Una finca es una propiedad inmueble, urbana o rural, compuesta por un terreno delimitado. Puede usarse como vivienda, para la agricultura o con fines industriales, dependiendo de su tipo.
En este artículo encontrarás:
Se entiende como finca a aquella propiedad inmueble, urbana o rural, compuesta por una parte delimitada de terreno. Se trata, por tanto, de una vivienda con distintas características, sin embargo, suele asociarse al precio en general que abarca al edificio o a la tierra en cuestión. Dicha propiedad está sujeta a ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Las delimitaciones pueden realizarse con una escritura de propiedad y/o mediante un componente físico, como una reja o una valla.
El uso de una finca está determinado por la regulación urbanística en España vigente en el municipio donde se ubica. Es decir, no se puede dar cualquier uso a cualquier finca, ya que cada parcela de terreno está clasificada legalmente según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o los instrumentos de planeamiento territorial de la comunidad autónoma.
Dicha clasificación establece si el suelo es urbano, rústico o industrial, y qué actividades están permitidas o restringidas en cada caso. Además, determina aspectos como la edificabilidad, los límites de construcción, las servidumbres, la protección medioambiental o los requisitos para llevar a cabo una segregación.
Por eso, antes de comprar, vender o realizar cualquier intervención sobre una finca, es esencial:
Las características de una finca varían según su tipología y ubicación. Sin embargo, hay ciertos rasgos comunes que suelen encontrarse especialmente en fincas rústicas o residenciales, aunque no son aplicables a todos los casos. Algunas de estas características frecuentes son:
Recuerda que no todas las fincas reúnen estas condiciones. Una finca urbana, por ejemplo, puede limitarse a una parcela edificable sin jardín ni espacio exterior.
El tipo de finca viene determinado por su ubicación, uso permitido y clasificación urbanística. En España, las fincas se dividen principalmente en tres grandes categorías: rústicas, urbanas e industriales. Conocer las diferencias es clave si estás pensando en comprar, vender o realizar cualquier trámite relacionado con una propiedad.
Una finca rústica es una porción de terreno situada en suelo no urbanizable, es decir, no está destinada a la edificación de viviendas de forma libre. Su función principal es agraria, ganadera, forestal o cinegética, aunque en algunos casos se permite la construcción de infraestructuras relacionadas con estas actividades (como almacenes agrícolas, invernaderos o establos).
Estas fincas suelen estar ubicadas en zonas rurales, alejadas del núcleo urbano, y requieren permisos específicos si se desea construir algo en ellas.
Ejemplo práctico:
Una explotación agrícola en Castilla La Mancha dedicada al cultivo de viñedos y al almacenamiento de maquinaria agrícola.
En el artículo específico sobre finca rústica podrás conocer más acerca de este tipo de finca.
Las fincas urbanas se encuentran en suelo urbanizable y están habilitadas legalmente para la edificación de viviendas, comercios o servicios. Disponen de acceso a infraestructuras básicas como agua potable, electricidad, alcantarillado y red de carreteras.
Este tipo de finca puede estar compuesta por un solar sin construir o por un inmueble ya edificado. Es el tipo de finca más común en las zonas residenciales y ciudades.
Ejemplo práctico:
Una parcela en el centro de Madrid sobre la que se puede construir un edificio de cinco plantas con locales comerciales en la planta baja.
En el artículo específico sobre finca urbana podrás conocer más acerca de este tipo de finca.
Las fincas industriales están diseñadas para albergar actividades productivas que requieren espacio, accesos adecuados para transporte de mercancías y una ubicación fuera de los entornos residenciales. Se ubican normalmente en polígonos industriales y deben cumplir condiciones urbanísticas específicas para garantizar la seguridad y sostenibilidad de la actividad.
Estas fincas están destinadas a fábricas, naves logísticas, almacenes, talleres u otros usos industriales.
Ejemplo práctico:
Un solar en un polígono de Zaragoza destinado a instalar una planta de producción textil o una nave logística de distribución.
Es un término legal que se usa en el Registro de la Propiedad. Se le atribuye este nombre cuando se trata de cualquier propiedad inmueble que posee un propietario y esté delimitada.
Las pequeñas tienen alrededor de 2 hectáreas, las medianas entre 2 y 7 hectáreas, y las grandes tienen una extensión mayor a 7 hectáreas. No obstante, el promedio de terreno por finca es de alrededor 8 hectáreas.
A continuación, te mostramos una tabla orientativa:
| Tipo de finca | Superficie estimada |
|---|---|
| Pequeña | Menos de 2 hectáreas |
| Mediana | Entre 2 y 7 hectáreas |
| Grande | Más de 7 hectáreas |
| Promedio en España | Alrededor de 8 hectáreas |
La distinción principal recae en lo genérico que es la palabra:
Para dividirla en dos o más partes, se necesita una licencia de división o segregación. Este permiso debe solicitarse en el ayuntamiento pertinente, que es el que define las normas sobre planes urbanísticos. Tras obtener la licencia, ya se puede separar y escriturar ante notario.
Referencias
1. Registradores de España. "Registros de la Propiedad de España, https://www.registradores.org/directorio/-/registros/propiedad."
2. Instituto Nacional de Estadística. "Fincas rústicas, https://www.ine.es/DEFIne/es/concepto.htm?c=4279&op=30168&p=2&n=20."
3. Dirección General de Gobernanza Pública. "Punto de Acceso General electrónico, https://administracion.gob.es/pag_Home/index.html."
4. Ayuntamiento de Madrid. "Segregación, parcelación, división, predios y sus agregaciones, agrupaciones, https://n9.cl/adjxr."
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Si eres propietario de una finca y no conoces muy bien dónde está la delimitación de tu finca, puedes pedir en el Catastro (físicamente u online con certificado digital) un certificado de linderos. De esta manera, podrás consultar los límites de tu finca.
Se trata de una unidad de suelo o de edificación que es atribuida exclusivamente a un propietario, o a varios que tienen el derecho de propiedad de forma parcial.
Si tu finca está mal delimitada, puedes solicitar una rectificación en el Catastro o iniciar un procedimiento de deslinde. Es recomendable contar con un topógrafo y, en algunos casos, acudir al Registro de la Propiedad para actualizar los datos.
Dividir una finca puede costar entre 1.000 y 3.000 euros, dependiendo del municipio, los honorarios de notaría, registro, licencias urbanísticas y, si aplica, gastos de segregación catastral.
Sí, pero no es fácil. Depende del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio. Se necesita una recalificación del suelo, que debe ser aprobada por el ayuntamiento y puede tardar años.
