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Superficie edificable

Alvaro G.
06.12.2024
9 min

¿Qué es una superficie edificable?

Qué es una superficie edificable?

En el apasionante mundo inmobiliario y de la construcción, hay conceptos que se vuelven pilares fundamentales para todo proyecto arquitectónico o inversión. Uno de estos términos es la superficie edificable, un elemento clave que determina cuánto podemos construir en un terreno urbanizable y cómo podemos hacerlo. Entender su definición y aplicabilidad no solo es esencial para arquitectos y constructores, sino también para inversores y cualquier persona interesada en el sector inmobiliario.

A lo largo de este artículo, nos adentraremos en la definición de este concepto, explorando su relación con otros términos relacionados. También descubriremos qué son las superficies computables edificabilidad y cómo se diferencia de la superficie edificada. Si alguna vez te has preguntado cómo se determina la capacidad constructiva de un terreno, este artículo es para ti. ¡Empecemos!

¿Qué es la superficie edificable? Definición del concepto

La superficie edificable se refiere al área máxima que puede ser ocupada por una edificación en un terreno o parcela determinada, tomando en las normativas y sus respectivas restricciones. Esta medida se establece usualmente por las autoridades locales o municipales y se basa en criterios urbanísticos con el objetivo de garantizar un desarrollo sostenible, ordenado y equilibrado de las áreas urbanas.

La relevancia de conocer y entender la superficie edificable radica en su impacto directo sobre cualquier proyecto. Define el tamaño y la forma que puede tener una edificación. No solo implica el área que puede cubrirse en el plano horizontal, sino que también tiene implicaciones verticales, determinando la altura o número de niveles permitidos.

Un error en su cálculo o interpretación puede llevar a infracciones urbanísticas, retrasos en las obras o, en el peor de los casos, la paralización completa de un proyecto. Por ello, tanto para profesionales del sector como para inversores, es esencial tener una comprensión clara y precisa sobre este término y su aplicación en el ámbito práctico. 

Superficie edificada

Como hemos hablado anteriormente, la superficie edificable se refiere a la extensión total ocupada por un edificio o construcción. Engloba desde muros exteriores hasta elementos estructurales internos como columnas o paredes divisorias. No contempla áreas abiertas o descubiertas como patios, terrazas o jardines. Esta cifra representa lo que, en términos reales, ha sido edificado sobre un terreno.

La diferencia fundamental entre la superficie edificada y la superficie edificable radica en que la primera refiere al espacio que ya ha sido ocupado por una edificación, mientras que la segunda determina el área máxima permitida para construir en un terreno o parcela, estableciendo el límite de construcción con base en regulaciones urbanísticas.

Lectura recomendada: ¿Qué es la superficie útil?

Superficie construida

Este término es más amplio que la superficie edificada. No solo abarca la superficie del edificio en sí, sino también áreas complementarias como terrazas cubiertas, porches y balcones y otros espacios que, aunque no se consideren habitables per se, forman parte integral de la construcción. En muchos lugares, este valor se utiliza para calcular impuestos y tasas municipales relacionadas con propiedades.

La relación entre superficie construida y superficie edificable es de ejecución y potencial. Mientras que la superficie construida indica lo que efectivamente ha sido levantado en un terreno, la superficie edificable señala cuánto se podría construir en función de las normativas vigentes.

En esta tabla, puedes encontrar un análisis más claro sobre estos dos conceptos:

AspectoSuperficie edificableSuperficie construida
DefiniciónÁrea total ocupada por un edificio o terreno.Área total de un edificio más sus espacios anexos.
¿Qué incluye?Muros, estructura, áreas internas habitables.Superficie edificada + áreas anexas: terrazas, porches…
¿Cuál es su uso principal?Determinar el espacio ocupado por una construcción en un terreno.Base para cálculos fiscales, tasas y valoración de la propiedad.

La importancia de la superficie edificable de una parcela

¿Cuál es la diferencia entre superficie edificable y superficie construida?

En el mundo de la construcción y el urbanismo, existen dos términos que, aunque pueden parecer similares, tienen significados y aplicaciones diferentes. La superficie edificada y la superficie construida, son estos dos conceptos clave que necesitas comprender para entender el alcance y límite de tu proyecto inmobiliario.

Superficie edificada

Como hemos hablado anteriormente, la superficie edificable se refiere a la extensión total ocupada por un edificio o construcción. Engloba desde muros exteriores hasta elementos estructurales internos como columnas o paredes divisorias. No contempla áreas abiertas o descubiertas como patios, terrazas o jardines. Esta cifra representa lo que, en términos reales, ha sido edificado sobre un terreno.

La diferencia fundamental entre la superficie edificada y la superficie edificable radica en que la primera refiere al espacio que ya ha sido ocupado por una edificación, mientras que la segunda determina el área máxima permitida para construir en un terreno o parcela, estableciendo el límite de construcción con base en regulaciones urbanísticas.

Lectura recomendada: ¿Qué es la superficie útil?

Superficie construida

Este término es más amplio que la superficie edificada. No solo abarca la superficie del edificio en sí, sino también áreas complementarias como terrazas cubiertas, porches y balcones y otros espacios que, aunque no se consideren habitables per se, forman parte integral de la construcción. En muchos lugares, este valor se utiliza para calcular impuestos y tasas municipales relacionadas con propiedades.

La relación entre superficie construida y superficie edificable es de ejecución y potencial. Mientras que la superficie construida indica lo que efectivamente ha sido levantado en un terreno, la superficie edificable señala cuánto se podría construir en función de las normativas vigentes.

En esta tabla, puedes encontrar un análisis más claro sobre estos dos conceptos:

AspectoSuperficie edificableSuperficie construida
DefiniciónÁrea total ocupada por un edificio o terreno.Área total de un edificio más sus espacios anexos.
¿Qué incluye?Muros, estructura, áreas internas habitables.Superficie edificada + áreas anexas: terrazas, porches…
¿Cuál es su uso principal?Determinar el espacio ocupado por una construcción en un terreno.Base para cálculos fiscales, tasas y valoración de la propiedad.

La importancia de la superficie edificable de una parcela

La superficie edificable de una parcela es un elemento crucial en la planificación y desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario. Además de indicar cuánto se puede construir, también refleja las intenciones y regulaciones urbanísticas del área en la que se encuentra la parcela. Por tanto, comprender y determinar adecuadamente este valor es esencial para garantizar que el proyecto sea viable, legal y sostenible.

En consecuencia, para determinar la superficie edificable y tasar una parcela específica, debes seguir estos tres pasos:

  1. Cada municipio tiene un Plan General de Ordenación Urbana que establece las normas para la edificación en distintas zonas. Es el primer recurso a consultar para obtener la superficie edificable permitida en una parcela concreta.
  1. Tras conocer la normativa, es esencial medir con precisión el tamaño real de la parcela y tener en cuenta su forma. Esto puede afectar la distribución y el área edificable.
  1. A veces, la presencia de infraestructuras de luz o alcantarillado puede afectar la superficie edificable real, ya que se deben respetar ciertos márgenes de seguridad.
¿Cómo calcular la superficie edificable de una parcela?

Edificabilidad de una parcela: definición, fórmula y cómo saber el total

La edificabilidad se refiere a la superficie construible total sobre una parcela, expresada en metros cuadrados (m²). Este valor incluye las áreas útiles y las comunes de las edificaciones, excluyendo ciertos elementos como terrazas no cubiertas, patios o sótanos, dependiendo de la normativa local.

Es un concepto regulado por los planes urbanísticos municipales, que definen los límites para mantener un equilibrio entre la densidad constructiva y el uso adecuado del suelo.

¿Qué es el coeficiente de edificabilidad?

El coeficiente de edificabilidad es el parámetro que relaciona la superficie de la parcela con el área que puede ser edificada. Este coeficiente se expresa habitualmente como un número decimal o en metros cuadrados construidos por metro cuadrado de suelo (m²/m²).

Por ejemplo:

  • Si una parcela de 1.000 m² tiene un coeficiente de edificabilidad de 0,8, significa que se pueden construir hasta 800 m² en total.

Este coeficiente puede variar en función de factores como:

  • El uso del suelo (residencial, industrial, comercial, etc.).
  • La ubicación geográfica y las características de la zona.
  • La normativa específica del plan urbanístico del municipio.

¿Cómo calcular la edificabilidad y cúanto es lo edificable de una parcela?

Para calcular la edificabilidad de una parcela, es necesario seguir estos pasos:

  1. Consultar el coeficiente de edificabilidad en el plan urbanístico correspondiente. Este dato suele estar disponible en el Ayuntamiento o en la normativa municipal.
  2. Obtener la superficie de la parcela en metros cuadrados (m²).
  3. Aplicar la fórmula: Para calcular la edificabilidad máxima, debes multiplicar la superficie de la parcela por el coeficiente de edificabilidad.
  4. Ejemplo práctico: Si una parcela tiene una superficie de 500 m² y el coeficiente de edificabilidad es 1,2; la edificabilidad máxima será: 500m²×1,2=600 m²
  5. Considerar limitaciones adicionales: En algunos casos, la edificabilidad máxima puede estar condicionada por factores como alturas permitidas, retranqueos, ocupación del suelo, o restricciones ambientales.

La edificabilidad es un dato fundamental para calcular la viabilidad de cualquier proyecto inmobiliario y determinar el uso óptimo de un terreno. Por ello, es recomendable contar con un profesional experto en urbanismo o arquitectura para garantizar el cumplimiento de la normativa.

Factores que influyen en la superficie edificable en una parcela

  • Normativas locales: Las regulaciones urbanísticas son, quizá, el factor más influyente. Estas normas determinan la edificabilidad de una parcela basándose en criterios de sostenibilidad, densidad poblacional y características del entorno.
  • Zonificación: La zona en la que se encuentra la parcela (residencial, industrial, comercial, etc.) puede cambiar drásticamente la superficie edificable permitida.
  • Factores medioambientales: En áreas protegidas o cercanas a espacios naturales, las restricciones pueden ser mayores para proteger el entorno.
  • Patrimonio histórico: Si la parcela se encuentra en una zona con edificaciones históricas o patrimonio protegido, la superficie edificable puede verse restringida para conservar el legado cultural.
  • Accesibilidad y vías de comunicación: La cercanía a carreteras principales, accesos o infraestructuras relevantes puede influir en la superficie edificable, pues se deben garantizar accesos seguros y eficientes.
  • Infraestructuras subterráneas: La existencia de túneles, metros o sistemas subterráneos puede limitar o modificar la edificabilidad de la superficie.
  • Proyectos futuros: A veces, los planes urbanos contemplan futuras infraestructuras o modificaciones que pueden afectar a la superficie edificable, incluso si aún no se han materializado.
Aspectos clave

  • La superficie edificable es el área máxima que puede ser ocupada por una edificación en un terreno o parcela determinada.
  • Un proyecto que no respeta o entiende estos límites y normativas no solo enfrenta problemas legales, sino que también puede no ser viable.
  • La superficie edificable es una representación de cómo las comunidades equilibran las necesidades de crecimiento, desarrollo, conservación y sostenibilidad.

Referencias

  1. Plan de Ordenación Urbanístico por Comunidades Autónomas: https://www.mitma.gob.es/arquitectura-vivienda-y-suelo/urbanismo-y-politica-de-suelo/planeamiento-urbanistico/planeamiento-urbanistico
  2. Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística - https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOCM-q-2023-90063
  3. Catastro y Registro de la Propiedad - https://catastrogestion.com/
  4. Registro de la Propiedad - www.registradores.org

FAQ

¿Son los sótanos y garajes parte de la superficie edificable?

Esto varía según la normativa local. En algunas jurisdicciones, ciertas áreas como sótanos, garajes o zonas técnicas no se consideran dentro de la superficie computable para la edificabilidad, mientras que en otras sí.

¿Se puede cambiar la superficie edificable de un terreno?

Por lo general, la superficie edificable está definida por regulaciones y normativas. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, es posible solicitar un cambio en la zonificación o una excepción, aunque estos procesos pueden ser complejos y no garantizan la aprobación.

¿Qué sucede si excedo la superficie edificable en una construcción?

Exceder la superficie edificable puede llevar a sanciones, multas y, en casos extremos, a la necesidad de modificar o demoler partes de la construcción para cumplir con las normativas.

¿Dónde puedo consultar la superficie edificable de mi terreno?

Lo más recomendable es consultar el Plan General de Ordenación urbana o el instrumento equivalente de tu municipio o región, o acudir a un profesional en urbanismo o arquitectura para obtener asesoramiento.

¿Computan los balcones como superficie edificable?

Los balcones cubiertos computan parcialmente como superficie edificable, normalmente al 50%, y los descubiertos generalmente no computan. Esto puede variar según la normativa local, por lo que es recomendable consultarla directamente.

¿Qué son los metros edificables?

Los metros edificables son la superficie máxima permitida para construir en una parcela, determinada por el coeficiente de edificabilidad y la normativa urbanística local.

Alvaro G.
Con más de 8 años de experiencia en redacción, Álvaro se ha convertido en un especialista en consultoría inmobiliaria. Se centra especialmente en publicaciones relacionadas con la evolución del mercado inmobiliario en España, así como en cuestiones de compra, venta e inversión de inmuebles. Su experiencia en bienes raíces le permite compartir información valiosa para ayudar a las personas a tomar decisiones acertadas en este tipo de transacciones.