División horizontal de inmuebles

Alvaro G.
02.11.2023, 07:39
8 min

¿Qué es la propiedad horizontal de inmuebles?

¿Qué es la propiedad horizontal de un inmueble?

En el paisaje inmobiliario de España, la noción de propiedad no siempre se limita a un simple terreno o vivienda unifamiliar. En edificios que albergan múltiples viviendas o locales, surge la necesidad de delimitar legal y físicamente qué partes pertenecen a quién y cómo se gestionan los espacios comunes. Aquí entra en juego un concepto clave: la división horizontal. 

Esta figura legal no solo estructura la propiedad en edificios de varias alturas o conjuntos residenciales, sino que también es esencial para garantizar derechos, establecer obligaciones y facilitar la gestión y el registro de propiedades. En este artículo explicaremos qué es la división horizontal, su propósito y relevancia en el contexto inmobiliario español.

¿Qué es la división horizontal de un inmueble?

La división horizontal es un procedimiento legal y notarial mediante el cual se establecen propiedades individuales dentro de un edificio o conjunto inmobiliario que tiene varios propietarios. Esta división permite que, en un edificio con múltiples viviendas o locales, cada una de ellas se considere una finca registral independiente con un propietario específico. Además de las propiedades individuales, en esta división también se establecen los coeficientes de propiedad y se definen los elementos y zonas comunes (como escaleras, terrazas, jardines, entre otros) del edificio o conjunto.

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¿Para qué sirve la división horizontal?

La división horizontal no es solo un procedimiento burocrático, sino una herramienta vital en el mundo inmobiliario. En edificaciones donde múltiples propietarios conviven, la claridad en las titularidades y derechos sobre cada unidad es esencial. La división horizontal ofrece un marco legal y estructurado para establecer estas titularidades y gestionar de manera eficiente la convivencia y administración de estos inmuebles.

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1. Establecer la propiedad individual dentro de una propiedad colectiva

La división horizontal define con claridad qué partes del edificio o conjunto pertenecen de manera exclusiva a cada propietario. De esta forma, cada vivienda o local dentro de un edificio se convierte en una entidad legalmente independiente. Esto es esencial para que cada propietario pueda ejercer sus derechos sobre su propiedad, ya sea para habitarla, alquilarla, venderla o realizar cualquier otra transacción.

2. Facilitar la gestión y el registro de propiedades en edificios

La correcta gestión de un edificio con múltiples propietarios puede ser un desafío. La división horizontal establece coeficientes de propiedad y determina qué partes son comunes. Esto simplifica aspectos como la distribución de gastos comunes o la toma de decisiones en juntas de propietarios. Además, con la individualización de cada propiedad, se facilita su registro, permitiendo que cada unidad tenga su propia inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. Importancia para el registro catastral

Como se mencionó anteriormente, el catastro es un registro esencial para la administración de bienes inmuebles. Una adecuada división horizontal garantiza que cada unidad de propiedad esté correctamente registrada en el catastro. Esto asegura que los propietarios paguen los impuestos correspondientes a su propiedad y evita posibles conflictos o sanciones por inconsistencias en el registro.

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Tipos de división horizontal

Aunque el término división horizontal puede parecer específico y único, la realidad es que, dependiendo de la naturaleza y características del inmueble o conjunto inmobiliario en cuestión, puede haber variaciones en cómo se lleva a cabo.

  1. División horizontal clásica: se refiere a la división de un edificio en distintas propiedades independientes, como viviendas o locales comerciales. Por ejemplo, en un edificio de 10 pisos con 3 apartamentos por piso, mediante la división horizontal clásica, se generan 30 fincas registrales independientes.
  1. División tumbada: se utiliza al momento de dividir una propiedad horizontalmente, en distintos niveles o alturas, y no necesariamente en distintos pisos del edificio. Por ejemplo, una vivienda dúplex en un edificio. El primer nivel es el salón y cocina, y el segundo nivel son las habitaciones. Cada nivel se registra como una propiedad independiente a pesar de ser parte de la misma vivienda.
  1. División horizontal de un conjunto inmobiliario: aplica cuando se trata de conjuntos o urbanizaciones con varias edificaciones. No solo se dividen las viviendas o locales dentro de cada edificio, sino que también se establecen propiedades independientes para cada edificación dentro del conjunto. El ejemplo más claro es cuando nos encontramos con una urbanización con 5 bloques de apartamentos y zonas comunes como jardines y piscina. Cada bloque se registra como una propiedad independiente y, a su vez, cada apartamento dentro de los bloques se registra como una finca registral independiente.
  2. División horizontal en construcción: Se realiza cuando un edificio o conjunto aún está en construcción y se empieza a vender o alquilar unidades antes de que finalice el proyecto. Por ejemplo, un edificio de oficinas que aún está en construcción y el promotor inmobiliario decide comenzar la venta de los espacios. Cada oficina que se vende, a pesar de que el edificio aún no está terminado, se registra como una propiedad independiente.
Validez de una escritura de división horizontal

Diferencia entre división horizontal y división vertical

A menudo se confunden los términos, pero es esencial diferenciar entre división horizontal y división vertical:

  • División horizontal: Se refiere a la segregación de distintas unidades, como viviendas o locales comerciales, dentro de un mismo edificio o complejo. Estas unidades, una vez segregadas, se convierten en propiedades independientes con sus propios registros y titularidades.
  • División vertical: Este tipo de división se refiere a la segregación de un inmueble en dos o más fincas registrales, pero sin que estas fincas compartan elementos estructurales. Es decir, es como dividir una parcela de tierra en varias partes independientes. Es frecuente en terrenos o cuando un edificio se divide en partes completamente independientes, sin áreas comunes.

Importancia de la división horizontal para el catastro

El catastro es un registro administrativo donde se describen los bienes inmuebles. La división horizontal en el catastro es esencial porque permite actualizar las nuevas unidades de propiedad que surgen a raíz de una división horizontal. De esta forma, la administración pública se asegura de que cada propietario pague sus impuestos correctamente. Una correcta división horizontal en el catastro facilita la gestión impositiva, la transparencia en las transacciones inmobiliarias y previene posibles litigios o malentendidos relacionados con las propiedades.

Escritura de una división horizontal

La división horizontal no es solo un acto conceptual o teórico; se materializa y se oficializa a través de un documento legal conocido como la escritura de división horizontal. Este es un documento público notarial que refleja la realización de la división horizontal de un inmueble o conjunto inmobiliario. Este documento es esencial para dar validez legal a la división y establecer con precisión las propiedades individuales y las zonas comunes, así como los derechos y obligaciones de cada propietario.

Elementos y requisitos que debe contener

La escritura de división horizontal debe ser clara y detallada para evitar confusiones o disputas posteriores. Algunos de los elementos esenciales que debe contener son:

  • Descripción del inmueble: Una descripción completa del edificio o conjunto, incluyendo su ubicación, superficie y características generales.
  • Identificación de unidades: Descripción detallada de cada una de las unidades que resultan de la división (apartamentos, locales, garajes, etc.), incluyendo su ubicación dentro del inmueble, superficie y linderos.
  • Coeficientes de propiedad: Estos coeficientes determinan la proporción de propiedad que cada unidad tiene sobre las zonas comunes y pueden influir en la distribución de gastos comunes.
  • Descripción de zonas comunes: Especificar áreas como escaleras, terrazas, jardines, pasillos, entre otros.
  • Estatutos de la comunidad: Si los hay, se deben incluir las normas y regulaciones que regirán la convivencia y administración de las zonas comunes.

Proceso de inscripción de una propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad

Una vez otorgada la escritura de división horizontal, es fundamental inscribirla en el Registro de la Propiedad para darle validez y eficacia frente a terceros. El proceso generalmente involucra los siguientes pasos:

  1. Presentación de la escritura: Llevar la escritura al Registro de la Propiedad correspondiente.
  2. Revisión y calificación: El registrador revisará el documento para asegurarse de que cumple con todos los requisitos legales.
  3. Pago de tasas: Dependiendo de la jurisdicción, puede haber tasas o impuestos asociados con la inscripción.
  4. Inscripción: Una vez aprobado, el registrador procederá a inscribir la división horizontal, y cada unidad quedará registrada como una finca independiente.

Es crucial entender la importancia de la escritura de división horizontal y su correcta inscripción, ya que de esto depende la legitimidad de la propiedad individual dentro de un inmueble colectivo y la protección de los derechos de cada propietario.

Aspectos clave

  • La división horizontal no es un mero trámite burocrático, sino una herramienta esencial en el mercado inmobiliario español.
  • Permite estructurar y definir con claridad la propiedad y los derechos dentro de edificaciones con múltiples unidades, estableciendo un marco legal que protege y beneficia tanto a propietarios como a posibles compradores o inversores.
  • Comprender a fondo este concepto es primordial para aquellos que buscan adentrarse en el mundo de la inversión inmobiliaria, así como para aquellos propietarios que buscan ejercer sus derechos de manera efectiva.
  • Una adecuada división horizontal no solo garantiza la tranquilidad legal, sino que también puede influir en el valor de una propiedad y en la calidad de la convivencia dentro de edificaciones compartidas.

Referencias

  1. Ley de propiedad horizontal: https://www.boe.es/biblioteca_juridica/abrir_pdf.php?id=PUB-PR-2021-142
  2. Dirección General del Catastro - Guía de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica: https://www.catastro.meh.es/ayuda/Guia_Certificacion_Catastral_Descriptiva_Grafica.pdf
  3. Ley del Catastro Inmobiliario: https://www.boe.es/buscar/pdf/2004/BOE-A-2004-4163-consolidado.pdf

FAQ

¿Qué es una parcela construida sin división horizontal?

 

Es un edificio o conjunto con múltiples unidades que, aunque estén separadas físicamente, no han sido legalmente registradas como propiedades independientes mediante el proceso de división horizontal.

¿Qué debo hacer si compro una parcela construida sin división horizontal?

Es recomendable iniciar el proceso de división horizontal lo antes posible para regularizar la situación y evitar futuros problemas, sobre todo si se planea vender o alquilar alguna de las unidades.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de inscribir la división horizontal en el Registro de la Propiedad?

El tiempo puede variar según el municipio y la carga de trabajo del Registro. Sin embargo, generalmente, una vez presentada toda la documentación correctamente, puede tardar entre unas semanas a unos meses.

¿Qué ocurre si hay un error en la escritura de división horizontal?

Es esencial corregir cualquier error en la escritura para evitar problemas legales en el futuro. Dependiendo de la naturaleza del error, puede ser necesario modificar la escritura a través de un notario y luego actualizar el registro en el Registro de la Propiedad.

¿Puedo hacer cambios en mi propiedad después de la división horizontal?

Sí, pero dependiendo de la naturaleza de los cambios, puede ser necesario obtener permisos de la comunidad de propietarios o, en algunos casos, modificar la escritura de división horizontal.

¿Qué significa el coeficiente de propiedad en la división horizontal?

Es un valor asignado a cada unidad de propiedad dentro de un edificio que indica la proporción de propiedad que tiene sobre las zonas comunes. Suele influir en aspectos como la distribución de gastos comunes.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.