En el complejo y dinámico mundo del sector inmobiliario, el conocimiento preciso de la terminología es fundamental. Cada término lleva consigo una carga de significado que impacta en decisiones críticas, desde la compra y venta hasta la valoración y el desarrollo de propiedades. Entre estos términos, la superficie computable destaca por su relevancia y utilidad práctica.
Este artículo tiene como propósito principal explicar con todos los detalles el concepto de superficie computable, una medida que va más allá de la simple extensión de un inmueble. Su comprensión no solo es esencial para los profesionales del sector, sino también para inversores y particulares que buscan navegar con éxito en el mercado inmobiliario español. La superficie computable juega un rol clave en la tasación de propiedades, influyendo significativamente en su valor de mercado y en las estrategias de inversión.
La superficie computable es un término técnico en el sector inmobiliario que se refiere a la suma total de las áreas de un inmueble que son susceptibles de cómputo o cálculo. Esta superficie incluye no solo las áreas habitables o utilizables, sino también otros espacios adicionales que tienen valor funcional o comercial. Es un concepto crucial en la tasación y valoración de propiedades.
Para entender mejor este concepto, es esencial diferenciarlo de otros tipos de superficies comúnmente utilizados en el sector inmobiliario, como la superficie útil o la superficie construida.
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A continuación, presentamos una tabla comparativa que destaca las diferencias clave entre la superficie útil, edificable y construida:
| Tipo de superficie | Definición | Incluye | No incluye |
| Superficie computable | Suma de las áreas de un inmueble susceptibles de cálculo, incluyendo espacios adicionales de valor. | Áreas habitables, terrazas, balcones, muros, columnas. | Áreas comunes externas al inmueble, como jardines o piscinas comunitarias. |
| Superficie útil | Área que puede ser utilizada efectivamente para vivienda o actividad específica. | Espacios habitables, excluyendo muros, columnas, y otros elementos estructurales. | Espacios no habitables, terrazas no cubiertas, zonas comunes. |
| Superficie construida | Incluye la totalidad del espacio construido, contando tanto áreas internas como ciertos elementos externos. | Espacios habitables, muros, columnas, terrazas cubiertas. | Zonas comunes, terrazas no cubiertas, jardines privativos. |
Esta tabla ayuda a visualizar cómo cada tipo de superficie se mide y se utiliza en diferentes contextos dentro del sector inmobiliario. La superficie computable proporciona una visión más holística del espacio y su potencial, siendo un elemento clave en la evaluación y comercialización de propiedades.
El cálculo de la superficie computable en España se basa en una serie de normativas y criterios técnicos específicos que buscan establecer el tamaño total y el valor funcional de un inmueble. Este cálculo es más complejo que simplemente medir el espacio físico, ya que incluye diversas áreas que contribuyen al valor total de la propiedad.
Pasos para el cálculo:
Un apartamento de 100 metros cuadrados con una terraza de 20 metros cuadrados. Si la terraza se valora al 50%, la superficie computable será de 100 m² (interior) + 10 m² (50% de la terraza), sumando un total de 110 m².
Un local comercial de 150 metros cuadrados con 10 metros cuadrados de columnas y muros internos. La superficie computable será de 150 m² (espacio de oficina) + 10 m² (columnas y muros), totalizando 160 m².
En cada caso, es vital que el cálculo sea realizado por profesionales cualificados, utilizando las normativas vigentes y técnicas de medición estandarizadas. También, se pueden utilizar herramientas digitales, como la que proporciona Real Advisor. En este proceso, tras cumplimentar los datos necesarios, podrás obtener una valoración de un apartamento o local comercial en menos de 3 minutos.
La superficie computable es un elemento crucial en el sector inmobiliario por su influencia directa en múltiples aspectos clave, desde la valoración de propiedades hasta las transacciones y la tasación de inmuebles. Su impacto se extiende a diferentes tipos de inmuebles, cada uno con características y usos específicos.
Además, ¿cómo influye en la valoración de propiedades? La superficie computable influye:
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La distinción entre superficies computables y no computables desempeña un papel crucial al evaluar distintos tipos de inmuebles, desde residenciales hasta comerciales e industriales. Esta clasificación impacta tanto en el valor económico como en el uso funcional del inmueble.
En viviendas, la superficie computable incluye áreas habitables internas, armarios, balcones, terrazas y elementos estructurales, ya que estas contribuyen al valor de mercado del inmueble. Por otro lado, las superficies no computables suelen abarcar zonas comunes (pasillos comunitarios, trasteros compartidos) y espacios destinados a instalaciones técnicas.
En propiedades comerciales, las superficies computables abarcan escaparates, terrazas y espacios destinados a actividades comerciales, puesto que estas áreas influyen directamente en el potencial de ingresos del local. Las no computables suelen incluir almacenes secundarios o áreas técnicas que no tienen un uso directo para el cliente.
En inmuebles industriales, las superficies computables comprenden áreas de producción, almacenamiento y zonas logísticas como muelles de carga, las cuales son clave para la operatividad del inmueble. Las superficies no computables, en cambio, pueden incluir áreas externas no pavimentadas o zonas destinadas exclusivamente a servicios auxiliares.
Es fundamental tener en cuenta que las normativas urbanísticas de cada ayuntamiento en cada comunidad autónoma en España pueden influir en la definición de lo que se considera computable y no computable. Los criterios específicos de las ordenanzas municipales y autonómicas establecen cómo se adaptan a las características particulares de cada región, afectando la forma en que se mide y valora la superficie de un inmueble.
El catastro es un registro administrativo que recopila información detallada de los expertos sobre la superficie, el uso y las características de cada inmueble en España. Su relación con las normativas urbanísticas es clave, ya que:
Es fundamental para determinar el valor real de un inmueble, influyendo en el precio de mercado, la tasación para hipotecas y la percepción de valor por parte de compradores y vendedores.
La medición está regulada principalmente por el Código Técnico de la Edificación y la Ley de Ordenación de la Edificación, junto con normativas urbanísticas locales.
Arquitectos, ingenieros y tasadores profesionales son los más indicados para realizar este cálculo, siguiendo las normativas y estándares técnicos vigentes.
Sí, puede variar debido a remodelaciones, ampliaciones o cambios en la normativa que afecten la manera en que se miden ciertas áreas del inmueble.
El catastro registra metros construidos, incluyendo muros, tabiques y zonas comunes, pero no diferencia los metros útiles, que corresponden solo a las áreas habitables. Es importante contrastar esta información con la normativa local para evitar confusiones.
Depende de la normativa urbanística de cada comunidad autónoma. En general, las terrazas cubiertas suelen considerarse superficie computable, mientras que las descubiertas pueden no serlo.
