Hoy vamos a analizar una figura clave en el sector inmobiliario, la del promotor inmobiliario. Este se encarga de liderar y coordinar proyectos de construcción, desde su borrador inicial hasta la entrega final. Su figura desempeña un papel fundamental en el sector inmobiliario. Su objetivo principal es maximizar el valor de un terreno o propiedad mediante el desarrollo y comercialización de proyectos relacionados con bienes inmuebles.
Un promotor inmobiliario de éxito debe tener una buena combinación entre habilidades empresariales, conocimientos técnicos y gestión de proyectos. Estas destrezas se deben juntar a la excelente visión estratégica para identificar oportunidades de inversión. Finalmente, debe tener la capacidad para tomar decisiones financieras sólidas y habilidades de liderazgo para dirigir equipos multidisciplinarios.
Tal y como se especifica en el Artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999 del 05 de noviembre de 1999, el promotor inmobiliario tiene que cumplir con las siguientes obligaciones:
Según la Ley de Ordenación de la Edificación mencionada anteriormente, el promotor también tiene una serie de responsabilidades.
El promotor y otros agentes involucrados en la construcción son responsables de los daños materiales causados en el edificio por vicios ocultos o defectos estructurales o constructivos durante un período de 10 años. También son responsables de todos los desperfectos en instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio durante tres años.
En caso de daños materiales no atribuibles a un agente específico, la responsabilidad se exigirá solidariamente. El promotor también es el responsable de los daños causados por vicios o defectos de construcción junto con los demás agentes involucrados.
El promotor es responsable de los daños materiales en el edificio causados por defectos estructurales durante 10 años, y de los daños causados por defectos que afecten a la habitabilidad durante 3 años.
La responsabilidad civil es individual y personal, tanto por acciones u omisiones propias como por actos u omisiones de otras personas por las que se debe responder. En caso de que no se pueda determinar la causa de los daños o se demuestre la concurrencia de culpas sin precisar el grado de intervención de cada agente, la responsabilidad será compartida.
Es fundamental conocer estas responsabilidades y garantías al solicitar una valoración de un inmueble o al adquirir una propiedad.
Para poder registrar y autorizar escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones, es necesario cumplir con las garantías establecidas por la ley.
Si aún no ha transcurrido el plazo de prescripción de acciones legales, no se podrá cerrar el registro mercantil ni registrar la liquidación de sociedades promotoras sin haber demostrado previamente al registrador que se han cumplido las garantías establecidas por la ley para cada una de las edificaciones promovidas.
El promotor inmobiliario desempeña diversas funciones clave en el desarrollo de proyectos. Estas incluyen:
Aunque los términos «promotor» y «constructor» a menudo se utilizan indistintamente, existen diferencias clave entre ambas funciones. Mientras que el promotor inmobiliario se enfoca en la planificación, desarrollo y comercialización de proyectos, el constructor es responsable de la ejecución física de la edificación.
El promotor inmobiliario identifica oportunidades de inversión, adquiere terrenos, obtiene los permisos necesarios, realiza estudios de viabilidad y coordina todos los aspectos del proyecto. Por otro lado, el constructor es contratado por el promotor para llevar a cabo la obra de acuerdo con los planos y especificaciones establecidos.
La principal diferencia radica en la perspectiva del proyecto. El promotor inmobiliario asume el riesgo financiero y busca obtener beneficios a través de la venta o arrendamiento de las propiedades desarrolladas. Por otro lado, el constructor se centra en la ejecución técnica y la entrega física del proyecto.
Si el promotor es una empresa, esta se suele conocer como “promotora inmobiliaria”, pero es importante no confundirse con agencia y constructora. Hay empresas que pueden ejecutar las tres funciones, pero en muchas ocasiones, una promotora puede subcontratar a una constructora para la edificación y a una agencia inmobiliaria para la promoción.
Sí, una constructora puede ejercer el rol de promotora en el ámbito inmobiliario. En muchos casos, la misma empresa asume la responsabilidad de desarrollar y gestionar proyectos de construcción desde su inicio hasta su finalización.
Cuando una constructora también asume la función de promotora, se encarga de todo. Desde identificar oportunidades de inversión hasta a la comercialización de las viviendas, pasando por la adquisición de terrenos, obtener los permisos necesarios, además de diseñar, planificar y construir el proyecto. Por último, también pueden encargarse de la promoción y venta de los inmuebles una vez finalizada la construcción.
Lectura recomendada: ¿Qué es una vivienda?
Al combinar las habilidades y conocimientos en construcción con la experiencia en la gestión de proyectos inmobiliarios, las constructoras promotoras tienen la capacidad de llevar a cabo todo el proceso. Este suele ir desde la concepción de la idea hasta la entrega del proyecto finalizado.
Es importante destacar que, en ocasiones, una constructora puede trabajar en colaboración con otras entidades. Por ejemplo, con arquitectos, urbanistas o agentes inmobiliarios. Esto lo hace para complementar sus capacidades y conocimientos en áreas específicas del desarrollo y promoción de proyectos inmobiliarios.
Un promotor inmobiliario por cuenta propia puede conseguir entre un 15 % y un 30 % de margen del proyecto constructivo. Si hablamos de un directivo en una promotora inmobiliaria, podemos hablar de un sueldo que oscila entre los 30 000 a 100 000 € anuales, dependiendo del tamaño de la empresa y sus responsabilidades.
En primer lugar, es bastante crucial tener estudios superiores relacionados con el ámbito de administración de empresas, economía o marketing. Estos brindarán la base y conocimientos necesarios para poder descubrir inversiones, además de conocer el marco legal y saber cómo gestionar un proyecto de inicio a final. Ser promotor inmobiliario puede requerir años de trabajo, entender y conocer el mercado inmobiliario, saber gestionar proyectos y coordinar equipos de trabajo.
El promotor inmobiliario debe contar con habilidades de negociación y comunicación efectiva, ya que interactúa con proveedores, contratistas, instituciones financieras y potenciales compradores. La capacidad para establecer acuerdos beneficiosos es fundamental para el éxito de los proyectos.
El capital necesario para ser promotor inmobiliario puede variar dependiendo del alcance y la escala de los proyectos que se deseen desarrollar. En general, se requiere contar con una inversión inicial significativa para cubrir los gastos asociados con la adquisición de terrenos, los estudios de viabilidad, la obtención de permisos y licencias, así como lo suficiente para cubrir los gastos de construcción y comercialización.
Es importante contar con fuentes de financiamiento adecuadas, como préstamos bancarios, inversores privados o fondos propios.
