Superficie computable

Alvaro G.
05.02.2024, 10:42
6 min

¿Qué es la superficie computable?

¿Qué es la superficie computable?

En el complejo y dinámico mundo del sector inmobiliario, el conocimiento preciso de la terminología es fundamental. Cada término lleva consigo una carga de significado que impacta en decisiones críticas, desde la compra y venta hasta la valoración y el desarrollo de propiedades. Entre estos términos, la superficie computable destaca por su relevancia y utilidad práctica.

Este artículo tiene como propósito principal explicar con todos los detalles el concepto de superficie computable, una medida que va más allá de la simple extensión de un inmueble. Su comprensión no solo es esencial para los profesionales del sector, sino también para inversores y particulares que buscan navegar con éxito en el mercado inmobiliario español. La superficie computable juega un rol clave en la tasación de propiedades, influyendo significativamente en su valor de mercado y en las estrategias de inversión.

¿Qué es la superficie computable?

La superficie computable es un término técnico en el sector inmobiliario que se refiere a la suma total de las áreas de un inmueble que son susceptibles de cómputo o cálculo. Esta superficie incluye no solo las áreas habitables o utilizables, sino también otros espacios adicionales que tienen valor funcional o comercial. Es un concepto crucial en la tasación y valoración de propiedades.

Para entender mejor este concepto, es esencial diferenciarlo de otros tipos de superficies comúnmente utilizados en el sector inmobiliario, como la superficie útil o la superficie construida. 

Lectura recomendada: ¿Qué es la superficie edificable?

Tipos de superficies que existen

A continuación, presentamos una tabla comparativa que destaca las diferencias clave entre estos términos:

Tipo de superficieDefiniciónIncluyeNo incluye
Superficie computableSuma de las áreas de un inmueble susceptibles de cálculo, incluyendo espacios adicionales de valor.Áreas habitables, terrazas, balcones, muros, columnas.Áreas comunes externas al inmueble, como jardines o piscinas comunitarias.
Superficie útilÁrea que puede ser utilizada efectivamente para vivienda o actividad específica.Espacios habitables, excluyendo muros, columnas, y otros elementos estructurales.Espacios no habitables, terrazas no cubiertas, zonas comunes.
Superficie construidaIncluye la totalidad del espacio construido, contando tanto áreas internas como ciertos elementos externos.Espacios habitables, muros, columnas, terrazas cubiertas.Zonas comunes, terrazas no cubiertas, jardines privativos.

Esta tabla ayuda a visualizar cómo cada tipo de superficie se mide y se utiliza en diferentes contextos dentro del sector inmobiliario. La superficie computable proporciona una visión más holística del espacio y su potencial, siendo un elemento clave en la evaluación y comercialización de propiedades.

¿Cómo se calcula la superficie computable?

El cálculo de la superficie computable en España se basa en una serie de normativas y criterios técnicos específicos que buscan establecer el tamaño total y el valor funcional de un inmueble. Este cálculo es más complejo que simplemente medir el espacio físico, ya que incluye diversas áreas que contribuyen al valor total de la propiedad.

Pasos para el cálculo:

  1. Medición de áreas habitables: Inicia con la medición de todas las áreas internas habitables, incluyendo habitaciones, salones, cocinas y baños.
  1. Inclusión de elementos complementarios: Añade las áreas de elementos estructurales como muros, pilares y columnas. Incluye espacios como balcones, terrazas cubiertas y patios interiores, a menudo valorados a un porcentaje de su tamaño real debido a su uso limitado (por ejemplo, una terraza puede contabilizarse al 50% de su área real).
  1. Exclusión de áreas no computables: Excluye áreas comunes externas como jardines comunitarios o piscinas. No se consideran espacios no utilizables o de uso técnico exclusivo, como cuartos de máquinas o almacenes.

Ejemplo de cálculo 1: Apartamento urbano

Un apartamento de 100 metros cuadrados con una terraza de 20 metros cuadrados. Si la terraza se valora al 50%, la superficie computable será de 100 m² (interior) + 10 m² (50% de la terraza), sumando un total de 110 m².

Ejemplo 2: Local comercial

Un local comercial de 150 metros cuadrados con 10 metros cuadrados de columnas y muros internos. La superficie computable será de 150 m² (espacio de oficina) + 10 m² (columnas y muros), totalizando 160 m².

En cada caso, es vital que el cálculo sea realizado por profesionales cualificados, utilizando las normativas vigentes y técnicas de medición estandarizadas. También, se pueden utilizar herramientas digitales, como la que proporciona Real Advisor. En este proceso, tras cumplimentar los datos necesarios, podrás obtener una valoración de un apartamento o local comercial en menos de 3 minutos.

Importancia de la superficie computable en el sector inmobiliario

La superficie computable es un elemento crucial en el sector inmobiliario por su influencia directa en múltiples aspectos clave, desde la valoración de propiedades hasta las transacciones y la tasación de inmuebles. Su impacto se extiende a diferentes tipos de inmuebles, cada uno con características y usos específicos.

Además, ¿cómo influye en la valoración de propiedades? La superficie computable influye:

  1. Determinación del valor del mercado: La superficie computable es un factor determinante en la valoración de una propiedad. Un mayor metraje computable generalmente implica un valor de mercado más alto.

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el valor de un inmueble?

  1. Comparación de propiedades: Permite comparar inmuebles de manera más objetiva. Los compradores y tasadores utilizan la superficie computable para evaluar y comparar el valor de diferentes propiedades.
¿Cómo calcular la superficie construida computable?

Superficie computable en diferentes tipos de inmuebles

La superficie computable se adapta y desempeña un papel fundamental en distintos tipos de inmuebles, desde residenciales hasta comerciales e industriales, destacando su impacto único en cada categoría.

  • Residencial: En viviendas, la superficie computable incluye no solo el área interna habitable sino también balcones, terrazas y elementos estructurales. Esto afecta directamente al precio de alquiler o venta.
  • Comercial: En propiedades comerciales, la superficie computable es vital para determinar el potencial de ingresos del inmueble, ya que áreas como escaparates o terrazas pueden agregar valor comercial significativo.
  • Industrial: En el ámbito industrial, la superficie computable no solo cubre el área de producción o almacenamiento, sino también zonas como muelles de carga, lo que impacta en la eficiencia y valor logístico del inmueble.

Sin embargo, es importante tener en cuenta las normativas urbanísticas de cada una de las comunidades autónomas de España. Las ordenanzas municipales y autonómicas pueden establecer criterios adicionales para la medición de la superficie computable, adaptándose a las características específicas de cada región. 

Aspectos clave

  • La superficie computable es un indicador crucial en el sector inmobiliario, ofreciendo una medida integral y precisa del valor y potencial de un inmueble.
  • Su cálculo, que incluye áreas habitables y elementos adicionales, es esencial para una valoración exacta y justa de las propiedades en España.
  • La superficie computable tiene un impacto significativo en diferentes tipos de inmuebles, afectando estrategias de inversión, precios de mercado y decisiones de compra-venta.

Referencias

  1. Código Técnico de la Edificación: https://www.codigotecnico.org/
  2. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación: https://www.boe.es/eli/es/rd/2006/03/17/314
  3. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: https://www.boe.es/eli/es/l/1999/11/05/38/con

FAQ

¿Por qué es importante la superficie computable en la compraventa de inmuebles?

Es fundamental para determinar el valor real de un inmueble, influyendo en el precio de mercado, la tasación para hipotecas y la percepción de valor por parte de compradores y vendedores.

¿Qué normativas regulan la medición de la superficie computable en España?

La medición está regulada principalmente por el Código Técnico de la Edificación y la Ley de Ordenación de la Edificación, junto con normativas urbanísticas locales.

¿Qué profesionales están calificados para calcular la superficie computable?

Arquitectos, ingenieros y tasadores profesionales son los más indicados para realizar este cálculo, siguiendo las normativas y estándares técnicos vigentes.

¿Puede variar la superficie computable de un inmueble a lo largo del tiempo?

Sí, puede variar debido a remodelaciones, ampliaciones o cambios en la normativa que afecten la manera en que se miden ciertas áreas del inmueble.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.