En el apasionante mundo inmobiliario y de la construcción, hay conceptos que se vuelven pilares fundamentales para todo proyecto arquitectónico o inversión. Uno de estos términos es la superficie edificable, un elemento clave que determina cuánto podemos construir en un terreno urbanizable y cómo podemos hacerlo. Entender su definición y aplicabilidad no solo es esencial para arquitectos y constructores, sino también para inversores y cualquier persona interesada en el sector inmobiliario.
A lo largo de este artículo, nos adentraremos en la definición de este concepto, explorando su relación con otros términos relacionados. También descubriremos qué son las superficies computables edificabilidad y cómo se diferencia de la superficie edificada. Si alguna vez te has preguntado cómo se determina la capacidad constructiva de un terreno, este artículo es para ti. ¡Empecemos!
La superficie edificable se refiere al área máxima que puede ser ocupada por una edificación en un terreno o parcela determinada, tomando en las normativas y sus respectivas restricciones. Esta medida se establece usualmente por las autoridades locales o municipales y se basa en criterios urbanísticos con el objetivo de garantizar un desarrollo sostenible, ordenado y equilibrado de las áreas urbanas.
La relevancia de conocer y entender la superficie edificable radica en su impacto directo sobre cualquier proyecto. Define el tamaño y la forma que puede tener una edificación. No solo implica el área que puede cubrirse en el plano horizontal, sino que también tiene implicaciones verticales, determinando la altura o número de niveles permitidos.
Un error en su cálculo o interpretación puede llevar a infracciones urbanísticas, retrasos en las obras o, en el peor de los casos, la paralización completa de un proyecto. Por ello, tanto para profesionales del sector como para inversores, es esencial tener una comprensión clara y precisa sobre este término y su aplicación en el ámbito práctico.
Como hemos hablado anteriormente, la superficie edificable se refiere a la extensión total ocupada por un edificio o construcción. Engloba desde muros exteriores hasta elementos estructurales internos como columnas o paredes divisorias. No contempla áreas abiertas o descubiertas como patios, terrazas o jardines. Esta cifra representa lo que, en términos reales, ha sido edificado sobre un terreno.
La diferencia fundamental entre la superficie edificada y la superficie edificable radica en que la primera refiere al espacio que ya ha sido ocupado por una edificación, mientras que la segunda determina el área máxima permitida para construir en un terreno o parcela, estableciendo el límite de construcción con base en regulaciones urbanísticas.
Lectura recomendada: ¿Qué es la superficie útil?
Este término es más amplio que la superficie edificada. No solo abarca la superficie del edificio en sí, sino también áreas complementarias como terrazas cubiertas, porches y balcones y otros espacios que, aunque no se consideren habitables per se, forman parte integral de la construcción. En muchos lugares, este valor se utiliza para calcular impuestos y tasas municipales relacionadas con propiedades.
La relación entre superficie construida y superficie edificable es de ejecución y potencial. Mientras que la superficie construida indica lo que efectivamente ha sido levantado en un terreno, la superficie edificable señala cuánto se podría construir en función de las normativas vigentes.
En esta tabla, puedes encontrar un análisis más claro sobre estos dos conceptos:
| Aspecto | Superficie edificable | Superficie construida |
| Definición | Área total ocupada por un edificio o terreno. | Área total de un edificio más sus espacios anexos. |
| ¿Qué incluye? | Muros, estructura, áreas internas habitables. | Superficie edificada + áreas anexas: terrazas, porches… |
| ¿Cuál es su uso principal? | Determinar el espacio ocupado por una construcción en un terreno. | Base para cálculos fiscales, tasas y valoración de la propiedad. |
En el mundo de la construcción y el urbanismo, existen dos términos que, aunque pueden parecer similares, tienen significados y aplicaciones diferentes. La superficie edificada y la superficie construida, son estos dos conceptos clave que necesitas comprender para entender el alcance y límite de tu proyecto inmobiliario.
Como hemos hablado anteriormente, la superficie edificable se refiere a la extensión total ocupada por un edificio o construcción. Engloba desde muros exteriores hasta elementos estructurales internos como columnas o paredes divisorias. No contempla áreas abiertas o descubiertas como patios, terrazas o jardines. Esta cifra representa lo que, en términos reales, ha sido edificado sobre un terreno.
La diferencia fundamental entre la superficie edificada y la superficie edificable radica en que la primera refiere al espacio que ya ha sido ocupado por una edificación, mientras que la segunda determina el área máxima permitida para construir en un terreno o parcela, estableciendo el límite de construcción con base en regulaciones urbanísticas.
Lectura recomendada: ¿Qué es la superficie útil?
Este término es más amplio que la superficie edificada. No solo abarca la superficie del edificio en sí, sino también áreas complementarias como terrazas cubiertas, porches y balcones y otros espacios que, aunque no se consideren habitables per se, forman parte integral de la construcción. En muchos lugares, este valor se utiliza para calcular impuestos y tasas municipales relacionadas con propiedades.
La relación entre superficie construida y superficie edificable es de ejecución y potencial. Mientras que la superficie construida indica lo que efectivamente ha sido levantado en un terreno, la superficie edificable señala cuánto se podría construir en función de las normativas vigentes.
En esta tabla, puedes encontrar un análisis más claro sobre estos dos conceptos:
| Aspecto | Superficie edificable | Superficie construida |
| Definición | Área total ocupada por un edificio o terreno. | Área total de un edificio más sus espacios anexos. |
| ¿Qué incluye? | Muros, estructura, áreas internas habitables. | Superficie edificada + áreas anexas: terrazas, porches… |
| ¿Cuál es su uso principal? | Determinar el espacio ocupado por una construcción en un terreno. | Base para cálculos fiscales, tasas y valoración de la propiedad. |
La superficie edificable de una parcela es un elemento crucial en la planificación y desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario. Además de indicar cuánto se puede construir, también refleja las intenciones y regulaciones urbanísticas del área en la que se encuentra la parcela. Por tanto, comprender y determinar adecuadamente este valor es esencial para garantizar que el proyecto sea viable, legal y sostenible.
En consecuencia, para determinar la superficie edificable y tasar una parcela específica, debes seguir estos tres pasos:
La edificabilidad se refiere a la superficie construible total sobre una parcela, expresada en metros cuadrados (m²). Este valor incluye las áreas útiles y las comunes de las edificaciones, excluyendo ciertos elementos como terrazas no cubiertas, patios o sótanos, dependiendo de la normativa local.
Es un concepto regulado por los planes urbanísticos municipales, que definen los límites para mantener un equilibrio entre la densidad constructiva y el uso adecuado del suelo.
El coeficiente de edificabilidad es el parámetro que relaciona la superficie de la parcela con el área que puede ser edificada. Este coeficiente se expresa habitualmente como un número decimal o en metros cuadrados construidos por metro cuadrado de suelo (m²/m²).
Por ejemplo:
Este coeficiente puede variar en función de factores como:
Para calcular la edificabilidad de una parcela, es necesario seguir estos pasos:
La edificabilidad es un dato fundamental para calcular la viabilidad de cualquier proyecto inmobiliario y determinar el uso óptimo de un terreno. Por ello, es recomendable contar con un profesional experto en urbanismo o arquitectura para garantizar el cumplimiento de la normativa.
Esto varía según la normativa local. En algunas jurisdicciones, ciertas áreas como sótanos, garajes o zonas técnicas no se consideran dentro de la superficie computable para la edificabilidad, mientras que en otras sí.
Por lo general, la superficie edificable está definida por regulaciones y normativas. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, es posible solicitar un cambio en la zonificación o una excepción, aunque estos procesos pueden ser complejos y no garantizan la aprobación.
Exceder la superficie edificable puede llevar a sanciones, multas y, en casos extremos, a la necesidad de modificar o demoler partes de la construcción para cumplir con las normativas.
Lo más recomendable es consultar el Plan General de Ordenación urbana o el instrumento equivalente de tu municipio o región, o acudir a un profesional en urbanismo o arquitectura para obtener asesoramiento.
Los balcones cubiertos computan parcialmente como superficie edificable, normalmente al 50%, y los descubiertos generalmente no computan. Esto puede variar según la normativa local, por lo que es recomendable consultarla directamente.
Los metros edificables son la superficie máxima permitida para construir en una parcela, determinada por el coeficiente de edificabilidad y la normativa urbanística local.
