: la renta de los nuevos contratos no puede superar el precio máximo que marque el sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler.

Lectura recomendada: cómo calcular el precio del alquiler de una vivienda.

Comunidades con zonas tensionadas declaradas

Según el listado del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (actualizado con las declaraciones hasta el 24 de julio de 2026), hay zonas tensionadas declaradas en:

Otras comunidades, como Madrid, Andalucía o la Comunitat Valenciana, no han declarado zonas tensionadas. Como el listado cambia cada trimestre, comprueba siempre la consulta oficial del Ministerio antes de firmar un contrato.

Qué es un gran tenedor según la Ley de Vivienda

La ley define como gran tenedor a la persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial. En ambos casos se excluyen garajes y trasteros.

En las zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede rebajar ese umbral y considerar gran tenedor a quien tenga cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en esa zona. Es lo que ha hecho, por ejemplo, el País Vasco en las declaraciones de Hernani, Lezo y Tolosa.

Incentivos fiscales en el IRPF para propietarios que alquilan

La ley cambió la reducción del rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual en el IRPF. Hasta entonces era del 60% en todos los casos. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y con efectos desde el 1 de enero de 2024, la Agencia Tributaria aplica estos porcentajes:

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60%. Los requisitos deben cumplirse al firmar el contrato.

Ejemplo ilustrativo: si tu rendimiento neto anual por el alquiler es de 6.000 €, con una reducción del 90% tributarías por 600 €; con la reducción general del 50%, por 3.000 €. La cuota final depende de tu tipo marginal en el IRPF.

Recargo del IBI a viviendas vacías

La ley permite a los ayuntamientos aplicar un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente, es decir, las que llevan más de dos años vacías sin causa justificada y pertenecen a propietarios con cuatro o más inmuebles de uso residencial.

El recargo funciona por tramos:

• Hasta el 50% de la cuota líquida del IBI con carácter general.
• Hasta el 100% si la vivienda lleva más de tres años vacía.
• Hasta 50 puntos más si el propietario tiene dos o más viviendas vacías en el mismo municipio, con un máximo total del 150%.

No se aplica de forma automática. Cada ayuntamiento debe regularlo en su ordenanza fiscal, y la ley prevé causas justificadas, como el traslado temporal por trabajo, las obras de rehabilitación o tener la vivienda a la venta (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses).

Quién paga la inmobiliaria en el alquiler

Con la Ley de Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del propietario. La regla se aplica a todos los alquileres de vivienda sujetos a la LAU, no solo en zonas tensionadas.

Antes de la ley era habitual que el inquilino pagara una mensualidad o un porcentaje de la renta anual más impuestos. Ahora el inquilino no puede asumir esos honorarios.

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el precio del alquiler de una vivienda?

Desahucios: qué dice la ley tras las sentencias del Tribunal Constitucional

La Ley de Vivienda modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil para proteger a los hogares vulnerables en los desahucios por impago de alquiler o de hipoteca. Desde entonces, dos cambios han alterado ese régimen.

Lo que anuló el Tribunal Constitucional

La sentencia 26/2025, de 29 de enero, declaró inconstitucionales y nulos los requisitos que obligaban a los grandes tenedores a acreditar la situación de vulnerabilidad del inquilino y a pasar por un procedimiento previo de conciliación o intermediación antes de presentar la demanda. El tribunal consideró que eran una carga desproporcionada para acceder a la justicia.

Lo que sigue vigente

Se mantiene la comunicación a los servicios sociales. Si estos confirman una situación de vulnerabilidad, el juzgado puede suspender el procedimiento hasta dos meses si el demandante es una persona física, o hasta cuatro meses si es una persona jurídica, para que las administraciones busquen una solución habitacional.

La moratoria extraordinaria de desahucios para personas vulnerables, prorrogada durante años por sucesivos decretos, dejó de tener efecto en 2026. El Congreso derogó el Real Decreto-ley 16/2025 en enero y el Real Decreto-ley 2/2026 el 26 de febrero de 2026.

Cambios anunciados que todavía no están en vigor

En 2026 se han aprobado y anunciado varias medidas sobre alquiler. Conviene distinguir lo que está en el BOE de lo que solo se ha anunciado:

• Real Decreto-ley 8/2026: estableció una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027 y un tope del 2% a las subidas anuales. Entró en vigor el 22 de marzo de 2026, pero el Congreso lo derogó el 28 de abril de 2026 (BOE del 30 de abril).
• Nuevo decreto de vivienda: el Gobierno ha anunciado un decreto que prorrogaría contratos y regularía el alquiler de temporada y de habitaciones. A fecha de esta actualización no se ha publicado en el BOE.
• Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: sí está aprobado (Real Decreto 326/2026, de 22 de abril), pero es un plan de ayudas, no una reforma de la Ley de Vivienda. Te lo explicamos en nuestra guía del Plan Estatal de Vivienda.

Hasta que una medida se publique en el BOE, no puedes invocarla en tu contrato.

Referencias

• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (28/02/2026): https://www.boe.es
• Instituto Nacional de Estadística – Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos (15/09/2026): https://www.ine.es
• Instituto Nacional de Estadística – Resolución de 18 de diciembre de 2024 por la que se define el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (BOE, 2024): https://www.boe.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – Calculadora de actualización del precio del alquiler (2026): https://www.mivau.gob.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – Consultar zonas de mercado residencial tensionado (24/07/2026): https://www.mivau.gob.es
• Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana – Resolución de 30 de enero de 2026, zonas tensionadas declaradas en el cuarto trimestre de 2025 (BOE, 2026): https://www.boe.es
• Agencia Tributaria – Principales novedades tributarias introducidas por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Tribunal Constitucional – Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025, recurso de inconstitucionalidad 5514-2023 (BOE, 2025): https://www.boe.es
• Tribunal Constitucional – Sentencia 17/2026, de 24 de febrero de 2026, recurso de inconstitucionalidad 5518-2023 (BOE, 2026): https://www.boe.es
• Jefatura del Estado – Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler (BOE, 2026): https://www.boe.es
• Congreso de los Diputados – Resolución de 28 de abril de 2026, derogación del Real Decreto-ley 8/2026 (BOE, 30/04/2026): https://www.boe.es
• Congreso de los Diputados – Resolución de 27 de enero de 2026, derogación del Real Decreto-ley 16/2025 (BOE, 2026): https://www.boe.es
• Congreso de los Diputados – Resolución de 26 de febrero de 2026, derogación del Real Decreto-ley 2/2026 (BOE, 2026): https://www.boe.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (BOE, 2026): https://www.boe.es
• La Moncloa – Ley de vivienda: ¿qué regula y cómo funciona? (08/01/2025): https://www.lamoncloa.gob.es
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es