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La superficie computable es la superficie que realmente cuenta a efectos legales, urbanísticos y de tasación en España. Se utiliza para calcular edificabilidad (según PGOU, CTE y Código Estructural) y valoraciones inmobiliarias (Orden ECO/805/2003). Incluye metros habitables y espacios cerrados útiles, pero excluye terrazas abiertas, patios, garajes y zonas técnicas. Cada tipo de inmueble —residencial, comercial o industrial— aplica criterios distintos, siempre definidos por la normativa vigente y la comprobación del técnico.
En síntesis:
La superficie computable es un concepto clave en el ámbito inmobiliario y urbanístico, pero no tiene una única definición válida para todos los casos. En España se utiliza como un término paraguas que engloba los metros que realmente cuentan según el objetivo: construir, legalizar, valorar o tasar un inmueble. Su interpretación varía principalmente en dos contextos:
En urbanismo, la superficie computable es la que se tiene en cuenta para aplicar la normativa urbanística del municipio. Sirve para:
En este ámbito, computar una superficie significa que esos metros cuentan frente al límite edificable, y por tanto afectan a la viabilidad del proyecto.
Ejemplo:
Si la edificabilidad es 1,5m² por m² y la parcela tiene 100m², la superficie computable máxima será 150m² construidos.
En tasación hipotecaria y valoraciones técnicas, la Orden ECO/805/2003 (y su actualización ECM/599/2025) establece que la superficie utilizable o computable es la que el tasador toma como base para calcular el valor del inmueble.
Normalmente se refiere a:
Esta superficie puede diferir de la catastral o de la registrada, porque solo computan los metros que el técnico puede verificar y que la normativa de valoración reconoce como aprovechables.
Aunque urbanismo y tasación usan metodologías distintas, el concepto de superficie computable se resume así:
Superficie computable = los metros que “cuentan” a efectos legales, urbanísticos o de valoración.
Lo que varía es para qué cuentan:
Y lo más importante: qué entra y qué no entra depende siempre de la normativa local y de la norma de valoración aplicable.
Aunque cada PGOU puede variar su interpretación, estos son los criterios más comunes en España. Las tablas diferencian lo que suele ocurrir en urbanismo (edificabilidad) y en tasación (superficie computable según ECO/805/2003).
| Elemento | Urbanismo (edificabilidad) | Tasación (ECO/805/2003) | Comentario |
|---|---|---|---|
| Interior habitable (vivienda, estancias) | Sí, 100% | Sí, 100% | Siempre computa. |
| Terrazas cerradas o acristaladas | Sí (50–100%) | Sí (según cierre y aprovechamiento) | Se consideran superficie edificada. |
| Altillos o entreplantas | Sí, si son habitables | Sí, si cumplen altura mínima | Deben ser practicables y legales. |
| Sótanos habitables | Sí (parcial, según PGOU) | Sí (si son útiles y accesibles) | Pueden computar al 50% o 100%. |
| Pérgolas cerradas | Sí (equiparables a porches cerrados) | Sí, si tienen cerramiento efectivo | Si tienen cierre perimetral, computan. |
| Zonas comunes (tasación) | No aplica | Sí, proporcional | Se incluyen en la superficie construida con comunes. |
| Garajes integrados en planta baja (casas unifamiliares) | Depende (a veces parcial) | No como m² principales | Se valoran como anexos, no como superficie principal. |
| Elemento | Urbanismo (edificabilidad) | Tasación (ECO/805/2003) | Comentario |
|---|---|---|---|
| Terrazas descubiertas | No (0–20% máx.) | No como superficie computable | Pueden sumar valor, pero no m² de cálculo. |
| Pérgolas abiertas (sin cerramiento) | No | No | No se consideran superficie edificada. |
| Patios, jardines, espacios exteriores | No | No | Aumentan valor, pero no computan como superficie. |
| Sótanos no habitables (almacén, instalaciones) | No | No como superficie computable | En tasación se valoran aparte, no en m² principales. |
| Garajes y trasteros (en bloque o sótano) | No | No como superficie principal | Se tasan como anexos independientes. |
| Cuartos de instalaciones, huecos técnicos | No | No | Nunca computan como superficie útil. |
Conclusión técnica:
A continuación, presentamos una tabla comparativa que destaca las diferencias clave entre la superficie útil, edificable y construida:
| Tipo de superficie | Definición | Incluye | No incluye |
| Superficie computable | Suma de las áreas de un inmueble susceptibles de cálculo, incluyendo espacios adicionales de valor. | Áreas habitables, terrazas, balcones, muros, columnas. | Áreas comunes externas al inmueble, como jardines o piscinas comunitarias. |
| Superficie útil | Área que puede ser utilizada efectivamente para vivienda o actividad específica. | Espacios habitables, excluyendo muros, columnas, y otros elementos estructurales. | Espacios no habitables, terrazas no cubiertas, zonas comunes. |
| Superficie construida | Incluye la totalidad del espacio construido, contando tanto áreas internas como ciertos elementos externos. | Espacios habitables, muros, columnas, terrazas cubiertas. | Zonas comunes, terrazas no cubiertas, jardines privativos. |
Esta tabla ayuda a visualizar cómo cada tipo de superficie se mide y se utiliza en diferentes contextos dentro del sector inmobiliario. La superficie computable proporciona una visión más holística del espacio y su potencial, siendo un elemento clave en la evaluación y comercialización de propiedades.
El cálculo de la superficie computable en España no se limita a medir metros interiores: depende de criterios técnicos, urbanísticos y de valoración recogidos en normativas como los PGOU municipales y la Orden ECO/805/2003. El objetivo es determinar qué metros cuentan a efectos de edificabilidad o tasación, y en qué proporción.
A continuación se explica el proceso siguiendo los criterios más aplicados en España.
Se comienza midiendo todas las superficies interiores utilizables:
En tasación, esta medición suele realizarse como superficie construida con comunes, mientras que en urbanismo se toma la superficie edificable según el PGOU.
Posteriormente se añaden los elementos que computan total o parcialmente:
La clave es que cada municipio y cada norma de valoración fija sus propios coeficientes.
Ejemplo habitual: una terraza descubierta suele no computar, mientras que una terraza cerrada puede computar al 50–100%.
No se incluyen en la superficie computable:
Todo aquello que no forma parte de la superficie edificada o valorable queda excluido.
Un piso tiene:
Cálculo: 100m² (interior) + 10m² (50% terraza) = 110m² computables
Un local tiene:
En tasación, estas superficies estructurales sí computan, por lo que:
Cálculo: 150m² (superficie útil interior) + 10m² (estructura) = 160m² computables
La superficie computable es un elemento crucial en el sector inmobiliario por su influencia directa en múltiples aspectos clave, desde la valoración de propiedades hasta las transacciones y la tasación de inmuebles. Su impacto se extiende a diferentes tipos de inmuebles, cada uno con características y usos específicos.
Además, ¿cómo influye en la valoración de propiedades? La superficie computable influye:
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el valor de un inmueble?
La distinción entre superficies computables y no computables desempeña un papel crucial al evaluar distintos tipos de inmuebles, desde residenciales hasta comerciales e industriales.
Esta clasificación del Catastro impacta tanto en el valor económico como en el uso funcional del inmueble.
En vivienda, la superficie computable incluye casi todo el espacio interior habitable y ciertos anexos, siempre que aporten valor o uso real.
No computan los espacios exteriores abiertos, zonas comunes de la comunidad y elementos puramente técnicos.
Ejemplos computables:
Ejemplos no computables:
En locales comerciales, computa toda superficie que pueda explotarse económicamente o forme parte del recorrido del cliente o empleado.
Computables:
No computables:
En naves y suelos industriales, computa toda superficie que intervenga en la actividad logística y productiva.
Computables:
No computables:
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Es fundamental para determinar el valor real de un inmueble, influyendo en el precio de mercado, la tasación para hipotecas y la percepción de valor por parte de compradores y vendedores.
Arquitectos, ingenieros y tasadores profesionales son los más indicados para realizar este cálculo, siguiendo las normativas y estándares técnicos vigentes.
Sí, puede variar debido a remodelaciones, ampliaciones o cambios en la normativa urbanística que afecten la manera en que se miden ciertas áreas del inmueble.
El catastro registra metros construidos, incluyendo muros, tabiques y zonas comunes, pero no diferencia los metros útiles, que corresponden solo a las áreas habitables. Es importante contrastar esta información con la normativa local para evitar confusiones.
