Retranqueo

Alvaro G.
02.08.2023, 10:58
6 min

Descubre qué es el retranqueo, sus tipos y cómo puede afectar al desarrollo de construcción de tu nuevo hogar o en las reformas que realices.

¿Qué es el retranqueo?

El retranqueo es un término fundamental en el mundo inmobiliario español que se refiere a las regulaciones y normativas que establecen las distancias mínimas que deben respetarse entre una edificación y los límites de una propiedad. Este concepto tiene gran relevancia en el mercado inmobiliario de España, ya que afecta directamente la planificación, desarrollo del proyecto de construcción, la compraventa de propiedades, e incluso, en el valor de tasación de una vivienda.

El propósito de este artículo es proporcionar una comprensión clara y detallada sobre qué es el retranqueo, su importancia, los diferentes tipos que hay y las implicaciones legales que tiene para los propietarios de terrenos, constructores y también, futuros compradores.

¿Qué es el retranqueo?

El retranqueo, en el contexto inmobiliario, se refiere a la distancia legalmente establecida entre la edificación y los linderos de una propiedad, así como de otros elementos urbanos como calles, aceras, parques o servicios públicos. Es una medida de distancia que tiene como objetivo principal garantizar la seguridad, la estética urbana y la adecuada utilización del espacio en las áreas urbanas y rurales de España. 

Objetivos de las regulaciones de retranqueo en España

Las regulaciones de retranqueo se establecen con diversos propósitos esenciales para el desarrollo urbano sostenible y ordenado:

  • Seguridad y prevención de riesgos: El retranqueo asegura que las construcciones mantengan una distancia adecuada entre sí. Tiene como objetivo evitar daños en caso de incendios, desastres naturales o accidentes. También ayuda a prevenir la propagación de incendios entre edificios cercanos.
  • Preservación del paisaje urbano: Contribuye a mantener una estética coherente y armoniosa en el entorno urbano. Evita que las construcciones se encuentren excesivamente cercanas y afecte negativamente la visibilidad de la zona.
  • Creación de espacios públicos y áreas verdes: Al establecer distancias mínimas entre las edificaciones y las calles o parques, el retranqueo permite crear o ampliar los espacios públicos, áreas verdes y aceras. De este modo, aumenta el atractivo de la zona, generando una mayor calidad de vida a una comunidad o conjunto residencial.
  • Ventilación e iluminación: Tiene como objetivo garantizar una adecuada ventilación e iluminación natural en las edificaciones. Al no haber construcciones cercanas, no hay elementos que bloqueen la circulación del aire y la entrada de luz solar.
  • Ordenación del territorio: Establecer distancias mínimas entre edificaciones y elementos urbanos contribuye a una planificación más organizada y coherente.

Tipos de retranqueo

En el contexto del mercado inmobiliario español, existen diferentes tipos de retranqueo que se aplican según las regulaciones y normativas establecidas por cada municipio o comunidad autónoma. Los tipos de retranqueo más comunes son los siguientes:

1. Retranqueo frontal

Se refiere a la distancia que debe mantenerse entre la fachada principal de una edificación y la línea de edificación o límite de la vía pública. Este tipo de retranqueo es especialmente relevante en calles y avenidas principales, donde se busca mantener una apariencia estética uniforme y evitar construcciones que sobresalgan demasiado cerca de la vía. Suele ser de al menos 5 metros. Sin embargo, esta medida puede variar dependiendo del tamaño de la calle y la clasificación urbanística del área.

2. Retranqueo lateral

Es la distancia requerida entre los muros laterales de una edificación y los linderos de la parcela o las propiedades vecinas. El retranqueo lateral es crucial para prevenir problemas de privacidad entre vecinos, mejorar la ventilación en las viviendas y reducir el riesgo de propagación de incendios. La distancia mínima oscila entre 3 y 4 metros, aunque puede variar según la normativa.

retranqueo vivienda unifamiliar

3. Retranqueo posterior

Hace referencia a la distancia mínima que debe haber entre la parte trasera de una edificación y el límite posterior de la parcela o las construcciones vecinas. Este tipo de retranqueo es fundamental para evitar la invasión del espacio privado de los vecinos y permitir un adecuado acceso y mantenimiento de las edificaciones. La distancia mínima suele ser de aproximadamente 3 metros. 

4. Retranqueo a elementos urbanos

Además de aplicarse entre edificaciones, el retranqueo también puede establecerse con respecto a elementos urbanos, como aceras, parques, zonas verdes, monumentos u otros servicios públicos. El objetivo es mantener espacios adecuados para el tránsito peatonal y la preservación de áreas de interés público.

Regulaciones del retranqueo: ¿Quién las aplica?

Las regulaciones de retranqueo en España pueden variar significativamente entre diferentes municipios o comunidades autónomas debido a la autonomía local en la planificación urbana. Cada ayuntamiento o entidad local puede establecer sus propias normativas para adaptarse a las necesidades y características específicas de su territorio. Estas regulaciones se encuentran reflejadas en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) y otros instrumentos de planificación urbanística.

Lectura recomendada - ¿Cómo se tasa una casa con terreno?

Las variaciones en las regulaciones de retranqueo afecta tanto a las distancias mínimas requeridas entre las edificaciones y los linderos de la propiedad como a otros elementos urbanos, como calles, aceras o parques. Algunas localidades pueden tener retranqueos más estrictos para proteger la privacidad y la estética urbana, mientras que otras pueden permitir mayor flexibilidad para fomentar el desarrollo inmobiliario.

El área de retranqueo únicamente podrá ser ocupada por:

  • Rampas de garaje no cubiertas o cuya cota superior de techo no rebase cincuenta (50) centímetros la rasante de la calle o el terreno.
  • Piscinas cuanto la lámina de agua no rebase cincuenta (50) centímetros en cualquier punto de la rasante del terreno.
  • Escaleras de emergencia en edificaciones ya existentes.
  • Pistas y elementos deportivos de hasta dos y medio (2,5) metros de altura de cualquier elemento construido.
  • La edificación complementaria.

¿Cómo afecta el retranqueo a la hora de realizar una tasación?

El retranqueo tiene un impacto significativo en la tasación de una propiedad, ya que las regulaciones que establecen las distancias mínimas entre la edificación y los linderos o elementos urbanos pueden influir en su valoración. Si una propiedad cumple con las normativas de retranqueo en su área, es probable que tenga un mayor valor de mercado. El cumplimiento con estas regulaciones asegura que la propiedad cumpla con las condiciones legales y urbanísticas, lo que es considerado un factor positivo en la tasación.

Además, el retranqueo puede influir en aspectos importantes que los tasadores toman en cuenta al valorar una propiedad. Por ejemplo, puede afectar la privacidad y la cantidad de espacio disponible para la propiedad. Si la edificación tiene suficiente distancia con respecto a los linderos vecinos, el impacto en las vistas, el entorno de la propiedad y si se respeta una distancia adecuada entre la edificación y los elementos urbanos, como parques o áreas verdes. Realizar una tasación pueden afectar las expectativas de los compradores sobre la posibilidad de expandir o reformar la edificación en el futuro.

Aspectos clave

  • El retranqueo regula las distancias mínimas entre la edificación y los linderos o elementos urbanos.
  • Las regulaciones de retranqueo tienen como objetivo principal, promover el desarrollo urbano sostenible y ordenado.
  • Existen diferentes tipos de retranqueo, como el frontal, lateral, posterior y hacia elementos urbanos, cada uno con sus distancias mínimas requeridas.
  • El retranqueo puede afectar la tasación de una propiedad. Cumplir con las regulaciones establecidas suele aumentar el valor de mercado de la propiedad.

Referencias

  1. Normas Generales de Edificación - https://acortar.link/vSMkmu
  2. Vlex: Ley del retranqueo - https://vlex.es/tags/ley-retranqueo-327078
  3. Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana - https://www.boe.es/eli/es/rd/1978/06/23/2159/con

FAQ

¿Las regulaciones de retranqueo son las mismas en toda España?

No, las regulaciones de retranqueo pueden variar entre diferentes municipios o comunidades autónomas debido a la autonomía local en la planificación urbana. Cada ayuntamiento o entidad local puede establecer sus propias normativas para adaptarse a las características específicas de su territorio.

¿Qué tener en cuenta antes de comprar una propiedad en lo que se refiere al retranqueo?

Antes de comprar una propiedad, es importante revisar los planos y consultar las normativas locales de retranqueo para asegurarse de que la edificación cumple con las distancias mínimas requeridas. También es recomendable considerar el impacto del retranqueo en la privacidad, las vistas y el potencial de desarrollo de la propiedad.

¿Quién se encarga de garantizar el cumplimiento del retranqueo?

El cumplimiento del retranqueo es responsabilidad del promotor o constructor que realiza la edificación. Las autoridades locales pueden realizar inspecciones para verificar que se respeten las regulaciones establecidas. En caso de incumplimiento, pueden aplicarse sanciones y medidas correctivas.

¿Qué ocurre si compro una casa que incumple el retranqueo mínimo?

Si compras una casa que incumple el retranqueo mínimo, podrías enfrentar problemas legales y restricciones en futuras modificaciones. Podrías estar sujeto a multas, sanciones o la obligación de realizar ajustes para cumplir con las normativas vigentes. Es fundamental verificar el cumplimiento del retranqueo antes de adquirir una propiedad.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.